מחירי הדירות ב-2013

רוצים שמחירי הדירות יירדו? פשוט טפלו בקבלנים שדוגרים על קרקעות ולא בונים

כמעט לכל מקום אליו אני מגיע פונים אלי בשאלה מה לדעתך יקרה לשוק הנדל"ן אחרי הבחירות. אין ספק שזו שאלת השאלות בכלכלה הישראלית ושאלה זו מטרידה כמעט את כל האוכלוסייה. על מנת לנסות ולפענח את התשובה לשאלה אני סבור שיש להתמקד בשני גורמים.

הראשון כלל לא קשור לכלכלה. נקרא לו הפרספקטיבה של המשחק הפוליטי. השני הוא לעניות דעתי הגורם המרכזי שקובע בסופו של דבר מה תהיה רמת המחירים בשוק הנדל"ן - מלאי הדירות הבלתי-מכורות.

המחאה החברתית שהתעוררה לפני שנה וחצי גוועה בטרם עת, אולם השאירה חותם אחד ברור בנושא הנדל"ן. הציבור העלה את אג'נדת הנדל"ן לראש סדר היום באופן כזה שאף פוליטיקאי לא יכול היה להתחמק ממנו. מפלגת העבודה רכבה על הגל וצמצמה פערים באופן שאיים על הליכוד ונתניהו בצעד חכם חבר לליברמן על מנת להבטיח שהליכוד תהיה המפלגה הגדולה בבחירות הקרובות. על כך כבר נאמר: לא מאהבת מרדכי.

נתניהו, כמו גם ראשי מפלגות אחרות, יודעים היטב שכל ראש ממשלה שייבחר יחיה על זמן שאול שכן הציבור בישראל מצפה ממנו קודם כל לטפל בנושא הנדל"ן. אם זה לא יקרה בקדנציה הנוכחית, זה יקרה בקדנציה הבאה - ממשלה תיפול על נושא הנדל"ן. על כן בפרספקטיבה של המשחק הפוליטי יעשה כל ראש ממשלה שייבחר כל מה שיידרש על מנת שמחירי הנדל"ן לא יעלו בשנים הקרובות.

המכשול הגדול ביותר העומד בדרך להשגת יעד זה הינו הקבלנים ובעלי קרקעות, או ליתר דיוק השיטה; זו שעדיין מאפשרת להם בתירוצים מתירוצים שונים לרכוש קרקעות ולא לבנות עליהן. גם אם ממשלת ישראל הנוכחית עשתה צעד משמעותי בכיוון הנכון והחלה בשחרור צוואר הבקבוק במינהל מקרקעי ישראל על מנת לטפל בהיצע, אין שום משמעות לשחרור קרקעות אם רוכשיהן נמנעים במכוון מלבנות עליהן.

הנתון החשוב ביותר לטעמי שמצביע על מגמות בשוק הנדל"ן הינו מלאי הדירות הבלתי-מכורות. בשנים 2009-2010 ירד המלאי לרמה של 15 אלף דירות ואף למטה מכך. למעשה, החל מ-2007 ניתן לזהות מגמה מובהקת של ירידה במלאי מתחת לרמה הקריטית של 20 אלף דירות. אלו השנים בהם לא הזדרזו הקבלנים לבנות ובכך סייעו רבות לעלייה הדרמטית במחירי הדיור ולהתנפחות בועת הנדל"ן. בשנתיים האחרונות חצה המלאי את מחסום ה-20 אלף והתייצב. רמה כזו תורמת להתייצבות מחירים וזו אכן הושגה.

הנתון המשפיע ביותר על המלאי הינו כמובן התחלות בנייה. על פי נתוני הלמ"ס יש ירידה דרמטית של 20% בהיקף התחלות הבנייה בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2012. הרעיון פשוט להפליא: נבנה פחות תוך שימוש באותם תירוצים נדושים של 2008 - משבר עולמי, מיתון, חוסר ודאות, הקשחת תנאי אשראי בבנקים וכיוצא בזה - ועל ידי כך נגרום למלאי הדירות הבלתי מכורות לחזור לשפל שיבטיח עליות מחירים בהמשך.

כל ממשלה שלא תיבחר חייבת כאקט ראשון להביא לסיומה של הסאגה הפתטית הזו שמאפשרת לקבלנים ויזמים לרכוש קרקעות, לדגור עליהן, להאט את קצב הבנייה ולעשות ככל יכולתם על מנת לגרום להקטנת ההיצע. אם תראו את הממשלה הנבחרת פועלת בכיוון זה, אתם יכולים להיות סמוכים ובטוחים שמחירי הנדל"ן יפסיקו לעלות. אם זה לא יקרה ומלאי הדירות הבלתי-מכורות יירד בכיוון הרמה הקריטית - מחירי הנדל"ן ישובו לעלות.

• יוסי פרנק הוא יועץ פיננסי ומנכ"ל אנרג'י פייננס

yf@energyfinance.co.il

• אשמח להמשיך את הדיון עמכם במשך כל השבוע.בטור דעות תחת הכותרת "המדוברות ביותר" תוכלו בדרך כלל להמשיך לתקשר עימי

• החומר הכלול בסקירה זו ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו בפרט או בתחום הנגזרים בכלל. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988