ספינות הנדל"ן שוקעות

כשערך נכסים שנקנו במינוף שמיימי צולל למעמקים, למי אכפת מהחוזים הקיימים

ההכנסות כמעט אותן הכנסות, התזרים כמעט אותו תזרים, השוכרים המצוינים נשארו שוכרים מצוינים ואפילו שיעורי התפוסה לא נפגעו כמעט בכלל. בשינויים קלים בלבד, זהו פחות או יותר הסיכום של דו"חות חברות הנדל"ן המניב הגדולות לרבעון השלישי.

בחוץ יש סערה, מודות כולן, אבל אצלן בספינה הכל נותר במקום ולכל היותר נרשמו זעזועים קלים. דלק נדל"ן יכולה להמשיך להשוויץ בשר החוץ הבריטי ששוכר ממנה משרדים, גזית גלובמנופפת ברשתות הכי נחשבות שמהוות אצלה עוגן במרכזים המסחריים ועוד.

רק שכל זה לא מעניין היום, וכנראה גם לא צריך יותר מדי לעניין את המשקיעים. מה לעשות, שמדובר בסערה שגדולה על כל הספינות. אם תרצו, ייתכן מאוד שחלק מהן נמצאות כבר עכשיו עמוק עמוק בתוך המים, למרות שהן דוברות אמת כשהן אומרות שהכול מבחינתן נותר עדיין במקום.

פאניקה מפילה

כעת, כשהמשבר נמצא עמוק בשלב הפאניקה (ושלא תהיה טעות, פאניקה היא סיבה מספקת להפלת חברות וכלכלות), צריך לחזור ולהבהיר לכל מי שלא מבין את הפער בין התמונה הוורודה (יחסית) שהציגו רבות מהחברות בכל הנוגע לפעילותן השוטפת, לבין המשך קריסת מניות הנדל"ן בכל השווקים.

דוגמא ממחישה

הבה נשווה בדמיוננו את מי שקנה נכס ב-100 מיליון (שקל, דולר, ליש"ט, רובל וכו'), ביקש ואף קיבל הלוואה כנגדו ב-80 או 90 מיליון, והיום אותו נכס שווה רק 70 מיליון,. עכשיו הכפילו את המקרה בעשרות או מאות נכסים שקנה אותו לווה באמצעות כספי הלוואות בתנאים דומים. האם משנה שהוא עדיין משכיר את כל אחד מאותם נכסים ב-5 מיליון ואפילו לא ב-10 מיליון, מה שכביכול אמור לגזור תשואה חלומית?

כששם המשחק הוא אשראי זמין, וכשאין שום בטחון ששווי הנכסים מתקרב לגובה ההלוואות, מדובר בענף שתלוי כל כולו בגופים הפיננסיים (בנקים ומוסדיים) שהלוו בזמנו את הכסף ליזמים ושגם השאירו לעצמם את הזכות לדרוש עוד ועוד בטחונות במקרה של ירידה בשווי הנכסים.

השלכות אדירות

הצרה היא, שהפרמטרים שקובעים עכשיו את עתידה של כל חברה גמישים באופן מפחיד. על הצגת הנכסים לפי השווי ההוגן ועל האחריות הגדולה מדי שהוטלה על כתפי השמאים כבר נכתב בלי סוף. קשה להאמין שמדובר בתקינה חשבונאית שאומצה באופן רשמי בישראל רק בתחילת 2008, בדיוק בזמן כדי לתמחר את הנכסים הכי גבוה שאפשר, רגע לפני שהם התרסקו ברעש גדול.

אבל לא מדובר רק בהערכה של שווי הנכס אתמול והיום. לא פחות חשוב הוא שיעור ההיוון.

כלומר, ואת זה כנראה יותר מדי אנשים עוד לא הפנימו, גם אם נמשיך לקבל בדיוק את אותו סכום מדי שנה מהשכרת הנכסים (או ממכירת דירות וכדומה), בערך הנוכחי, הסכם הזה שווה הרבה פחות. זוהי השפעתו הקטלנית של שיעור ההיוון - שער הריבית שמתמחר את התשלומים העתידיים לפי הערך הנוכחי.

שיעור ההיוון

יש לכך השלכות אדירות.

הנה דוגמא: תמחור מיליון שקלים שאנחנו צריכים לקבל מהשכרת נכס בעוד 10 שנים יחושב היום כאילו הוא עומד על 676 אלף שקל בהנחת שיעור היוון של 4%, לעומת 422 אלף שקל בלבד בריבית של 9%.

גזית גלוב, לדוגמא, מציינת בדוחות הכספיים שלה שבשיעור היוון של 6.5% שווי נכסיה עומד על 18.7 מיליארד שקל, לעומת 16.2 מיליארד שקל - ירידה של יותר מ-13% - בשיעור היוון שצומח רק בעוד אחוז (7.5%).

מה הבעיה? שאף אחד לא באמת יודע איזה שיעור היוון הכי מתאים לו ולאחרים. מדובר בשקלול של הריבית חסרת הסיכון (שדווקא יורדת), עם הסיכון הענפי (שעלה בצורה היסטרית) והסיכון הנובע מאופן המימון והמינוף של העסקים. כולם יודעים שמדובר במספר שצריך לגדול משמעותית, אבל אין בנושא הזה כמעט שום כללים.

בשורה התחתונה, חברות הנדל"ן הגדולות והקטנות, בעיקר אלו של הנדל"ן המניב, נתונות היום כמעט לחלוטין לחסדי השווקים. ערך הנכסים בכל מדינה ומדינה ושיעור ההיוון (שכמובן משפיעים מאוד זה על זה) יקבעו מי יצליח בסוף לצוף ומי כנראה יישאר במעמקים. *

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988