דלק נדל"ן במו"מ למכירת קניון חיפה לעזריאלי ב-300 מיליון שקל

תשובה על חקירת רשות ני"ע בדלק נדל"ן: "החברה פועלת בשיתוף-פעולה מלא עם הרשויות, ונעשה הכול כדי שהכול יצא לאור במהרה" ■ מעלות הפחיתה את דירוג האג"ח של דלק נדל"ן ל-BBB

דוד עזריאלי מנהל מו"מ מתקדם לרכישת קניון חיפה מידי דלק נדל"ן, לפי שווי של כ-300 מיליון שקל, כך נודע ל"גלובס". הקניון מוחזק על ידי דלק נדל"ן של יצחק תשובה (70%) וחברת סאמיט, של זוהר לוי (30%).

קניון חיפה משתרע על פני שטח של 30 אלף מ"ר ומאגד בתוכו עסקים במגוון תחומים, המשלמים דמי שכירות ממוצעים של 70 שקל למ"ר (תלוי במיקום). הקניון הוקם בשנת 1997 ומאוכלס כיום בתפוסה של קרוב ל-100%. כ-15 אלף מ"ר מושכרים לעוגנים ורשתות שיווק, כ- 5,600 מ"ר אופנה והנהלה, כ-3,200 מ"ר מזון ומסעדות, וכ- 4,000מ"ר בתחומים אחרים.

הקניון ממוקם במבואות הדרומיים של חיפה מול מרכז הקונגרסים ובסמוך לתחנת הרכבת חוף הכרמל, על קרקע בשטח של 51 דונם. המתחרים של הקניון הם בעיקר הגרנד קניון וקניון ה-CINEMALL (לשעבר לב המפרץ).

סאמיט פעילה בישראל ובגרמניה ומחזיקה 112 נכסים המתפרסים על שטח כולל של 913 אלף מ"ר. הנכסים ממוקמים בעיקר במערב גרמניה ושיעור התפוסה בהם הוא למעלה מ-90%. בחודש יוני מחקה החברה את חברת הבת סאמיט גרמניה מבורסת ה-AIM.

דלק נדל"ן, שבסוף השבוע ספגה הורדת דירוג אג"ח וכן עדכנה לגבי חקירה של רשות ני"ע לגבי המתרחש בחברה, זקוקה למימוש הזה ולאחרים כמו אוויר לנשימה. על פי דוחות החברה לתשעת החודשים הראשונים של השנה יש לה התחייבויות ענק של 21 מיליארד שקל. ההון העצמי מממן 3% בלבד מהמאזן ורואי החשבון הזהירו את המשקיעים מפני גרעון בהון החוזר בהיקף של 1.8 מיליארד שקל.

החברה מימשה השנה נכסים ב-550 מיליון שקל, מרביתם בישראל. יכולת החברה לעמוד בהחזרי החוב בשנה הקרובה מותנית בהמשך מכירת נכסים, כאשר התוכנית האסטרטגית שלה, אותה מוביל מנכ"ל החברה ערן מיטל, היא להישאר עם שתי אחזקות מרכזיות: DGRE הפועלת באירופה, ודנקנר השקעות שפועלת בישראל,

מחזיקי האג"ח חוששים

לפחות באופן רשמי, בדלק נדל"ן מגלים אופטימיות ועל פי דוח מקורות ושימושים האחרון שלה היא תעמוד בכל התחייבויותיה בזמן עד לשנת 2011, ואף תישאר עם יתרה של כ-300 מיליון שקל. הבעיה היא שמחירי הנדל"ן בשוקי הפעילות של החברה בחו"ל נפגעו, והיא אינה יכולה לממש כיום נכסים במחירים טובים. השנה צריכה דלק נדל"ן לשלם למחזיקי האג"ח 370 מיליון שקל, ומבלי לרשום מימושים המשימה תהיה קשה לביצוע.

לדלק נדל"ן התחייבויות של 2.5 מיליארד שקל בשש סדרות אג"ח שונות, הנסחרות בתשואה בטווח של 18% עד 38% (לאג"ח עם המח"מ הקצר ביותר). רק לאג"ח א' של החברה יש ביטחונות במלוא גובה הקרן המופקדים בידי הנאמן. בשל כך, קיים חשש בקרב מחזיקי האג"ח, ובמהלך הימים הקרובים תקיים דלק נדל"ן אסיפה לסדרות ד' ו-כ"ה (ביום חמישי השבוע), ומאוחר יותר של הסדרות ג' ו-ה' (ביום שני הבא). הסדרות א' ו-ב' אינן סחירות.

הנושא העיקרי שיעלה לדיון נוגע כמובן לדווח על מצבה העדכני של החברה. תשובה, שהוא כאמור בעל השליטה בחברה, אינו ממהר לבקש הסדר חוב, למרות שדחיית תשלומים תגן על החברה מפני מכירת נכסים במחירי שוק נמוכים.

גם חברת הדירוג S&P מעלות לא נותרה אדישה למצב החברה וביום חמישי היא הורידה את דירוג האג"ח של דלק נדל"ן בשתי דרגות מ-A מינוס ל-BBB, והשאירה אותו ברשימת מעקב עם השלכות שליליות, בשל "נזילות מאתגרת ורמות מנוף גבוהות".

בדוח מעלות הוסבר כי "שוקי הפעילות של החברה טרם התאוששו, ועדיין לא נצפית עלייה בשווי הנכסים ופתיחת שוקי האשראי החוץ הבנקאי בצורה גורפת. הדבר יוצר לחץ על יכולת המימון מחדש של נכסים ממונפים ועל החזר החוב. המשך פעילותה ברמות מינוף גבוהות מאוד וכן מצב הנזילות המאתגר, שמצריך אסטרטגיית מימושים מהותית וגיוסי הון, מחלישים את הפרופיל הפיננסי והעסקי שלה".

רמת הדירוג BBB נחשבת לרמת דירוג בינונית, אך עדיין לא בעייתית. עם זאת, זוהי כבר רמה רגישה ביותר שרמת דירוג אחת מתחתיה עלולה הייתה לגרום לתגובת שרשרת, כיוון שעל פי התשקיף של סדרות האג"ח א' ו-ב' - הורדת דירוג נוספת מעניקה להם את הרשאה לדרוש פירעון מיידי.

המשקיעים אדישים לחקירה

נקודת אור בדוח של מעלות קשורה להתחייבות בעל פה שקיבלו בחברת הדירוג: "הדירוג נסמך על נכונותו של בעל השליטה, לחזק את מבנה ההון של החברה ונזילותה הן על ידי הקצאות זכויות והזרמות כספים שבוצעו בעבר והן על ידי כאלו שבמידת הצורך החברה תבצע בעתיד", כותבים במעלות."זאת בעיקר לאור העובדה כי להבנתנו החברה תזכה לתמיכתו של בעל השליטה בתשלום החלויות הקרובות במידת הצורך".

תשובה סירב להתייחס היום למצבה הפיננסי של דלק נדל"ן. על חקירת רשות ני"ע שגרמה לדחיית הנפקת זכויות מתוכננת בסך של 100 מיליון שקל בחברה, הוא הסכים לומר ל"גלובס" כי "דלק נדל"ן פועלת בשיתוף פעולה מלא עם הרשויות ונעשה הכול כדי שהכול יצא לאור במהרה".

כפי שנחשף ב"גלובס" באמצע אוקטובר, רשות ני"ע פתחה בחקירה בחברה לאחר התפטרותו הפתאומית והמפתיעה של ירום אורן, ששימש כמנכ"ל החברה במשך חודש בלבד. זאת, לאחר תהליך איתור ארוך וממושך. במסגרת החקירה תושאלו בכירים בחברה, בעבר ובהווה, וחוקרי רשות ני"ע אף פשטו על משרדי החברה ונטלו מהם מסמכים.

אמש פרסמה דלק נדל"ן הבהרות בהן פירטה מהם 3 הנושאים הנחקרים ע"י הרשות: ההצגה החשבונאית של השקעות הקבוצה בפורטפוליו המלונות "הילטון" ו-"מריוט" (עד כה נרשמה הפרשה לירידת ערך בגובה מלוא סכום ההשקעה); בחינת שווי חברה זרה המחזיקה בחניונים באנגליה המושכרים לחברת NCP; וחברת רודשף (נעשתה הפרשה מלאה בדוחות).

כיוון שהחברה כבר הפחיתה את מרבית ההשקעה של הנושאים הנחקרים, וגם הביקורת על רמת המינוף הגבוהה בה היא פעילה ידועה מזה זמן רב, המשקיעים הגיבו לכך באדישות, והמניה אפילו עלתה היום ב-4.9%.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988