הפשרה שמסעירה יזמים ותושבי ר"ג המעוניינים בתמ"א 38

פשרה שהושגה בוועדת ערר גורמת לאי-ודאות בר"ג לגבי זכויות הבנייה במיזמי תמ"א הכוללים הריסה ובנייה מחדש ■ הדבר עלול לעכב את הגדלת היצע הדירות במיזמי התחדשות עירונית בעיר

בשבוע שעבר הסתיימה הסאגה שהסעירה את היזמים, חברי המועצה, העירייה ואת כל תושבי רמת-גן שהיו מעורבים ואף התכוננו ליזום פרויקטים של תמ"א 38 על-פי התיקון השני - הכולל הריסת הבניין והקמת בניין חדש. ועדת הערר המחוזית במחוז תל-אביב דחתה את שלושת העררים שהוגשו כנגד התוכנית (רג/340/ג/30/א/1) שביקשה להגדיל את מספר יחידות הדיור במיזם ובלבד שהשטח הממוצע של יחידות הדיור יעמוד על 60 מ"ר כולל מחסן וממ"ד.

העררים נדחו בפשרה שהושגה בין כל הצדדים, ובה הוסכם שהתוכנית המדוברת תהיה בתוקף לשנה נוספת בלבד ולאחריה תצטרך העירייה להכין תוכנית חדשה. אותה תוכנית חדשה תצטרך להיות ארוכת-טווח עם התייחסות נרחבת להשפעת הצפיפות על העיר ועל הגדרה מדויקת של סל הזכויות בכל אחד מחלקי העיר, זאת בעקבות המלצת ועדת הערר.

לעקוב בזהירות

יו"ר ועדת הערר המחוזית במחוז תל-אביב, מיכה גידרון, כתב בהחלטה: "יש לעקוב בזהירות ובצורה מקצועית אחרי השלכות ביצוע התמ"א על המרקם העירוני שכן כידוע, תמ"א 38 מוסיפה זכויות בנייה מפליגות מעבר לאלה שאותן ניתן לאשר מכוח התוכניות החלות במקום. לפיכך, אם וכאשר הוועדה המקומית תחליט לאשר תוכנית להגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובנייה מחדש לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה על הוועדה המקומית לעשות זאת על בסיס פרוגרמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר". הבעיה היא שבעוד ההחלטה מציעה להגדיל את הוודאות בטווח הארוך, בפועל, היא מקטינה את הוודאות כעת.

"אם הייתה מתקבלת החלטה אחרת זה היה מחסל את התמ"א בעיר גם בגלל שהיזמים לא היו נכנסים לפרויקטים וגם בגלל אי הוודאות של הדיירים", כך מסביר אייל אוכמן, יו"ר ארגון חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב והמרכז. "אבל חוץ מהפרויקטים שהיו בתהליך, שאותם ההחלטה שיחררה, כל הפרויקטים האחרים נמצאים בהמתנה כי אף אחד לא יודע איך לנתח את המצב כדי לדעת מה הזכויות בעתיד. אף אחד לא יודע אם תהיה תוכנית רובעים, מה יהיו הזכויות, ומתי.

"הרי אנחנו לפני בחירות, הרשות תתחלף, וניתן רק לשער מה יהיה בהמשך. בגלל זה לא בטוח שבטווח של שנה כמו שמוצע בהחלטה יוכלו לגבש תוכנית חדשה. גם מהנדס העיר צפוי לפרוש וגם חברי הוועדה המקומית יתחלפו. צריך לזכור שראש עיר חדש שייכנס לתפקיד ייקח לו זמן עד שיגבש לעצמו תוכנית. יש תחומים בוערים יותר כמו חינוך שיצטרך לגבש לגביהם עמדה לפני כן ועד שלא יגבש את דעתו על התמ"א ויוריד לדרגים המקצועיים לא יקרה כלום".

זאת ועוד, הוכמן מספר שתוצר לוואי מהתקופה הנוכחית קרה שינויי אחד מהותי אצל התושבים: "עד עכשיו כולם רצו תמ"א 38 על-פי התיקון השני, של הריסה ובנייה מחדש ואף אחד לא היה מוכן לשמוע על תוספות בנייה. אבל אחרי כל מה שהיה, פתאום הדיירים והיזמים חוזרים לשם. אחרי העררים דיירים וגם יזמים מעדיפים לחזור לתמ"א הרגילה שם סל הזכויות ידוע".

הולכים אחורה

במקביל להשפעות ההחלטה על העיר רמת-גן, להחלטה המדוברת תיתכן גם השפעה רוחבית. הנקודה המרכזית בהחלטה מדברת על כך שחשוב להעניק ודאות לבעלי הדירות הזקוקות לחיזוק, כמו גם ליזמי התמ"א, כדי שיתקדמו עם התהליך ובמקביל גם לייצר תוכנית כוללת לעיר שתיתן מענה לצפיפות החדשה ולעומס על התשתיות.

"אני חושב שוודאות ליזמים היא חשובה אבל אם העיריות יפנו עכשיו לכיוון הזה, לא בטוח שזה יהיה לטובה", כך סבור עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עוה"ד עמית פולק מטלון ומומחה בהתחדשות עירונית. "בטווח הקצר תהליך שכזה עשוי לקחת את התמ"א אחורה כי זה יגביר את חוסר הוודאות. אם כל רשות תחליט לעשות פרוגרמה משלה זה אמנם יכול לעבוד לטובתה כי יגבשו תוכנית שתתאים להם מעבר להוראות התמ"א הכלליות, אבל באותו זמן יכולה להיווצר בעיה מכיוון אחר.

"קביעת תוכנית רבעים לתמ"א 38 היא בעיה כי מדובר בכל תוכנית בנפרד. הקו שמפריד בין רובעים נמתח בצורה שרירותית אבל בתמ"א כל בניין הוא לגופו. יכול להיות שבתוך רובע מסוים יש בניינים כאלה ואחרים שצריכים התייחסות שונה. בגלל זה הפתרון הטוב ביותר הוא ליצור הגדרה לקווים מנחים שיתנו ודאות אבל להשאיר בידי הרשות את האפשרות להחליט מה נכון ולא נכון".

"בכל מקרה", מסכם עו"ד ללום את הנושא, "אנחנו נמצאים בתקופת בחירות ולכן לא נראה שבחצי השנה הקרובה יתקבלו אי אלו החלטות משמעותיות בתחום".

תוכנית בערפל

בשורה התחתונה, אין ספק שהחלטת ועדת הערר פתרה ככל הנראה את הבעיה ברמת-גן בשנה הקרובה, אך חוסר הוודאות שמאפיין את התחום כולו עוד רחוק מלהתבהר. תוכנית רבעים אם תוכן או לא, ברמת-גן או בעיריות אחרות, עלולה גם היא ליצור בעיות נוספות והתנגדויות. מה שבטוח הוא שהעיריות חייבות לקחת בחשבון גם את הסביבה והתשתיות העירוניות יחד עם אישור מיזמי תמ"א 38.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988