סכנת סטגנציה בשוק הדיור

בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה המאריכה את תקופת ההמתנה ל-8 שנים. משמעות ההארכה זו עשויה להיות הפוכה ממטרת המחוקק וכוונתו

תמה חקיקה מזורזת שנועדה להקל במצוקת הדיור וחוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה הוראת שעה תשע"א-2011). החוק עבר תהפוכות כשהוגש כהצעה רחבה ביותר לשינוי קבוע של משטר הפטורים כולו. הדיון בהצעה זו נדחה, ובתום ההליך הפכה אותו הכנסת להוראת שעה לחוק משלים לחוק הגדלת היצע דירות מגורים.

החוק עוסק הן בהוספת דירות המשרדים לחוק להגדלת ההיצע על מנת לשחרר דירות משרדים כדירות מגורים, ובנוסף הוארכה בו לתקופה שבין 2013 לסוף 2020 מ-4 שנים ל-8 שנים תקופת ההמתנה בין מכירה למכירה של דירה שאינה יחידה.

תכלית שינוי זה, שנולד אגב דיוני ועדת הכספים של הכנסת, הוא יצירת זרז לציבור בעלי הדירות להשקעה, כדי לעודדו למכור דירות המצויות בידו בתקופת חוק הגדלת ההיצע עד סוף 2012, ולהשתמש בפטור המוצע מיד ממס שבח, אחרת ייאלץ להמתין תקופה ארוכה.

נבחן את השפעות החוק, לאור תכליתו, ואת הפרשנות הראויה לגביו אשר עשויה למנוע צורך לתיקונו בחקיקה (פרשנות והשלכות נוספות של החוק במאמר משמאל).

נזכיר שהעיכוב לא יחול על בעל דירה יחידה, שאין לו יותר מדירה אחת, לרבות דירות החלפה, ואלו ייהנו מפטור אחת ל-18 חודשים. לעומת זאת, מי שמכר דירה, או את כל מכסת דירות במסגרת חוק הגדלת ההיצע ואשר ירצה למכור דירה מ-2013 ואילך, ייאלץ להמתין 8 שנים מהמכירה האחרונה שמכר בפטור.

לכך עשויה להיות השפעה מנוגדת לתכלית המקורית. כיוון שמניין 8 השנים אינו מתחיל מ-2013 ואילך, אלא מן המכירה האחרונה בפטור, ואדם שברשותו דירה עם שבח גבוה, שאינה דירה יחידה, ובנוסף דירה עם שווי נמוך הכשירה לקבל פטור מלא לפי חוק הגדלת ההיצע כאשר את דירתו האחרונה מכר בפטור ב-2005 יהסס למכור, ולמצואת את עצמו קשור לדירה בעלת השבח הגבוה, בלי אפשרות למכירתה בפטור.

לפי תכלית החוק, אשר לאורה יש לפרש את הוראת סעיף העיכוב, יש להחילו אך ורק על הדירות שניתן היה לממש לגביהן את הוראת השעה, ולא מומשו.

לדעתנו, העיכוב לא יחול על מי שמכר, בהתאם לכמות דירותיו, את מלוא המכסה האפשרית מבחינתו בחוק הגדלת ההיצע. לכן, לטעמנו אין ההוראה צריכה לחול על דירות שלא היו קיימות כדירות בידי בעליהן בתקופת חוק הגדלת ההיצע, בין שהיו בבנייה ובין שנרכשו אחר-כך, וממילא לא ניתן היה להפעיל לגביהן את היתרון המיסוי שבחוק הגדלת ההיצע.

פרשנות זו עוד נחזק בכך שאין ודאות שהמחסור בדירות יתמלא בתחילת 2013. בנוסף, פרשנות מילולית צרה עשויה ליצור תוצאה מנוגדת לתכלית המהלך החקיקתי: סטגנציה מוחלטת בשוק הדיור מתחילת 2013.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988