גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"לנצל את הפער בין מחירי המניות לאג"ח בנדל"ן המניב"

אלעד קראוס מהראל פיננסים טוען שהירידות האחרונות במניות הענף הפכו את ההשקעה בהן לאטרקטיבית מאוד ביחס לאג"ח של אותן חברות הנסחרות בתשואות נמוכות

הסנטימנט השלילי שמאפיין את הבורסה בשבועות האחרונים לא פסח על סקטור הנדל"ן המניב, ובחודש האחרון ספגו מניותיהן של החברות הפועלות בענף ירידות שערים של כ-8% בממוצע.

אך בעוד המניות סובלות מחולשה, האג"ח של חברות אלה נסחרות בתשואה נמוכה, והדבר בולט במיוחד בתקופה של משבר בשוק האג"ח הקונצרניות. כך למשל, מניותיהן של מליסרון ואלוני חץ איבדו מתחילת יולי האחרון 9% ו-4% בהתאמה, בעוד האג"ח שלהן (סדרות ד' ו-ו' בהתאמה) נסחרות בתשואה של כ-2.2%.

לדברי אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן והאנרגיה של הראל פיננסים, מגמה זו מעלה אף יותר את אטרקטיביות ההשקעה במניות הללו: "בחודשים האחרונים אנו מזהים מגמה, אשר מקנה עדיפות משמעותית להשקעה במניה של חברת נדל"ן מניב בהשוואה לאג"ח שלה, בעקבות פער שנוצר בין המניות לאג"ח של החברות בענף. בחודש האחרון המגמה הזו התגברה במיוחד, כך שניתן לומר בבירור שזאת בועה".

על מנת לעמוד על הפער בין המניות לאג"ח של החברות בענף, מציע קראוס למשקיעים לבחון את מניית חברה באמצעות הרווח הנקי התזרימי שלה (תשואת FFO |): "משקיעים רבים מתייחסים לדוח הרווח והפסד של חברה, אולם כשמדובר בחברות נדל"ן הנתון הזה כמעט לא רלוונטי. מה שחשוב למשקיעים, זה כמות הכסף שהחברה מסוגלת לייצר בכל שנה".

זינוק בתשואת הרווח נקי תזרימי

תשואת ה-FFO, נזכיר, נגזרת ממחיר המניה, ולדברי קראוס התשואה הממוצעת שלה בקרב חברות הנדל"ן המניב המובילות בענף עומדת כיום על כ-15%. בעבר תשואה ממוצעת זו עמדה בענף המקומי על 9%-10% בלבד. כך למשל, מנייתה של חברת נצבא נסחרת כיום בתשואת FFO של כ-15%, בעוד תשואת האג"ח שלה עומדת על כ-2% בלבד.

"כפי שניתן לראות, ה-FFO הגבוה מצביע על כך שהמניה אטרקטיבית. במקביל, בתשואות האג"ח של חברות הנדל"ן חלה אמנם עלייה מתונה יחסית, בשיעור של 0.3%, אולם הן עדיין נסחרות בתשואות נמוכות מאוד", אומר קראוס, "אין ספק שהסיכון במניה גבוה יותר בהשוואה לסיכון הכרוך בהשקעה באג"ח, אבל הפער בין מניה לאג"ח לא צריך להיות גדול כמו שהוא היום. לכן, לטעמי, ניתן ואף כדאי לנצל זאת לטובת רכישת המניות".

- מהי ההשוואה הנכונה?

כידוע, בין השקעה במניה לבין השקעה באג"ח קיימים הבדלים רבים, ולכל אפיק יש את יתרונותיו וחסרונותיו. האירועים השונים בכלכלה העולמית, ובישראל בפרט, הובילו לכך שאג"ח קונצרניות רבות נסחרות כיום בתשואות גבוהות, ובמקביל האפיק המנייתי סובל מתנודתיות גבוהה. לכן, לא מעט משקיעים מעדיפים להתבצר באפיקים סולידיים, כגון אג"ח בתשואות נמוכות יחסית, אשר משקפות את ביטחון המשקיעים בכך שהחברה תעמוד בהחזר החוב שלה.

אולם קראוס סבור כי בכל הקשור להשקעה בחברת נדל"ן המניב, התנאים הנוכחיים מצביעים על כך שיחס הסיכון-סיכוי במניה הוא אטרקטיבי יותר: "חברות הנדל"ן המניב מגייסות כיום אג"ח בריביות נמוכות מאשר בעבר. כך, הן מורידות את עלות המימון ומייצרות רווח גבוה יותר לבעלי המניות. ייתכן כי הפער בין המניות לאג"ח נגזר מהעובדה שמנהלי ההשקעות מנהלים אפיקים שונים, והם משווים את תשואות האג"ח לתשואות האג"ח הממשלתיות. אולם להערכתנו, ההשוואה הנכונה היא בין האג"ח למניות באותה החברה, והפער ביניהן מקנה עדיפות בולטת למניה".

בנוסף לפער שמזהה קראוס, הוא סבור כי מניותיהן של מרבית חברות הנדל"ן המניב אטרקטיביות כשלעצמן: "לדעתי, מרבית חברות הנדל"ן מעניינות כיום. באופן כללי, נראה שהענף נהנה מרמות ריבית נמוכות ושיעורי תפוסה גבוהים. רוב החברות נמצאות ברמות מינוף סבירות, והן ערוכות לקראת רכישות נוספות במידת הצורך".

קראוס לא צופה ירידה דרמטית בדמי השכירות, ומאחר שקשה לקבל מימון, הוא גם לא רואה תסריט שבו יהיה היצע גדול או תנופה בבנייה. "לדעתי, מניות סקטור הנדל"ן המניב ירדו הרבה יותר ממה שהן היו אמורות לרדת, והמחירים הנוכחיים מגלמים תסריט של מחיקות משמעותיות".

בשורה התחתונה, קראוס ממליץ למשקיעים בחברות הנדל"ן המניב לבחון בכל חברה את התשואה על המניה באמצעות ה-FFO, וכן את התשואה על אג"ח שלה, ובהתאם לבחור את האפיק האטרקטיבי ביותר. "שילוב הפער הגדול בין תשואות המניות לבין עלות המימון של החברות בענף הנדל"ן המניב, מקנה עדיפות ברורה ומשמעותית להשקעה במניותיהן".

מניות ואגח חברות הנדלן

עוד כתבות

גילה גמליאל, מיקי חיימוביץ’, אלון שוסטר / צילום: מארק ישראל סלם, שלומי יוסף, רפי קוץ

ממשלה מנופחת? צפו לכמה בשורות טובות דווקא בתחום הסביבה

אחרי שנים שמשבר האקלים היה מחוץ לפוקוס הציבורי, הצהירה השרה הנכנסת להגנת הסביבה שתציב אותו בראש סדר העדיפויות ● הממשלה התחדשה גם בשר חקלאות שקידם יוזמות סביבתיות ובראשת ועדה עם אג'נדה לוחמנית ● האם הם יחוללו מהפכה?

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן / צילום: איל יצהר, גלובס

רמת גן ורעננה מבטלות העלאת הארנונה ב-2021

בעוד משרד האוצר מתעכב ומתפתל במתן עזרה לעסקים ולתושבים, הרשויות המקומיות כבר מרימות את הכפפה, ומודיעות על צעדים שיסייעו לתושביהן, עסקים ופרטיים

סיקור משפט נתניהו ב"חדשות 13" / צילום: יח"צ

פתיחת משפט נתניהו: מה היה הרייטינג של משדרי החדשות?

פתיחת המשפט של ראש הממשלה התקיימה בשעות שאינן עתירות רייטינג, אך הרייטינג שנרשם למשדרי החדשות שיקף עלייה משמעותית בהיקפי הצפייה: 6.7% ל"חדשות 12" ו-4.3% ל"חדשות 13"

נתי כהן מנכל משרד התקשורת / צילום: איל יצהר

הערכות: מחירי המינימום במכרז הדור החמישי יגיעו לכ-200 מיליון שקל

מחיר המינימום שפרסם המשרד רחוק מההפחדות של חברות הסלולריות שהעריכו את עלות התדרים במאות מיליוני שקלים

אנטילופות ישראליות במרחב הפתוח של הספארי  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האם יש כיסוי ביטוחי לרכב שנפגע מעדר אנטילופות בפארק הספארי?

בהחלטת ביהמ"ש העליון נקבע כי בשונה ממקרה שבו רכב נפגע ממתקן נפץ שהוצמד אליו, כאשר עדר אנטילופות פוגע ברכב בספארי מדובר בתאונת דרכים ויש כיסוי ביטוחי לנפגעים

יאיר לפיד / צילום: רפי קוץ, גלובס

יו״ר האופוזיציה לפיד: "משפט נתניהו התחיל בהסתה פרועה נגד שלטון החוק"

יו"ר האופוזיציה התייחס היום בישיבת סיעת יש עתיד-תלם לפתיחת המשפט נגד ראש הממשלה ● "מדינת ישראל בסכנה מבפנים, מראש הממשלה ומהשרים"

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

650 דורשי עבודה חדשים נרשמו ביממה האחרונה

מאז החלו ההקלות בסגר לשחרור המשק נרשמו בשירות התעסוקה כ-101 אלף דורשי עבודה חדשים, ומנגד, מספר המדווחים לשירות התעסוקה על חזרה לעבודה עומד על כ-180 אלף

איציק שמולי, פריימריז העבודה / צילום: שלומי יוסף

הסוף למחדל כפל הקצבאות? שר הרווחה שמולי הודיע שהקיזוז יוקפא

משמעות הדבר היא שהסכומים שקוזזו מקצבאותיהם של החלשים ביותר בחברה לאחר שהוצאו לחל"ת בשל משבר הקורונה, יוחזרו, ולא יקוזזו גם בחודש יוני ● "מדובר בהחזר של כ-250 מיליון שקלים למוחלשים ביותר, שלא הסכמנו להותיר מאחור", כתב השר שמולי בחשבון הטוויטר שלו

ענת מוגילבסקי, יואב צוקר, ניל"י גולדפיין, מיכל פייגנבוים, ירין יחזקאל, גלי הכרמלי / צילום: יח"צ

כך ממתגים חברות ועובדים: מדוע גם עובדים ומנהלים צריכים למתג את עצמם

איך חברות הופכות את עצמן לאטרקטיביות, והאם הן יצלחו את מבחן הקורונה • תוכנית עבודה: סדרת שידורי הלייב של "גלובס"

גילי רענן וליאור סיימון מסייברסטארטס / צילום: יח"צ יוסי זליגר

גילי רענן מגייס 100 מיליון דולר לקרן שנייה ומצרף את ליאור סיימון כשותפה

סיימון, לשעבר בקרן ארבור האמריקאית, מצטרפת לקרן סייברטארטס, אותה הקים רענן ב-2018 ● בקרן השקיעו יזמים ומנהלים בכירים בעולם הסייבר

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל מעדכן את הצמיחה על רקע החזרה לשגרה המהירה מהצפוי

לא שולל הורדת ריבית נוספת, ומעריך שהאבטלה לא תחזור לרמות של לפני המשבר לפני 2022 ● "קצב הסרת המגבלות בפועל היה מהיר משהערכנו, אולם אנו ממשיכים להעריך שעד סוף יוני עיקר המגבלות יוסרו"

אדם עוטה מסיכת מגן במהלך התפרצות מגפת הקורונה במנהטן, ניו יורק / צילום: Mike Segar, רויטרס

מדוע תרופה לקורונה תתקשה לגייס הון בישראל?

הציבור תולה תקוות למציאת תרופה לקורונה בחברות מדעי החיים, שלא תמיד זוכות לשוויים הראויים, ואף מתקשות בגיוס הון בבורסת ת"א ● אחת הסיבות לכך היא היעדר תקינה רלוונטית להכרה בערך של קניין רוחני

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי וצופה צמיחה מהירה ב-2021 בהנחה שלא יהיה גל תחלואה נוסף

בבנק ישראל מעריכים כי שיעור האבטלה במחצית השנייה של 2020 צפוי לעלות ל-8.5% ● חטיבת המחקר צופה התכווצות של 4.5% בתוצר בשנת 2020 אך צמיחה מהירה ב-2021 ● היקף ההשבתה של המשק הצטמצם לכ-19% באמצע מאי לעומת 36% בשיא המשבר

זוג קשישים בקניות בשוק / צילום: Oded Balilty, Associated Press

מחדל כפל הקצבאות: האם במשרד האוצר יצליחו למצוא 100 מיליון שקל עבור החלשים ביותר בחברה?

שר האוצר הנכנס ישראל כ"ץ התחייב למצוא פתרון תקציבי למקבלי קצבאות שנכנסו למעגל האבטלה בעקבות הקורונה, ואינם זכאים ל"כפל קצבאות", אך לא ידוע כמה כסף יוקצה ומתי ● ייתכן שמקבלי קצבאות הבטחת הכנסה וקצבאות מזונות יידרשו אפילו להשיב את מענק הקורונה

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

בענף התיירות כבר מתחילים להניע מנועים, וזאת על אף חוסר הוודאות של המדינה

על אף שהסרת ההנחיות לחובה בבידוד לשבים או לנכנסים ארצה לא נראית באופק, וחרף הדרישה שהזכאים להיכנס לגבולות המדינה מחוייבים בדרכון ישראלי, ענף התעופה מתחיל להראות סימנים של חזרה לפעילות ● אילו חברות תעופה וסוכנויות נסיעות כבר מציעות דילים לקיץ ולאן

מזכיר המדינה פומפאו (מימין) והנשיא טראמפ (משמאל) בתדרוך בבית הלבן / צילום: Evan Vucci, Associated Press

פרשנות: אמריקה נגד "המפלגה הקומוניסטית של סין"

פתאום, 50 שנה לאחר שהאידיאולוגיה נשלחה אל פינה רחוקה, ארה״ב מגלה שהסכסוך שלה עם סין הוא בעצם מאבק בין העולם החופשי לדיקטטורה הגדולה ביותר עלי אדמות ● האם זה גילוי זמני של ימי בחירות בארה״ב, או שעצם ההגדרה של היחסים בין מעצמות העל עומדת להשתנות?

דוד קנפו, יו"ר עמותת האדריכלים/ צילום: איל יצהר

לנצל את המשבר: התאחדות האדריכלים דורשת מהמדינה לרכוש 80 אלף דירות מהקבלנים

שישה סעיפים מופיעים במסמך שחיברו בהתאחדות האדריכלים, להצלת ענף הבנייה ● בין תמיכה בפריפריה לקידום תחבורה ציבורית, הם מבקשים גם רשת ביטחון נרחבת לקבלנים ● היו"ר דוד קנפו: "אנחנו כמו מישהו שעומד על סף תהום"

הבורסה בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דעה: היתה מפולת? פניית הפרסה של האג"ח הקונצרניות

כמו שוק המניות, גם שוק האג"ח הקונצרניות חווה התרסקות עם התפשטות מגפת הקורונה, ומיד לאחריה התאוששות - שתיקנה כשני שלישים מהירידות ● האם השוק יחזור לנקודת השיא שלו? ומה הסיכון העיקרי במשבר?

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

בצלאל סמוטריץ' נפרד: "חוץ מרישיון נהיגה, לי ולמשרד הזה לא היה שום דבר במשותף. אבל התאהבתי בו מהר"

בתום 11 חודשים במשרד התחבורה, בצלאל סמוטריץ' עוזב, לאחר שקיבל הרבה מחמאות, ומחלק כמה עצות לשרה החדשה מירי רגב: להפנות שני שלישים מהתקציב לתחבורה הציבורית, לשקול מחדש את הצורך במטרו ולקצץ בסמכויות של ראשי הערים שתוקעים פרויקטים לאומיים

מוכר בכניסה לחנות מחכה ללקוחות. העסקים מתקשים לחזור לשגרה לאחר תקופת הסגר הממושכת / צילום: כדיה לוי, גלובס

יותר גרוע ממשבר 2008: המשק התכווץ ברבעון הראשון בשיעור שיא של 20 שנה

לפי אומדן ראשון של הלמ"ס, המשק התכווץ ב-7.1% לעומת הרבעון הקודם ● הפגיעה הקשה ביותר: בצריכה הפרטית ● יצוא הסחורות והשירותים ירד ב-0.5% בלבד ● שיא הפגיעה עוד לפנינו