גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התקנה שהתירה פיצול דירות הביאה דווקא לירידה בפיצולים

התוצאה: צמצום היצע הדירות הקטנות ■ עו"ד ענת בירן: "אין יישום של התקנה ונמשך המרדף אחרי מי שפיצל את דירתו באופן לא חוקי; בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלי דירות, גם כאלה שבוצעו לפני 50 שנה"

בדצמבר 2011 נכנסה לתוקף התקנה המאפשרת פיצול דירות, לאחר ששר הפנים אלי ישי חתם על הנוסח הסופי. התקנה, שזכתה גם להמלצה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הופעלה כהוראת שעה התקפה לחמש שנים.

התקנה מאפשרת פיצול דירות גדולות ללא צורך בהיתר בנייה וללא צורך בתשלום היטל השבחה, כל עוד יחידות הדיור שנוצרו מחלוקת הדירה משמשת למגורי שוכרים שאינם קרובי משפחה של הבעלים. התקנה החדשה הגיעה לאחר שאלפי דירות פוצלו באופן לא חוקי, ולאור מלחמה מצד הרשויות המקומיות בתופעה. יש ערים שבהן אף ניתנו לפקחים סמכויות נרחבות שהתירו להם לבדוק חשד לדירה מפוצלת בלי צו בית משפט, והוקם מנגנון 'מלשינון', שבאמצעותו יכלו תושבים למסור לרשות מידע על פיצול דירה בלתי חוקי בטלפון ובמייל.

בדברי ההסבר לתקנת ההקלה למפצלים נכתב ש"מצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים, מחייבים היערכות מידית למציאת פתרונות. הצפת השוק בקרקעות לבנייה אינה פתרון מידי. קיימות כיום בשוק עשרות אלפי דירות גדולות שאינן מושכרות, בין השאר עקב העובדה שלשוכרים אין אפשרות לממן החזקת דירה גדולה".

תקנת הפיצול החדשה גובשה בעקבות מחקר שערך משרד הפנים שתוצאותיו הצביעו על צורך בבניית דירות קטנות ברחבי הארץ. מהמחקר עלה כי חלה עלייה בגודל המרבי הממוצע של דירות שנבנו בעשור האחרון, מ-120 ל-200 מ"ר. בה בעת, רק 17% מהדירות שנבנו בעשור החולף הן בנות שלושה חדרים ומטה. המחקר התייחס גם להשפעת המחסור על שוק השכירות. נטען כי התייקרות בשיעור 40% בגובה שכר הדירה הממוצע, נובעת בין היתר ממגמת העלייה בשיעור משקי הבית הקטנים המונים בין דייר לשניים, שבמשרד הפנים מעריכים את חלקו מבין כלל משקי הבית בלא פחות מ-60%.

אין פיצולים ואין נתונים

האם התקנה עליה חתם שר הפנים אכן גרמה לשינוי המיוחל? מבדיקת "גלובס" בכמה רשויות מקומיות שבהן פיצול הדירות היה תופעה נפוצה ביותר, עולה תמונה מאכזבת: לא רק שהתקנה לא עודדה בעלי דירות לפצל את דירתם באופן חוקי, היא חידדה את חוסר הוודאות בתחום, הוסיפה הליכים ביורוקרטיים, וגרמה דווקא ירידה בפיצול הדירות.

הערים שנבחנו במסגרת הבדיקה היו תל אביב, ירושלים, רמת גן, גבעתיים ובאר שבע, והבדיקה חשפה מציאות תמוהה של חוסר בנתונים ברשויות המקומיות.

ההגדרה המתאימה למה שקרה בשנה האחרונה באזור המרכז בתחום היא כישלון גמור. בעיריית תל אביב סיפרו כי: "עד כה לא הוגשו לעירייה בקשות לפיצול דירות לפי החוק החדש". בעיריית גבעתיים מסרו: "עיריית גבעתיים לא קיבלה בקשות לפיצולי דירות, ולא הוציאה היתרים לפיצולי דירות". בבאר שבע המצב אמנם שונה, אולם גם שם התוצאה הסופית דומה: "עשרות בקשות הוגשו לפיצול חוקי של דירות אולם הבקשות לא עמדו בקריטריונים ואף היתר לא ניתן", נמסר מהעירייה.

יוצאת דופן לטובה מבין הערים היא רמת גן, שם סיפרו כי: "בשנים 2010-2012 נפתחו 11 בקשות לפיצול דירות. מתוכן ניתן היתר לארבע, ושאר השבע נמצאות בטיפול". אחרונה חביבה היא עיריית ירושלים שלמרות בקשות חוזרות ונשנות להתייחסות לנושא סיפקה את התשובה התמוהה שאין בידה הנתונים המבוקשים.

באשר לשאלה כיצד אוכפת העירייה את פיצול הדירות הקיים, שנעשה בצורה בלתי חוקית, ומה היקף התופעה, השיבו בעיריות: "העירייה פועלת בכל הכלים העומדים לרשותה לרבות התראות, תביעות משפטיות ושיתוף פעולה עם חברת החשמל על מנת לאכוף את החוק כנגד דירות מפוצלות שלא כחוק", נמסר מעיריית תל אביב.

בעיריית באר שבע הסבירו כי "עיריית באר שבע פעלה ופועלת ככל שניתן בנקיטת צעדים נגד בעלי נכסים המפצלים את דירותיהם בניגוד לחוק, באמצעות הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה וקנסות כבדים". ברמת גן מסרו כי: "העירייה מעודדת חלוקת דירות בהיתר. על כל ביצוע חלוקה ללא היתר העירייה אוכפת החוק וכבר התקבלו אצלנו הרשעות וגזרי דין עם קנסות בעשרות אלפי שקלים".

בגבעתיים, שהפעילה בעבר מלשינון לדיווח על פיצול דירות, סיפרו כי: "במידה ומתקבלת בעירייה תלונה בגין פיצול דירה, יוצא מפקח לשטח, מתעד את החריגות ונשלחת התראה לחורגים. במקרה שהמצב לא הוחזר לקדמותו בזמן שהוקצב לכך, מועבר החומר לטיפול משפטי. לשם דוגמא, בית המשפט לעניינים מקומיים בגבעתיים גזר לפני כשנה קנס בסך 85 אלף שקל על תושב העיר בגין פיצול דירה שלא כדין".

מעיריית ירושלים נמסר: "פיצול דירה ללא היתר הוא עבירת בנייה, ובמקרים מסוג זה המחלקה לפיקוח על הבנייה מגישה כתבי אישום".

באף אחת מהעיריות לא ידעו לאמוד את היקף התופעה, מה שמעלה את השאלה כיצד פועלת העירייה נגד מפצלי דירות בלי להעריך את היקף הפיצול. כיצד ייתכן גם שרשות מקומית אינה יודעת כמה בקשות הוגשו למחלקת ההנדסה? הרי מי שמגיש בקשה מעין זו הוא צדיק בסדום שבחר ללכת בדרך החוקית, וראוי שפנייתו לא רק תיספר אלא גם תטופל במהירות האפשרית.

מהומה על לא דבר

פיצול דירות זוכה להתייחסות שונה ברשויות מקומיות שונות. בעיריית באר שבע, למשל, סיפרו: "בימים אלו מגבשת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את מדיניותה בנושא פיצול דירות. המדיניות תתייחס בין היתר לפרמטרים הבאים: מלאי דירות קטנות בעיר, אזורי ביקוש, פתרונות חניה, היבטים עיצוביים וכיו"ב. פיצול דירה יאושר רק לאחר התייחסות העירייה לתמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה וכי מוסדות הציבור, החינוך והתשתיות יתנו מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות".

לעיריית גבעתיים, לעומת זאת, גישה המעידה על המשך המלחמה בתופעה למרות התקנה המקלה: "העירייה בכל מקרה אינה מעודדת פיצולים, שכן לדבר יש השלכות בנושא צפיפות, חניות, תשתיות וכו', וגבעתיים גם כך בין הערים היותר צפופות בגוש דן".

מיד לאחר פרסום התקנה, טענו גורמים בענף כי מדובר במהומה רבה על לא דבר. שנה אחר כך, הקולות לא השתנו: "אף שחלפה שנה מאז ששר הפנים אלי ישי הכריז על תקנה שתאפשר פיצול חוקי של דירות, הרי שבשטח אין לזה כלל ביטוי", מסבירה עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה. "כבר כשהתקנה יצאה הערכתי כי מדובר בתקנה בעייתית שכן היא מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין ומחייבת החלטה עקרונית לגבי אזורים שלמים, ולא מספיק אישור לבניין ספציפי. לכן, מה שנראה לכאורה כהזדמנות שניתנה בתקנות היא למעשה הוראה כמעט ריקה מתוכן".

בשטח, אומרת בירן, היצע הדירות רק קטן: "אין יישום של התקנה המאפשרת פיצול חוקי של דירות, ונמשך המרדף אחרי מי שפיצל את דירתו באופן לא חוקי. בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלי דירות וועדות התכנון מחמירות עם המפצלים. יש תופעה שמוגשים כתבי אישום כנגד פיצולי דירות שנעשו לפני 50 ו-60 שנה. בשל ההתיישנות, לא ניתן להגיש כתב אישום בגין הפיצול אז מגישים כתבי אישום כנגד השימוש בדירה המפוצלת גם כנגד מי שקנה דירה שפוצלה בעבר והיא רשומה בטאבו".

"אני חושבת שפרסום התקנה על ידי שר הפנים אלי ישי הייתה גם הצהרת כוונות", אומרת בירן. "הממשלה ביקשה לעודד פיצולי דירות כחלק מהתמודדות עם מצוקת הדירות ועל מנת לתת מענה לצרכים שבשטח. אולם הצהרת הכוונות הזו לא חלחלה אל ועדות התכנון שיכולות לייצר מדיניות שתאפשר פיצולי דירות בתנאים מסוימים".

פחות עבודה לשיפוצניקים

וכשפיצולי הדירות מתמעטים, יש ענף אחד שמרגיש זאת היטב על בשרו. מדובר בקבלני השיפוצים, שהפיצול היווה חלק נכבד מהיקף עבודתם.

"התקנה החדשה לחלוקת דירות ודורשת חתימות של 75% מבעלי הדירות בבניין כדי לפצל את הדירה, סתמה את הגולל על ענף פיצול הדירות בישראל. פיצולי הדירות תפסו בעבר נפח של כ-10% מנפח ענף השיפוצים במרכז, ולכן הירידה במספר הדירות המפוצלות הביאה גם לירידה ניכרת בנפח הפעילות בענף השיפוצים. במקביל, תקנה זאת גרמה לעלייה של 10%-15% בשכר הדירה לדירות קטנות בחודשים האחרונים", כך טוען ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים בישראל.

סיב מסביר שבתקופת השיא של פיצול הדירות הגיע היקפן באזורי הביקוש לכ-3,000 דירות, שפוצלו לכעשרת אלפים יחידות שגודלן הממוצע עמד על 20 מ"ר. "היחידות המפוצלות הושכרו לסטודנטים, למשוחררי צבא ולזוגות צעירים והורידו את מחירי שכר הדירה באזורי הביקוש.

"נכון להיום, הרבה בעלי דירות שחולקו בעבר משיבים את המצב לקדמותו מפחד הרשויות, בעיקר על רקע הפחד מהלשנות של השכנים. לפי הערכות של התאחדות קבלני השיפוצים 70% מהדירות המפוצלות באזורי הביקוש הוחזרו לקדמותן מפחד הקנסות הכבדים. בתי המשפט מחמירים בנושא פיצול הדירות ואף קנסו בעלי דירות בסכומים אסטרונומיים. קנס אחד אף הגיע ל-570 אלף שקל, על דירה ברחוב העלייה בתל אביב".

האם ייתכן שלא הוגשו בקשות לפיצול דירות פשוט מפני שהביקוש לדירות קטנות ירד בשנה שחלפה מאז נכנסה התקנה לתוקף? בהחלט לא. מנתוני אתר יד 2 המתייחסים לביקוש להשכרת דירות בנות 1-2 חדרים, עולה דווקא שחלה עלייה חדה בביקוש. למשל, אם בחודשים אוקטובר-דצמבר 2011 עמד מספר החיפושים לדירה קטנה ברמת גן על 1,624, בתקופה המקבילה השנה עמד המספר על 2,578, עלייה של 59%. בירושלים זינק המספר מ-22.7 אלף ל-38.6 אלף, עלייה של 26%. בבאר שבע זינק הביקוש ב-21% ובתל אביב ב-12%.

"קיימת עלייה משמעותית בחיפושים של דירות קטנות בערים הגדולות", אומר רועי שגב, סמנכ"ל פיתוח עסקי ביד 2. "זה נכון גם בדירות להשכרה וגם בדירות למכירה המציגות עלייה של עשרות אחוזים בביקושים. חשוב להבין שככל שהמחירים בתל אביב עולים, הפנייה היא לקהל מצומצם יותר, והביקושים זולגים לערי הלוויין".

עוד כתבות

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילומים: מארק ניימן-לע''מ, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

הולכים לסבב שלישי: הכנסת קבעה כי תאריך הבחירות יהיה 2 במרץ

המשבר החוקתי החריף ביותר בתולדות המדינה מתגלגל מאז 9 באפריל, עת הסתיימה מערכת הבחירות לכנסת ה-21, וראש הממשלה נתניהו לא הצליח להרכיב ממשלה ● יום הבחירות השלישי בפחות משנה יתקיים ב-2 במרץ 2020

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 11 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 7 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

אנדרו אביר / צילום:ליאור מזרחי

אנדרו אביר: "צירוף ישראל למדד WGBI יביא לזרם השקעות של 3-5 מיליארד ד', אין לנו שום בעיה לרכוש את כל הסכום"

על רקע לחצי הייסוף הצפויים מכניסתה של ישראל למדד ה-WGBI, בבנק ישראל מרסנים את הציפיות להתחזקות השקל, לצד המשך גל רכישות המט"ח בשוק מאז הודעת הריבית האחרונה

ניסים ברבי, דנס מנופים / צילום: תמונה פרטית, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ניסים ברבי זכה במכרז רמ"י בתנובות: ישלם עבור הקרקע 61 מיליון שקל

ברבי, מבעלי חברת "דנס מנופים בע"מ" שעוסקת בתום העגורנים, זכה בקרקע שנמצא באזור התעשייה של המושב ושמיועדת לתעשייה ● על הקרקע התמודדו 23 חברות ● בשיחה עם "גלובס" הצהיר כי "טרם החליט מה יעשה בקרקע"

צוות מגובש / צילום: שאטרסטוק

"כל מנהל או מנהלת צריכים שיהיה להם טישו במגירה"

התפיסה שלפיה דמעות בעבודה הן התנהגות לא מקצועית, מתחילה להשתנות ● מדוע חשוב לעודד קולגות לבטא רגשות, ואיך זה תורם לחדשנות?

נורד סטרים 2. צינור הגז של פוטין / צילום: רויטרס

"עימות חזיתי בים הבלטי": ארה"ב בדרך לסנקציות על צינור הגז "נורד סטרים 2"

בית הנבחרים האמריקאי החל בהליך הטלת סנקציות על חברות המעורבות בהקמת צינור הגז "נורד סטרים 2" מרוסיה לאירופה, בניסיון לטרפד את הפרויקט ● ארה"ב פותחת חזית כפולה: מול רוסיה - אך גם מול בעלות בריתה באירופה, ובמיוחד גרמניה

בוריס ג'ונסון, פדרו סנצ'ז, סבסטיאן קורץ / צילום: רויטרס

הדמוקרטיה הכי פחות יציבה במערב? גם במדינות האלה הממשלות נופלות חדשות לבקרים

3 מערכות בחירות בבריטניה בתוך 4 שנים, 4 בספרד בתוך 4 שנים, 61 ממשלות באיטליה מאז תום מלחמת העולם השנייה ושתי מערכות בחירות בשנתיים באוסטריה - הן חלק מהסיפור של הדמוקרטיות המודרניות ● "גלובס" מביא את הלקחים העיקריים שניתן ללמוד מהעשור האחרון באירופה

כנס חירום על עתיד התיווך בישראל / צילום: איגוד המתווכים, איציק לוי, יח"צ

300 מתווכים בכנס חירום: לא לבטל את חובת רישיון התיווך

מאות מתווכים הגיעו אתמול לכנס חירום שארגן איגוד המתווכים, במחאה על כוונת משרד המשפטים לבטל את חובת רישיון התיווך בישראל ● יו"ר האיגוד איציק לוי: "המהלך הוא מחטף. לא ניתן לבטל את החוק בממשלת מעבר"

זאב ביילסקי / צילום: משה מילנר - לע"מ

נפתר זמנית משבר מכוני הבקרה בענף הבנייה

בשעות שלפני פיזור הכנסת אמש ניסו ראש מטה הדיור זאב ביילסקי וסגן שר האוצר איציק כהן, להכניס סעיף לצד פיזור הכנסת שיאריך את הפטור מביקורת במכוני בקרה, מעבר לינואר 2020 ● לבסוף נקבע שוועדה זמנית שתוקם תטפל בנושא

מחשוב ענן \ צילום: שאטרסטוק

אחרי שגייסה 70 מיליון דולר: חברת סטרטוסקייל של אריאל מייסלוס נסגרת

החברה שפעלה בתחום הענן גייסה מהקרנות בסמר ואנטרה והקרנות של סיסקו, קוואלקום ואינטל ● החברה נסגרת לאחר שעסקה למכירתה לא יצאה אל הפועל

זאב רוטשטיין / צילום: תמר מצפי

בכיר במשרד הבריאות: "אין מישהו במערכת שיכול להחליף את רוטשטיין"

אינסידנט שהתרחש באירוע התרמה להדסה בארה"ב הביא למכתב דרישה של ארגון נשות הדסה, שבו הן דורשות להדיח את רוטשטיין ● גורמים במשרד הבריאות ציינו כי לא בטוח שלמכתב יש תוקף משפטי כלשהו, לאור העובדה שהארכת הכהונה כבר אושרה

הארווי ווינסטיין / צילום: אנדרו קלי, רויטרס

הארווי ויינשטיין הגיע להסדר תביעות אזרחי בגובה 47 מיליון דולר עם הנפגעות והנושים

לפי תנאי ההסכם, ויינשטיין ושותפיו לשעבר, בהם חברי מועצת המנהלים של אולפן ההפקות שלו לשעבר, לא הודו בביצוע עבירות

שרגא ברוש / צילום: שלומי יוסף

"מקווה שמחקריו רציניים יותר": מדוע הגיש נשיא התאחדות התעשיינים תלונה לנשיא הטכניון?

חודש וחצי לפני הבחירות לנשיא ההתאחדות, המרוץ בין שמואל דונרשטיין וד"ר רון תומר מתחמם ● הבעת תמיכה בדונרשטיין מצד פרופ' אהוד קינן, נשיא הפקולטה לכימיה בטכניון, מסעירה בימים האחרונים את ההתאחדות והובילה את הנשיא היוצא שרגא ברוש להגיש תלונה נגד פרופ' קינן

בנימין נתניהו / צילום: חיים צח לעמ

נתניהו הודיע לבג"ץ: אתפטר מכל תפקידיי כשר עד סוף השנה

הודעת נתניהו מגיעה כמענה לעתירה שהגישה התנועה לאיכות השלטון נגד נתניהו והיועמ"ש, בה היא דורשת את התפטרות נתניהו מתפקידיו כשר ואת יציאתו לנבצרות מתפקידו כראש הממשלה בעקבות כתב האישום שהוגש נגדו

יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

המכרז המוסדי בהנפקת המניות של כלל ביטוח: ביקוש ער שמוביל לדילול של 22% של בעלי מניות קיימים

במכרז המוסדי של הנפקת המניות החדשות של כלל ביטוח התקבלו ביקושים ערים בהיקף 900 מיליון שקל והחברה תגייס 650 מיליון שקל ● כלל תגייס עוד עד 868 מיליון שקל בכתבי התחייבויות נדחים

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

בריטניה מצביעה: תורים נרשמים בבחירות המכריעות של העשור

עד כמה ישפיעו הבחירות על עתיד הברקזיט ועל הליש"ט, מיהם המועמדים המובילים שמתמודדים, ומה חוזים הסקרים? ● "גלובס" מציג שורת שאלות ותשובות לגבי הבחירות

בנימין נתניהו, גדעון סער / צילום: הליכוד

מבקר הליכוד מזהיר את נתניהו וסער: לא לעשות שימוש בנכסי המפלגה ועובדי המפלגה בקמפיין

מבקר הליכוד עו"ד שי גלילי שלח הבוקר מכתב אזהרה למועמדים בפריימריז על ראשות הליכוד, נתניהו וסער, שלא לעשות שימוש בנכסי המפלגה ועובדי המפלגה בקמפיין ● למעשה, האזהרה מופנית בעיקר כלפי נתניהו, השולט כיום במנגנון המפלגתי ובנכסי התנועה

תנ"צ גיא ניר / צילום: גלובס

דרמה במשטרה: כתב האישום נגד תת ניצב גיא ניר יבוטל

לאחר סאגה משפטית של 4 שנים, המשטרה הציעה לתת ניצב גיא ניר, ראש חטיבת המודיעין לשעבר, ועוזרתו דאז רפ"ק צ' למחוק את כל סעיפי האישום נגדם, שמייחסים להם התנהגות שאינה הולמת שוטר

ההצבעה על פיזור הכנסת/  צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

פרשנות - באישון לילה, בלי ליברמן, דרעי ובנט ותחת איום של כחול לבן: כך פוזרה הכנסת בפעם השלישית בתוך שנה

ב–3:00 לפנות בוקר הופיע נתניהו לפתע במליאה, השתתף בהצבעות וחמק מיד לאחר מכן ● תחת הלחץ בוועדה המיוחדת שהתכנסה להכין את חוק פיזור הכנסת לקריאה שנייה ושלישית התקבלו החלטות שאף אחד לא חלם לאשר ● רק צדיק אחד הצביע נגד הגדלת מימון המפלגות ● פרשנות

מלון הרודס באילת / צילום: יח"צ

בוכים ומרוויחים: שוק המלונות הישראלי חוגג את הרנסנס בעסקי התיירות המקומית

תוצאותיהן הכספיות של רשתות המלונות דן, פתאל וישרוטל, שמניותיהן נהנו מעליות דו-ספרתיות מתחילת 2019, יכולות להסביר את הפוטנציאל שמזהה עזריאלי בענף המלונאות ● עזריאלי חתמה על עסקה לרכישת מלון הר ציון בירושלים מידי שלמה אליהו בכ-322 מיליון שקל