קרקע ל-200 דירות מוצעת ברמת-גן - ואף קבלן לא לוקח

באפריל 2011 בישר משרד השיכון על שיווק קרקע ל-200 דירות בלב רמת-גן, במסגרת עוד "גל שיווקים, הכולל קרקעות אטרקטיביות באזורי הביקוש" ■ הסאגה הנמשכת מאז סביב אותה קרקע יכולה ללמד על הקושי של המינהל למצוא קרקעות אמיתיות לבנייה במרכז המדינה

אחת הטענות החוזרות מצד הקבלנים ויזמים היא המחסור החמור בקרקע זמינה באזורי ביקוש. לכן, כשמוציא מינהל מקרקעי ישראל מכרז לבניית 200 דירות במגדל מגורים בן 34 קומות בלב רמת גן, הציפייה היא שהקבלנים יעמדו בתור כדי לזכות בו. המציאות, מסתבר, מעט שונה.

מדובר במכרז ל-3.8 דונם ברחוב ז'בוטינסקי פינת יוסף הגלילי ברמת גן. המגרש הוחזק במשך שנים על ידי משטרת רמת גן וצמוד לאחד המבנים הוותיקים בעיר - מצודת טאגרט, שגם היא שייכת למשטרה. המכרז פורסם בפעם הראשונה במארס 2008 אבל המנהל ביטל אותו, בשל מחלוקת בנוגע לפינוי השטח.

לאחר קצת יותר משלוש שנים, במאי 2011, פרסם המינהל את המכרז. חודש לפני כן, באפריל 2011, כבר הופיעו אותן 200 דירות בהודעה דרמטית של משרד השיכון בדבר "גל שיווקים להגדלת היצע הקרקעות, הכולל קרקעות אטרקטיביות באזורי הביקוש". ומה קרה מאז? המכרז כבר נדחה ארבע פעמים. נכון להיום הוא באוויר, והמועד האחרון להגשת ההצעות נקבע ל-22 ביולי 2012.

ידחה שוב?

במינהל מסבירים את הדחייה בדיונים שהתמשכו עם המשטרה לגבי פינוי המתחם. במסמכי המכרז כתוב שהיה צריך לפנות את המבנה עד סוף יולי 2011, אך המשטרה טוענת שתאריך הפינוי שסוכם עימה היה ינואר 2012 והיא עמדה בו.

אבל לאמיתו של דבר, הצדדים עדיין לא הגיעו לעמק השווה. "המכרז נכון להיום במצב שנדחה מועדו", מודים במינהל, "אולם ככול שיוחלט לבסוף להמשיכו בהתאם להתפתחות המו"מ מול המשטרה, הוא יכלול שינויים".

במקביל, גם התייחסות משטרת ישראל לנושא מגבירה את אי הבהירות: "מדובר בקרקע הסמוכה למבנה המרכזי הפעיל בו שוכנת משטרת רמת גן. לבנייתו של פרויקט המגורים השלכות על תפקוד המשטרה, פגיעה בנגישות ובמתן שירותי משטרה הולמים לאזרחים כנגזרת מעבודות הבנייה העתידות להתקיים במקום. משטרת ישראל באמצעות הדיור הממשלתי בוחנת פתרונות לדיור קבע. במקביל, מתקיימים דיונים בשיתוף המינהל, אגף תקציבים באוצר והמשרד לביטחון הפנים למציאת מתווה שייטיב עם כל הצדדים".

במקביל לאי הבהירות הנוגעת למועד סגירת המכרז, כמו גם לשאלה האם יגיע מינהל מקרקעי ישראל להסכמה עם משטרת ישראל בנושאים האמורים, יזמים וקבלנים שמכירים את המכרז כבר זמן רב טוענים שלמרות שמדובר במיקום מנצח הם לא מתכננים להגיש אליו הצעות.

מסתבר, שכדי לבנות את מגדל המגורים בן 34 הקומות יצטרך הזוכה לעשות עוד כמה דברים: לפנות את המבנים הקיימים על השטח, לפנות בונקר תת-קרקעי, לבנות חמישה מרתפי חנייה שיכללו גם חנייה ציבורית, להקים כיכר בחלקו הצפוני של המגרש, כהכנה לתחנת הסעת המונים ומעבר תת-קרקעי מתחת לציר ז'בוטינסקי. בנוסף, על הרוכש לשמר את מבנה מצודת טאגרט הסמוך.

"לא מציאה"

"אני לא יודע מה הסיבות שהמכרז לא נסגר עד היום, אבל להערכתי הוא נועד לכישלון", אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "התוכנית במקום מדברת על שימור ושיפוץ נכס שלא שייך ליזם ועוד שלל מטלות. למעשה באים לקבלן שרוצה לבנות 200 דירות ומפילים עליו את כל המטלות הללו. וזה לא הכל, יש על השטח גם הרבה עצי אקליפטוס שגם אותם בטח יבואו ויגידו שצריך להעביר, ויש את הריסת המבנים הקיימים שכוללים גם בונקר תת-קרקעי. מי שייכנס לפרויקט לא יידע מתי הוא מתחיל ומתי הוא גומר".

להערכת המאירי, אם זה היה מגרש ריק, הוא היה שווה כ-120 מיליון שקל, על פי אחוזי הבנייה שמאפשרת התב"ע. "אבל עם כל המטלות אי אפשר בכלל להעריך את המגרש, זה מסובך מאוד ותלוי בהרבה מאוד גורמים. רק לממן את כל הדברים הללו זה הון עתק ובתקופה כזו אני לא יודע מי יוכל לעשות את זה".

מה הפתרון? לדבריו, "יושבים פקידים, מכינים תוכנית, וזורקים את כל הדרישות והסיכונים על היזם. אם רוצים שיהיו שם דירות צריך לקחת את כל הדברים מסביב ולעשות אותם בנפרד, ורק אז לשווק את המגרש כשהוא זמין לבנייה".

כמו שזה נראה כרגע, אומר המאירי, "קבלן שפוי לא ייגש למכרז כזה. הוא ילך ויחפש מגרש אחר. גם אם מתייחסים למגרש עצמו הוא לא מציאה גדולה. על ציר ז'בוטינסקי, צמוד לתחנת משטרה. אני מסופק אם יגישו הצעות למכרז וגם אם יהיו הן יהיו אפסיות".

יחד עם זאת, יש מי שלוטשים עיניים למתחם. "הבעיה היחידה היא שאין הסכמה בין המשטרה למינהל", אומר מיקי ורדי, יו"ר קרן ריאליטי. לדבריו, "אני בטוח שיהיו הצעות, גם אנחנו ניגש. איפה עוד אפשר למצוא מכרז ל-200 יחידות דיור במרכז רמת גן? זה נכון שיש מטלות רבות על הזוכה במכרז אבל זה הרי יתבטא בהצעות שהמינהל יקבל על הקרקע.

"מי שניגש למכרז כזה לוקח את עלות המטלות ומוריד את הכל מההצעה הסופית. המינהל החליט שההצעה הזוכה יכולה להיות גם 50% מגובה שומת השמאי הממשלתי. אין ספק שההצעות במכרז כזה יהיו נמוכות באופן יחסי".

צרו איתנו קשר *5988