גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסתרת תביעה תבטל עסקה

הטעו כי לא גילו את דבר התביעה כנגד הקבלן בגין ליקויי בנייה

משא-ומתן בין מוכר לבין קונה, מתחיל בדרך כלל בגישושים ראשונים בין המוכר לבין הקונה וללא התערבות של איש מקצוע כעורך דין. אמנם הדעה הרווחת היא כי עדיף לא לחתום על זיכרון דברים, אך מעטים מסוגלים להתאפק ולא לחתום, עת הם מגיעים לנכס שחיפשו זמן רב (במקרה של קונה) או עת הגיע אליהם קונה המעונין בנכס והמוכן לשלם מחיר שהם רוצים (במקרה של מוכר). לכן זו גזרה שהציבור לא יכול לעמוד בה.

כל עוד המוכר והקונה מגלים זה לזה את כל ההיבטים הרלוונטיים לעסקה כגון מצב פיזי ורישומי של הדירה מזה ויכולות מימון של הקונה מזה, וכן כל עוד הצדדים מודעים להיבטי מיסוי של העסקה כגון היטל השבחה, מס שבח, מס רכישה, אז זיכרון הדברים מבשיל בדרך כלל לידי חוזה מחייב, אך לעיתים מי מהצדדים מבקש להתנער מזיכרון הדברים ולבטל אותו כלא היה.

לעיתים מי שרוצה לבטל את זיכרון הדברים הינו הקונה אשר מצא נכס יותר זול. ולעיתים זה המוכר שמצא קונה יותר טוב. אך לעיתים, הביטול נובע ממחלוקת אמיתית שנוצרה או על עובדה שנודעה למי מהצדדים רק לאחר החתימה על זיכרון הדברים.

כידוע זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להוות סוג של חוזה מחייב והשתחררות ממנו כמוהו כהשתחררות מחוזה ממש. לאחרונה בית משפט השלום בראשון-לציון, בפני השופטת דפנה בלטמן קדראי, נדרש לסוגיה של ביטול זיכרון דברים מצד הקונה, אשר טען כי המוכר שלו לא גילה לו על קיום הליך של תביעה בין המוכר לבין הקבלן שבנה את הדירה, ולו ידע זאת לא היה נקשר בזיכרון דברים לרכישת הדירה.

בעניין זה, הזוג בלום חתמו בשנת 2010 על זיכרון דברים לרכוש דירה של הזוג ליבנה בעיר ראשל"צ. על פי זיכרון הדברים הצדדים היו אמורים לחתום על הסכם מפורט תוך שבעה ימים אך המו"מ נכשל ולבסוף החוזה לא נחתם וכל צד טען כלפי הצד שכנגד להפרת זיכרון דברים.

בלום טענו כי ליבנה הטעו אותם עת לא גילו להם את דבר התביעה של בלום כנגד הקבלן בגין ליקויי בנייה ואי-התאמות שהיו בדירה. עקב כך בלום דרשו לקבל 10,000 שקלים ששילמו במעמד זיכרון הדברים וכן פיצויים על נזקים נוספים. לעומת זאת ליבנה טענו כי התביעה נגד הקבלן נגעה בדברים מינוריים ותיקונים שוטפים וכי אי גילוי העובדה, לא מעלה ולא מורידה. השופטת בלטמן לאחר ניתוח של העובדות וכתבי הטענות מוצאת טעם בטענה של בלום לפיה, אי גילוי עצם קיום תביעה נגד קבלן שבנה דירה יש בה משום חוסר תום-לב והטעיה.

לפי קביעת השופטת בלטמן, "...ואף אם התביעה נגד הקבלן הייתה ממוקדת ונעדרת חשיבות לגופה, שוכנעתי כי לו היה בידי בלום מידע זה עובר לחתימה, היה בכך להשפיע על התקשרותם בזיכרון הדברים".

כמו כן נקבע כי מחילופי טיוטות בין ב"כ הצדדים הייתה ניכרת הדאגה של בלום ממצב היחסים עם הקבלן, דבר שנודע להם לאחר חתימת זיכרון דברים. בלום איבדו כל אמון בליבנה, ובמצב הדברים זה שאין אמון בין קונה לבין מוכר אין טעם להמשיך בעסקה.

לבלום היו טענות נוספות אך הן נדחו באשר לא הוכחו. לדוגמא בלום טענו כי בשל הבעיותעם הקבלן, לא ניתן לקבל משכנתא על מימון הדירה, טענה שנדחתה על ידי השופטת בלטמן.

הוכח כי בינתיים ליבנה הצליח למכור את הדירה לאחרים תוך התייחסות לכך שאותם קונים אמורים לקבל משכנתא, דבר המוכיח כי קבלת משכנתא לא הייתה בלתי אפשרית, ומה גם שלא הובאה כל ראיה המוכיחה כי הקבלן לא היה משתף פעולה בעניין זה.

טענה נוספת של בלום בעניין הקטנת שטחי החניה כליקוי בנייה נדחתה גם כן, עת הוכח כי בלום רכשו את הדירה כמו שהיא ובגודל ובתנאים כפי שהיא בעת שחתמו על זיכרון הדברים ולכן אין להם בעניין זה עילת תביעה.

פסק דין הנ"ל מהווה אות הזהרה למוכרים ולקונים כאחד. על כל צד ובעיקר המוכר אשר אצלו כל המידע אודות הדירה, ליזום ולחשוף מיוזמתו כל מידע (פשוטו כמשמעו) בנוגע לדירה לקונה ולא לחשוב האם זה רלוונטי או לא.

תא (ראשל"צ) 5057-09-10 חן בלום נ' זאב ליבנה; דפנה בלטמן קדראי; 04/04/13)

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.

עוד כתבות

מתחם המרכז הקהילתי בשכונת גילה בירושלים - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / הדמיה: איי אל וויופוינט

מאות מיליונים לורטהיימרים, ומה מחפשת הראל בסן פרנסיסקו. כותרות הנדל"ן

רכישה נדל"נית רביעית בחמש שנים לחברת הביטוח הראל בסן פרנסיסקו, מה הם מחפשים שם? איזה אייקון אדריכלי בירושלים עומד לעבור מן העולם, הכתבה הכי מתסכלת שעורכת מוסף הנדל"ן שלנו, הלית ינאי-לויזון, כתבה, והאם התגלה העיוות הגדול ביותר של תוכנית מחיר למשתכן

סוחרים בבורסה של ניו יורק/  צילום: רויטרס, Jeenah Moon

נעילה חיובית בוול סטריט: מדד S&P 500 עלה ב-0.38%; אלפאבית הוסיפה 2% לערכה

מספר אישורי הבנייה בארה"ב בדצמבר 2019 הגיע לשיא של 13 שנים ● בורסות אירופה ננעלו בעליות שערים ● המדדים העיקריים באסיה ננעלו בעליות, על אף הדיווח על הצמיחה הנמוכה ביותר בכלכלת סין מזה שלושה עשורים

ב.מ.וו 118  2020 / צילום: יח"צ

עם הפנים קדימה: ההנעה של סדרה 1 החדשה של ב.מ.וו

הרשת סערה כאשר ב.מ.וו החליטה לצייד את סדרה 1 בהנעה קדמית ולא אחורית ● למרות אובדן הייחוד, מדובר במכונית ספורט נעימה לנהיגה שמציעה תא נוסעים מרווח ● מחיר גבוה ואבזור בסיסי מצומצם יקשו על המכונית לנצח את המתחרים

דונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: Carlos Barria, רויטרס

"גלובס" במסע לסיקור הבחירות בארצות הברית

כדי לראות את הנעשה במראה עיניים ולחוש במגע ידיים, כתבת "גלובס" טל שניידר תמריא לארה"ב ותדווח היישר מהשטח

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

השמש שוקעת מעל הים: המלצות האזנה לסוף השבוע

אחרי כמה ימים על שמש, הגשם חוזר ואיתו המשפחתיות ● נצלו את ימי הגשם והמנוחה עם הילדים (או לבדכם) בכדי להינות מעוד פודקאסט נהדר מבית "גלובס" ● פודקאסט לשבת ● האזינו

רון סודק / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

הכירו את גן הכלבים ברמת גן: "גם לנו יש וואטסאפ של ההורים"

ביום ההולדת מביאים עוגה וחוגגים יחד; כשמישהו חולה כולם שולחים לו אימוג'ים ואיחולי החלמה; אם מישהו נושך חבר - ההורים שולחים הודעות מודאגות ● הכירו את גן הכלבים של רון סודק: "יש פה חברויות קרובות ולכל כלב יש תפקיד בחבורה - כלבים לא נועדו לחיות בדירה סגורה"

מריה סאלח מחאמיד

האמנית מרובת הזהויות ש"רוצה שיראו את אום אל-פחם אחרת"

תאונת הדרכים הקטלנית, החיים שתרמה לנער אלמוני, מצלמות המעקב והזהות התרבותית המורכבת ● היצירה 'אנא הון' של מריה סאלח מחאמיד במוזיאון הרצליה היא דיוקן עצמי סוחף

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 15 בינואר 2020

אתמול באיכילוב: 8 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

חיים מסילתי / צילום: אילל יצהר

חיים מסילתי נבחר לקדנציה שנייה כיו"ר לשכת שמאי מקרקעין

מסילתי: אנחנו נמשיך בקדנציה הזו לחזק את מעמדו של השמאי

ג'רום פאואל בנאום הערב אחרי החלטת הריבית / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

בעזרת הפד? בשלושת החודשים מאז שהחל לקנות שטרי אוצר, מדד 500 S&P טיפס ב-11%

האם אלון מאסק מטסלה, שמנייתה הכפילה את עצמה בתוך רבעון, צריך לשלוח פרחים לפדרל ריזרב? לא בטוח בכלל ● אז מה גרם לזינוק בשוק המניות?

עושים סדר עם מארי קונדו / צילום באדיבות נטפליקס

כך כבשה כוהנת הסדר המינימליסטית את לב האגרנים ברחבי העולם

דווקא מארי קונדו, שטוענת שהיא חיה במינימליזם קיצוני, הצליחה כנראה להבין לליבם של הנוטים לאגרנות - יותר טוב מכל מי שהיה שם לפניה ● איך היא עשתה זאת? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע"

שורוק (מימין) וגרמן / צילום: איל יצהר, גלובס

בלי פיגומים: הרובוט מפתח תקווה שרוצה לכבוש את עולם הטיח

הסטארט-אפ הקטן Okibo פיתח רובוט שאמור להחליף חמישה זוגות ידיים עובדות, במה שהם מגדירים אחד התחומים הקשים ביותר לאיוש בתחום הבנייה - עבודות טיח בתוך מבנים

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

צ’קים שמנים והערכות שווי נדיבות: כך הפכה אינסייט לשחקן הכי משמעותי בהייטק הישראלי

קרן אינסייט פרטנרס, שרכשה את השליטה בחברת הסייבר ארמיס, השקיעה באופן שיטתי בסטארט-אפים ישראליים מבטיחים רבים ● מאחורי ההשתלטות עומדים משקיעים תחרותיים ורעבים, שזיהו שבישראל יש הזדמנות בחברות צמיחה

יחסי ציבור, קמפיין, מסיבת עיתונאים / אילוסטרציה: שאטרסטוק

ארבעה כלי תקשורת הצטרפו לארגון העיתונאים העצמאי

כלי התקשורת שעברו הם קבוצת "הארץ-דה מרקר", "טיים אאוט-וואלה" ו"ערוץ עשרים"

גליה שילה-סום, לונדון / צילום: אלבום פרטי

להיכנס לחדר לידה ולצאת עם חשבונית של 127 אלף דולר

גליה שילה-סום זוכרת מצוין את האחות הצמודה שנענתה לכל קריאה שלה כשילדה בארה"ב, וגם את זאת שזרקה אותה מהמיטה כשילדה באנגליה ● היום היא חיה בלונדון, מגדלת ילדים בריטיים מנומסים ותוהה איך יסתדרו אם יחזרו פעם לארץ ● האזינו לפודקאסט "דברים שרואים משם"

ילדי המילניום

ילדי המילניום, תמונת מצב: 20 ילדים, 20 שנה, 20 שאלות

ביקשנו מעשרים ילדים, ילידי שנת 2000 והלאה, להשיב על עשרים שאלות ● המטרה: לנסות ולהבין דרכם כיצד חושב ומרגיש דור העתיד ● חלק מהתשובות שובות לב, חלק משעשעות, אבל יש גם כמה שצריכות לגרום לנו, המבוגרים, להרהר על המציאות והסביבה שיצרנו להם ● פרויקט מיוחד

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

סיכונים חדשים והקלה אפשרית: גשם וברד באוסטרליה הבוערת

יבשת של קיצון: הממטרים הכבדים הגיעו לאוסטרליה, אך לצד ההקלה בשריפות הם מייצרים בעיות חדשות

מסעדת אנימאר צ'ירשי דלעת וביצה רכה / צילום: ספיר קוסא

טעם וריח ולא רק יצירתיות לשמה - ביקור במסעדת אנימאר

במסעדת אנימאר, שנפתחה היכן ששכנו מסעדת רפאל, ואז הולה, האוכל נשען על טעמים מקומיים המעובדים ביד אמן ליצירות עכשוויות

משה ברקת / צילום : רפי קוץ

ברקת על סוכנויות ביטוח של חברות כרטיסי אשראי: "צריך לדעת שאין מדובר רק בתחרות טורפנית לזמן קצר"

לאחר שרשות התחרות נתנה אור ירוק להקמת סוכנות ביטוח בבעלות חברת כרטיסי אשראי, הממונה על רשות שוק ההון, משה ברקת, מבהיר מהם תנאיו ושיתיר זאת רק לסוכנות אובייקטיבית שתפעל מול מגוון חברות ביטוח