גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא כל זכות שימוש היא זיקת הנאה

פסק דין זה מחדד ביותר את הצורך של רוכש דירה לנסות ולהשיג את תשריט ההיתר

היכולת של אדם להשתמש במקרקעין של אחר יכולה לבוא לידי ביטוי בסוגים שונים של זכויות בנוגע לאותם מקרקעין.

יש והזכות היא מסוג זכות שכירות שהיא למעשה זכות שימוש בלעדית במקרקעין של מישהו אחר. יתרון נוסף של זכות השכירות הינה בכך שניתנת לרישום בפנקסי מקרקעין באשר זוהי זכות קניינית לכל דבר וענין.

אך יש והזכות הינה מסוג זיקת הנאה.זיקת הנאה מאופיינת בדרך כלל כזכות להשתמש במקרקעין של מישהו אחר אך לא באופן בלעדי לצרכי מעבר לכביש וכיוצא בכך. גם זכות מסוג זה ניתנת לרישום קנייני בפנקסי מקרקעין אך היא פחות עוצמתית משכירות באשר בשכירות אלמנט הבלעדיות מקנה לשוכר זכות חזקה על מקרקעין האחר.

אך יש גם זכות מסוג של זכות שימוש גרידא, שאין בה כל סממן קנייני של רישום כזה או אחר, והיא סוג של "הרשאה" שיכולה להיות נצחית או לעיתים קרובות מופסקת בהתקיים תנאים כלשהם שמוסכמים בין נותן זכות השימוש לבין מקבל זכות השימוש.

זכות השימוש ניתנת באותם מקרים שנותן הזכות לא מתכוון להעניק למקבל הזכות כל זכות קניינית ,אלא רק שימוש כזה או אחר.לדוגמה, מי שיש לו מספר חניות בבית משותף ומוכן לתת לשכנו אפשרות חנית רכבו, לא ירצה להעניק לשכנו זכות קניינית על החניה שלו אלא סתם זכות שימוש שברגע שיהיה מעוניין יוכל גם להפסיק את השימוש.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל-אביב נדרש לאבחנה שבין שני סוגי הזכויות של זיקת הנאה וזכות שימוש, וזה בפני כבוד השופט שאול שוחט בעניין מבואה ששמשה דירה אחת אך רשומה כחלק משטח של דירה סמוכה.

העניין היה כשה"ה רז ולעדן רכשו שתי דירות הצמודות זו לזו בתל-אביב מתוך מטרה לשפצן ולמוכרן. השניים אכן שיפצו את שתי הדירות ובשל אילוצים תכנוניים נוצרה מבואה קטנה מתוך הדירה של לעדן שנועדה לשמש ככניסה של דירה של רז.

השימוש היה אמור להיות ללא הפרעה וכל עוד "לא יבוצע שינוי פנימי כלשהו בדירה מספר 2" קרי שינויים בדירה של רז.

לימים כל אחד מהבעלים אלה מכר את דירתו. רז מכר את הדירה לפרנק ולעדן מכרה את זכויותיה לעמית.

לאחר הרכישה פרנק טענו כי התברר להם כי המבואה שמשמשת להם כניסה לדירתם, רשומה מבחינה קניינית באופן בלעדי על זכויות של עמית.לאור זאת פרנק ביקשו כי הרישום של המבואה מבחינה קניינית יהיה משותף בצורה של הערת אזהרה או זיקת הנאה בכדי לתת פומבי לזכות שימוש שיש להם במבואה.

עמית מצידם התנגדו לדרישה זו וטענו כי המדובר למעשה בזכות שימוש זמנית שלא אמורה להקנות לדירת פרנק כל זכות קניינית עם סממן רישומי בפנקסי מקרקעין.

השופט שוחט בנתחו את הסוגיה של זכות שימוש מול זיקת הנאה מגיע למסקנה שבפניו, זכות מסוג זכות שימוש ללא כל סממן קנייני אלא שימוש ארעי.

השופט שוחט קבע כי מהראיות עולה כי עמית לא מתכחשים לזכות מעבר של פרנק למבואה ולא עשו עד כל דבר שהצר את צעדיהם של פרנק.

לעניין הצורך בפומביות השימוש, שמא עמית ימכרו את הזכויות ולא יגלו לקונה שלהם. השופט שוחט קובע כי המדובר במבואה, החשופה לעיני כל והמשמשת ככניסה של דירת פרנק ולא ניתן להסתירה ואת מהות השימוש בה.

כמו כן פרנק לא מתכחשים לחובתם לאפשר שימוש במבואה, אך נוסח מקורי של ההסכם בין הבעלים המקוריים (רז ולעדן) מראה כי זכות שימוש זה לא הייתה אמורה להשתדרג לזכות קניינית או רישומית. כאמור זכות השימוש הותנה בכך שלא יבוצעו שינוים פנימיים בדירת רז (שנמכרה לפרנק) וגם אין דרישה כזו בהסכם המקורי כי זכות השימוש תעוגן בפנקסי מקרקעין. מכאן שזכות השימוש הינה מוגבלת לתנאיה ולא כזכות קניינית שבדרך כלל זו זכות ללא תנאים אלא צופה פני נצח.

אמנם המדובר בפסק דין בנוגע לשטח קטן ולכאורה זניח בין שתי דירות, אך המציאות מלמדת כי "שטחים זעירים" כאלה מהווים סלע מחלוקת בין שכנים רבים החולקים את השטח.

פסק דין זה מחדד ביותר את הצורך של רוכש דירה, לנסות ולהשיג את תשריט ההיתר ותשריט בית משותף של הבניין בכדי לראות את גבולות הדירה המקורית לבין גבולות פיזיים של דירה שהוא עומד לרכוש. כל שיניו (והדגש הינו על כל שינוי) חייב להעיר את עיני הקונה ולהזהירו לבדוק על מקור השינוי וגורלו ולא להסתמך על הצהרות והסברים של המוכר.

ת"א 41309-01-11 רז ואח' נ' עמית

הכותב הינו עורך דין, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה יעוץ משפטי

עוד כתבות

מנכל בזק דודו מזרחי / צלם: רונן טופלברג

בזק צפויה להחליט השנה על כניסה לפרויקט החשוב בתולדותיה

על פי המסתמן, החברה תיכנס השנה לפרויקט הסיבים האופטיים גם במקרה שמשרד התקשורת לא ישלים עד הסוף את מדיניותו בנושא ● שר התקשורת דוד אמסלם הורה להמשיך ולקדם את ההכנות לאישור הפרויקט אך הוא ישאיר את החתימה הסופית על המדיניות לשר התקשורת הבא

כריסטיאן טיזמן מחברת לנובו, מציג את המסך המתקפל של החברה ב־CES / צילום: Steve Marcus, רויטרס

האם המסך המתקפל יעורר את שוק המחשבים האישיים?

הסמארטפונים המתקפלים של סמסונג ו-וואויי עדיין לא נוחלים הצלחה, אך יצרניות המחשבים החליטו לאמץ את טרנד המסכים המתקפלים ● האתגרים לא מעטים - ממערכת הפעלה לא מותאמת ועד בעיות פיזיות - אך היצרניות מקוות שהמסכים האלו יחזירו את הדומיננטיות של המחשבים האישיים

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 35 נסוג מהשיא, מניות האנרגיה החלופית צנחו

מדד ת"א 35 נסוג ב-0.1%, ת"א 90 איבד 0.5%, מדד הבנקים ננעל ללא שינוי ● אלוני חץ איבדה 1.3%, אנלייט ירדה ב-5.2%, אנרג'יקס איבדה 3.7%  אלביט מערכות ועזריאלו עלו ב-1% ו-1.4% בהתאמה

יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין / צילום: יונתן זינדל

במפלגת הליכוד מתדרכים נגד יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין

המתדרכים, המעבירים אמירות קשות מאוד לכלי התקשורת בישראל, חוששים לחשוף את זהותם ולא מדברים בשמם ● השר זאב אלקין: "יולי עשה את המקסימום, אין מקום לתקיפות אנונימיות ונבזיות"

איתמר בן גביר, ראש עוצמה יהודית / צילום:

בן גביר הודיע שהוא מתמודד עד הסוף: "הציעו לי תפקיד של שגריר"

"הציעו לי גם תפקידים בקק"ל, בהסתדרות הציונית, בלשכת עורכי הדין, אפילו תפקיד שגריר", כך אמר איתמר גביר במסיבת עיתונאים היום ובה אמר כי יתמודד בבחירות לכנסת ה-23 במסגרת מפלגת עוצמה יהודית

שדה סולארי בנגב. / צילום: EGE

לא סתם עושות רוח: מי הן החברות בסקטור האנרגיה שרחוקות ממיצוי הפוטנציאל

רוב המדינות הגיעו ל"Grid Parity" – הנקודה שבה עלות הפקת אנרגיה סולארית שווה או זולה יותר מהפקת כל סוג אחר של אנרגיה לא מתחדשת; המשמעות היא שהשיקול הכלכלי הופך לעיקרי בשימוש באנרגיה חלופית ● על רקע זה כדאי לבדוק מי הן החברות ה"נסתרות" בסקטור האנרגיה שעוד רחוקות ממיצוי הפוטנציאל

קריסטלינה איבנובה גורגייבה-קינובה, יו"ר קרן המטבע הבינלאומית / צילום: Charles Platiau, רויטרס

קרן המטבע הבינלאומית הנמיכה את תחזית הצמיחה לכלכלה העולמית

באוקטובר האחרון התחזית של קרן המטבע היתה לצמיחה עולמית של 3% ל-2019 ושל 3.4% ל-2020 ● כעת, הורידה הקרן את התחזית לשיעור צמיחה של 2.9% ו-3.3% בהתאמה

שכונת עוני בהודו/ צילום:: רויטרס, Anindito Mukherjee

דוח: 2,000 המיליארדרים בעולם הם בעלי עושר רב יותר מזה של 4.6 מיליארד בני אדם

לקראת כינוס דאבוס מחר, דוח חדש של אוקספם מתייחס לאי השוויון בעולם ● הדוח התמקד הפעם במצבן של הנשים ברחבי העולם: "הכלכלות הסקסיסטיות שלנו מתדלקות את משבר אי השוויון"

ענת סרגוסטי / צילום: איל יצהר, גלובס

ארגון העיתונאים: מינויים חדשים למנכ"ל ומנהלת תחום חופש העיתונות

ארגון העיתונאים ממשיך בהתארגנות לאחר הפרידה מההסתדרות: סבב מינויים חדש בארגון במסגרתו מונה אלי גרשנקרוין למנכ"ל והעיתונאית ענת סרגוסטי מונתה למנהלת תחום חופש העיתונות

ח"כ היבא יזבק / צילום: יח"צ

נציגי העבודה-גשר-מרצ יקבלו חופש הצבעה בדיון על פסילת ח"כ יזבק

היום יגיש ח"כ אופיר כץ מהליכוד את הבקשה לפסילת ח"כ היבא יזבק מבל"ד ● מפלגת העבודה צפויה לתמוך בפסילתה, אך במרצ צפויים להתנגד

מנור וכפיר גינדי/צילום: צילום: דן שטרן

רשות ני"ע חתכה ביותר מרבע את שווי חברת הקנאביס של האחים גינדי

חברת קאנומד, שפועלת למזג לתוכה את חברת ביופארם, מועמדת למחיקה ממסחר בבורסה בתוך שבוע אם לא תגייס 18 מיליון שקל, כדי לצאת לפחות מרשימת השימור

יאיר לפיד / צילום: תמר מצפי

מהי עלות סל התרופות, והאם לפיד צדק כשאמר שהוא פחות ממיליארד דולר

ציוץ של יאיר לפיד על סל התרופות עורר מבול תיקונים, אבל המתקנים הם שהתבלבלו ● המשרוקית של גלובס

לי איאקוקה / צילום: רויטרס

26 מיליון דולר והבית של לי איאקוקה יכול להיות שלכם

אייקוקה קנה את הבית בלוס אנג'לס ב־4.25 מיליון דולר ב־1993, זמן קצר לאחר פרישתו מתפקיד יו"ר קרייזלר; כעת הוא נמכר ע"י בנותיו ● הנכס, בעל 4 חדרי שינה ודירת למגורי צוות העובדים, מעוצב בסגנון עכשווי ובו ספרייה בציפוי עץ, חדר אוכל גדול שמוביל לגן וסוויטה עם סלון צמוד ושני חדרי אמבטיה

דב בהרב / צילום: תמר מצפי

לידר שוקי הון בעקבות הערכות על מגעים למכירת גילת: "פועלת בשוק שצומח מאוד; יש יותר אינטרנט בכל מקום"

לדברי מחלקת המחקר של בית ההשקעות, "גילת נמצאת בפוזיציה חיובית מאוד. מתוכננים לעלות אלפי לוויינים שיכסו שטחים נרחבים בעולם, וצריך טכנולוגיה וציוד שיתאימו לזה" ● קרן פימי מורווחת בכ-100 מיליון דולר "על הנייר" מהשקעתה בחברה

יוסי ורשבסקי ואבי בן טל / צילומים: אביב חופי, ynet

טלטלה ברשת 13: המנכ"ל יוסי ורשבסקי עוזב; אבי בן טל יחליפו

גורמים ברשת 13 אמרו ל"גלובס" כי ההחלטה על עזיבתו של ורשבסקי נובעת מאכזבה מביצועי הערוץ ● בן טל, שכיהן כמנכ"ל ynet ב-13 השנים האחרונות, ייכנס לתפקידו כמנכ"ל רשת בתוך כחודש וצפוי בין היתר לקדם את תחום הדיגיטל בערוץ

מלזיה לא מוכנה להמשיך להיות פח הזבל של העולם

מלזיה שלחה חזרה 150 מכולות של פסולת פלסטית ל-13 מדינת עשירות מאז הרבעון השלישי של השנה שעברה ● שרת הסביבה המלזית: "אלה שרוצים להפוך אותנו לפח זבל עולמי, יכולים להמשיך לחלום"

אבי בן טל (מימין) ויוסי ורשבסקי / צילומים: יח"צ Ynet ואביב חופי

הדרמה בצמרת רשת: לאן מכוונים בעלי המניות, ומה אפשר ללמוד מהמינוי של בן טל

ההחלטה של בעלי המניות ברשת 13 להיפרד מיוסי ורשבסקי לא הפתיעה איש בתעשיית המדיה ● אבי בן טל המנכ"ל החדש חתום על הצלחות רבות ב-ynet ונחשב לבעל הבנה רבה בדיגיטל אולם פחות בתחום הטלוויזיה ● "גלובס" מנתח את הרקע ואת ההשלכות של המהלך

מפגיני סביבה נגד הפורום הכלכלי העולמי בדאבוס / צילום: ARND WIEGMANN, רויטרס

בין גרטה לטראמפ: המשחק הכפול של כנס הפורום הכלכלי העולמי בדאבוס

הכינוס הכלכלי האליטיסטי ביותר שקיים מנסה לשנות פניו ולהפוך לרלוונטי ● למשל, השנה הוא יארח את פעילת הסביבה גרטה טונברג על הבמה המרכזית ● למרות שנשמע הרבה מלים כמו "בר קיימא" ו"כלכלה הוגנת", נראה שמשבר הסחר בין ארה"ב לסין יעניין את הבאים הרבה יותר

חדר צנתורים בבית החולים הרצליה מדיקל סנטר  /צילום: יח"צ

חברת רדיאקשן המפחיתה נזקי קרינה בצנתור גייסה 18 מיליון דולר

את הגיוס הובילה קרן Innovahealth Partners, שהחליטה להגדיל חשיפה לישראל בעקבות אקזיט מוצלח ב-Orthospace

 

בית אמות / צילום: איל יצהר, גלובס

סנונית ראשונה לקראת הפחתת שיעור ההיוון? ענקית הנדל"ן אמות תרשום רווח של 500 מיליון שקל מעלייה בשווי נכסיה

עלייה בשווי ההוגן של נכסים מניבים להשקעה, יכולה לנבוע משיפור צפוי בתזרים שיניבו אותם נכסים בשנים הקרובות, או לחלופין מירידה בשיעור ההיוון להווה של אותו תזרים עתידי