תכנון מס נדל"ן

רקע, פסיקה ותמצית הילכות מפתח

הפסיקה החדשנית, שניתנה לאור חוק יסוד כבוד האדם ולאור הרפורמה, תביא לגל של בקשות תיקון שומה * מס הכנסה מתכוון לערער לעליון

ניכוי הוצאות המימון על משכנתא מותנה בשבעה תנאים

עמדת רשויות המס היא, שההנחה ממס שבח במכירה חלה רק על מכירת מקרקעין ולא על פעולה במניות באיגוד מקרקעין, בשל לשונו המפורשת של החוק

ראוי לתת לנישום אפשרות לשכנע את פקיד השומה שמדובר בפעולה ראויה בתום לב, וראוי להתיר את ניכוי הפחת המואץ

לקראת סיום החלק הראשון לתקופה הקובעת - מי שאכן שוקל עסקאות, טוב יעשה אם יחתום על זכרון דברים או הסכם מותנה לפני סוף השנה: בדצמבר יבואו למיצוי ומיקסום הן ההנחה במס של 20%, והן תקופה מקסימלית של צבירה של שיעור מס של 25% במשולב

נציבות מס הכנסה תמשיך לדבוק בעמדתה בעסקאות מותנות: יום העיסקה ייקבע במקרים אלו ליום חתימת ההסכם ולא למועד התקיימות התנאי המתלה

בקידום תוכנית או בהעברת מקרקעין באיגוד צריך לחשב פעמיים ולפעול על פי התוצאה הנוחה יותר

לצורך החלת הוראות החברה השקופה על מיסוי הנדל"ן אפשר לעשות שימוש בכלי הנאמנות

היצור המיסויי החדש נועד ליתן מענה וגשר לשני העולמות, כך שלצרכי הפעילות העסקית יוכל הנישום לעבוד ולפעול במסגרת של חברה, ואילו לצורכי מיסוי תמוסה הכנסת החברה כהכנסת בעלי מניותיה

העדר דרישה בחוק להעברת מלוא הזכויות בנכס במסגרת סעיף 104א(א) לפקודה, מלמדת על כוונת המחוקק להכליל במסגרתו גם העברה חלקית של נכס

בכל מקרה יש לתבוע את כל הוצאות המימון באופן שוטף, וכך, מה שלא יותר על ידי פקיד השומה יהיה, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו, ניתן לנכותו כנגד השבח בעת מכירת הנכס

יום הרכישה לעניין חישוב המס הוא יום אישור מועצת מקרקעי ישראל, ויום התשלום המס יכול להידחות עד ליום חתימת הסכם בפועל עם ממ"י עצמו, שני אירועים שביניהם הפרש זמן ניכר

במקרה שבו ההכנסה החייבת מבניין להשכרה קטנה מסכום הפחת המואץ בשנה השוטפת, יותר לנכות הפרש זה כנגד הכנסה, כולל שבח מקרקעין, מבניין להשכרה אחר, וזאת כאשר טרם חלפו חמש שנים מתחילת ההשכרה

סביר שמוכרי מקרקעין יסכימו להכניס להסכם אופציה לפי סעיף 51 לחוק, כי הרי גם הם יהנו במכירה בשנת 2002 מהנחות מס של 20%

אפשר לראות את חבר הקיבוץ כ"דייר מוגן" המקבל הטבה כספית חייבת במס, בניכוי זכויותיו, שווי הנכס והפחת