גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בלי קומבינה בקומבינציה

כולם מנסים לעקוף את הכלל המחייב לשתף את המדינה ברווחים, אבל המדינה לא פראיירית

לכולנו נטייה משותפת: להפחית, במידת האפשר, את שיעור המס, שנשלם למדינה. הטעם לנטייה "מוזרה" זו נעוץ, ככל הנראה, בין היתר, בתחושתנו שלפיה המדינה עשתה עצמה "שותפה" כמעט לכל מאורע כלכלי משמעותי בחיינו. אפילו כאשר אנחנו רוכשים דירה למגורינו, עלינו לשלם מס רכישה. כשנמכור אותה, נשלם מס שבח מקרקעין.

היותה של המדינה "שותפה" שלנו, כאמור, תרמה לפיתוחן של דרכים שונות ומשונות, שבאמצעותן מנסים רבים לחמוק מחובת תשלום המס, או לפחות להפחית את שיעורו. אלא שרשות המסים אינה "פראיירית". היא עומדת בפתח, מוכנה להדוף כל ניסיון בלתי ראוי שכזה.

בניהו וינר הוא בעל השליטה בחברה הקבלנית "בני ויינר ובניו בניין והשקעות". ביום חורפי אחד, בשנת 2003, חתמו וינר ואשתו על 2 הסכמים: האחד, חלקו הסכם קומבינציה, וחלקו רכישת חלק ממגרש במזומן. הסכם זה נחתם בין וינר, אשתו והחברה הקבלנית לבין הבעלים הרשום, המוכר, של המגרש.

לפי הסכם זה, רכשה החברה הקבלנית מעל 80% מן הזכויות במגרש, ובתמורה התחייבה לבנות, עבור המוכר, 3 דירות, בנות 4 חדרים, בבית משותף, שבו ייבנו 9 דירות. וינר ואשתו רכשו מן המוכר, במסגרת אותו ההסכם, את יתרת הזכויות המגרש, תמורת 90 אלף דולר, וזאת לשם בניית דירת גג, בת 5 חדרים, בקומה החמישית של הבית המשותף. חשבון פשוט: לחברה הקבלנית ייוותרו 5 דירות בבית המשותף.

תלות וזיקה בין ההסכמים

עוד באותו היום ממש, נחתם הסכם נוסף, זו הפעם בין וינר ואשתו לבין החברה הקבלנית. בהסכם זה הזמין הזוג וינר מן החברה הקבלנית שירותי בנייה, לבניית דירת הגג האמורה, וזאת תמורת כ-615 אלף שקל.

מנהל מס שבח מקרקעין ראה בשני ההסכמים עסקה אחת במקרקעין, לרכישת דירת גג מוגמרת. את מס הרכישה, בו הוא חייב את הזוג וינר, הוא חישב על-פי שווייה של דירת הגג (כ-300 אלף דולר), ולא על-פי שווי רכישת הקרקע על-ידיהם (כזכור, 90 אלף דולר). הרי לנו טעם להגיע עד לבית המשפט העליון.

"האם שני ההסכמים מגבשים עסקה אחת, שמהותה מכירת דירה מוגמרת... או שמא הם מגבשים שתי עסקאות, האחת של רכישת זכויות בקרקע לבנייה בלבד והשנייה של מתן שירותי בנייה...? זו השאלה המרכזית הדורשת הכרעה בערעור שלפנינו", פצח שופט בית המשפט העליון, סלים ג'ובראן, בפסק הדין.

"הלכה פסוקה היא, כי התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס ולא הלבוש בו הלבישו הצדדים את ההסכם", המשיך ג'ובראן בדיונו, בהזכירו מושכלות יסוד. הוא המשיך ואזכר, שהפסיקה גיבשה פרמטרים מנחים, על-מנת לבדוק אם מדובר בעסקה מפוצלת, הן בהתאם למערכת החוזית והן בהתאם לנסיבות, האופפות את העסקה.

הפרמטר העיקרי והחשוב, עליו הושם הדגש, הוא התלות, הקשר והזיקה, שיצרו הצדדים בין שני ההסכמים. "מקום בו נמצאה תלות וזיקה בין ההסכמים ורוכש הקרקע היה מחויב להתקשר בהסכם אחר להזמנת שירותי בנייה באופן שקיומו של הסכם אחד תלוי בקיומו של הסכם אחר, או שביטולו של הסכם אחד יגרור את ביטולו של ההסכם האחר, ראו בכך בתי המשפט עסקה אחת לרכישת דירה גמורה ולא שתי עסקאות נפרדות", כך ג'ובראן.

לצד פרמטר עיקרי זה, נקבעו פרמטרים נוספים. במסגרתם תיוחס חשיבות גם לשאלות אלה: האם כל החוזים נחתמו באותו מועד, שמא קיים פער זמנים בין מועדי חתימתם? האם פרסום והצגת הפרויקט הנם למכירת דירות מגורים ולא קרקע פנויה בלבד? האם עמדה בפני הרוכש האפשרות לרכוש את הקרקע בלבד, מבלי להזמין שירותי בנייה? האם הרוכש זכאי לתכנן או לבנות את הדירה בעצמו, או באמצעות קבלן, שייבחר על-ידו? האם הרוכש הוא זה, שמבצע את הליכי התכנון וקבלת האישורים ביחס לבנייה, שמא הדבר נעשה עבורו? האם היתרי הבנייה מוצאים, מלכתחילה, על-שמו של הרוכש?

ג'ובראן בחר להתעכב על הפרמטר, הבודק את התלות שבין החוזים, במובן שביטולו של אחד מהם גורר את ביטול האחר. בקשר למשקלה של הוראה בחוזים, בדבר ביטול האחד בעקבות האחר, הוא ציטט מדבריו של המלומד, פרופ' אהרן נמדר, שלפיהם סעיף ובו הוראה שכזו מדגיש את זאת, שלמעשה מדובר בעסקה אחת של רכישת דירת מגורים מושלמת. "האלמנט החשוב ביותר היוצר זיקה בין ההסכמים הינו ההוראה, כי ביטולו של הסכם אחד יגרום לביטולם של שאר ההסכמים, בבחינת 'נפל הסוס - נפל רוכבו'", ציטט ג'ובראן. "הזיקה של ביטול הדדי של ההסכמים הינה זיקה ברורה ומוגדרת, ומוכיחה על כוונת הצדדים כי בעיסקה אחת קא עסקינן, וכי אין להם עניין בקיומו של הסכם בודד. למבחן זה יש לתת חשיבות לא רק בגלל שהוא מכריע מבחינה מהותית, אלא שהוא מוכיח כיצד ראו הצדדים את מכלול העיסקאות", כך מפי פרופ' נמדר.

או אז פנה ג'ובראן מן הכלל אל הפרט. הוא הזכיר, ששני ההסכמים נחתמו באותו מועד. הצדדים לשני ההסכמים היו חופפים בחלקם, חלקם אפילו צדדים קרובים. "בהסכם הראשון רכשו בעלי השליטה חלק ממגרש ואילו החברה שבשליטתם רכשה את החלק הנותר במטרה להקים בית משותף בן 9 דירות ובתוכו תיוחד דירה ספציפית לבעלי השליטה, כאשר בעלי השליטה חויבו במקביל לחתום על הסכם להזמנת שירותי בנייה מהחברה הקבלנית לצורך בניית אותה דירת גג שיוחדה להם", הדגיש ג'ובראן.

עסקה משולבת אחת

מסקנתו: המדובר בעסקה אחת, שעניינה רכישת הקרקע על-ידי החברה הקבלנית, בניית בית משותף ומכירת דירת הגג לבעלי השליטה, הזוג וינר. "הדברים מלמדים, כי כבר מראש ראתה המשיבה מס' 1 (החברה הקבלנית - א'ט') לנגד עיניה בית משותף ואילו בעלי השליטה ראו לנגד עיניהם דירת גג גמורה", הכריע ג'ובראן.

לחיזוק מסקנתו, הוא הסב את תשומת הלב לכך, שבהסכמים נכללו הוראות, שלפיהן ביטולו של אחד מהם יגרור את ביטולו של האחר, והוראות נוספות, המצביעות על כך שהיה מדובר בעסקה משולבת אחת.

"בחינת מכלול הנסיבות במקרה דנן מובילה למסקנה, כי בין ההסכם הראשון וההסכם השני קיים קשר הדוק ובל ינותק ושניהם יחד מגבשים עסקה משולבת אחת, אשר מהותה הכלכלית והאמיתית היא רכישת דירת גג גמורה על-ידי בעלי השליטה מהמשיבה מספר 1 ובהתאם לכך יש לקבוע את מס הרכישה שחל על העסקה", סיכם ג'ובראן (בהסכמת השופטים אשר גרוניס ומרים נאור), הכריע לטובת מנהל מיסוי מקרקעין (שיוצג בידי עו"ד קמיל עטילה), וחייב את הזוג וינר ואת החברה הקבלנית (שיוצגו בידי עו"ד רבקה שפרינצק) אף בתשלום הוצאות ושכר-טרחה בשיעור 20 אלף שקל. (ע"א 204/07).

עוד כתבות

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

פרשנות: למה כולם מדברים על אסטרטגיית יציאה ומה אפשר ללמוד ממלחמת העולם השנייה

איך נחזור לשגרה ומה כבר בטוח לא נעשה ● כיצד ישפיע השיבוש של הקורונה על אורח החיים שסיגלנו ועל הכלכלה הגלובלית ● מי ישלם את החוב אחרי המשבר, ולמה כדאי לזכור את מה שקרה אחרי מלחמת העולם השנייה ● שש הערות על מה שניתן לראות גם בתוך ערפל אי הוודאות

קניון tlv/ צילום:auev fvi

עוד מכה לשוק האופנה: רשות התחרות לא תאשר מו״מ משותף מול הקניונים

רשות התחרות מוציאה לרשתות האופנה והמסחר כרטיס צהוב: ההתאגדות מול חברות הקניונים עלולה להיות הסדר כובל אסור ● התאגדות רשתות האופנה והמסחר: "חלק ניכר מבעלי הנכסים אשר מבינים את גודל השעה, ואת המשמעויות החוקיות של משבר שכזה על הסכמי השכירות, הציעו מיוזמתם לוותר על דמי השכירות בתקופת הסגירה"

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ עומד לנאום על סכנות נגיף הקורונה / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

הצבעה בצל המגיפה: "טראמפ לא יכול לדחות את הבחירות"

האם הבחירות לנשיאות ארה"ב ייערכו במועד ● איך מקיימים פריימריז בזמן מגפה ● ולמה הצבעה במעטפות הפכה לשאלה המכרעת של הקמפיין ● יפתח דיין, פרשן ובלוגר לפוליטיקה האמריקאית, מתארח בפודקאסט ׳המדריך לטראמפיסט׳ כדי להסביר מה עושה נגיף אחד לקמפיין 2020 ● האזינו

נכנסים לבית - שירלי דן בהרצליה / צילום: שי אדם, גלובס

אירופי עם לב חם: הבית בהרצליה שכל אחד היה רוצה להעביר בו בידוד

בבית בן ארבע הקומות שתכננה שירלי דן בהרצליה נעשה ניסיון לחמם את החללים הבהירים באמצעות רצפת עץ, רהיטים שחורים וקירות מחופי לבֵנים

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

חלוקת מזון לנזקקים בחג בצל הקורונה  / צילום: כדיה לוי, גלובס

סולידריות במשבר או שינוי לטווח ארוך: האם האחדות החברתית תישאר גם כשהמגפה תחלוף?

החברה הישראלית המורגלת בתקופות משבר מתגייסת גם בימי הקורונה, ויוזמות אזרחיות וולנטריות לסיוע למוחלשים בחברה שוטפות את הארץ ● מומחים מנתחים אם 'ההתארגנות של השטח' תחלוף עם היעלמות הנגיף, או שהאנרגיה הזו תהפוך לתודעה שלפיה סולידריות צריכה להיות מוסדית

סימולטור הקורונה של גלובס / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

סימולטור הקורונה של גלובס: בואו לבדוק איך ההתנהגות שלכם תשפיע על התפשטות המגפה

חושבים לנסוע להורים לחג? להחלטות שתקבלו בשבועות הקרובים תהיה השפעה קריטית על החיים של כולנו ● סימולטור הקורונה של "גלובס" מאפשר לבחון את התרחישים האפשריים, בהתאם להתנהגות הציבור ● היכנסו ובדקו מה יכול לקרות בישראל ובשאר העולם ● פיתוח: ירון שמש

אתר בניה בבוסטון שעבודתו מושהית עקב התפשטות נגיף הקורונה / צילום: David Goldman, Associated Press

כוח עליון נוסח אמריקה: איך מתמודד ענף הנדל"ן בארה"ב עם הקורונה

בישראל הוחלט בשבוע שעבר שהתפרצות הקורונה בישראל לא תוכר ככוח עליון שיאפשר לקבלנים לאחר במסירה ● ומה קורה בחו"ל?

נעמה קוטרמן, מפיצה סחורה עבור חקלאים / צילום: יאיר עוז

הישראלים שוויתרו על תשלום שכר הדירה ואלו שממשיכים לשלם לעוזרת

בעלת הבית שוויתרה על שכר הדירה, התיכוניסטית שמספקת אוכל לנזקקים, הפנסיונר שממשיך לשלם לעוזר, השכירה בחל"ת שמסייעת לחקלאים והפעיל החברתי שגייס 2 מיליון שקל ליתומי הקורונה • כמה דוגמאות מייצגות לביטויי האלטרואיזם המציפים אותנו בימי הקורונה

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

גוגל והסנאט האמריקאי אסרו על עובדיהם להשתמש בזום

בגלל פרצות אבטחה: גוגל שלחה דוא"ל לכל העובדים שהתקינו את אפליקציית שיחות הווידאו הפופולרית והודיעה להם כי האפליקציה תיחסם עוד השבוע ● וכמה ישראלים חגגו את ליל הסדר באפליקציה?

מסכות שמיוצרות במדפסת תלת מימד  / צילום: Marcio Jose Sanchez, Associated Press

קוד פתוח וטכנולוגיות חינמיות: כך מתגייס ההייטק למאבק בקורונה

מעבדת בדיקות, פיתוח וייצור של מכונות הנשמה ואפליקציה לזיהוי התפשטות של המחלה - פיתוחים שנעשו בקוד פתוח מאפשרים לגורמים בכל העולם להשתמש בהם בחינם כדי להילחם בקורונה

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

ועד טייסי ארקיע נגד היו"ר: "מוביל את החברה לפירוק"

הוועד שיגר מכתב חריף ליו"ר ארקיע בו הוא מאשים אותו בהתנהלות שמסבה נזק לחברה ● דורש לקבל את המושכות בדיונים מול משרד האוצר ● חורמרו: "לא אמרתי פירוק, אם המדינה לא תתעורר מהר ארקיע תישאר בהדממה"

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

עליות חדות בסיום המסחר בוול סטריט לאחר שסנדרס פרש מהמרוץ לנשיאות

הסנאטור ברני סנדרס נשר מהמירוץ לנשיאות ● נעילה שלילית בבורסות סין, יפן עלתה בלמעלה מ-2% ● טראמפ האשים אתמול את ארגון הבריאות העולמי בכך שטעה "בכל היבט" של הטיפול במגפת הקורונה

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

מענקים מהירים והגנה על השקעות מוסדיים: תוכנית הסיוע של המדינה לתעשיית ההייטק בימי הקורונה

האוצר יעביר לרשות החדשנות באופן מיידי 1.25 מיליארד שקל, כחלק מהתקציב השנתי שלה, שישמשו בעיקר למענקים בתמורה לתמלוגים ● המדינה תספק למוסדיים מנגנוני הגנה במטרה לעודד אותם להשקיע בחברות הייטק בהיקף של 2 מיליארד שקל

מעבדה של BGI בסין. החברה הייתה אמורה לשלוח לישראל עשרות מכונות בדיקה / צילום: China Stringer Network, רויטרס

ישראל תרכוש ערכות לבדיקת קורונה של ענקית הגנומיקה הסינית BGI ב-90 מיליון שקל

העסקה לאספקת מיכשור וחומרים שיאפשרו ביצוע של 10,000 בדיקות PCR נוספות ביום לפחות בוצעה מול חברת AID GENOMICS – השותף של BGI בישראל ● במסגרת עסקה זו יסופק ציוד למעבדות של קופות החולים

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה / צילום: כדיה לוי, גלובס

"חשובים מכל הם העובדים שהצלחנו לשמור גם בימים קשים אלו"

לדברי דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה, "אנו מנסים ככל הניתן לשמור על השגרה. המרכזים המסחריים והלוגיסטיים שלנו ממשיכים לפעול ברחבי הארץ, גם אם חלקית. לא הוצאנו את העובדים שלנו לחל"ת ואין לנו כוונה כזו"

גילי רגב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

"יכולנו לעצור את ההתפשטות הרבה יותר מוקדם. הזהרתי מראש"

"ניבאתי אחד לאחד את מה שקורה היום, ואמרתי שחייבים להתכונן, אבל משרד הבריאות עצר את הבדיקות מסיבה לא ברורה", אומרת ל'ליידי גלובס' פרופ’ גילי רגב, האחראית האפידמיולוגית במתחם הקורונה בשיבא ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל 

צלעות טלה במרינדת סחוג / צילום: דן פרץ

לא רק גפילטע: אוכל יהודי מעודכן, לא מה שחשבתם

ההגדרה לאוכל יהודי בארץ ובעולם היא כבר מזמן לא רק כבד קצוץ וגפילטע פיש ● המטבח היהודי-איטלקי מתערבב עם היהודי-הולנדי, עם המזרח אירופי ועם הישראלי, ויוצר שעטנז טעים ומשמח ● וגם: יין שמגיע עד הבית

מטוסי אל על חונים בנתב"ג, שהתרוקן מנוסעים / צילום: Ariel Schalit, AP

התחזית הקודרת של ארגון התעופה העולמי לא פוסחת על ישראל

לפי בדיקת ארגון התעופה העולמי, משבר הקורונה עומד לפגוע משמעותית בענף התעופה בישראל ויוביל לירידה משמעותית של מיליוני נוסעים בביקוש לטיסות ● המחזור הכספי של החברות הישראליות צפוי לרדת בכ-2.3 מיליארד דולר בעקבות עוצר הטיסות

דגלי בריטניה ודגלי האיחוד האירופי מונפים מול הפרלמנט בלונדון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מתקרבים להדפסת כסף: בנק אוף אינגלנד יספק מימון זמני לממשלת בריטניה

זאת על מנת לסייע בהתמודדות עם השיבושים בשווקים שגורמת מגפת הקורונה ● בהודעה הרשמית לא פורט סכום המזומן אותו יעביר הבנק אוף אינגלנד לממשלה