מס נסיעות

משוואת ההיצע והביקוש היא רק היבט אחד בשיקולי ההשקעה בענף נדל"ן; את שאלת המיסוי, המשתנה גם היא ממדינה למדינה ועשויה לא פעם להכריע גורל של פרויקט, מגלים לעיתים היזמים הנמרצים מעט באיחור; הצצה לעולם המס במדינות חמות ומשתנות

ר ק עיוור לא יבחין בפוטנציאל הגלום בהודו. מדינת הענק הולכת ונבנית ומגמת התעשרות האוכלוסייה מעצימה את הדרישה לנדל"ן איכותי, בעיקר מצד מעמד הביניים שכולל למעלה מ-300 מיליון תושבים וגדל במספרים בלתי נתפסים.

למרות זאת, לא קל לחדור לשוק ההודי. בין היתר, דרוש הון התחלתי גדול במיוחד כך שרק ה"טייקונים" האמיתיים יכולים להרשות לעצמם לשחק על המגרש. אבל מאחר ומדובר בשוק מתפתח, שממציא את עצמו כל יום, על אותם יזמים להיות ערים לשיטות המיסוי ברחבי המדינה. עו"ד ורו"ח אלי ביבי, מנהל במחלקת המיסוי ב-DELOITTE ברייטמן אלמגור, מציין את היבטי המס השונים במדינה ולא פחות חשוב מכך - איך ניתן לנתב אותם לטובתנו.

ביבי: "השינויים שחלו בשנים האחרונות בכלכלתה של הודו טומנים בחובם כר פורה והזדמנות לפעילויות עסקיות מגוונות בשווקים שונים בהודו בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט. יחד עם זאת, יש לזכור כי ההזדמנויות הקיימות במדינות זרות ובמיוחד בשווקים מורכבים כדוגמת השוק ההודי מלוות באתגרים רבים ומורכבים. המפתח להצלחתו של המשקיע הזר בהודו הינו הכרת מאפייני הסביבה העסקית והמשפטית, לרבות היבטי המס הכרוכים בפעילות".

- גלובס: מהן התמורות העיקריות ברגולציה להשקעה זרה?

"כבר החל משנת 2005 אנו עדים לתמורות בסביבה העסקית והמשפטית, אשר התבטאו במתן הקלות רגולאטוריות למשקיעים זרים העוסקים ב"פעילות מזכה" במגזר פיתוח ובנייה של נדל"ן למגורים ולמסחר ובתחום התשתיות. בחקיקה שנכנסה לתוקף החל מאפריל 2005, התירה לראשונה ממשלת הודו למשקיעים זרים להקים בבעלותם המלאה (עד 100%) חברות מקומיות בהודו ולהתחיל בפעילות מקומית ללא צורך בקבלת אישור של הלשכה לעידוד השקעות זרות בהודו ("המסלול האוטומטי").

"ההקלה כאמור ניתנת לחברות מקומיות בבעלות של משקיעים זרים העוסקות בפעילויות מזכות שעיקרן בפיתוח ובנייה של נדל"ן למגורים ולמסחר, כולל מלונות וכן בפעילות של פיתוח, תחזוקה או הפעלה של תשתיות, כגון כבישים, גשרים, נמלים ושדות תעופה, פרויקטים לאספקת מים, השקיה, פסולת ומחזור".

- מה צריך לעשות על מנת ליהנות ממסלול האוטומטי?

"ככלל, נדרש המשקיע ראשית להשקעת הון מינימאלית של 10 מיליון דולר במקרה של בעלות מלאה ושל 5 מיליון דולר, במקרה של השקעה במיזם משותף עם יזם תושב הודו בשיעור שווה. כמו כן, קיימת דרישה לפיתוח גודל מינימאלי של קרקע, בכפוף לסוג הפרויקט. למשל, בפרויקט של פיתוח ובנייה של נדל"ן למגורים ולמסחר, נדרש פיתוח של קרקע לצורך בנייה בגודל מינימאלי של 50 דונם".

- על אילו השקעות יזכה המשקיע להטבות במס?

"ככלל, הטבות המס למשקיעים זרים בהודו יינתנו רק בגין פרויקטים של בנייה ופיתוח של נדל"ן ותשתיות. אפרט לפי סוגי המיזמים: בפרויקטים של תשתיות, תחזוקה, או הפעלת תשתיות - כבישים, גשרים, נמלים ושדות תעופה, ישנו ניכוי של 100% בגובה הרווחים למשך 10 שנים עוקבות. השקעות בחברות העוסקות בפעילות המוטבת, בין בהון ובין בהלוואת בעלים, פטורות ממס דיבידנד ורווחי הון. בכל הקשור למיזמי פארקים תעשייתיים ישנה הטבת מס בניכוי 100% בגובה הרווחים למשך 10 מתוך 15 שנים, במידה ושנת ההפעלה היא עד מארס 2009. במיזמים העוסקים בפעילות של פיתוח אזורים גיאוגרפיים מיוחדים (SEZs), בנוסף לפפטור הניכוי של 100% למשך 10 שנים, קיים פטור נוסף ממיסי יבוא, מכס וממס הבלו, זאת במידה והמשקיעים עמדו בקריטריונים הרגולטוריים ואישורי הממשל ההודי.

"בכל מקרה, על מנת לזכות בהטבות, יש להקים חברה חדשה בהודו לצורך ביצוע אחת מהפעילויות שציינתי. לחברה שהוקמה צריך להיות הסכם עם גוף שלטוני בקשר לפעילות המוטבת".

- מהם היבטי המס העיקריים שיש לקחת בחשבון?

"חברות הנישומות בהודו כפופות למס חברות בהודו בגין רווחיהן בשיעור אפקטיבי של 33.66% (33.99% יחול לגבי רווח שנתי מעל 245 אלף דולר, בכפוף לאישור חקיקה חדשה); מס אלטרנטיבי מינימלי בשיעור של 11.22% מהרווח החשבונאי יחול בשנת מס, במידה והוא גבוה מנטל המס של החברה. בנוסף, מוטל מס לחברה המחלקת דיבידנד בשיעור 14.025% (17% עם אישור החקיקה החדשה) בעת החלוקה לבעלי מניותיה, תושבים מקומיים או זרים. לפיכך, אין חובת ניכוי מס במקור בהודו בעת חלוקת דיבידנד לתושב זר. פועל יוצא, הוא שנטל המס האפקטיבי למשקיעים זרים (בין אם הם תושבי מדינה החתומה על אמנה למניעת כפל מס ובין אם לאו) ביחס לחלוקת דיבידנד מחברות הודיות הינו 42.96%".

עד לאחרונה, ובהתאם לכללי פיקוח על מטבע חוץ שהיו נהוגים בהודו, משקיעים זרים היו רשאים לממן פעילות של חברה הודית העוסקת בפעילות נדל"נית באמצעות חוב (הלוואת בעלים), והיה חל שיעור ניכוי מס במקור של 10% בעת תשלומי ריבית בגין ההלוואה. לנוכח העובדה כי שיעור מס זה נמוך יחסית ותשלומי הריבית מהווים הוצאה לצורכי מס כנגד רווחים הכפופים לשיעור מס חברות גבוה, עדיף היה למשקיע לממן את פעילות החברה ההודית בחוב ולא באמצעות השקעה בהון, שאז שיעור המס בעת חלוקת דיבידנד יהא כאמור 42.96%. במילים אחרות, השקעה באמצעות חוב הפחיתה את חבות המס שחלה על משקיע ישראלי ביחס להשקעתו בחברת נדל"ן הודית. אלא שלאור שינויים בכללי הפיקוח על מטבע החוץ בהודו שאושרו לאחרונה, משקיעים זרים לרבות ישראלים אינם רשאים עוד לממן פעילות חברת נדל"ן הודית באמצעות חוב, תוצאה שעלולה, לכאורה, להותיר את המשקיע הישראלי עם חלופה אחת - השקעה בהון החברה.

ביבי: "השינויים שאושרו הם מהותיים, לכן ראשית אמליץ למשקיעים ישראלים לקבל ייעוץ מקצועי בקשר להתווית מודל אופטימאלי למימון פעילות חברת נדל"ן בהודו. יש כיום לבחון אלטרנטיבות מימון אחרות. אחת מהאלטרנטיבות היא קבלת אשראי למימון פעילותה השוטפת של החברה ההודית מבנקים מקומיים. אלטרנטיבה שנייה היא קבלת הלוואות מצדדים שלישיים תושבי הודו. בנוסף, ניתן לשעבד נכס של חברת האם בישראל או חברה אחרת הקשורה בקבוצה לטובת החברה ההודית, בתמורה לקבלת ההלוואה וכן להעמיד פיקדון על ידי המשקיע הישראלי בבנק הודי אשר יהווה בטוחה למתן אשראי לחברת הנדל"ן ההודית".

- אלו עוד המלצות בפיך למשקיעי הנדל"ן הישראלים בהודו?

"חשוב לציין כי במתווי מס המשרתים ביצוע אקזיט, מומלץ למשקיעים ישראלים לבחון השקעה בחברות הפרויקטים בהודו בעקיפין באמצעות הקמת חברת אחזקות זרה במדינת נוחות מס, כגון מאוריציוס או קפריסין, שאז בעת מימוש ההשקעה בחברות הרווחים עשויים להיות פטורים ממס הן בהודו והן במדינת מושבה של חברת ההחזקות הזרה.

"עם זאת, לא כל המשקיעים נוקטים בצעד זה, משום שקיימת חשיפה נוספת. למשל, חברת החזקות זרה עשויה לענות להגדרת "חברה נשלטת זרה" (C.F.C) בהתאם להוראות האנטי תיכנוניות הנהוגות בישראל, במידה ובין היתר היא נשלטת מעל 50% על ידי משקיעים תושבי ישראל. כפועל יוצא מכך, המשקיעים הישראלים שהינם בעלי שליטה בה יתחייבו במס בישראל כ'דיבידנד רעיוני' בשיעור של 25% בגובה חלקם ברווחים ממימוש ההשקעה, גם אם לא חולקו בפועל לידיהם. על אף זאת, קיימות טכניקות שונות למזעור החשיפה לכללים אלו. אזאת ועוד, במתווי מס המשרתים חלוקת הרווחים השוטפים מפעילות חברת נדל"ן ההודית כדיבידנד לחברות ישראליות, מומלץ לשמור על קיום מבנה חברות לפיו חברת הנדל"ן ההודית תהא לכל היותר חברה הנכדה שלה ולהימנע מהקמת שכבת ביניים נוספת, וזאת לצורך הזכאות לקבלת זיכוי עקיף". "

גרמניה

בסוף מאי אושרה בפרלמנט הגרמני התחתון הצעת חוק לרפורמה במס הגרמני. היה וההצעה תאושר בפרלמנט העליון היא תהפוך לחוק והרפורמה תכנס לתוקף החל מינואר 2008. רפורמת מס חדשה בגרמניה, בצירוף כללים אנטי תכנוניים נוקשים, מצריכים בחינה מחדש של תכנוני מס להשקעה בנדל"ן בגרמניה. כך מציינים צוות מיסוי נדל"ן של דלויט ברייטמן אלמגור. לדבריהם, רצוי להיערך ולבחון את הלימות ההון של החברה בגרמניה ושאר חברות הקבוצה .

במסגרת הצעת החוק יופחת שיעור מס החברות הפדרלי בגרמניה מ-25% ל-15%. בעקבות כך, שיעור המס האפקטיבי בגרמניה (מס הכנסה פדרלי - 15%, מס עסקים - 14% והיטל סולידריות - 0.83%) יונמך מ-38.65% ל-29.8%. עוד במסגרת הרפורמה, יונמכו שיעורי ניכוי המס במקור בעת חלוקת הכנסה לתושבים זרים. עם זאת, הרפורמה המוצעת טומנת בחובה, לטענת ברייטמן אלמגור, גם מספר סעיפים המגבילים את התרת הוצאות המימון, ניכוי הפסדים לאחר שינוי בעלות בחברה והעלאת שיעור מס מקרקעין לגבי נכסי מקרקעין סחירים.

ההגבלה על ניכוי הוצאות המימון, כמו גם העלאת שיעור מס מקרקעין בשילוב עם הכללים האנטי תכנוניים הקיימים בדיני המס בגרמניה מובילה לכך שחברות ישראליות המשקיעות בנדל"ן בגרמניה באמצעות חברות ביניים שאינן תושבות גרמניה ואינן תושבות ישראל חייבות לבחון מחדש האם מבני השקעה אלו יעילים וכיצד ניתן לשנותם.

במסגרת הרפורמה הוטלה מגבלה על ניכוי הוצאות ריבית ל-30% מהרווחים לפני ריבית, מס ופחת. במסגרת ההגבלה על ניכוי הוצאות המימון נקבע בהצעת הרפורמה כי החל מ-2008 הוצאות מימון נטו (הוצאות המימון העודפות, לאחר ניכוי הכנסות המימון), אשר סכומן עולה על 30% מהרווח המתואם לצורכי מס לפני ריבית, מיסים ופחת (Tax-EBITDA), לא יותרו בניכוי בשנת המס בה נוצרו. דהיינו רק 30% מהוצאות המימון כאמור יוכרו ואילו היתר יחויב במס בגרמניה. יצוין כי ניתן יהיה להעביר את הוצאות המימון שלא הוכרו לשנות המס הבאות ללא הגבלה. הוצאות אלו יוכרו בשנים הבאות במידה שהחברה עומדת במבחן ה-30% השנתי.

חשוב לציין, שכללי המימון הדק החדשים אינם מבחינים במקור הוצאות המימון וההגבלה תחול בין אם מדובר בהלוואות בעלים או הלוואות מצדדים שלישיים. בנוסף, הכללים חלים גם על חברות זרות המפיקות הכנסה ממקורות בתחומי גרמניה כגון דמי שכירות מנדל"ן. נרחיב ונאמר כי המגבלות החדשות יחולו הן על עסקאות המבוצעות בהווה והן על עסקאות חדשות בעתיד וזאת ללא כל הוראות מעבר, grandfathering rules או יישום מדורג.

ברם, ההגבלה האמורה לגבי ניכוי הוצאות מימון עשויה לא לחול, כאשר אחד החריגים הבאים יתקיים: הוצאות המימון נטו של הנישום בשנת המס אינן עולות על מיליון אירו; הנישום הנושא בהוצאות המימון אינו, והוא גם לא יכול להיות, חלק מ"קבוצת חברות", כהגדרת המונח בהתאם לרפורמה במס; כאשר היחס בין ההון העצמי לרכוש של הנישום הגרמני הינו לפחות 99% מהיחס בכלל הקבוצה המחזיקה אותו, קרי - רמת המינוף בגרמניה זהה לרמת המינוף בכל הקבוצה כולה.

איך כל זה צפוי להשפיע על הנדל"ניסט הישראלי הפועל בגרמניה? רובם של היזמים הישראלים הפועלים במערב אירופה נוהג לממן את ההשקעות באמצעות הלוואות גבוהות. אי לכך, המגבלות לגבי ניכוי הוצאות מימון צפויות לפגוע בחברות ומשקיעים ישראליים הנהנות ממינוף גבוה של השקעות הנדל"ן שלהן בגרמניה. משקיעים אלו עלולים לחוב במס בגין הוצאות הריבית העודפות באופן שתזרים המזומנים וחבות המס האפקטיבית שהיתה צפויה בעת הכניסה להשקעה ישתנו ללא הכר.יחד עם זאת, לאור הורדת שיעור מס החברות הפדרלי, מספרים בברייטמן אלמגור, תכנון נכון של הפעילות בגרמניה בשילוב ההזדמנויות הקיימות ברפורמה החדשה עשוי להוביל לכך שהפעילות לא תחויב במס העסקים.

נמשיך ברפורמה. החל מינואר 2008 יונמכו שיעורי המס שמנוכה במקור בעת ביצוע תשלום לתושב זר ל-15.8% (כולל היטל סולידריות) לגבי תמלוגים או דמי שכירות בגין מיטלטלין. ברם, שיעורי ניכוי המס במקור בגין דיבידנד הועלו מ-21.1% ל-26.375%. לכן מומלץ להקדים ולחלק דיבידנדים לפני העלאת שיעור ניכוי המס במקור.

במסגרת הרפורמה נקבע כי שיעור ניכוי מס במקור מופחת, יחול רק במקרים בהם יוכח לרשויות המס בגרמניה שלנישום הזר, מקבל ההכנסה, יש נוכחות ממשית במדינה הזרה, וכן שהכנסתו האקטיבית עומדת בשיעור של 10% ויותר מכלל הכנסותיו. דהיינו, הכנסת הדיבידנד בידי נישום זר תהא זכאית לשיעורי ניכוי מס במקור נמוכים, רק אם הכנסת הדיבידנד מהווה לא יותר מ-90% מהכנסתו של הנישום וכל שאר הכנסתו הינה הכנסה עסקית אקטיבית. עוד במסגרת הרפורמה נקבע כי שינוי בעלות, במישרין או בעקיפין, של יותר מ-50% מבעלי המניות יוביל לשלילה מוחלטת של הפסדים מועברים באופן שהפסדים אלו יאבדו לעד. בנוסף, שינוי בעלות, במישרין או בעקיפין, של יותר מ-25% מבעלי המניות יוביל לשלילה חלקית של הפסדים מועברים. "

הונגריה

מס חברות בהונגריה עומד היום על 20%, כאשר 4% מתוכו הינו בגין מס סולידריות. המע"מ, בדומה למס החברות, עומד על 20%.

קנית קרקע לצורך השקעה, תחייב את הנדל"ניסט בתשלום מס רכישה של 10%. עם זאת, במקרים בהם ימכור היזם את הקרקע תוך שנתיים מרגע הרכישה גובה המס יהיה כ-2% בלבד. היזם יזכה לשיעור המס המוזל גם במידה ובנה על הקרקע תוך 4 שנים מרגע הרכישה. בחברת אולימפיה, המשקיעה סכומים גדולים בהונגריה, מבהירים כי בעת הרכישה צריך להכריז על מטרת הקניה למס הכנסה. אם לא מוכרים את השטח או לא בונים עליו תוך התקופה שמאפשרת לשלם פחות, אז מס הכנסה מטיל קנס של 16% או 20%.

ישנו שוני מהותי בתשלום המס מצד המוכר, זאת בכפוף לזהות הצד השני: בקנית קרקע מאדם פרטי, הצד המוכר נדרש לשלם מס במקור של 25%, כשבנוסף יושת עליו מס בשיעור 14% כתרומה לקופת הבריאות הלאומית. ואילו, בקניה מחברה, המוכר משלם על הרווח 16% מס חברות 4% מס נפרד. במידה והבעלים הם אנשים פרטיים הם משלמים מס על הדיווידנד 25%-35% 14% תרומה לקופת הבריאות הלאומית.

הקרקע עוברת לקונה בשווי הספרים של המוכר. כאשר הבעלים החדש מוכר הוא ישלם מס על הרווח מהקרקע (הפער בין שווי הקרקע בספרים ובין המחיר קניה החדש). גובה מס: 16% של מס חברות 4% של מס נפרד. כאשר מוכרים מניות, המוכר משלם 25% וכן 14% של תרומה לקופת הבריאות הלאומית.

בקניית דירה, מספרים באולימפיה, אדם פרטי משלם 6% מס רכישה מעל ערך של 15 מיליון פורינט (60 אלף אירו) לדירה. לעומתו, תושב זר לא יכול לקנות קרקע חקלאית אבל יכול לקנות קרקע לבניה, עם אישורים של הרשות המקומית.

עוד חשוב להבהיר בקשר להונגריה, שהמדינה נותנת הלוואה מסובסדת באמצעות הבנקים המסחריים על ההוצאות הישירות שקשורות לבניה, ולכן התשלום על ריבית הלוואה יהיה נמוך בכאחוז מהריבית על הפיקדונות ממקדמות דיירים. "

סרביה

בחוקי מיסוי הנדל"ן בסרביה חלו לאחרונה שינויים, אשר נכנסו לתוקף ב-10 ביולי. דני הרינג, שותף במשרד עוה"ד סאמט, שטיינמץ, הרינג, מציין כי בעקרון, רכישת מבנים (להבדיל ממקרקעין) פטורה מתשלום מס. מקרקעין לבניה שבבעלות המדינה (State owner construction land), לא ניתן לרכוש, אלא לשכור בלבד. על השכרת מקרקעין אלו, מקבל הזכות משלם מס העברה בשיעור של 2.5% מערך שוק של הנכס, מס אשר לא חל על השכרת מבנה שנועד לטובת הציבור.

סאמט מדגיש כי הבעלים של מקרקעין ומבנים מחויב במס רכוש שנתי, בשיעור של עד 0.4% מערך שוק של הנכס. מס זה חל על ישויות משפטיות (להבדיל מיחידים). מצד שני, מס זה לא חל על מקרקעי המדינה המיועדים לבניה או לשימוש חקלאי. מאחר והמס השנתי הוא רווח בידי הרשות המקומית, רשאית רשות זו לקבוע את שיעור המס, אבל בכל מקרה, הוא לא יעלה על 0.4%.

באשר לתשלום המע"מ, מציין סאמט כי שכירת מבנים אשר שימושם נועד למגורים וכן שכירת מקרקעין פטורות מתשלום מע"מ. על השכרת מבנים, לכל צורך שאינו למגורים, כגון לשימוש מסחרי, חל מע"מ בשיעור של 18%.

נעבור להקשרים באשר לעסקאות מכירה. עסקה של מכירה ראשונה של מבנה חדש (שביצועו הושלם לאחר 1.1.2005), כפופה לתשלום מע"מ. כך, על מבני מגורים חל מע"מ בשיעור של 8% ועל כל נכס אחר, חל מע"מ בשיעור של 18%. על העברת מבנים (שאינם חדשים), חל מס העברה בשיעור של 2.5% מערך שוק של הנכס. הגם שהחוק מטיל חובת תשלום המס על המוכר, מקובל להעביר את נטל תשלום המס, בהסכם בגין הצדדים, על רוכש הנכס.

כאשר נוצר רווח הון ממכירת נכס (מחיר מכירה גבוה ממחיר רכישה) אצל חברה, היא תשלם על רווח זה מס בשיעור של 10%, גם אם לנישום הפסדים תפעוליים באותה שנה. אם הרווח הון נוצר אצל יחיד, חל עליו מס רווח הון, בשיעור של 20%.

באשר למשקיעים זרים הרי שקיימות מגבלות שונות על רכישת נדל"ן בסרביה באופן ישיר ולכן רוב המשקיעים הזרים רוכשים נדל"ן באמצעות חברת בת מקומית. העברת מניות בחברת נדל"ן כאמור, כפופה לתשלום מס בשיעור של 0.3% (לעומת 2.5% החל על העברת זכויות בנכס באופן ישיר). על רווח הון במקרה של העברה, חל מס בשיעור של 20%, בכפוף לאמנות למניעת כפל מס. "

סרביה

סאמט מדגיש כי הבעלים של מקרקעין ומבנים מחויב במס רכוש שנתי, בשיעור של עד 0.4% מערך שוק של הנכס. מס זה חל על ישויות משפטיות (להבדיל מיחידים). מצד שני, מס זה לא חל על מקרקעי המדינה המיועדים לבניה או לשימוש חקלאי. מאחר והמס השנתי הוא רווח בידי הרשות המקומית, רשאית רשות זו לקבוע את שיעור המס, אבל בכל מקרה, הוא לא יעלה על 0.4%.

באשר לתשלום המע"מ, מציין סאמט כי שכירת מבנים אשר שימושם נועד למגורים וכן שכירת מקרקעין פטורות מתשלום מע"מ. על השכרת מבנים, לכל צורך שאינו למגורים, כגון לשימוש מסחרי, חל מע"מ בשיעור של 18%.

נעבור להקשרים באשר לעסקאות מכירה. עסקה של מכירה ראשונה של מבנה חדש (שביצועו הושלם לאחר 1.1.2005), כפופה לתשלום מע"מ. כך, על מבני מגורים חל מע"מ בשיעור של 8% ועל כל נכס אחר, חל מע"מ בשיעור של 18%. על העברת מבנים (שאינם חדשים), חל מס העברה בשיעור של 2.5% מערך שוק של הנכס. הגם שהחוק מטיל חובת תשלום המס על המוכר, מקובל להעביר את נטל תשלום המס, בהסכם בגין הצדדים, על רוכש הנכס.

כאשר נוצר רווח הון ממכירת נכס (מחיר מכירה גבוה ממחיר רכישה) אצל חברה, היא תשלם על רווח זה מס בשיעור של 10%, גם אם לנישום הפסדים תפעוליים באותה שנה. אם הרווח הון נוצר אצל יחיד, חל עליו מס רווח הון, בשיעור של 20%.

באשר למשקיעים זרים הרי שקיימות מגבלות שונות על רכישת נדל"ן בסרביה באופן ישיר ולכן רוב המשקיעים הזרים רוכשים נדל"ן באמצעות חברת בת מקומית. העברת מניות בחברת נדל"ן כאמור, כפופה לתשלום מס בשיעור של 0.3% (לעומת 2.5% החל על העברת זכויות בנכס באופן ישיר). על רווח הון במקרה של העברה, חל מס בשיעור של 20%, בכפוף לאמנות למניעת כפל מס. "

בולגריה

ככלל, שיעור המס בבולגריה, הן על חברות מקומיות והן על תושבי חוץ (כגון אנשים פרטיים ישראליים או חברות ישראליות), הינו נמוך ביותר ועומד על 10%. על מנת לעודד את ההשקעות הזרות, הורידה הממשלה הבולגרית את שיעור המס מ-19.5% בשנת 2005, ל-15% בשנת 2006 ול-10% בשנת 2007. כמו כן, ישנם תמריצים שונים בתחום התעשייה לגבי תמרוץ של פטורים ממס, פחת מואץ וכולי (לא רלוונטי כל כך לתחום הנדל"ן).

חברת אלדן טק, המרבה לפעול בבולגריה, מציינת כי בתחום הנדל"ן עיקר החשיבות הינה לגבי רווחי הון ממימוש השקעות בנדל"ן או מימוש מניות של חברות נדל"ן. שיעור המס בבולגריה מרווחי הון בנדל"ן עומד על 10% בלבד. אין זה משנה האם הרווח נובע ממכירת סוג זה או אחר של נדל"ן - נדל"ן מניב או שאינו מניב, מסחרי או מגורים, קרקע או שטח בנוי וכולי.

עוד מציינים באלדן טק כי הכנסות שוטפות מדמי שכירות אינן רלוונטיות למשקיע זר, שכן עפ"י חוק בבולגריה הבעלות על נכסי נדל"ן צריכה להיות מוחזקת בידי תושב בולגרי (בעיקר חברות בולגריות המוחזקות בידי המשקיע תושב החוץ). יש לציין כי ניתן לרכוש בבולגריה שטח מבונה ולא את הקרקע עליה הוא בנוי. לגבי הרווח מהשכרת נכס שכזה יהיה תושב החוץ מחויב בבולגריה בשיעור מס של 10%.

חשוב לציין כי אמנת המס בין ישראל לבולגריה מאפשרת במצבים שונים, לא במקרים של רווחים מנדל"ן, הנחות בשיעור המס עד 7.5% ולעיתים אף פטור ממס בבולגריה. כמובן שאסור לשכוח ששיטת המס בישראל גורמת לכך שתושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו הכלל עולמיות ולקבל זיכוי על המס ששולם בחו"ל (במקרה שלנו בבולגריה), אם שולם.

לסיכום, מספרים באלדן טק כי מערכת המס בבולגריה "ידידותית ביותר, יחסית פרימיטיבית ומאפשרת יצירת תכנוני מס, מעבר לעובדה ששיעור המס נושק את האפס המוחלט ומהווה בעצם גן עדן מיסויי למשקיע חוץ פוטנציאלי". "

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988