גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העיריות, הקבלנים ובעלי הדירות חוגגים על הסטודנטים: 3,250 שקל שכ"ד ל-28 מ"ר לדייר בדירה מחולקת בת"א

שוק הדירות המחולקות בארץ שהולך וגואה, כתוצאה מביקוש מוגבר של צעירים לגור במרכזי הערים, אינו רק נצלני עבור הדיירים - אלא גם בלתי חוקי ■ סטודנטים הגרים בדירות כאלה מבצעים בלי לדעת עבירה על החוק, ובעלי הדירות והקבלנים הם האחרונים שיעדכנו אתכם בנתון הזה ■ עיריית ת"א: "לא נסכים לחלוקה, לא בשתיקה ולא בפומבי"

האם משתלם לשלם 500 דולר עבור הזכות לגור בדירת חדר, לבשל מעל האסלה או מול האמבטיה ולארח חברים בחדר השינה, שהוא פעמים רבות גם הסלון וגם פינת העבודה?

עבור אלפי צעירים, רווקים וסטודנטים בעיקר, התשובה חיובית. אחרת, היו אלה מסרבים להיכנע לבעלי דירות נצלנים, המשכירים להם, תמורת כסף רב, חדרים זעירים באצטלה של יחידות דיור.

אפשר להציב את השאלה מעט אחרת: מדוע המחירים כה גבוהים? התשובה לכך היא שצעירים רבים מעוניינים לגור קרוב למרכזי הבילוי, גם אם הדבר בא על חשבון איכות הדיור. כך נקבעים כוחות השוק, ועל כך משלמים ביוקר גם אלו שבחרו לגור במרכזי הערים בשל קרבה למקום העבודה, או בשל מצב משפחתי - רווקים או זוגות צעירים - כזה אשר לא מצדיק השקעה כלכלית כבדה יחסית, של שכירת דירת שלושה חדרים, כזו שנמצאת לרוב באזור שתושביו מבוססים באופן יחסי.

יש שיגדירו את המצב בשוק הדירות המחולקות כ-"win win". בעלי הדירה זוכה למיקסום הכנסות, מנגד - הרשויות המקומיות: בעיקר עיריית תל-אביב, שבה מרוכזות מרבית הדירות המחולקות, זוכות לשקט תעשייתי, כאשר הוועדות המקומיות מאשרות בנייה רוויה הכוללת בניינים עם דירות בנות ארבעה וחמישה חדרים, בעוד את הזוגות הצעירים הן מפקירות.

הסיבה לכך פשוטה: הפעלת לחצים מצד יזמי נדל"ן מחד, ומאידך, מדיניות הרואה בבניית דירות קטנות - שניים ושלושה חדרים, כפגיעה בערך הנכס (הקרקע), ועמו החשש המוצדק מהכנסות נמוכות מארנונה. אך כאמור, במשוואה הזו ישנו משתנה נוסף: הדייר, אשר מצב של WIN רחוק ממנו מרחק רב. זה נאלץ לשלם מחיר יקר עבור מקום מגורים באזור מרכזי הערים, בעוד התמורה לעתים קרובות שערורייתית. לצורך העניין, עבור דירת חדר זעירה בגודל של 5 מ"ר, באזור לב תל-אביב, משלמים דיירים כ-500 דולר, לעתים אף יותר, ועל כך נרחיב בהמשך.

הגודל כן קובע

בעבר הלא רחוק, ביקוש עצום מול היצע נמוך של דירות קטנות, הוביל מאות בעלי דירות, בעיקר בתל-אביב, לחלק את דירותיהם לשלוש או לארבע יחידות דיור זעירות. מגמה זו, שאינה חוקית, נמשכת שנים רבות באין מפריע. בשנים האחרונות, עם עלייה במחירי הנדל"ן בגוש דן, בעיקר בבירתה תל-אביב, המחירים מאמירים בהתאם גם כשמדובר ביחידות דיור זעירות. זוהי תמונת המצב בתל-אביב, סוף 2009.

רשויות האכיפה העירוניות לא בהכרח מבצעות פעולות מנע אגרסיביות, והדיירים, בכללם כאמור סטודנטים, נאלצים לעתים לשלם - על פי יחס של דולר למ"ר (מטר רבוע), כמו שמשלמים דיירים בדירות פאר.

במקרה הטוב, ומדובר בדירות שהן "מציאות" של ממש, יוכלו שלושה דיירים בני מזל לחלוק דירת 60 מ"ר במרכז תל-אביב, כשבין הדירות מפריד קיר גבס.

מתוך מחירון הדירות של לוי יצחק, ניתן לדלות "מציאות" נוספות: ברחוב אבן גבירול בתל-אביב מוצעת דירת 85 מ"ר המחולקת ל-3 דירות סטודיו בנות 2 חדרים, ב-3,250 שקל לחודש לכל יחידת דיור. דירת 3 חדרים בת 85 מ"ר בשדרות הר ציון בתל-אביב מחולקת ל-3 יחידות דיור המושכרות ב-2,200 שקל כל אחת.

מחוץ לתל-אביב המצב אינו שונה בהרבה: דירת 95 מ"ר ברחוב כצנלסון בגבעתיים מחולקת ל-3 יחידות דיור המושכרות ב-2,500 שקל כל אחת.

מחברת לוי יצחק נמסר כי אין כמעט עיר שלא ניתן למצוא בה דירות מחולקות, וכי "רק בתל אביב מוצעות כיום למכירה כ-170 דירות מחולקות. בבאר-שבע מוצעות היום למכירה כ-90 דירות מחולקות".

על-פי ברנרד רסקין, מנכ"ל "רימקס" ישראל, קיים ביקוש לדירות קטנות, בעיקר במרכזי הערים הגדולות, אבל היצע הדירות הקטנות נמוך, כי בעבר לרשויות הייתה נטייה לא לבנות דירות קטנות של 3 חדרים ופחות, מהחשש שדירות אלו יגררו אוכלוסיה חלשה.

מעיריית תל-אביב נמסר כי "המדיניות שנקבעה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת פיצול דירות באזורים וברחובות מסחריים, שבהם אין הגדרת צפיפות על פי התב"ע (תכנית בניין עיר). קרי, ניתן לחלק דירות בתנאי ששטחה העיקרי הממוצע של הדירה יהיה 53 מ"ר וגודל יחידת הדיור לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי".

ממחולקת למפוצלת

רוני (שם בדוי), 26, סטודנטית למשפטים, מתגוררת מזה שנה בדירה מחולקת באבן גבירול, באזור כיכר רבין. הדירה המקורית שבה היא מתגוררת הייתה בעבר דירת ארבעה חדרים, שחולקה לשלוש דירות חדר. החלק היחיד שלא שופץ הוא המטבח, המשמש גם כפרוזדור, שבו חולקים במשותף שלושת הדיירים. "המחשבה שיבואו ויתפסו אותנו היא הזויה ומעולם לא עברה לי בראש, למרות שהיה ברור שזה לא חוקי", היא אומרת.

"לעיריית תל-אביב יש אינטרס שהמצב יישאר כמו שהוא, ואפשר לקרוא לזה קשר של שתיקה, כי זה מצב נוח לכולם. העירייה לא יכולה למצוא פתרון לכמות של הצעירים שגרים פה. לאנשים בגילי ולהרבה סטודנטים ולאנשים שאין להם יותר מדי כסף, אין אפשרות לשכור דירת שלושה חדרים במרכז העיר".

אופציה נוספת למגורים עבור יחיד, היא שכירת חדר בדירה מפוצלת. להבדיל מדירה מחולקת, שבה קיימת חלוקה הרמטית של יחידות דיור בזכות ולאחר שיפוץ, דירה מפוצלת היא כזו שלרוב לא בוצעו בה שינויים מהותיים, והחדרים בה מושכרים באופן נפרד למספר דיירים. שכירות שכזו זולה יחסית ומגיעה לכ-1,500 שקלים לחודש. ישנם מקרים שבהם בעלי דירות מאפשרים להשכיר את הנכס כמקשה אחת - לשותף ותיק או לכלל השותפים, בסכומים אשר עשויים להגיע גם ל-7,000 שקל בחודש, לדירת 4 חדרים.

אכיפה כעניין של אופנה

על-פי עו"ד ניר שטרן ממשרד עורכי הדין המבורגר עברון המתמחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה, חוק התכנון והבניה מחייב הגשת בקשה להיתר כמעט בכל בניה או הריסה של מבנה או חלק ממנו, למעט "שינוי פנימי" בדירה (שבירת קיר, למשל, או שיפוץ לצורך שיפור חזות הדירה, מ"ש).

שטרן: "ההגדרה בחוק של 'שינוי פנימי' מציינת במפורש כי כאשר משנים את מספר יחידות הדיור, אין מדובר בשינוי פנימי. פסיקת בית המשפט העליון בעבר יצרה מבחנים כדי להכריע האם מדובר בחדרים בתוך יחידת דיור אחת, או יחידות דיור נפרדות. בין היתר בית המשפט בודק האם יש כניסה נפרדת, מטבחים נפרדים, אמבטיות נפרדות, דוד חשמל נפרד ומאפיינים פיזיים נוספים. רק אז יחידת דיור תיחשב כיחידה נפרדת, ומצב כזה הוא לא חוקי".

- מי אמור לאכוף את החלוקה הבלתי חוקית?

"ישנם גורמים, הן ברמה המקומית (הוועדה המקומית) והן ברמה המחוזית (היחידה לאכיפת דיני מקרקעין), אשר אמורים לאכוף הגבלות אלו ולהגיש כתבי אישום כנגד מי שפיצל דירה שלא בהתאם להוראות החוק. יש עיריות שיותר אופנתי אצלן להתעסק באכיפה, יש שפחות. בעיריית תל-אביב קשה לי להגיד שיש מדיניות עקבית. ישנה אכיפה, ומצד שני, מעלימים עין.

"צריך לזכור כי עבירות אלו אינן קלות לאכיפה. ראשית, יש מצבים שבהם מפצל הדירה לא יוצר כניסות נוספות לחדר המדרגות, אלא בתוך הדירה ישנה מבואה אשר בה יש דלתות ליחידות השונות. במקרים אלו, בהיבט הפלילי, קשה להוכיח כי דלתות אלו מהוות פיצול יחידת הדיור החייב בהיתר, או שינוי פנימי. בנוסף, שיפוצים בדירות נעשים חדשות לבקרים ולרוב אינם מחייבים הגשת בקשה להיתר.

"לאחר סיום הבנייה, הרבה יותר קשה להוכיח כי הבעלים או מחזיק הנכס הם שביצעו את הבנייה ללא היתר, קשה להוכיח מתי נעשתה הבנייה וסמכויות האכיפה שנותרות בידי הרשויות הן בעיקר ביחס לשימוש בדירות והאפשרות להרוס את מה שנבנה ללא היתר".

עיריית ת"א: "150 תביעות משפטיות על חלוקת דירות ב-2008"

תגובת עיריית תל-אביב-יפו: "חלוקת דירות ללא היתר בנייה הינה עבירה על חוק התכנון והבנייה והעירייה לא מסכימה למצב זה, לא בשתיקה ולא בפומבי. פיצול הדירות גורם למטרדים רבים ומשפיע בצורה שלילית ביותר על התכנון העירוני, למשל בהעמסה על התשתיות העירוניות וביצירת מחסור במקומות חנייה.

"במסגרת אכיפת חוק התכנון והבנייה, מפעילה העירייה את האמצעים החוקיים העומדים לרשותה למיגור התופעה, כולל הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה, ופנייה לחברת החשמל בבקשה להפסיק אספקת חשמל לבניינים מחולקים תחילה ובעתיד גם לדירות מחולקות.

"התחקות אחר דירות מפוצלות נעשית באמצעות מידע מגורמים רבים, בהם: תלונות תושבים, הודעות למוקד העירוני או מידע מגופים עירוניים כמו ארנונה וחנייה, לכן לא ניתן לכמת את הדירות המחולקות. באשר לכמות המקרים שבהם פעלה העירייה, נציין כי במהלך שנת 2008 טופלו ברחבי העיר 300 כתובות ונגד 150 מהם לערך הוגשו תביעות משפטיות".

עוד כתבות

רן פוליאקין / צילום: איל יצהר

חברת ההדמיה הרפואית ננוקס מקדמת הנפקה בנאסד"ק לפי שווי של יותר מחצי מיליארד דולר

החברה מנתניה, שפיתחה מכשיר CT נייד, קטן וזול משמעותית מאלה הקיימים כיום, מנוהלת על ידי היזם הסדרתי רן פוליאקין ● סורק CT נמכר כיום בעלות של כמה מיליוני דולרים, לעומת המכשיר של ננוקס, שצפוי להימכר בכ-10,000 דולר בלבד

סיבוס חוברת ל-Wolt במלחמה מול תן ביס / צילומים: שלומי יוסף

התחרות על ארוחת הצהריים מעלה הילוך: סיבוס חוברת לוולט במלחמה מול תן ביס

ספקית שירותי ההסעדה סיבוס חוברת לאפליקציית משלוחי האוכל Wolt, כדי לחזק את כוחה בתחרות מול החברה החזקה בתחום - תן ביס, וכדי לקצר את זמן המשלוחים לחצי שעה בממוצע • בנוסף, ל"גלובס" נודע כי Wolt מרחיבה את שירותיה גם לראשל"צ ולפ"ת

יצחק תשובה / צילום: תמר מצפי

תשובה נפרד מ"הפרה החולבת" של קבוצת דלק: השלימה מכירת מניותיה בדלק רכב ביותר מ-400 מיליון שקל

בתוך מספר ימים מכרה דלק 22.5% ממניות יבואנית הרכב שבשליטת גיל אגמון ברווח של 117 מיליון שקל ● אחרי שזינקה בתחילת השבוע, מניית דלק רכב מוסיפה להתחזק והיום עלתה בעוד 6%

בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

אז יהיה או לא יהיה משפט נגד ראש ממשלה מכהן? אלה שלושת התרחישים שימנעו את הסיטואציה

החלטת היועמ”ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ, לצד הנחישות שנתניהו מפגין שלא לפרוש, עלולות להפוך לממשית סיטואציה שעד כה נראתה בדיונית: נתניהו מכנס דיון ביטחוני רגיש, ובמקביל מפורסמות עדויות נגדו מביהמ"ש • 3 תרחישים עשויים למנוע את המציאות המביכה

יגאל מרזל, כנס לשכת עוה"ד / צילום: כדיה לוי

נוהל חדש של הנהלת בתי המשפט יילחם בפרסומים פוגעניים נגד שופטים

עפ"י הנוהל, ימונה גורם בהנהלת בתי המשפט שירכז את הטיפול בסוגיה ● לא כל פרסום פוגעני יטופל ע"י הנהלת בתי המשפט, אלא דווקא פרסום שלדעת יועמ"ש הנהלת בתי המשפט "יש בו כדי לפגוע ביכולת השופט למלא את תפקידו כראוי או לפגוע בתפקודה של הרשות השופטת"

יורש העצר הסעודי, מוחמד בין סלמאן / צילום: Reuters

על רקע הופעת בכורה מרשימה: האם הנפקת ארמקו תסייע להגשמת התוכניות של בין סלמאן?

מניית ענקית האנרגיה הסעודית זינקה ב-10% ביום המסחר הראשון שלה בבורסה המקומית של ריאד ● ההנפקה, הגדולה בהיסטוריה, אמורה לשמש בסיס לשינוי הכלכלי העצום שמבקש לחולל יורש העצר הסעודי והאיש החזק בממלכה, מוחמד בין סלמאן

טראמפ כנבל העל של מארוול תאנוס  / צילום: צילום מסך, גלובס

"אתם יודעים שהוא הנבל, כן?": הציוץ של טראמפ גורר לעג ברחבי הרשת

אחד מחשבונות הטוויטר של הקמפיין של טראמפ העלה סרטון ובו טראמפ מוצג כנבל העל של מארוול שדוגל בהשמדת מחצית מהיקום

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 10 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 6 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

סוחרים צופים בנאומו של יו"ר הפד ג'רום פאואל לאחר החלטת הריבית / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות; המשקיעים נרגעו - הריבית לא צפויה לעלות ב-2020

יו"ר הפד פאוול לא הפתיע את השוק והותיר את הריבית ללא שינוי; רומז: לא יחולו שינויים בריבית גם בשנה הבאה ● מניית ארמקו הסעודית, החברה בעלת השווי הגבוה בעולם, זינקה ב-10% ביום המסחר הראשון שלה בריהאד

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

עמק הסיליקון מסתגל למציאות חדשה, באדיבות אדם נוימן

חברות רבות כמו אובר, WeWork ו-Juul היו בעבר הכוכבות של עמק הסיליקון, אך בשנה האחרונה שווי השוק שלהן צנח משמעותית, בהיקף שמגביר את אי הוודאות במגזר ההון סיכון לרמה שלא נראתה כבר שנים ● "היינו במסיבה פרועה כמה שנים, ופתאום מישהו כיבה את האור"

כרמי יין שניזוקו ממזג האויר / צילום: אורון שמאי קנט\הקרן לנזקי טבע בחקלאות

כבר לא גשמי ברכה: תנודות האקלים מאיימות על עתיד החקלאות

גשמים חזקים, סופות ברקים וסערות חזקות - התנודות במזג האוויר מסבים נזקים כלכליים עצומים לחקלאות בכל העולם וגם בישראל ● בשירות המטאורולוגי אמנם לא מזהים בישראל מגמה מובהקת מבחינת משטר הגשמים, אבל דיווחי המבטחים על פיצויים לחקלאים מעידים על הנזקים הרבים

אדוארד פיליפ, ראש ממשלת צרפת / צילום: מתוך תוכנית אירוח בצרפת

ממשלת צרפת הציגה הרפורמה בפנסיות; השביתות במדינה נמשכות

רה"מ אדואר פיליפ הבהיר כי גיל הפרישה הרשמי במדינה ימשיך להיות 62, אך הממשלה תעודד תוכניות שונות כדי להעלות אותו ל-64 עד שנת 2027 ● עובדי מגזרים אחדים, הכוללים עבודה פיזית קשה, יוכלו לפרוש כבר בגיל 60

תקשורת דור 5 - הדלק לכלכלה של העשור הבא / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אם יתברר שמכרז הדור החמישי בסלולר ימנע מיזוגים בשוק, האם שווה לדחותו?

זו השאלה שצריכה להישאל ולהתברר, והיא לא נשאלת ● ברור למה משרד התקשורת רוצה להימנע מדחייה של המכרז ● בסוף האחריות לקדמה הטכנולוגית מוטלת עליו, וישראל במקום לא טוב

רמטכ"ל מינאמר, מין אנג הליינג. רציחות, אונס וגירוש של מאות אלפי בני מיעוט הרוהינגה / צילום: Maxim Shemetov, רויטרס

ארה"ב: משרד האוצר הטיל סנקציות כלכליות כבדות נגד מפרי זכויות אדם בעולם

בכיר במשרד האוצר האמריקאי: "המטרה היא לייצר השלכות מוחשיות ומשמעותיות לאלו שמרוויחים מהפרות זכויות אדם"

מתניהו אנגלמן / צילום: אתר המלג

בכירים במשרד המבקר עולים להתקפה: "דוח הגירעון נכתב ברוח המפקד"

לדברי הגורמים, היו במשרד חילוקי דעות בשאלה אם משרד האוצר כשל בהתנהלותו סביב הגירעון ואם הדוח צריך לכלול המלצות

בריאן פירס, ראש אגף הכלכלה ביאט"א / צילום: IATA

למרות הגידול במספר הנוסעים: 2019 הייתה שנה מאכזבת לענף התעופה

מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין השליכה השנה גם על ענף התעופה ותנועת הנוסעים, שאומנם צמחה אך בשיעור מתון מהתחזיות ●  בפתיחת כנס המדיה העולמי של ארגון התעופה העולמי בז'נבה, הודיע הארגון כי הוא מצמצם את התחזית לשנה הבאה לתנועה עולמית של 4.7 מיליארד נוסעים

קנאביס / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

קנביט במזכר עקרונות לשת"פ אסטרטגי עם חברת תרופות גרמנית

ההסכם כולל השקעה של 1.8 מיליון דולר לפי שווי של 350 מיליון שקל, פרמיה של 52% על מחיר השוק

ירון רצון, מנכ"ל וממייסדי קנביט / צילום: יחצ

בכירים לשעבר בקנביט במרכז חשדות הרשות לשימוש במידע פנים

רשות ניירות ערך חוקרת חשדות לעבירות של שימוש במידע פנים, במסגרתה נחקרו נושאי משרה בחברה בעבר ובהווה ● בין הנחקרים היו המנכ"ל לשעבר בשלד, ירון רצון, ושרון אדיב

מתחם אגש, קרית ים / הדמיה: עוזי גורדון אדריכלים

1,580 דירות חדשות: אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה באזור הקריות

הוועדה המחוזית חיפה אישרה למתן תוקף תוכנית פינוי-בינוי רחבת-היקף בקריית ים, הכוללת הריסת 260 דירות ישנות ובניית 1,580 דירות בסך-הכול, ולצידן שטחי מסחר ומבני ציבור

תחבורה ציבורית בת"א / צילום: איל יצהר

דעה: הכסף חייב ללכת כולו לתחבורה הציבורית

כדי ליצור מערך תחבורה אטרקטיבי שיסיט משתמשים מהרכב הפרטי, מוטב יהיה שכל הסכום שיוזרם לקופת המדינה כתוצאה מאגרות הגודש יגיע לשדרוג מערך האוטובוסים ● דעה