גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עו"ד יצחק חג'ג': "לקבוצות הרכישה נכנסו כל מיני חאפרים"

חג'ג', עורך דין ויזם נדל"ן, מזהיר מפני חובבנים שנכנסו לקבוצות הרכישה - אך קורא לא להרוס את הענף ■ וגם: על צעדיו הראשונים של חג'ג' בתחום קבוצות הרכישה - פנטהאוז ברמת-אביב ב-360 אלף דולר

"במהלך הלימודים וההתמחות שלי, במשרד פרופ' יובל לוי, לא חשבתי לעסוק בנדל"ן", מספר ל"גלובס" עורך הדין ויזם הנדל"ן יצחק חג'ג', ראש משרד עורכי הדין HBW-חג'ג', בוחניק ויינשטיין, ממשרדי הנדל"ן המובילים בישראל. "אחרי ההתמחות נשארתי לעבוד כעורך דין שכיר במשרד, והתברגתי בתיקים גדולים של מחלקת הליטיגציה והמחלקה המסחרית. אחד התיקים שטיפלתי בהם היה סכסוך בין השותפים של קלאב הוטל לוטראקי ביוון. עבדתי עליו מ-5:00 בבוקר ועד 23:00 בלילה כל יום. סביב זה, וסביב תיקים נוספים שטיפלתי בהם, נוצר לי קשר חזק עם אחד מבעלי קלאב הוטל, ניסים יניב, שגם היה יזם נדל"ן.

"יום אחד הוא בא אליי ואמר שיש לו כל מיני תיקי נדל"ן, שמטפל בהם משרד אחר, אבל הוא לא נהנה מהעבודה איתם כמו שהוא נהנה מהעבודה אתי, והוא היה רוצה שאטפל גם בנדל"ן שלהם. אמרתי לו 'השתגעת? דירת מגורים אני לא יודע למכור, איך אטפל בפרויקטים של 250 יחידות-דיור?', אז הוא אמר שהוא סומך עליי ושאנסה. ככה נכנסתי לנדל"ן. במשרד יובל לוי לא היתה אז מחלקת נדל"ן. הקמתי מאפס מחלקה, ותוך שנתיים היתה למחלקה פעילות מאוד ענפה, וכבר היו לי 4 עורכי דין ותיקים ממני שעבדו תחתיי".

היציאה לעצמאות

"אחרי שנתיים במשרד יובל לוי הפכתי לשותף נדל"ן", מספר חג'ג'. "השותפים במשרד התחייבו בפניי שתוך שנתיים הם יסכמו את ההכנסות של מחלקת נדל"ן ביחס לכלל ההכנסות במשרד, ואז אהפוך לשותף בכלל המשרד לפי ההכנסות שלי.

"בדצמבר 2003 הם היו אמורים לחשב את האחוזים שלי במשרד, אך בגלל שהסכום חצה את כל הגבולות ההגיוניים, הם לא התלהבו לעמוד בהתחייבות. באותו רגע אמרתי להם שאין טעם להיכנס למחלוקות האלה ושהחלטתי לעזוב. וכך, בשיא המיתון במשק, פתחתי את המשרד. זמן קצר אחר-כך הצטרף אליי שותפי, חן בוכניק, שעבד אתי במשרד יובל לוי, והיום אנחנו כבר מעסיקים 25 עורכי דין ו-5 מתמחים, ומדורגים בין 10 משרדי הנדל"ן המובילים בארץ".

קבוצות רכישה

לדברי חג'ג', "קצת לפני שעזבתי את משרד פרופ' יובל לוי, התחלתי גם את מה שנקרא היום קבוצת הרכישה הראשונה שלי. אז לא ידעתי שקוראים לזה קבוצת רכישה. פשוט רציתי לקנות פנטהאוז באזור הגוש הגדול בצפון תל-אביב, וזה הוביל אותי במקרה לפעילות שלי היום בתחום. כשהתחלתי לברר על דירות אמרו לי שפנטהאוז של 120 מטר יעלה לי 700 אלף דולר. הבנתי ש-120 מטר לא יספיק לאשתי ולילדינו, ושאני צריך שניים, אז מה אני אשלם 1.4 מיליון? עשיתי קצת חשבון כמה עולה הקרקע, בנייה וכל השאר, והגעתי למספרים של 350 אלף דולר, אז למה לוקחים לי 700 אלף?

"אמרתי לאחי, עידו, למה לא נבנה בניין בעצמנו, יחד עם עוד כמה חברים? והחלטנו ללכת על זה. כל מיני חברים, קרובי משפחה ושותפים במשרד שחיפשו דירות הצטרפו אלינו, מצאנו קרקע וקבלן וסגרנו עסקה. לא קראנו לזה קבוצת רכישה, ידענו רק שאנחנו כמה חבר'ה פרטיים שקונים קרקע ועושים בנייה עצמית. כך עשינו את הקבוצה הראשונה. יצרנו שם 4 פנטהאוזים שעלו פחות מ-360 אלף דולר.

"כשנודע לאנשים שעשינו את העסקה הזו, קיבלתי ריקושטים מכל העולם ואשתו, שאמרו 'איך לא אמרתם לנו', 'אנחנו משפחה', 'חברים', 'לקוח גדול', כל אחד בא עם הארגומנט שלו ורצה גם. לאור הביקוש הגדול הקמנו תוך ימים ספורים קבוצה נוספת. אחרי שארגנו עוד כמה קבוצות לבנייה עצמית, החלטנו לעשות מזה ביזנס. היום, עידו הוא המארגן של קבוצות רבות, ואני מספק שירותים משפטיים".

חאפרים

"אחת הבעיות בקבוצות רכישה, שמובילה להרבה ביקורת נגד התחום, היא העובדה שלתחום הזה נכנסו כל מיני חאפרים", אומר חג'ג'. "אני לא עוצם את העיניים ולא יושב במגדל השן. יש את הקבוצות הטובות והרציניות, שבהן אתה מקבל שירות, יחס ותמורה שהיא לאין ערוך עולה על כל תמורה שתקבל בחברה קבלנית, אבל לתחום הזה, במיוחד בתקופת המשבר שהחלה מספטמבר 2008, נכנסו הרבה גורמים נוספים שלא עסקו בו לפני כן. חלקם בסדר וחלקם לא. והבעיה היא עם אלה שלא.

"בגלל התופעה הזו, אנחנו תומכים מאוד ברגולציה של שר השיכון, שמתכוון להסדיר את השוק. זה תחום שתופס היום תאוצה, יותר ממחצית מהתחלות הבנייה בתל-אביב הן של קבוצות רכישה, ולכן חשוב שהתחום יהיה שקוף, הסיכונים יהיו גלויים, ולא יהיו בו כאלה שיתפסו טרמפ על ההצלחה ויכשילו את הענף. הטיפ שלי לאנשים שרוצים להצטרף לקבוצה זה 'תסתכלו מי המארגן'. אבל אסור לתקוף את כל קבוצות הרכישה ולהשמיד את התחום".

* הראיון המלא עם עו"ד יצחק חג'ג' - במהדורה המודפסת של "גלובס הערב".

עוד כתבות

גיל שפירא, מנהל השקעות ראשי (CIO) של חברת eToro  / צילום: גיא חמוי, יח"צ

מחזקת את ניהול ההשקעות: eToro מינתה את גיל שפירא ל-CIO

פלטפורמת המסחר במניות ובמטבעות דיגיטליים שמובילים האחים יוני ורונן אסיא, הכריזה על הוספת תפקיד ניהולי חדש ● שפירא, לשעבר מנכ"ל חברת תעודות הסל של פסגות, יהיה אחראי על ניהול ההשקעות במניות ועל פעילות האנליסטים בחברה

בנין הבורסה / צילום: איל יצהר

סגירה מעורבת בבורסה בתל אביב: סוער בשוק הסלולר - סלקום זינקה ב-20%; פרטנר ב-10%

צמד מניות הסלולר בלטו בצד החיובי ללא דיווח מצד החברות; ככל הנראה המשקיעים מקווים לתוצאות חיוביות שיציגו צמד החברות לרבעון השלישי של השנה ● מדד ת"א 35 איבד 0.2%, ת"א בנקים השיל 0.3% ומנגד ת"א 90 עלה ב-0.6% ● חלל תקשורת ניתרה ב-9%, אינרום ב-6.7% וגילת ב-6.6%

מריו דראגי / צילום: רויטרס

עולם חדש ומופלא? איך הגענו למצב של ריביות שליליות ומי המרוויחים הגדולים

איך הגענו לעולם הזה של ריביות שליליות ומדוע, מי מרוויח מכך ומי מפסיד, ואילו אקסיומות כלכליות נשברו בעשור האחרון? ● האם העולם של ריביות נמוכות צפוי ללווות אותנו עוד הרבה שנים? ואם כן, מה עלולות להיות ההשלכות על חיינו?

פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי

ביי ביי פישמן: קרן JTLV של עמיר בירם תרכוש 50% מפארק העסקים בקיבוץ יקום

תמורת העסקה מגיעה ל-250 מיליון שקל ● לאחרונה מימש קיבוץ יקום אופציה להעמיד את מניות קבוצת מבני תעשיה בפארק העסקים יורופארק למכירה ● למרות מיקומו האטרקטיבי סובל יורופארק מתפוסה ממוצעת של פחות מ–70% עקב נטישת דיירי עוגן ● העסקה תניב למבני תעשיה רווח של כ–70 מיליון שקל

יאיר לפיד/ צילום:  Shutterstock  א.ס.א.פ קריאטיב

לפיד: "דברי נתניהו על הערבים הם גזענות בלתי נסלחת"

ח"כ יאיר לפיד בישיבה של סיעת כחול לבן: "אם יקרה משהו למי מהיושבים פה בחדר, שיידע שזה ביבי. הוא מוביל לאלימות" ● יו"ר כחול לבן בני גנץ: ניהול מו"מ פוליטי אל מול הליכוד "שקול לדיבור עם הקיר"

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו / צילום: ג'ים יאנג, רויטרס

מזכיר המדינה האמריקאי פומפיאו: "ההתנחלויות לא מפרות את החוק הבינלאומי"

כתגובה להחלטת בית הדין האירופי לסמן מוצרים המיוצרים בהתנחלויות, מייק פומפיאו הודיע היום כי ארה"ב מרככת את עמדתה ביחס להתנחלויות ישראליות בגדה המערבית ● מועצת הביטחון של האו"ם תתכנס ברביעי הקרוב לדיון בעקבות הצהרת ארה"ב

יעקב ליצמן / צילום: אמיל סלמן

יוצאת לדרך: התוכנית לשיקום המכונים להתפתחות הילד

במסגרת התוכנית, יבוטלו החל מאפריל ההחזרים שסיפקה המדינה עבור טיפולים פרטיים • בחוזר סמנכ"ל שנשלח היום לקופות-החולים צוינו יעדים לצמצום תורי ההמתנה לטיפולים, שכיום מגיעים עד חודשים ארוכים ● הקופות יתוקצבו ב-80 מיליון שקל בשנה עבור שיפור השירות

קיילי ג'נר / צילום: שאטרסטוק

קיילי ג'נר מוכרת 51% מחברת הקוסמטיקה שלה ב-600 מיליון דולר

ענקית היופי והטיפוח קוטי היא הרוכשת של Kylie Cosmetics ● ג'נר, שהקימה את החברה ב-2015, תמשיך להוביל את הפעילות הקריאייטיבית

רהט / צלם: ברנדייס

אושרה תוכנית ותמ"ל להקמת שכונת מגורים חדשה ברהט

התוכנית כוללת 2,400 יח"ד במבני מגורים בני 3-10 קומות, 19,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, 140 דונם עבור מבני ציבור ו-134 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ● ראש עיריית רהט: "לתוכנית יש צוואר בקבוק. עדיין לא הצליחו להגיע להסדר עם התושבים"

מיקו צרפתי, יו"ר ועד עובדי חברת החשמל / צילום: איל יצהר, גלובס

מיקו צרפתי, סמנכ"ל: הג'וב החדש והמפתיע שמסתמן עבור יו"ר ועד עובדי חברת החשמל

צרפתי, יו"ר המזכירות הארצית של ועד עובדי חברת החשמל, אמר כי אינו פוסל התמודדות על התפקיד שהתפנה בעקבות עזיבתו של עמית אוברקוביץ' לבנק הפועלים ● "כרגע זה לא רלוונטי. אם יפורסם מכרז, אהיה בדילמה קשה"

תוכנית ההתחדשות של קריית חיים / צילום: אירית צרף נתניהו

עם הפנים לים: פורסמה תוכנית ההתחדשות העירונית של קריית חיים המערבית

תוכנית ההתחדשות העירונית של קריית חיים המערבית מציעה בניית "חזית ים" ותוספת של 4,500 יחידות דיור ● האדרריכלית פרופ' אירית צרף נתניהו: "שלא כמו ביישובים אחרים שלוקחים את קו החוף - כאן נותנים אותו לציבור"

טילי ספייק בשימוש חיילים גרמנים / צילום: רפאל

רפאל תמכור לגרמניה אלפי טילים נגד טנקים בכ-200 מיליון אירו

את העסקה בגרמניה הובילה חברת הבת של רפאל באירופה, Eurospike והיא נחתמה באחרונה ● במסגרת העסקה, במהלך השנים הקרובות רפאל תספק לצבא גרמניה אלפי טילי ספייק על דגמיהם השונים ועוד מאות משגרים מותאמים מסוג ICLU

אילן ישועה וינון מגל / צילומים: תמר מצפי ויונתן בלום

"אילן (ישועה) היה מדבר הרבה על הגברת. שכל הסיפור מגיע מהאזור שלה": תמלילי ינון מגל בתיק 4000 נחשפים

"גלובס" חושף את תמלילי עדותו של עורך אתר "וואלה" לשעבר, ינון מגל, במשטרה בתיק 4000 • מגל אישר שהופעלו עליו לחצים מבלפור, אבל טען שלחצים דומים הופעלו על ידי מושאי סיקור נוספים • "נלחמתי מאוד, לא חשבתי שמשרד המנכ”ל צריך להתערב בעבודת העריכה"

השקות מרובות של שירותים פיננסיים מטעם ענקיות הטכנולוגיה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

חשבון עו"ש בגוגל? מה ענקיות הטק יעשו עם המידע הפיננסי שלנו

על אף שענקיות הטכנולוגיה זוכות ליחס מחמיר וחשדנות מצד רגולטורים, הן לא מהססות להיכנס לתחום הפיננסי, שיאפשר להן להפיק תובנות נוספות ורגישות על המשתמשים ויסייע להן להמשיך לבצר את מעמדן

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

סמוטריץ': "נסגור אחת ממסילות הרכבת בנתיבי איילון למשך שישה שבועות"

זאת לצורך ביצוע עבודות חשמול הרכבת ● עוד אמר סמוטריץ' ש"אם נעבוד רק בלילות, ייקח שנה וחצי לסיים את הפרויקט" ● "אנחנו נערכים לכך שיהיו רכבות שיבוטלו. תהיה התקוממות. לי יש את האומץ ואני אצטרך ואבקש את הגיבוי שלכם" ● כשנשאל לגבי עבודות בשבת אמר "אם אפשר שלא - אז לא"

פקקים בנתיב פלוס - נתיב הקארפול הראשון / צילום: שלומי יוסף

פרויקט "דרך ערך" חוזר: נהגים שיפחיתו שימוש ברכבם הפרטי יתוגמלו ע"י המדינה

המאמצים להוריד את העומס הקשה בכבישים נמשכים והפעם הגיע תורו של החיזוק החיובי • כיצד זה יעבוד ומי יכול להשתתף בפרויקט? "גלובס" עושה סדר

יובל שטייניץ, ניידת הבחירות של גלובס / צילום: כדיה לוי

זוכי פרס נובל ומעל ל-100 מדענים לשטייניץ: הפסק לבסס את משק האנרגיה על הגז הטבעי

גילוי דעת ציבורי שנשלח הבוקר לשר האנרגיה מבקש להפסיק את הרחבת תחנות הכוח המופעלות בגז טבעי ולעבור לשימוש מסיבי באנרגיות מתחדשות ● "אנו חוששים שהממשלה לא מבצעת ניתוח מעמיק של כלל האפשרויות ובוחרת בפתרון שנראה נח בטווח הקצר, אך יסב נזקים כלכליים וסביבתיים לישראל בטווח הבינוי והארוך"

דוד אמסלם / צילום: יצחק הררי דוברות הכנסת

סלקום, גולן טלקום ו-WE4G מתכננות לעתור לבג"ץ בניסיון לדחות את מכרז הדור חמישי

החברות מבקשות הקלות מהמדינה כדי לבצע מהפכה בשירות שמקבלים ישראלים כיום עקב אי-ודאות שעולה מהמכרז ● הוט מובייל העלתה טענות דומות אך מכחישה כי בכוונתה לעתור ● בכירים בחברות ל"גלובס": לא הגיוני שעשרות בקשות להבהרות נדחו ללא הסבר

מונית של גט / צילום: צילומים:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

גט מודיעה על סגירת ג'ונו ועל שיתוף פעולה עם ליפט

גט הודיעה היום על סגירת הפעילות של שירות הנסיעות השיתופיות שלה בארה"ב, שנרכשה תמורת 200 מיליון דולר ב-2017 ● שיתוף הפעולה עם ליפט ייכנס לתוקף ב-2020 ויאפשר ללקוחות העסקיים של גט להזמין נסיעה שיתופית של ליפט

שדרות ירושלים / צילום: כדיה לוי

עם חלון ראווה לסלון: עד שהרכבת הקלה תגיע, ביפו הופכים חנויות נטושות לדירות מגורים

בהיעדר קונים, בעלי חנויות בשדרות ירושלים מפנים עסקים ומשכירים אותן למגורים ● "יפו היא חצר אחורית, לאף אחד לא אכפת", מספר אחד מבעלי החנויות בשדרה