התקנת דודי-שמש ברבי-קומות - יום הדין של הפנטהאוזים?

בעוד הממשלה מקדמת תוכניות להחזרת דודי השמש כמהלך סביבתי ירוק וחסכוני, יש מי שמעדיף להזכיר את אובדן הנדל"ן האטרקטיבי על גגות הבניינים, ההפסד הצפוי ליזמים שבנו על דירות היוקרה, האלטרנטיבות היותר מתקדמות לחימום מים והנזק לנוף

תועלת בסכום של יותר מ-5 מיליארד שקל תושג למשק עד 2030 כתוצאה מחיסכון בצריכת חשמל בזכות התקנת דודי שמש בבנייני מגורים חדשים שגובהם עד 15 קומות ובבניינים קיימים - כפי שקובעת הצעת חוק שאושרה בשבוע שעבר בוועדת השרים לענייני חקיקה לקריאה טרומית. אבל לא כולם סבורים שניתן ליישם את ההצעה ויש המציבים סימן שאלה על עתיד הפנטהאוזים ומודאגים מהפגיעה שתיגרם לנוף האורבני.

הצעת החוק הפרטית של חברי הכנסת זאב בילסקי (קדימה) ודב חנין (חד"ש) מבקשת להחיל את חובת התקנת דודי השמש גם בבניינים שגבוהים משמונה קומות, ושגובהם עד 15 קומות (או בבניינים גבוהים יותר - התקנת דודים ל-15 הקומות העליונות). תקנות התכנון והבנייה 1970 חייבו התקנת דודי שמש לאספקת מים חמים בבתי מגורים שגובהם עד שמונה קומות, אך רבי-קומות (החל מתשע קומות ומעלה) לא חוייבו בכך. "הגבלה זו מונעת כיום מבתי מגורים רבי-קומות ליהנות מיתרונות אספקת אנרגיה סולארית", נכתב בדברי ההסבר להצעת החוק. "משמעות אי-קיומן של מערכות אלה היא העלאה משמעותית של צריכת חשמל ופגיעה עקיפה בסביבה".

הוויכוח עם משרד הפנים ועם המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הוא על גובה המבנים שיש לחייבם להתקין דודי שמש. בעוד שוועדת השרים תומכת ב-15 קומות, משרד הפנים והמועצה הארצית מבקשים להתפשר על שבע הקומות העליונות בבניינים רבי-קומות.

900 מגה-ואט

עד היום חלה החובה על מבנים עד שמונה קומות, זאת משום שבשנות ה-70, אז נקבעו התקנות, לא הייתה טכנולוגיה שאפשרה התקנת דודי שמש בבניינים גבוהים יותר, כך מסביר דו"ח שהכין מרכז המחקר והמידע של הכנסת. בנוסף, בזמן שנקבעו התקנות, מספר בנייני המגורים בני יותר מתשע קומות בישראל היה קטן מאוד. לפי נתוני הדוח, כיום מותקנים דודי שמש ב-85% ממשקי הבית, ואלה מביאים לחיסכון עד 4 מיליארד קילו-ואט שעה בשנה, המהווים כ-8% מצריכת החשמל השנתית.

"חיסכון זה שווה ערך לתחנת חשמל בהספק של כ-900 מגה-ואט", כותב מחבר הדוח, ד"ר יניב רונן.

הגדרת רב-קומות היא בניין שגובהו יותר מ-29 מטר ולרוב מדובר בבנייני מגורים בני תשע קומות ומעלה. לפי מחקר הכנסת, מספרם של אלה צומח והולך בקצב מואץ בנוף הישראלי: ב-2001 רבי-קומות היוו 12% מכלל הדירות שהסתיימה בנייתן, ואילו ב-2011 הגיע שיעורן ל-24%. גם מספר התחלות הבנייה של דירות ברבי-קומות עלה מ-15% ב-2001 ל-35% ב-2011.

הדוח מציין שבעקבות הצעת החוק החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לשנות את התקנות ולחייב התקנת דודי שמש לשבע הקומות העליונות בבניינים רבי-קומות (בני תשע קומות ומעלה). בדיקה של משרד האנרגיה לאומדן התועלת הכוללת למשק בחיוב התקנת דודי שמש במבנים בגובה עד 15 קומות, שמובאת בדוח, הביאה בחשבון התחלות בנייה חדשות בבנייני מגורים בני תשע קומות ומעלה, דירות שבאחריות חברות הדיור הציבורי (קיימות 60 אלף דירות בהנהלת חברות הדיור הציבורי שנבנו לפני התקנת החובה בדודי שמש), דירות שהוקמו לפני התקנות לדודי שמש ואינן באחריות הדיור הציבורי וכן דירות שנבנו אחרי התקנות אך ממוקמות בבניינים בני תשע קומות ומעלה - הן מונות יחד 200 אלף דירות.

על בסיס פילוח דירות זה מצא התחשיב של משרד האנרגיה שהחיסכון הכולל בחשמל, שצפוי ב-20 השנה הקרובות, יעמוד על 1.17 מיליארד קילו-ואט שעה. ההפחתה הכוללת בעלויות רכישת חשמל לחימום מים במגזר הביתי תהיה 3.7 מיליארד שקל עד 2030, לפי מחירי 2012. למשק צפויה להיחסך עד 2030 פליטה של 8.25 מיליון טון פחמן דו-חמצני ובהנחה שכל טון עולה 15 אירו, הרי שהחיסכון הכספי המצטבר עד 2030 יהיה כ-125 מיליון אירו, ששווים היום 617.5 מיליון שקל. בנוסף, ביקושי החשמל שייחסכו עד 2030 מיוצרים על ידי תחנת כוח קונבנציונלית בהספק מותקן של 240 מגה-ואט, שעלות הקמתה היום היא כ-1.13 מיליארד שקל.

בסיכומן של כל ההנחות האלה מתקבלת תועלת כוללת למשק בסכום של יותר מ-5 מיליארד שקל, שתושג עד 2030 בחיסכון בחשמל עקב שימוש בדודי שמש בבניינים חדשים בני עד 15 קומות ובבניינים קיימים.

רווח לעליונים

אבל יש מי שחוששים שהחובה להתקין דודי שמש ברבי-קומות לא תהיה אפקטיבית. משיחות עם מתכננים עולה שלרוב, חימום מים באנרגיית השמש יעיל עבור חמש הקומות שמתחת לגג, וזאת בשל אורך הצנרת. לכן, הרווח השולי מאנרגיה סולארית הולך ויורד באופן ברור ככל שהבניין גבוה יותר, ובבניין של 50 קומות למשל, מי שירוויח מדודי השמש הם דיירי קומות 45-50 בלבד.

לדעה זו שותף גם סיון ברקוביץ, מנכ"ל סיון ביצוע מקבוצת צמח המרמן: "מבחינה טכנית לא ניתן להקים דודי שמש ברבי-קומות. יש לכך מספר סיבות. השטח הפנוי בגג קטן מדי ולכן לא יהיה מקום לשים את כל הקולטים. מעבר לכך, גם המערכות של דודי השמש שנמצאים בכל קומה לא יתפקדו. ברגע שהמרחק בין דוד השמש הקומתי לקולטים גדול, המערכת אינה יכולה לתפקד באופן יעיל. יש היום אמצעים יעילים לחימום המים שהם ידידותיים לסביבה וחוסכים באנרגיה. אחד מהם הוא חימום בגז. מערכת כזאת מחממת אך ורק את המים שהדייר צריך וחוסכת באנרגיה. גם אם יימצא פתרון הנדסי שיאפשר הקמת מערכות סולאריות, נשאלת השאלה מהי העלות ובכמה היא תייקר את הדירות".

תמיר מינץ, יו"ר האיגוד לניהול בתים משותפים ומנכ"ל קבוצת מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים, סבור שבבניינים גבוהים מ-15 קומות, כדאי להחיל את חובת השימוש בקולטי שמש אך ורק ב-15 הקומות העליונות של הבניין. זאת משום שממילא אין מקום בגג לקולטי השמש עבור כל הדירות בבניינים מעל 15 קומות והפתרון יהיה בחיבור הקומות העליונות בלבד לדוודים. בנוסף, לא קיים פתרון מלא להעברת מים חמים בבניינים גבוהים, בוודאי מעל 15 קומות, מקומת הגג לקומת הקרקע, משום שהחיסכון בחשמל בשימוש הסולארי לא מדביק את עלויות האנרגיה הנדרשת לשינוע המים ושמירתם חמים לאורך זמן.

אספקט אחד ומזיק

האדריכלים מצדדים במגמת החיסכון באנרגיה, אבל טוענים שיש ליישם זאת בדרכים חלופיות. לדברי האדריכל משה צור, "כולנו מאוד מעוניינים להתקרב כמה שיותר לחיסכון באנרגיה ולבנייה ירוקה וכולנו עושים מאמצים בנושא. יש הרבה שיטות לחיסכון באנרגיה ואילו הצעה גורפת של חובת דודי שמש מטפלת באספקט אחד ועלולה לגרום נזק, במקום להתייחס לנושא בצורה רחבה וכוללנית ולאפשר לצוות המתכננים לתת פתרונות אינטליגנטיים ויעילים יותר שיכולים לשמר את האיכויות של הפרויקט ואת הערך היזמי שלו.

"אם מדובר בקולטים בזווית שטוחה, יכול לפחות להימנע נזק אדריכלי, אבל אם החוק לא יגביל את סוג הקולטים ובסוף יעמדו על גגות הבניינים דודים ורטיקליים עם מערכת קולטים בזווית 45 מעלות, שהן המערכות הכי זולות, נקבל מפגע אדריכלי, אורבני ואסתטי. הייתי ממליץ שיתווסף לחוק סעיף שמאפשר לצוות המתכננים להוכיח שהם חוסכים אנרגיה בדרך אחרת".

האדריכל מיקי מנספלד תומך ברעיון, אך ספקן לגבי ביצועו: "לא בטוח שנשאר הרבה מקום בגג, שהוא ממילא קטן ויש בו כבר פירי מעליות ופירי מדרגות. אפשר למצוא מקורות אחרים לחיסכון בחשמל: להפיק אנרגיה באמצעות טורבינות רוח, לפתח מיזוג אוויר המשתמש בעומק הקרקע ועוד.כך נחסוך בחשמל שהיום חברת החמשל מבצעת הפסקות יזומות כדי לספק את הביקוש לו".

"אנשים קונים דירות יוקרה עם ובלי דוד שמש"

רבי-הקומות הם היעד העיקרי לבניית פנטהאוזים. מה יהיה גורלם של אלה כשגגות המגדלים יוקדשו לדודי השמש? לדברי האדריכל משה צור, "שטח הגג לא יספיק ונצטרך באמת לוותר על הדירות הכי איכותיות בבניין - דירות הפנטהאוז וכדומה. זה ישפיע דרמטית על הערך הכלכלי של הפרויקטים ועל האפשרות לתת דירות מאוד אטרקטיביות למגורים למי שרוצה לגור בקומות העליונות".

האדירכל מיקי מנספלד מסכים ש"בגלל שיכול מאוד להיות שדודי השמש יביאו לוויתור על הפנטהאוזים, צריך לבדוק עד כמה זה יקשה על היזם מבחינה כלכלית".

תוספת 5% לשכר דירה

מנכ"ל חברת Luxury Properties, אבי ישראלי, המשווק נכסי יוקרה, בעיקר באזור צפון תל אביב, מציין ש"מבחינת עלויות הבנייה, הוספת דודי שמש היא בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים וזה לא משהו שיהיה בלתי אפשרי לשאת בו. בגלל שדודי השמש ימוקמו באזור השירות של כל פרויקט, הם לא אמורים לייקר ללקוח הקצה את הקנייה באופן משמעותי. בשכירות, דירה שמושכרת עם דוד שמש יכולה לייקר את שכר הדירה בכמה מאות שקלים בלבד אם שכ"ד ממוצע הוא 5,000 שקל לחודש, כלומר מדובר בתוספת של 5%".

ישראלי אומר שהדוד יכול להביא לחיסכון כמה מאות שקלים בחודש, אבל ממילא אלה "עוברים לבעל הדירה שהעלה את המחיר בעקבות קיומו של הדוד". לדעתו, דודי שמש שמותקנים בדירות יוקרה לא אמורים לייקר משמעותית את עלות הדירה. גם ככה, אנשים קונים דירות יוקרה עם או בלי דוד שמש. מיקום הדירה, מצבה, תכנונה והפיתוח הסביבתי, הם שיקולים משמעותיים יותר מקיומו או מהיעדרו של דוד השמש, כשבאים לשכור או לקנות דירה".

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988