גם בתנאי השוק היורד של תחילת השנה יש אג"ח קונצרניות מעניינות להשקעה - מפני שרשומים לטובתן שיעבודים מספקים

ייתכן שמדובר באופטימיות זמנית ושהראלי של השבועות האחרונים יתנפץ בגל ירידות ; ההמלצות של יובנק

בשבועות האחרונים נראו סימני התאוששות בשוק האג"ח הקונצרניות, שלוו אף במספר הנפקות וכוונות להנפקות חדשות. עם זאת, חוסר הוודאות באשר ליכולת חברות לפרוע את חובן עדיין מגלם סיכון לא מבוטל, ודורש מהמשקיעים בחינה קפדנית של האג"ח טרם השקעה.

"בניתוח אג"ח יש לשים לב למספר פרמטרים", אומר אריאל קורינלדי, אנליסט ראשי במחלקת המחקר של יובנק. "הראשון הוא היתרות הנזילות של החברה, כולל מזומנים ופיקדונות בנקאיים". עם זאת, ביתרות המזומנים הבנקים נהנים מקדימות על שאר המשקיעים במקרי חדלות פירעון.

הפרמטר השני, שיכול לפעול לטובת בעלי האג"ח בתקופות משבר, הוא הביטחונות שהחברה רושמת לטובת נאמן סדרת האג"ח. וכעת, המשבר החזיר את הביטחונות לאופנה, אומר קורינלדי. כך, להנפקת האג"ח שביצעה לאחרונה, גזית גלוב שיעבדה מרכזים מסחריים שברשותה.

אך לא צריך לחכות להנפקות חדשות בשביל לקנות אג"ח עם בטוחות. בבורסה נסחרות גם היום סדרות של אג"ח המגובות בביטחונות - יתרון משמעותי על אג"ח מקבילות ללא ביטחונות. "לאג"ח האלו לא ניתן לבצע תספורת", אומר קורינלדי, "ובכל מקרה קיים נכס שמשועבד לטובת מחזיקי האיגרות".

ביובנק בחנו את האג"ח הסחירות מגובות הביטחונות ואת אטרקטיביות ההשקעה בהן, ולאחר ביצוע הערכת שווי לנכסים המשועבדים, איתרו ארבע דוגמאות לאג"ח אטרקטיביות להשקעה.

לוינשטיין אג"ח 2

לוינשטיין היא חברת נדל"ן ותיקה, העוסקת בייזום וביצוע פרויקטים למגורים, למשרדים ולמסחר בארץ. החברה פועלת גם בחו"ל, בעיקר באמצעות החברה הבת נאנט, הרשומה למסחר בבורסה המשנית בלונדון (AIM).

החברה הנפיקה בשנת 2004 אג"ח מסדרה 2, המדורגות A על ידי מעלות, ומגובות בזכויות החברה ב"בית קומברס" ברמת החייל בתל אביב. דמי השכירות השנתיים מהנכס הם 5.1 מיליון שקל. לקומברס הייתה נקודת יציאה מהסכם השכירות ביוני 2008, אך היא החליטה להמשיך את הסכם השכירות עד 2011.

אמנם המוניטין של קומברס לא שבע נחת ממעלליו של קובי אלכסנדר, אך החברה עדיין מתפקדת והנכס נמצא במיקום איכותי מאוד.

יתרת האג"ח שבמחזור עומדת על כ-75 מיליון ע.נ. בהערכת השווי נלקחה בחשבון העובדה שבנכס הופחתו דמי השכירות בשנת 2004 מ-10.4 מיליון שקל ל-5.1 מיליון שקל, ולכן לא הופחת שכר הדירה לצורך החישוב, אך שיעור ההיוון נלקח בצורה שמרנית ועמד על 8.5%.

ביובנק מעריכים כי המיצוב של חברת לוינשטיין גבוה יחסית לחברות ייזום הנדל"ן הנסחרות בתל אביב. *

ב. יאיר אג"ח 2 ו-5

ב. יאיר, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב והייזום, הנפיקה מספר סדרות אג"ח במהלך השנים למימון בניית פרויקטים לדיור ונכסים מניבים. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2008 מכרה החברה כ-340 יחידות דיור.

לחברה מספר סדרות אג"ח בעלות בטוחות איכותיות למקרה של חדלות פירעון. סדרה 5, בהיקף של 120 מיליון ע.נ, הנפרע לשיעורין עד יולי 2012, מגובה בשעבוד ראשון על מבנה דיור מוגן בסמוך לטיילת שרובר בירושלים. למבנה נערכו מספר הערכות שמאי, ובאפריל 2008 הוערך הנכס ב-148 מיליון שקל במצבו הנוכחי, וב-168 מיליון שקל עם סיום הבנייה.

לאחרונה הודיעה החברה על מכירת אופציה למכירת הנכס. במידה והנכס יימכר, ב. יאיר אמורה לשעבד נכס אחר בשווי זהה או לפרוע את האג"ח בערכו המתואם. מכיוון שאין לה נכס אלטרנטיבי, סביר להניח שהאג"ח ייפרעו בפירעון מוקדם. ביובנק מעריכים ששווי של 117 מיליון שקל, המשקף הנחה של 10% על השווי הנגזר מהעסקה למכירת האופציה (130 מיליון שקל), הולם לנכס.

סדרה נוספת של החברה, סדרה 2, היא בהיקף של כ-80 מיליון ע.נ, ונפרעת לשיעורין עד דצמבר 2020, עם שיעבוד ראשון על קניון הפסגה בירושלים. הקניון נמצא בשיעור תפוסה ממוצע של כ-96%. חוות דעת שנערכה במארס 2008 מהוונת את ההכנסות השנתיות של הנכס בשיעור של 8.5%, ומקנה לנכס שווי של 138.7 מיליון שקל.

ביובנק סבורים כי ב.יאיר ממוצבת נמוך יחסית לחברות ייזום הנדל"ן הנסחרות בתל אביב. *

פרופיט אג"ח ג'

חברת פרופיט עוסקת בעיקר בייזום, פיתוח והשכרה של נכסי נדל"ן מניבים בארץ ובאירופה. לסדרה ג' של החברה קיים שיעבוד ראשון על בניין בחיפה, שמשנת 1994 ועד אשתקד הושכר לחברת בזק, עד לאחרונה, בדמי שכירות חודשיים בסך 265 אלף שקל. בזק יצאה ב-2008, ונכון להיום הנכס טרם אוכלס מחדש. בהערכת שווי שנערכה בספטמבר האחרון הוא שוערך ב-31.2 מיליון שקל.

היקף סדרה ג' הוא כ-34 מיליון ע.נ, הנפרע לשיעורין עד אוקטובר 2014.

אחד הנתונים ששימשו את אנשי יובנק בהערכת השווי הוא ההנחה השמרנית כי דמי השכירות יעמדו על כ-3 דולר למ"ר, הנמוך משמעותית משכר הדירה ששולם על ידי בזק, ונלקח היוון מחמיר יותר של 10%, כמקובל בנכסים בחיפה במיקום זהה. *

גלובוס מקס א'

גלובוס מקס היא זכיינית בית הקולנוע מסוג IMAX בישראל, שהוקם באילת, ובנוסף מחזיקה במספר מגה-פלקסים בערים שונות בישראל. על סדרה א' שהנפיקה החברה נרשם שיעבוד ראשון על הנכס באילת ועל ציודו.

הערכת שווי שבוצעה על ידי מעריך חיצוני ובלתי תלוי והוזמנה על ידי החברה ביוני האחרון, הקנתה לפעילות באילת שווי של 42 מיליון שקל. ביובנק העריכו את המבנה והקרקע בלבד, בלי להוסיף שווי לפעילות, וזאת על סמך רמת המחירים המקובלת באזור.

[לאתר אג"ח]

אגח
צרו איתנו קשר *5988