"כל עוד הריבית נמוכה, אני לא רואה נפילה במחירי הנדל"ן"

רמון עמית, אנליסט הנדל"ן בלידר שוקי הון, מזהיר מפני חברות נדל"ן באירופה, ומזהה הזדמנויות דווקא בחברות המגורים המקומיות

"אני לא רואה נפילה במחירי הנדל"ן. כל עוד הריבית נמוכה, זה דרייב חזק לרוכשים". כך אומר רמון עמית, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון. בראיון בלעדי ל"גלובס" הוא ממפה את חברות הנדל"ן המקומיות, משרטט את הבעיות המרכזיות העומדות כרגע לענף, ומציג את ההשקעות האטרקטיביות ביותר, ולדעתו יש לא מעט כאלה.

את הבעיה המרכזית בענף הנדל"ן המקומי ממקד עמית במשך הזמן לסיומו של פרויקט בנייה. "הבעיה העיקרית בשוק הנדל"ן בישראל, היא שאף אחד לא לקח בחשבון, שבגלל הרגולציה לפרויקט לוקח יותר זמן לעלות לקרקע, ואת הזמן הזה מישהו צריך לממן", הוא מסביר, "הבנקים בודקים בציציות ודורשים מהחברות יותר הון עצמי. הרגולטור רוצה להרחיב קרקעות, אבל מקשה על מתן האשראי ולא מקצר את זמן הבנייה. היום יש עודף במלאי, אך עם הזמן נראה פחות התחלות בנייה. כל עוד בעיית ההיצע לא תיפתר - הביקושים ימשיכו להיות גבוהים".

עמית הוא אנליסט שונה בנוף המקומי - בחור צעיר בעשור הרביעי לחייו, שאמנם פנה לאחר לימודיו האקדמאיים לתחום האנליזה, אך לאחר זמן קצר, ב-2005, הפך ליזם נדל"ן ועבד באביב אוסיף במשך כ-4 שנים. "מה שרואים מכאן לא רואים משם. מנכ"לים יכולים לספר לך סיפורים, אבל אני מכיר את הקשיים היומיומיים".

לדבריו, הפרספקטיבה היזמית מקנה לו לא מעט יתרונות בהשוואה לקולגות שלו. "בתור יזם הבנתי שהפקטור הכי משמעותי בתחום הנדל"ן הוא הגורם האנושי, ואת זה אנליסטים לא רואים בדוחות אקסל. לאנליסטים יש סקפטיות מובנית, שנתפסת כמקצועית יותר. לי יש ראייה יזמית אופטימית - ראיתי דברים שהצליחו, כך שיש לי יותר יכולת להזדהות עם החברה".

הראייה אופטימית של עמית ניכרת גם בתחזית שלו לענף שהוא מסקר ולחברת הפועלות בו. "אני חסיד של הריבית, ויחסית אליה הכול זול עכשיו. מי שקונה היום נדל"ן מניב נהנה מכרית בטחון של כ-4%. גם אם תחול ירידה בשכר הדירה, הקנייה מלכתחילה היא במרווח גבוה".

- היכן טמון כיום הסיכון בענף הנדל"ן?

"הנקודה הכי בעייתית כרגע היא מחנק האשראי. באזל 3 והוראות בנק ישראל יגרמו לצמצום האשראי הבנקאי בסקטור, וחברות ייאלצו לפנות לשוק ההון. גם לחברות שנסחרות בתשואות גבוהות תהיה בעיה, כי הן יצטרכו למחזר חוב. מנגד, בזמנים קודרים אי אפשר לקנות בשוק הלוואה בנקאית במחיר נמוך יותר, אך החברות יכולות לגלות גמישות ולרכוש חזרה את האג"ח שלהן במחיר יותר זול, כך שיכולת התמרון שלהן כעת גדולה יותר".

ספינת הדגל של הנדל"ן המניב

אחת החברות המומלצות של עמית, היא נצבא, הנמצאת בבעלות קובי מימון וחיים צוף, שרכשו אותה לפני כ-6 שנים ומאז ביצעו בה תוכנית רה-ארגון והשבחת נכסים. לשניים עסקים ציבוריים נוספים (בעיקר בתחום חיפושי הנפט והגז הטבעי), והם מקפידים על חשיפה תקשורתית מועטה.

"מבחינת פונדמנטלית, אני חושב שנצבא היא אולי הכי מעניינת בסקטור. מצד אחד שיעורי ההיוון שלה הכי גבוהים, ומצד שני המינוף שלה הכי נמוך. לחברה יש המון קרקעות וכולן מניבות, כך שבטווח הארוך מדובר באחת המניות האטרקטיביות ביותר. נצבא נסחרת כמעט באופן תמידי בדיסקאונט גדול, אבל זה בגלל הבעלים, ובשל העובדה שהיא לא מחלקת דיבידנד".

מניה אטרקטיבית נוספת בעיני עמית היא קבוצת עזריאלי, שאותה הוא מגדיר כ"ספינת הדגל של הנדל"ן המניב". לדבריו, "התוצאות התפעוליות של עזריאלי ב-2011 היו מרשימות, מרבית הנכסים נהנים מתפוסה מלאה, ועיקר הצמיחה נבעה משיפור והשבחת נכסים".

- אנחנו לא קרובים למיצוי פוטנציאל הקניונים בישראל?

"לקבוצת עזריאלי יש 1.5 מיליארד שקל בקופה, והמגבלות הרגולטוריות בארץ מקשה עליה. לא תהיה להם ברירה אלא לצאת לחו"ל. למעשה, עזריאלי כבר קנה ב-2011 משרדים ביוסטון. מבחינת התמחור, המניה היא לא מציאה, אבל היא בהחלט מתאימה למשקיע שמעוניין בחשיפה לנדל"ן מניב סולידי וניהול חזק".

בשנה שעברה בוצע שינוי ניהולי מהותי בקבוצה - לאחר 19 שנים שבהן כיהן מנחם עינן כמנכ"ל, מונה לתפקיד שלמה שרף. האחרון הגיע מחברת אלקטרה, שם שימש ב-5 השנים האחרונות כמנכ"ל אלקטרה נדל"ן, שנקלעה לקשיים בעקבות השקעותיה הממונפות, בין היתר בקנדה ומערב אירופה.

- סגנון הניהול של שרף ישפיע על הקבוצה?

"שרף הוא מנהל טוב, וצריך לזכור שבתקופה שהוא היה מנהל באלקטרה נדל"ן, הוא ניהל מדיניות השקעות שמרנית ביחס לעמיתיו. בכל מקרה, בעזריאלי יש בעל בית דומיננטי שקוראים לו דוד עזריאלי, ולדעתי כל עוד הוא בתפקיד, החברה תמשיך להיות ברוחו ולא תתמנף בצורה חזקה. עזריאלי ידוע כשמרן. במערב אירופה הוא לא ישקיע".

"להתרחק ממינוף גבוה באירופה"

כמי שעבד כ-4 שנים בתחום הנדל"ן ברומניה, עמית מזהיר מהמצב השורר עתה באירופה. "חברות שיש להן קרקעות למגורים במזרח אירופה, נמצאות בבעיה. במערב אירופה צריך להיזהר מחברות נדל"ן מניב כמו אלקטרה נדל"ן ורבד - השוק מתמחר שם מחיקות גבוהות. יש להתרחק ממינוף גבוה במערב ובמזרח אירופה, רמת הסיכון לא מפצה על הסיכוי".

- מה זה אומר לגבי אפריקה נכסים?

"אפריקה נכסים סובלת מהקללה של מזרח אירופה, שבעיני המשקיע הישראלי נתפס כקטסטרופה, אך המשקיע אינו מבדיל שם בין הנכסים הטובים לרעים. אין ספק שמלבד פולין וצ'כיה המצב שם קשה מאוד. התמחור הנוכחי של המניה משקף אפס נכסים, למרות ששווי הנכסים שלהם עומד על 1.7 מיליארד שקל. אם נפרוט את זה נכס-נכס, נראה שההנחה הדרקונית של המשקיעים פשוט לא נכונה. קניון קוטרוצ'ן ברומניה, למשל, נמצא בתפוסה של 95%, מה גם שיש לאפריקה נכסים מחוץ למזרח אירופה".

מנגד, עמית מזהה דווקא את הזדמנות בנדל"ן המגורים של השוק הישראלי. "המניות של חברות הנדל"ן למגורים הן פחות סחירות, אבל אני חושב שבאג"ח יש הזדמנויות", הוא מציין, ומוסיף כי השנים האחרונות היטיבו עם חלק מהחברות שמכרו הרבה דירות, אך הדבר לא בא לידי ביטוי בהון העצמי שלהן. "חברות כמו אשדר, אפריקה נכסים וב.יאיר נפגעו מהמחאה החברתית, אך המצב שלהן לא עד כדי כך קשה. הבעיה היא שהן לא סחירות, ויש פחות מוסדיים במניות אלה, ולכן הן מתאימות יותר למשקיעים פרטיים".

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988