גילו את אמריקה

אבן-הנגף הגדולה העומדת בפני איחוד שתי השיטות החשבונאיות המובילות בעולם - האמריקנית והבינלאומית - עומדת על סף פתרון: המוסד האמריקני לתקינה מציע לעבור ממדידת נדל"ן להשקעה לפי עלות - למדידה לפי שווי הוגן * התקן יחול על חברות לנדל"ן מניב ויביא להצפת ערך * רו"ח שלומי שוב מנתח את ההתפתחויות החדשות בעולם התקינה החשבונאית הבינלאומית

ב"מלחמה" המתנהלת בארבע השנים האחרונות בין תומכי ובין מתנגדי אימוץ התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS) בישראל, הוכרע לאחרונה קרב נוסף לטובת התומכים באימוץ התקינה. אחד הארגומנטים החזקים של מתנגדי אימוץ התקינה, במיוחד אימוצה כמקשה אחת, הוא הטענה שהכלכלה החשובה בעולם והקרובה אלינו ביותר, ארה"ב, לא אימצה את ה-IFRS. זאת, בניגוד לטענות התומכים שמדובר במהלך גלובלי ואסור לישראל להישאר בחוץ.

בסוף חודש אוקטובר השנה פרסם המוסד האמריקני לתקינה חשבונאית את הצעת התקן המהפכנית בנושא נדל"ן להשקעה, תקן שמתקרב מאוד ל-IFRS. אפשר לומר, שזוהי פריצת-דרך. נושא מדידת הנדל"ן להשקעה (נדל"ן מניב) נותר אחת מאבני-הנגף הגדולות שעמדו בפני איחוד שתי התקינות החשובות בעולם - הבינלאומית והאמריקנית.

בתקינה הבינלאומית, נדל"ן מניב נמדד בדרך-כלל לפי שווי הוגן. כלומר, על-פי הערך שמייצג את המחיר שבו הנכס יכול להימכר בתנאי השוק, בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון. בתקינה האמריקנית, הנדל"ן נמדד עד כה לפי עלותו ההיסטורית, ללא התחשבות בשווי השוק הנוכחי שלו. שוני מכריע זה יצר הבדלים גדולים הן במאזני החברות והן בדוחות הרווח וההפסד. בתקינה הבינלאומית, אם עלה שוויו של הנדל"ן במהלך השנה, נרשמה הכנסה בגובה עליית הערך כנגד שערוך הנדל"ן למעלה (ובמקרה ההפוך, של ירידת ערך - נרשמה ירידה בהתאמה), בעוד התקינה האמריקנית התעלמה מעליית הערך.

כיצד ישפיע המהלך על דוחות חברות אמריקניות לנדל"ן מניב? מדובר בהצפת ערך. הנושא זכור מהניסיון הישראלי ביישום ה-IFRS, שאומץ רשמית ב-1.1.2008 (אך אימוץ התקנים השונים החל בישראל כמה שנים קודם לכן, לרבות אימוץ התקן בנושא נדל"ן להשקעה). המעבר ממודל העלות למודל השווי הביא להצפת ערך, ובעקבותיו גם לגידול ניכר בדיבידנדים המחולקים. הגאות בתחום הנדל"ן המניב, המשבר וההתאוששות, השתקפו במכפיל ההון של החברות הודות לאימוץ התקן.

מסקירה של הנתונים המצרפיים של 9 חברות נדל"ן מניב הגדולות בישראל עולה כי מכפיל ההון בתום 2007 היה 1.06; בתום 2008 (תקופת המשבר) ירד ל-0.52; בתום 2009 עלה ל-0.96; ובסוף 2010 טיפס ל-1.2. אמנם אין זהות בין ההון החשבונאי לבין השווי הכלכלי, אך המגמה במספרים אלו ברורה ומשקפת.

המבצר האחרון נפל

המומחה ל-IFRS וסגן-דיקן (חשבונאות) בית-הספר אריסון למנהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה, רו"ח שלומי שוב, שהוא מהתומכים של התקינה הבינלאומית והמהפכה התפיסתית שהיא חוללה למקצוע ראיית-החשבון, מחכך ידיים בהנאה מהמהלך האמריקני. "מדובר אמנם רק בפרסום של הצעה לתקן, אך מאחר שמדובר בסוגיה עקרונית כל-כך - מרגע שנפל הפור, זה רק עניין של זמן עד לפרסום התקן הסופי. מדובר באחד הפערים הגדולים שעמדו בפני פרויקט ה-CONVERGENCE - מיזם ההאחדה בין המוסד הבינלאומי לתקינה (IASB) לבין המוסד האמריקני לתקינה (FASB).

"ברוב המקרים, התקינה הבינלאומית היא דווקא זו שהתאימה את עצמה. למשל, בנושא של מגזרי פעילות, שבו התקן הבינלאומי הוחלף כדי להעתיק את התקן האמריקני, שנוקט את גישת ההנהלה המהפכנית. הרוב המוחלט של התקנים בשנים האחרונות (חוץ מ-IFRS9 הבעייתי) הוא פרי עבודה משותפת של שני המוסדות. בכל הקשור לתקן של מדידת נדל"ן להשקעה - זה אחד המקרים היחידים, אם כי משמעותי ביותר - שהאמריקנים קיבלו את הגישה הבינלאומית. ניתן לומר, שהמבצר האחרון נפל".

מה בכל זאת ההבדל בין התקן האמריקני החדש לבין התקן המקביל ב-IFRS, בנוגע לנדל"ן להשקעה?

רו"ח שוב: "ההבדל העיקרי הוא, שהתקן האמריקני יחול רק על חברות שעוסקות בנדל"ן מניב, חברות שזה המודל העסקי שלהן, ולא על חברות עסקיות רגילות שיש להן, למשל, השקעה בנדל"ן מניב, אך זה לא עיקר עיסוקן. לצורך המחשה, תנובה תפרסם בקרוב דוחותIFRS . נניח שהנדל"ן שלה, שאינו מוחזק לצורך פעילות ייצור החלב או לצורכי ההנהלה, ראוי, לאור התפיסה של התקינה הבינלאומית, לבסיס מדידה לפי שווי הוגן. לפי התקינה האמריקנית קרקעות אלו יימדדו רק לפי העלות. צריך להבין, שגם כך ההשפעות הגדולות של הנושא, לפי הניסיון הישראלי, התרכזו בחברות נדל"ן מניב, כך שההבדל אינו כל-כך גדול.

"קיים עוד הבדל - לפי התקינה האמריקנית, בארה"ב יחייבו את חברות הנדל"ן המניב ליישם את מודל השווי ההוגן, ולא יאפשרו בחירה בינו לבין מודל העלות, כפי שקיים בתקינה הבינלאומית. אין לכך משמעות מעשית רבה, משום שבישראל, למשל, כמעט כל חברות הנדל"ן המניב, פרט אולי לשיכון ובינוי, בחרו במודל השווי ההוגן. המוהיקנית האחרונה הייתה אלרוב, שבתחילת הדרך בחרה במודל העלות, אבל בשנה שעברה התיישרה עם יתר החברות ועברה לשווי הוגן.

"מצב שבו תקינה חשבונאית מאפשרת שתי חלופות אינו רצוי, וגם התקינה הבינלאומית לא אוהבת זאת. אך מטעמים פוליטיים בעיקר, של נטרול התנגדויות באירופה, השאירו שתי חלופות במטרה שבעתיד, לאחר שכולם יראו שהשד אינו נורא כל-כך, יבטלו את אפשרות מודל העלות. לדעתי, לאחר ההתפתחות הנ"ל בארה"ב, המועד לכך קרב".

מדוע ביצעו הפרדה בין נדל"ן מניב לרכוש קבוע אחר?

"ההפרדה בין נדל"ן להשקעה לבין רכוש קבוע מבוססת על כך שהשימוש בנכס ו/או כוונות השימוש בו, מובילים לכך שמדובר בנכס שונה בתכלית. נניח שחברת מזון היא בעלת מבנה משרדים. אם המבנה משמש את ההנהלה, הרי שהוא מפיק הכנסות עקיפות דרך המכירות של מוצרי המזון.

כלומר, מדובר בנכס שהוא תומך ייצור, ועצם העובדה שערכו בשוק עלה, הוא לא רווח מבחינה החברה, כי היא מרוויחה ממכירת מזון. הדבר דומה לדירה שבבעלותך שאתה גר בה. אין זה משנה אם ערכה עלה כי אינך מוכר אותה, ואתה ממשיך להשתמש בה. לעומת זאת, אם המבנה מושכר לאחרים, הרי שמדובר בסוג של השקעה, נכס פיננסי עם תזרים עתידי. לכן, אם ערכו עולה נוצר רווח".

כללים מול עקרונות

כיצד יתבצע הטיפול בחברות בעלות פעילות מעורבת?

"ההצעה האמריקנית חלה רק על Investment Property Entities, כלומר, ישויות שעיקר נכסיהן הוא נדל"ן להשקעה, לפי תפיסת המודל העסקי. למשל, במקרה של תנובה לעיל, הרי שבהתאם לאמריקנים גם הנדל"ן שלא משמש את הפעילות ימשיך להיות מטופל לפי מודל העלות.

"'תפיסת המודל העסקי' זו ההצדקה התיאורטית לכך שהאמריקנים יוצרים בידול לטיפול בחברות נדל"ן מניב. הדבר דומה לבידול שקיים, למשל, בקרנות הון סיכון, שלא נדרשות ליישם את שיטת השווי המאזני ובעתיד אפילו את הדוחות המאוחדים, ובמקום זאת מדווחות על כל ההשקעות לפי שווי הוגן. כלומר, זה מצב שבו מייצרים שונות בטיפול החשבונאי על בסיס מהות העסקים של החברה".

עם אימוץ התקן החדש, מה ההבדלים העיקריים שנותרו בין ארה"ב לאירופה?

"ההבדל העקרוני היחיד הוא שבהתאם לתקינה האמריקנית כל רווח או הפסד צריך לעבור בסופו של דבר בדוח רווח והפסד, ואין דבר כזה לזקוף רווח או הפסד ישירות להון (OCI) בלי מיחזור שלו לדוח רווח והפסד. הדוגמה הכי חדשה היא IFRS9, שמאפשר להעביר רווחים/הפסדים בגין השקעה במניות ישירות להון, ללא צורך בהעברה לדוח רווח והפסד במקרים של מימוש או ירידת ערך משמעותית או מתמשכת (כגון בדוחות הרבעון השני של אלקטרה-נדל"ן, שסיווגה כהון את ההפסדים בגין מלונות מריוט).

"מעבר לתקנים, ההבדל הכי גדול בין השיטות הוא ההבדל בתפיסה. האמריקנים - גם אם הם יגידו אחרת - נשארו בחשיבה השבלונית שמאפיינת תקינה מבוססת כללים; בעוד התקינה הבינלאומית מפעילה שיקול דעת - זו תקינה מבוססת עקרונות. השינוי הוא תהליך קשה ועמוק מבחינת האמריקנים, שעשוי לקחת הרבה שנים".

אימוץ סלקטיבי גם בישראל?

האימוץ האמריקני של ה-IFRS חזר לסדר היום, ובחודש שעבר התקיימה בבוסטון ועידת IFRS בשיתוף עם ה-IASB האמריקני. עם זאת, אם לפני המשבר האחרון האמריקנים דנו באימוץ מלא של התקינה הבינלאומית, כפי שנעשה בישראל, הרי שכעת מדברים על "endorsement", סוג של פילטר שישחרר אותם מיישום תקן או סעיף בעייתי מבחינתם. מעל לכול חוששים בארה"ב לאבד את "הריבונות החשבונאית".

אם אלה הם פני הדברים, אולי יש מקום שגם ישראל תעבור מאימוץ מלא של כל התקינה לאימוץ סלקטיבי יותר, שמתאים לכלכלה הישראלית ולמערכות המס והמשפט שלה, אימוץ שיחזיר לידיה את השליטה על התקינה.

אם ישראל תאמץ את הגישה האמריקנית הבררנית, אילו שינויים היו מתבקשים אצלנו ומדוע?

"במצב כזה, אנחנו יכולים לא לאמץ, או לפחות לעכב, את הכניסה לתוקף של תקנים חשבונאיים בעייתיים. דוגמה טובה היא IFRS9, שהיה בכותרות בחודשים האחרונים לאור הניסיון של IDB לבצע אימוץ מוקדם שלו, כדי לא לרשום בדוח רווח והפסד את ההפסדים הגדולים בהשקעה בבנק קרדיט סוויס. לדעתי, כאשר תקן מאפשר להגיע למצב שבו בדוח רווח והפסד רושמים רק רווחים בגין השקעה במניות, ולא הפסדים - זה מצב לא ראוי. לכן, אם יינתן לנו בישראל שיקול דעת, כדאי לא לאפשר זאת. גם האיחוד האירופי טרם אימץ את התקן הנ"ל, וגם בארה"ב הוא לא יאומץ.

"העניין הוא, שעד כה גם ל'אנדורסמנט' באירופה לא הייתה משמעות, כי ההחלטה של רשות ני"ע האמריקנית, בזמנה, לאפשר למנפיקים זרים לפרסם בארה"ב דוחות IFRS ללא התאמה לכללי החשבונאות בארה"ב, דרשה כי היישום יהיה IFRS נטו, ללא התערבות. החלטה זו החלישה מאוד את האנדורסמנט של אירופה. בחודש שעבר, בכנס בבוסטון, אמר יו"ר ה-IASB, יאן הוגרוורסט, שרק כ-30 חברות באירופה בחרו באפשרות שלא ליישם 9 פסקאות מ-IAS39, שלא אושרו על-ידי הפילטר האירופי.

כל יתר 8,000 החברות מיישמות את התקן האמריקני במלואו. לדעתי, ברגע שהאמריקנים יחליטו על אנדורסמנט, אין סיבה שהאירופים והישראלים לא יישרו קו".

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988