שוב פורחות בועות נדל"ן

לזכור ולא ולשכוח: תשואת חלום הופכת בקלות לסיוט יקר

הנדל"ן העולמי, בהכללה כמובן, ניער מעליו את סימני המשבר שהיכה בו בשנים האחרונות.

לא מזמן הצגנו פה נתונים שלפיהם השקעות הנדל"ן הגדולות במחצית הראשונה של 2013 הגיעו ל-470 מיליארד דולר, 30% יותר מאשתקד. הריבית הנמוכה, הכסף העצום שמחפש אפיקי השקעה, העסקים ששבים לפרוח ומחפשים קורת גג, וכמובן האהדה הטבעית והידועה של בני האדם לנדל"ן, ודאי כזה שגם שומר ואולי משביח את הקרן וגם נותן בכל חודש פירות מדמי השכרה, החזירו במקומות רבים ברחבי העולם את המחירים לימים של טרום המשבר.עד כדי כך, שבמקומות כמו לונדון וניו יורק שוב מדברים על מחירי בועה.

ודווקא בגלל זה, כדאי להזכיר לעצמנו שוב ושוב שאין טוב בלי רע, אין תשואה בלי סיכון בצידה, ואין מתנות חינם, ודאי בעולם כל כך גלובלי ומשוכלל. לכן גם חשוב מדי פעם להתעכב על סיפור אחד. סאגה של עסקה אחת.

בפברואר 2007 רכשה אלקטרה נדל"ן מתחם משרדים ומלון בגרמניה, על גבול צרפת. היורדים הישראלים נתקעים כידוע בעיר ברלין, אבל היזמים הישראלים היו יצירתיים בהרבה. המתחם שנרכש ישב בעיר סאארברוקן - 730 קילומטר מברלין, 400 קילומטר מפריז. המשקיעים כמובן לא בדקו במפות ואהבו את העסקה, רובה ככולה כמובן (כ-90%) בהלוואה בנקאית שנשאה ריבית של 5.3%.

בחברה דאגו כמובן להדגיש את השוכרות החזקות, דויטשה טלקום ודויטשה פוסט, ואת העובדה שהנכס המושכר מניב תשואה של 8.4%, עם מנגנון הצמדה למדד, גבוה בהרבה ממחיר ההלוואה. אבל כל זה היסטוריה. ההשקעה נמחקה מזמן מהספרים של אלקטרה נדל"ן (סכום ההלוואה עמד על 50 מיליון יורו), אבל בשבוע שעבר פורסם כי הרשות לניירות ערך התעוררה.

הרשות מנסה להבין כיצד בדצמבר 2010, כשהמשבר עוד היה בשיאו, פירסמה אלקטרה הערכת שווי של 63.5 מיליון יורו לבניין, ופחות משנה וחצי מאוחר יותר, במארס 2012, כבר נקבה בדוחות הערכת שווי של 23.5 מיליון יורו לאותו נכס בדיוק - ירידה של 63%.

השורה התחתונה לא מוכרחה להיות בתחום האפור או הפלילי כדי שנלמד את הלקח. גם ואולי בעיקר בענף הנדל"ן, כל תשואה חלומית יכולה להפוך, כמעט בן רגע, לסיוט יקר.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988