גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בראק קפיטל: מידרוג מעניקה דירוג A3 לסדרת האג"ח

בהיקף של 40 מיליון אירו ■ במידרוג מציינים, כי דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מאיכויות ניהוליות ומיומנות של מטה החברה

חברת הדירוג מידרוג מעניקה דירוג גבוה של A3 לסדרת איגרות חוב חדשה, שמתכוונת להנפיק חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז, שמניותיה הונפקו בבורסה בתל-אביב בדצמבר האחרון. בראק קפיטל פרופרטיז השלימה בתחילת דצמבר 2010 הנפקת מניות ראשונה לציבור בהיקף של כ-67 מיליון שקל בבורסה של תל-אביב. בדו"חותיה הכספיים האחרונים, דיווחה בראק, כי היא סיימה את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2010 עם הכנסות בסך של כ-132 מיליון שקל, עם רווח נקי של כ-60.5 מיליון שקל והון עצמי של כ-686 מיליון שקל.

במידרוג מציינים, כי דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מאיכויות ניהוליות ומיומנות של מטה החברה. לדברי מידרוג, הנהלת החברה כוללת כוח אדם בעל יכולות ומיומנויות פיננסיות ועסקיות גבוהות, והחברה נוהגת לבסס את פעילותה על ידי הקמת מטות פעילות התואמים לאזורי פעילותה בגרמניה הכוללים אנשי מקצוע בעלי רקע נרחב והתמחות בתחום פעילותם.

בנוסף, נהנית בראק ממיקוד אסטרטגי בכל הקשור לאזורי פעילות ולתחומי פעילות. אסטרטגיית החברה, כפי שמציויין בדוח הדירוג, מאופיינת בהתמקדות באזורי פעילות ובתחומי פעילות מאוד מוגדרים. בניגוד לחברות אחרות אשר פועלות במספר שווקים שונים, לעיתים בהיקפי פעילות נמוכים, כלל פעילות החברה מתבצעת בשוק הגרמני בלבד. כמו כן, ממקדת החברה את פעילותה בתחום הנדל"ן בלבד, ובעיקר בשני מגזרי פעילות עיקריים - נדל"ן מניב מסחרי ונדל"ן מניב למגורים.

להערכת מידרוג, במגזר הנדל"ן המניב צפויה החברה לשים דגש על תחום המרכזים המסחריים, אשר עתיד להתרחב באופן משמעותי בטווח הקצר והבינוני. במסגרת זו פועלת החברה לרכוש מקבצים של מספר מרכזים מסחריים, המושכרים כולם לשוכר בודד או לשוכר עוגן עיקרי בחוזים ארוכי טווח המניבים תזרים יציב. בכל עסקה בוחנת החברה אפשרויות ל"אפסייד" בנכסים כדוגמת קידום תוספת זכויות בנייה וכדו'. דוגמה לכך הינן 2 עסקאות מסוג Sale & Leaseback, עליהן דיווחה החברה בחודש ינואר 2011, לרכישת 8 מרכזים מסחריים המושכרים לשוכר יחיד. אסטרטגיה זו, אשר הביאה עם השנים את החברה לרמת התמחות גבוהה בשוק הגרמני על מאפייניו השונים ובמגזרי הפעילות הינה גורם חשוב, להערכת מידרוג, בשיפור המתמשך שנרשם בפעילות החברה.

בנוסף, מציינים במידרוג, השוק הנדל"ן הגרמני הינו שוק סולידי המאופיין ביציבות מחירים. יתרה מכך, במידרוג אף מוסיפים, כי לאחר מספר שנות מיתון כלכלי, רשמה גרמניה בשנת 2010 האצה בצמיחה וירידה באבטלה. בשנת 2010 חל אף גידול בהיקף העסקאות בנדל"ן מסחרי ביחס לשנת 2009, אשר מרביתן התרכזו במספר ערים מרכזיות, ובכללן דיסלדורף ופרנקפורט. עובדה זו מעידה על אפשרות להתעוררות בשוק הנדל"ן המסחרי.

כמו כן, מציינים במידרוג, כי כל חובות החברה, טרם גיוס האג"ח, הינם ברמת הנכסים ולא ברמת הסולו של החברה. יתרון נוסף הוא הגישה הטובה של החברה לעסקאות Off Market. במידרוג מציינים, כי רבות מהעסקאות שמבצעת החברה הינן עסקאות Off Market אשר מאפשרות לחברה לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים, אשר לא ניתן היה להשיגם במידה והעסקאות היו מוצגות להתמחרות הציבור.

דוגמה לעסקת Off Market כזו הייתה העסקה, שבוצעה בראשית שנת 2010, לרכישת מקבץ דיור להשכרה של 718 יח"ד בעיר וולברט בעלות של כ- 23 מיליון אירו. עסקה זו הניבה לחברה רווח הון נטו ממוניטין שלילי של כ- 8 מיליון אירו. בנוסף, לחברה גישה טובה למקורות מימון וקשרי עבודה יציבים עם מספר בנקים בגרמניה. בנוסף, בראק מתאפיינת בכך שהיא מנהלת בעצמה את פעילותה הנדל"נית ואינה נעזרת בחברות ניהול חיצוניות.

נושא זה, לדברי מידרוג, הינו בעל חשיבות בעיקר בפעילות בתחום מקבצי הדיור להשכרה, אשר הינו תחום בו תפעול הנכסים הינו משמעותי. קיימים יתרונות מאוד משמעותיים בניהול עצמי של מקבצי דיור מניב לעומת ניהול חיצוני, זאת לאור ניגודי אינטרסים מובנים שישנם בין בעלי נכסים ובין חברות ניהול חיצוניות, אשר מביאות לגידול ניכר בעלויות לבעלי הנכסים. בראק קפיטל מתאפיינת גם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים בנכסיה המסחריים, העולים לרוב על 95%. בהקשר זה, יצויין כי רבים מחוזי השכירות של החברה עם שוכרים מהותיים הינם ארוכי טווח.

כתוצאה מכך, נהנית החברה מתזרים NOI יציב, אשר הינו בהיקף מספיק על מנת להותיר לחברה תזרים שיורי סביר לאחר שירות החובות שכנגד הנכסים. מעבר לכך, ככל שהמהלכים להשבחת מקבצי הדיור יבואו לידי ביטוי, יחול גידול נוסף בתזרים שמניבים נכסים אלו. מדרוג צופה שבתוך פחות משנה צפוי לחול גידול של כ- 50% במאזן, גידול של קרוב ל- 70% בחוב הפיננסי וגידול של קרוב לפי 3 בתזרים ה- FFO ויסתכם בכ- 20 מיליון יורו.

במידרוג מציינים, כי בראק ייצרה עד היום תזרים FFO נמוך ורשמה יחסי כיסוי חוב גבוהים, בעיקר עקב מבנה חוב ממונף, אך מהלכים אשר ביצעה החברה בשנתיים האחרונות הביאו לשיפור משמעותי בתחום זה ואף צפויים להביא לשיפור נוסף בנקודה זו גם בעתיד.

עוד כתבות

ירון רצון, מנכ"ל וממייסדי קנביט / צילום: יחצ

בכירים לשעבר בקנביט במרכז חשדות הרשות לשימוש במידע פנים

רשות ניירות ערך חוקרת חשדות לעבירות של שימוש במידע פנים, במסגרתה נחקרו נושאי משרה בחברה בעבר ובהווה ● בין הנחקרים היו המנכ"ל לשעבר בשלד, ירון רצון, ושרון אדיב

פקק בכניסה לתל אביב / צילום: איל יצהר

התוכנית של האוצר נחשפת: אגרת גודש ביד האחת, עידוד מכוניות פרטיות ביד האחרת

לפי התוכנית, ההכנסות מאגרת הגודש, שיעמדו על 1.5 מיליארד שקל בשנה, ישמשו להוזלת אגרת רישוי הרכב לנהגים ולהעלאת התקציבים לתחבורה הציבורית ● באוצר שוקלים גם למסות שווי השימוש בחניה

מאיר פלשתייב ז"ל / צילום: תמונה פרטית

שנה וחצי לאחר תאונה קטלנית באתר בנייה בחולון: כתבי אישום נגד בעלי חברת הבנייה

כשנה וחצי לאחר שמאיר פלשתייב נהרג כתוצאה מקרשים שנפלו מאתר בנייה בחולון ופגעו בו, הוגשו כתבי אישום נגד גורמים בחברת הבנייה שבנתה פרויקט במסגרת תמ"א 38, בגין גרימת מוות ברשלנות

יואב בן יקר/ צילום: סיון פרג'

טלכלל השקיעה מיליון דולר תמורת 25% ממניות TechBuddy ישראל

חברת TechBuddy היא סטארט-אפ שבדי שמספק מומחי טכנולוגיה עבור אנשים שמתקשים בפתרון בעיות טכנולוגיות

אמנון ברקאי, סמנכ”ל ההפקה בחדשות 13 וטלי גורן, סמנכ”לית הרגולציה של קשת / צילום: יח"צ

"גם ככה זו שנה היסטרית לחברות החדשות בכל מה שקשור להוצאות כספיות"

ההיערכות למערכת הבחירות, ובעיקר ליום השידורים המיוחד בבחירות עצמן, מאתגרים את תאגיד השידור ואת קשת ורשת ● לכולם ברור שמתכונת משדר הבחירות תהיה דומה יותר למתכונת החסכנית של בחירות ספטמבר ופחות לסבב הראשון של הבחירות בחודש אפריל

רן פוליאקין / צילום: איל יצהר

חברת ההדמיה הרפואית ננוקס מקדמת הנפקה בנאסד"ק לפי שווי של יותר מחצי מיליארד דולר

החברה מנתניה, שפיתחה מכשיר CT נייד, קטן וזול משמעותית מאלה הקיימים כיום, מנוהלת על ידי היזם הסדרתי רן פוליאקין ● סורק CT נמכר כיום בעלות של כמה מיליוני דולרים, לעומת המכשיר של ננוקס, שצפוי להימכר בכ-10,000 דולר בלבד

אלדד קובלנץ / צילום: דן חיימוביץ

סופית: תאגיד השידור פורש מוועדת המדרוג; "מדידה מיושנת ולא מתאימה"

בתאגיד טוענים כי המדידה של ועדת המדרוג מיושנת ולא מתאימה לתאגיד הציבורי ● רוני ארן, מנכ"ל ועדת המדרוג: "הפרישה לא תפתור את נתוני הצפייה של כאן 11. הרעיון שגוף שידור ציבורי ידווח בעצמו על תוצאותיו לא קיים בשום מקום בעולם"

יגאל מרזל, כנס לשכת עוה"ד / צילום: כדיה לוי

נוהל חדש של הנהלת בתי המשפט יילחם בפרסומים פוגעניים נגד שופטים

עפ"י הנוהל, ימונה גורם בהנהלת בתי המשפט שירכז את הטיפול בסוגיה ● לא כל פרסום פוגעני יטופל ע"י הנהלת בתי המשפט, אלא דווקא פרסום שלדעת יועמ"ש הנהלת בתי המשפט "יש בו כדי לפגוע ביכולת השופט למלא את תפקידו כראוי או לפגוע בתפקודה של הרשות השופטת"

משה פדלון/ צילום: שלומי יוסף

אלפי יח"ד בהמתנה: בהרצליה הקפיאו בניית דירות חדשות עד לקבלת תקציבים מהמדינה

ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, הודיע בימים האחרונים שבכוונתו לעצור בנייה חדשה כיוון שלדבריו המדינה לא עומדת בהסכם הגג • היום החליטה על כך העירייה רשמית • מבדיקת אתר מדלן, 260 פרויקטי בנייה ייעצרו מיידית • רמ"י: "הערמת קשיים מיותרת מצד העירייה"

בריאן פירס, ראש אגף הכלכלה ביאט"א / צילום: IATA

למרות הגידול במספר הנוסעים: 2019 הייתה שנה מאכזבת לענף התעופה

מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין השליכה השנה גם על ענף התעופה ותנועת הנוסעים, שאומנם צמחה אך בשיעור מתון מהתחזיות ●  בפתיחת כנס המדיה העולמי של ארגון התעופה העולמי בז'נבה, הודיע הארגון כי הוא מצמצם את התחזית לשנה הבאה לתנועה עולמית של 4.7 מיליארד נוסעים

בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

אז יהיה או לא יהיה משפט נגד ראש ממשלה מכהן? אלה שלושת התרחישים שימנעו את הסיטואציה

החלטת היועמ”ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ, לצד הנחישות שנתניהו מפגין שלא לפרוש, עלולות להפוך לממשית סיטואציה שעד כה נראתה בדיונית: נתניהו מכנס דיון ביטחוני רגיש, ובמקביל מפורסמות עדויות נגדו מביהמ"ש • 3 תרחישים עשויים למנוע את המציאות המביכה

בנימין ושרה נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח לעמ

"איך מצביעים בבחירות ואיך ממלאים לוטו": מה עוד חיפשו הישראלים בגוגל

גוגל פרסמה הערב את סיכום השנה במנוע החיפוש שלה ● הבחירות אמנם העסיקו יותר מכל את הישראלים, אך באופן מפתיע ראש הממשלה לא התברג לעשרת האנשים שהכי עניינו את הגולשים ● את מי עוד חיפשו הישראלים בגוגל?

סיבוס חוברת ל-Wolt במלחמה מול תן ביס / צילומים: שלומי יוסף

התחרות על ארוחת הצהריים מעלה הילוך: סיבוס חוברת לוולט במלחמה מול תן ביס

ספקית שירותי ההסעדה סיבוס חוברת לאפליקציית משלוחי האוכל Wolt, כדי לחזק את כוחה בתחרות מול החברה החזקה בתחום - תן ביס, וכדי לקצר את זמן המשלוחים לחצי שעה בממוצע • בנוסף, ל"גלובס" נודע כי Wolt מרחיבה את שירותיה גם לראשל"צ ולפ"ת

ירון יצהרי, עומר ישראק, פרופ' ורדה שלו, רן סער וג'ף מרתה  / צילום: מדטרוניק, יח"צ

משלחת של מדטרוניק חתמה על הסכם עם מכבי בכנס ICI 

וגם: מי ביקשה מיעקב ליצמן שילמד מארה"ב ולא רק מצ'ילה

 

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 10 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 6 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

כרמי יין שניזוקו ממזג האויר / צילום: אורון שמאי קנט\הקרן לנזקי טבע בחקלאות

כבר לא גשמי ברכה: תנודות האקלים מאיימות על עתיד החקלאות

גשמים חזקים, סופות ברקים וסערות חזקות - התנודות במזג האוויר מסבים נזקים כלכליים עצומים לחקלאות בכל העולם וגם בישראל ● בשירות המטאורולוגי אמנם לא מזהים בישראל מגמה מובהקת מבחינת משטר הגשמים, אבל דיווחי המבטחים על פיצויים לחקלאים מעידים על הנזקים הרבים

תקשורת דור 5 - הדלק לכלכלה של העשור הבא / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אם יתברר שמכרז הדור החמישי בסלולר ימנע מיזוגים בשוק, האם שווה לדחותו?

זו השאלה שצריכה להישאל ולהתברר, והיא לא נשאלת ● ברור למה משרד התקשורת רוצה להימנע מדחייה של המכרז ● בסוף האחריות לקדמה הטכנולוגית מוטלת עליו, וישראל במקום לא טוב

טראמפ כנבל העל של מארוול תאנוס  / צילום: צילום מסך, גלובס

"אתם יודעים שהוא הנבל, כן?": הציוץ של טראמפ גורר לעג ברחבי הרשת

אחד מחשבונות הטוויטר של הקמפיין של טראמפ העלה סרטון ובו טראמפ מוצג כנבל העל של מארוול שדוגל בהשמדת מחצית מהיקום

יו"ר הפד, ג'רום פאואל / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

הפד הותיר את הריבית ללא שינוי על 1.75%-1.5%, בהתאם לתחזיות

יו"ר הפד פאוול לא הפתיע את השוק ומותיר את הריבית ללא שינוי ● תמכו בהחלטה נתונים חיוביים מצד הכלכלה האמריקאית ביום שישי האחרון, בהם תוספת משרות גבוהה מהצפוי ושיעור אבטלה נמוך של 3.5% בלבד

חיים צוף, מבעלי השליטה באקויטל / צילום: רוני שיצר

ערן לנדנר - בנה של היועצת שהתעשרה מגילוי הגז ב"תמר" - מונה למנכ"ל אקויטל

ערן לנדנר מונה השבוע לתפקיד המנכ"ל של חברת ההחזקות אקויטל ודירקטוריון החברה הבת, נפטא ● לנדנר יחליף בתפקידי המנכ"ל את ערן סער, שהתפטר לאחרונה לצורך מינוי כמנכ"ל החברות אי.די.בי ודיסקונט השקעות