חבס בראיון ל"גלובס": "NSI זאת השקעה שאנו אוהבים מאוד"

חברת הנדל"ן ההולנדית מקבוצת חבס זכתה לאחרונה להמלצת קניה מבנק פורטיס ■ חבס: "את הרע ביותר מבחינת האווירה או חששות די חצינו" ■ "במהלך 2010 נכיר בהיקף הכנסות עצום"

"זאת השקעה שאנו אוהבים אותה מאוד, היא מספקת לנו תזרים מאוד חיובי ואנו נהנים מהכנסת דיבידנד בהיקף של כמיליון אירו לחודש. הכנסה שגם משרתת את החוב, גם פורעת אותו וגם מאפשרת לנו להשאיר כסף בצד. אנו פחות נלהבים ממחירה הנוכחי הנמוך אבל זו סובייקטיביות", כך מתייחס הרצל חבס בראיון ל"גלובס" להשקעה הגדולה של חברת הנדל"ן שבשליטתו בקרן הריט NSI (Nieuwe Steen Investments) ההולנדית.

יישום כללי החשבונאות בשנה שעברה טלטלו חברות נדל"ן רבות וגם את חברת חבס שנאלצה להפחית עד היום כבר כ-200 מיליון שקל בגלל ירידת ערך של נדל"ן להשקעה בנכסים החברה בהולנד. השינוי הוא חשבונאי בלבד ולא תזרימי, אבל מגיע בסופו של דבר גם למאזן שמתחיל להיראות בעייתי, נכון לסוף הרבעון השני של השנה - הון עצמי של 271 מיליון שקל מול מאזן של 2.77 מיליארד ששקל.

עוד גל אחד של מחיקות וחבס הייתה עלולה להסתבך, אך למזלה זה נראה שגל המחיקות מאחוריה. כדי לא לקחת סיכונים מיותרים ובכדי לחזק את החברה חבס הכניס שותפים חדשים בשנה האחרונה ודולל בתמורה להזרמת הון חדש לחברה. חבס ביצעה לאחרונה שתי הנפקות פרטיות בשיעור של כ-10% ממניות החברה בהיקף של כ-36.4 מיליון שקל לחברת ההשקעות אודין של גבי פרל ולקרנות פנסיה. חבס נסחרת היום לפי שווי של 377.5 מיליון שקל לעומת 608 בשיא שהיה בינואר 2008. אף בעל שליטה, בטח לא בחברה משפחתית, נלהב להכניס שותפים ועוד במחיר נמוך, אבל כנראה שאין ברירה. השותפים החדשים יצטרפו לאודי אנג'ל ומשפחת סמי עופר שכבר מחזיקים ב-25.6% מחבס.

מניית NSI נסחרת היום בבורסת היורונקסט במחיר של 14 אירו למניה וזוכה להמלצת קנייה מבנק פורטיס שהציב מחיר יעד של 15 אירו למניה. הפעילות בחו"ל נעשית באמצעות חבס סטאר המוחזקת ב-74% על ידי חבס ו-26% על ידי קבוצת מאיר שבשליטת יעקב שחר וישראל קז. הרצל חבס משמש יו"ר NSI וכל הצוות הניהולי רועננן מאז כניסת חבס להשקעה בחברה.

"אנחנו ממומנים עם מנוף מאוד נמוך יחסית ובהחלט אנחנו אופטימיים לגבי האופק"

חבס: "עדיין במחיר הזה מול תשואת הדיבידנד הנוכחית, תשואת דיבידנד של כ-9%, גם במחיר של 15 אירו למניה זאת השקעה פנטסטית ואנו רושמים את האחזקה בספרים לפי 18 אירו למניה. החברה גם מחלקת דיבידנד שוטף שאותו אנחנו לא מפחיתים מעלות ההשקעה. הדיבידנד השוטף שהתקבל אצלנו מיום כניסתנו ועד היום הוא קרוב ל-3.5 אירו למניה במהלך השנתיים וחצי האחרונות. הדיבידנד שאמור להתקבל מהחברה בעתיד צפוי להתקבל ברמות הנוכחיות בשנים הקרובות. גם אם לא יקרה שום דבר החברה תהנה מתזרים מאוד נאה תוך התעלמות מוחלטת ממחירה של המניה. אנחנו ממומנים עם מנוף מאוד נמוך יחסית ובהחלט אנחנו אופטימיים לגבי האופק".

המשפט הזה מתייחס ל-NSI או לחבס?

חבס: "גם וגם. מבחינתנו השקעה זו מאוד נכונה לעת הנוכחית בתקופה שבה כולם יודעים לחלום תוך כדי שינה על תזרימים וכל מיני מושגים כאלה. חלק מהשחקנים בשוק ההון פחות חידדו אותם כמו יחס כיסוי חוב. בכל הנורמות האלה אנחנו נמצאים בחוף מבטחים ומרגישים מאוד בנוח. בד בבד, אנחנו לא קופאים על השמרים. כשנכנסו להשקעה ב-NSI ראינו בה פלטפורמה מערב אירופאית בפיתוח גדול יותר, אך כתוצאה מהמשבר בשווקים כמובן שהתוכנית הזו הוקפאה לתקופה מסויימת. אנו עדיין חושבים שהחברה יכולה וצריכה לבחון אלטרנטיבות בתחום ה-M&A ואם NSI רוצה לגדול זה בהחלט אפיק שאיננו פסול בלשון המעטה. החברה מאוד שמרנית בסך הכול".

NSI ביצעה לפני מספר חודשים הפקה פרטית של מניות לטובת גופים מוסדיים בכדי להתחיל ולשנות את הפרופיל הטיפוסי של המשקיע בחברה ובחבס רואים מגמה גוברת והולכת של כניסה של גופים מוסדיים כבדים שמחזיקים משמעותית במניות החברה. בניטרול ההשפעות החשבואיות, למרות המצב בשווקים, החברה מרוויחה יותר תזרימית וכתוצאה מזה היא מחלקת דיבידנד גבוה מהדיבידנד שהיה מקובל בתקופה שלפני כניסת חבס לחברה.

חבס: "את הרע ביותר מבחינת האווירה או חששות די חצינו. אנו נראה כאן גם בתנאי עולם סטבילי שיפור מתמיד בהתייחסות לחברה. היא מטפלת בדברים בצורה הטובה ממה שטופל בעבר והתוצאות תהיינה בהתאם. במקביל לתוצאות העיסקיות הישירות החברה סבלה משני דברים שהעיבו מעט על התוצאות הכספיות הגורפות וזה שיערוך שלילי של נכסים כתוצאה מזה אנחנו כאן בישראל חבס נאלצנו למחוק סכומים נכבדים מההון העצמי שלנו. בנוסף כחברה שמרנית ביותר NSI דואגת לגדר את סיכוני הריבית והיא קונה סוואפים על הריבית שנועדו לקבע את הריבית שלה לשנים הקרובות. ברגע שהריבית ירדה באירופה בשנה האחרונה אז כל אותם כלים הפכו להיות שווים הרבה פחות כסף. כתוצאה מחשבונאות בלבד למרות שלחברה אין שום כוונה למכור את הסוואפים האלה. כתוצאה מזה בלבד חבס נאלצה למחוק גם בדו"חות שלה הון עצמי בהיקף של כ-100 מיליון שקל. וצריך להבין שאין לו השלחה כלכלית לחלוטין. לא תזרימי ולא כלכלי, זה לא מעניין אותך כמה הסוואפ שווה כי אתה בסופו של דבר מקלה אותו. אין לו מחיר מבחינת החברה זה אקט חשבונאי ואגב זה יחזור על עצמו ברגע שהחברה תקלה. אנחנו כאן בישראל כתוצאה מההשקעה הזו והחשבונאות מצאנו עצמנו מאוד נפגעים בשנתיים האחרונות. אני מניח ומקווה שמיצינו לשלם את ה"קנס" ואנו עם הפנים קדימה. NSIהיא השקעה נכונה לתקופה. נכון שאם היינו מבצעים את ההשקעה הזו במחירים אחרים בעיתוי אחר אז היינו מחייכים הרבה יותר. מבחינתנו ממילא המחירים האלה הם חסרי משמעות והם אולי אפילו מהווים עבורנו הזדמנות קניה.

"במהלך 2010 נכיר בהיקף הכנסות עצום"

בישראל חברת חבס מזוהה יותר מכל עם בנייני יוקרה שבנתה במתחם צמרת וברחוב רוטשילד. גם כאן כללי החשבונאות מעוותים את התמונה. בכנס משקיעים של בית ההשקעות IBI ניסה בשבוע שעבר הרצל חבס והנהלת החברה להבהיר מה המצב ה"אמיתי", התזרימי של החברה שמנועה להכיר בהכנסות בדוחות הכספיים בגלל תקני ה-IFRS.

בדו"חות האחרונים דיווחה חבס על מכירות בהיקף של למעלה מ-1.6 מיליארד שקל בשני הפרוייקטים המובילים שלה: רוטשילד 1 ומגדלי Yoo. מתוך זה סך ההכרה של החברה בהכנסות לצורך רווח והפסד מסתכמת בפחות מ-570 מיליון שקל כיוון שעדיין לא נמסרו כל הדירות.

חבס: "במהלך 2010 נכיר בהיקף הכנסות עצום. צריך לזכור שכבר בדו"ח הקודם למעלה ממיליארד לא הוכרו וזה לא כולל מכירות שלא בוצעו שגם כן יהיו בהיקף של כמה מאות מיליוני שקלים. תזרימית אתה נהנה מזה, כלכלית אתה נהנה מזה, אבל חשבונאית אתה תהנה מזה בעתיד. 2010 אמורה להיות שנה מאוד מדושנת מבחינת התוצאות".

הכסף בפנים?

אייל רגב, המנכ"ל: "כן הכסף בפנים. אנחנו בסיטואציה מתסכלת: פרויקט כמו רוטשילד שהוא בוודאות מכור כמעט מלא אני לא מראה בו שום רווח. זה עיוות של ה-IFRS שאתה מכיר בהכנסות רק בעת מסירת דירה למרות שהפרויקט בשלב מסירת הדירות. אז נקבל את כל הרווח בחבילה אחת ובזמן הקרוב. וזה נתון שמפספסים אותו".

"עד היום רק ברוטשילד מכרנו 606 מיליון שקל נכון לרבעון השני"

במגדלי Yoo השקעתם לאחרונה בפרסום, יש האטה?

חבס: "אנו בהתנהלות נורמטיבית רגילה, מוכרים בקצב סביר לאט לאט מקלים את הסחורה ומאמינים שתוך כשנה נסיים את המכירה של הדירות האחרונות שנותרו. נותרו כ-20 פלוס דירות. אנו מוכרים כל הזמן במחירים שאנחנו מצפים לקבל".

אייל רגב, המנכ"ל: "מפתיע אותי שלא קולטים מה שקורה לנו עם ההכרה בהכנסות שלנו של הפרויקטים. אילו נתונים שפירסמנו ולא חלומות, עד היום רק ברוטשילד מכרנו 606 מיליון שקל נכון לרבעון השני. זה ישתנה בדו"חות הקרובים, אך אני לא יכול להגיד בכמה. מתוך זה לא הכרנו בשקל אחד רווח".

חבס: "שיעור הריווחיות בין 20%-30% אז תבין את האימפקט על ההון העצמי. וזה בתנאי וודאות מלאים כי זה מכירות שכבר ביצענו. זאת לא ספקולציה ותוסיף לזה גם את העובדה שבחבס לא מוכרים דירות אלא אם מרכיב ההון העצמי ששולם מראש הוא בחודשיים הראשונים 35%. תבין שכל הכסף בוודאות, אנחנו לא עושים עיסקאות אופציה. אם אתה לא משלם מחיר לא מבוטל ממחיר הקניה בהון עצמי בהתחלה אין עיסקה. אין אצלנו הרשמות ואין אצלנו אופציות. כתוצאה מזה גם אין אצלנו דיפולטים, אין לנו לקוחות שלא מסוגלים לשלם את מה שהם התחייבו".

וההתחייבויות גדולות נוכח רמות המחירים שמאפשרות רק לעשירים לרכוש דירות של חברת חבס. ברוטשילד 1 לדוגמא נותרה דירה אחת שהיא קומה 28 ו-29, דירת פנטהאוז אחת ענקית בגודל של 1,400 מטר. למי שמעוניין המחיר המבוקש הוא לפחות 100 מיליון שקל.

כמה אתה רוצה הון עצמי לעיסקה?

"35%. שמשולמים בחודשיים הראשונים. בלי זה חבס לא חותמת על הסכם. 20% בחתימה ו-15% אחרי 60 יום.

אם אתם מאמינים בפארק צמרת אז למה מכרתם לאחרונה קרקע בשטח של 7 דונם לחברת בסר?

"בסר הציעה לנו הצעה שהשאירה אותנו עם התלבטות. מצד אחד איפשרה לנו לממש רווח מהיר ופשוט. אין לנו ספק שלו חבס היו בונים את הבניין הזה היו מוכרים את זה במחירים הרבה יותר גבוהים והרווח היה הרבה יותר גבוה. מצד שני, זה היה נפרס על ציר זמן שונה לחלוטין. למדנו שבמשוואה הזו צריכים להתייחס גם על העיתוי ולא רק על התוצאה הסופית ובעולם של היום אנחנו מאמינים שאנו נדע לאתר הזדמנויות מאוד אטרקטיביות העדפנו ללכת לדרך ביניים. לקבל תמורה עבור אחד מהמגרשים, להגדיל את כושר האבטחה שלנו לגבי הזדמנויות ופנינו לניצול הזדמנויות. נשארנו עם מגרש אחד במתחם שעליו נבנה בניין. אין כאן מהלך מתוחכם או שחלילה מעיד על משהו. להיפך אלמלא היינו בטוחים שבסר מסוגלים לעשות את הפרויקט בצורה ראויה לא היינו עושים איתם עיסקה. אנחנו לא עשינו את העיסקה הזו כתוצאה מאילוץ עשינו את העיסקה הזו כתוצאה מזה שהפניות האלה היו מאוד מאסיביות והגענו למסקנה שהולכים לדרך של פשרה".

אתם מסיימים את רוטשילד 1 ואת Yoo בצמרת ואז מה מנועי הצמיחה שלכם?

"אנו שוקדים עכשיו בצורה מאוד אינטנסיבית על איתור הזדמנויות וברור לחלוטין שעבור ההון העצמי שאנחנו נשקיע, נרצה לראות תשואות מצויינות לא טובות ואנחנו נמצא כי בעולם היום יש לא מעט הזדמנויות עיסקיות שיכולות לעניין אותנו, חלקן הקטן בישראל ורובן בחו"ל ואנו עמלים על שני האפיקים.

חבס: "ברור שמצוקה או חולשה של לא מעט שחקנים בתקופה הזו מהווה עבורנו הזדמנות. ואין לנו שום כוונה שלא לנצל את ההזדמנות. התקופה הזו פנטסטית לעשיית עסקים מכיוון שאנחנו עוסקים בתחום שהוא ארוך טווח מבחינתנו זה חסר משמעות אם בחודשים הקרובים אווירת המקרו היא כזו או אחרת. כי ממילא את המפגשים עם השוק עושים במרחק של שנים ספורות או לא כל כך ספורות מעיתוי ההשקעה".

יש לכם התחייבויות ענק של 2.5 מיליארד שקל. האם תוכלו לעמוד בזה?

חבס: "החברה משרתת בקלות את ההתחייבויות שלה. לחברה אין שום התחייבות שהיא רואה קושי לעמוד בה בשנים הקרובות וזה תחת הנחות עבודה שמרניות. ויותר מזה כפי שאייל ציין מבחינתנו לשרת התחייבויות זה הכרח בדיוק כמו לחפש הזדמנויות להרוויח כסף".

צרו איתנו קשר *5988