משפחות הורסות את העיר; מגדלים לא מביאים עסקים

פיטר ריס, אדריכל העיר לונדון, ברעיון בלעדי למדור "ביקור בית" במוסף הנדל"ן של "גלובס"

עשירים ומצליחים "אנחנו מתכננים עיר לאנשים עשירים ועסקים מצליחים. הסיטי של לונדון זה בשביל לעשות כסף, ואני לא מתבייש להגיד את זה. האנשים והעסקים האלה היו עושים את הכסף בכל מקרה, אם לא אצלנו - אז במקום אחר. אני מנסה לתכנן סביבה שתסייע להם להשיג את המטרה זו. לספק את התנאים שהכרחיים לכך: מקומות להיות בהם: תחבורה מצוינת, מקומות לרכל, בניינים ראויים למשרדים לעבודה, מלונות, בילוי ומסחר ברמה שמבקשת אוכלוסייה עשירה שעושה עסקים".

לפני העיתונות "המרכיב העיקרי במתכון ההצלחה של עיר שרוצה להוביל מבחינה עסקית הוא רכילות. הסיפור הוא שאנשים באים לעיר כדי להשיג את הסודות, כי מה שכבר הופיע במדיה כבר לא מעניין אף אחד, כיון שהוא לא יכול כבר לעזור לעסקים. רכלנים הם המקור שמגיע לפני העיתונות. העיר נבנית מרכלנים שרוצים לעשות כסף ומרכילות שמאפשרת לייצר את הכסף. זה סוד ההצלחה".

הסקס הכי טוב "אנשים באים ללונדון כי הם יכולים לקבל כאן את הסקס החופשי הכי טוב בעולם, וסקס טוב לעסקים. יש סקס טוב גם בהמבורג ובאמסטרדם, אבל שם משלמים. אנשים צעירים שבאים לכאן מכל העולם, הם צעירים ורוצים להצליח. הם באים לחגיגה של העיר, הם עובדים קשה ביום, ורוצים לצאת ולבלות כמו שצריך בלילה, ואת זה יש להם כאן".

המשפחה הורגת את העיר "משפחות זה רע לעיר. הן רוצות מקום שקט ובטוח, כדי לנוח, להיות עם הילדים ולישון. הורים לא רוצים שילדים יסתובבו במקומות שאנשים מרשים לעצמם להשתולל, לשתות ולהשתכר. עירוב שימושים זה טוב - מסחר, עסקים, בילוי וגם מגורים - אבל לא מגורי משפחות. לפחות לא בתרבות שלנו. אצלנו, משפחות שבאות לעיר מקלקלות את החגיגה. הן כועסות על הריח שעולה מהמסעדה והרעש מהפאב מפריע להן. יש לנו בעיות כאלה, כי יש קצת בתי מגורים בסיטי. התשובה שלי למתלוננים: אם באתם לגור בתוך מסיבה, אל תתפלאו שיש רעש".

הולכי רגל ורכלנים "אי אפשר לרכב על אופניים ולרכל, לכן התחבורה המועדפת בתוך העיר היא הליכה ברגל. הולכי הרגל נפגשים, הולכי רגל יכולים לדבר ביניהם, רוכבי אופניים לא. אנחנו מקפידים על קיום רשת דרכים בתוך העיר שמיועדת להולכי רגל, גם המדרכות שלצד הכבישים, גם מתחת לבניינים. כשבניין שתכנן פוסטר היה צריך קשר בין חלקים שונים שלו, דרשנו שהחיבור יהיה בקומה השנייה, כדי שבקומה הראשונה המעבר יהיה פתוח לכולם. דרשנו שהגשר יהיה שקוף, כדי לא להפריע למראה, והתעקשנו שהמעבר בין הבניינים יהיה צר במידה שלא תאפשר להעמיד בחלל שולחנות, כדי שהשקיפות של הגשר לא תפגום במראה הפתוח".

מרחב השיחה "צריך שיהיה איפה לרכל, עסקים זה דיבורים שאותם לא עושים במשרד. לכן אנחנו משקיעים הרבה מאמץ ביצירה של מרחבים ציבוריים בין הבניינים. דואגים שיהיו ספסלים לשבת לאכול צהריים, מעודדים פתיחה של בתי קפה בקומות התחתונות. אנחנו דוחפים את היזמים לפנות את קומות הרחוב למרחב פתוח. אנחנו לא סוחרים איתם בזכויות בנייה, אבל הם יודעים שמרחב פתוח בחזית ובתחתית יעזור להם לקבל היתרים".

המקום והבניינים "אני לא אחראי על המיזמים שנבנים בעיר. אני אחראי על שטח העיר כולה, האחריות שלי היא להגדיר ליזם מגבלות ולהכתיב לו תנאים. אם הוא מצליח לעמוד בדרישות שלי, אני מבטיח למכור את המיזם שלו למועצה שנותנת היתרים. ההתבוננות שלי היא על הרחוב, על התפקוד שלו ועל המראה שלו. כשנורמן פוסטר בנה בניין שכל החזית שלו היתה מודרנית מאוד ועשויה מזכוכית, דרשתי להחליף לפחות בפינות המבנה את הזכוכית לאבן. כך, שמרתי על השילוב של המבנה בכל המבנים האחרים ברחוב".

רשות העתיקות "אנחנו משמרים את המורשת ההיסטורית של העיר. עתיקות ואפילו הריסות יקבלו מקום של כבוד, אבל לא על חשבון פיתוח. יש פה בתי משרדים שהתכנון שלהם מתחשב בעצים שצומחים על ידם, אבל ממצאים ארכיאולוגיים שמתגלים בחפירה של יסודות לבניין, יגיעו למוזיאון, זה מקומם. יש מקרים שבהם יישאר זכר היסטורי ברחובות - חצרות שהיו לפני כנסיות, הריסות מימי מלחמת העולם השנייה. היבטים של שימור יש גם בתוך הבניינים: יש הרבה מסעדות ופאבים שממוקמים בחללים שפעם היו בנקים".

אין פה תיירים "כשהמתכננים הסינים שאלו אותי איך להפוך את בייגי'ן לעיר עסקים בינלאומית, אמרתי להם: 'קודם כל תקימו עיר שהיא לא סינית'. לונדון אינה אנגלית. לונדון היא קוסמופוליטית. אין פה תיירים. שבוע אחד אתה תייר, בשבוע השני אתה מבקר, ובשבוע השלישי אתה כבר איש-לונדון. מאחר ועשיית עסקים מקנה גם זכות הצבעה למועצה של הסיטי, זה גם נכון לא רק בתיאוריה, אלא גם הלכה למעשה בניהול העיר".

מועצת בעלי העניין "מבנה המועצה העירונית של הסיטי של לונדון מאפשר לחברות שפעילות בעיר להצביע. השותפים בהנהלת העיר - דבר יוצא דופן שיש כדוגמתו בעולם רק במלבורן באוסטרליה - הם לא התושבים, אלא הפעילים העסקיים בעיר. פעם מפתח ההצבעה היה גודל הקרקע, היום המפתח הוא מספר המועסקים, שהוא נגזרת של גודל החברה, וההשלכות הן מרחיקות לכת, כפי שאפשר להסיק".

שקר הגובה, הבל המגדל "מגדלים לא מביאים עסקים. בסיטי בונים לגובה כי באמת אין לנו מקום. כולם רוצים להיכנס ולהתיישב פה, ואין לנו לאן להכניס אותם. הבנייה לגובה היא פשוט מתוך חוסר ברירה. בצד השני של הנהר (הגדה המערבית - מ.מ.) בונים לגובה כדי לשנות דימוי, ובדובאי בונים לגובה סתם. הרי אין בדובאי בעיית שטח אמיתית. אז היום המגדל הגבוה ביותר בעולם מתנוסס שם, ומחר יבנו בהונג קונג מגדל גבוה יותר בשני מטר. איפה בדיוק ההישג?"

איך בונים אייקון "אי אפשר לתכנן בניינים אייקונים. בניין יהפוך לאייקון רק בגלל התוכן שלו, ורק בגלל המשמעות שאנשים נותנים לו, בעקבות דברים שקורים בתוכו. מבנה לא יהפוך לאייקון בגלל צורתו. מי ש'בונה' על זה - יקבל בסופו של דבר בניין שיהיה רק מוזר, כי תכלית התכנון הייתה צורה יוצאת דופן שתבלוט מהסביבה, ולא תכלית תפקודית".

הביצה של לונדון "ל- Gherkin Tower יש צורה מיוחדת ויוצאת דופן, אבל לכל היבט במראה שלו יש תכלית וסיבה: הוא צר למטה, כדי לפנות מרחב ציבורי במפלס הרחוב, הוא צר למעלה, כדי לצמצם את הנוכחות שלו בקו הרקיע של העיר, הוא מעוגל, כדי למנוע יצירה של מסדרונות רוח בין הבניינים וכדי לאפשר את האוורור הטבעי של החללים הפנימיים".

מגדלים נטולי זהות "המשבר הפיננסי היה הרגע שבו התחוור לכולם שלא צריך להקים מגדל עבור חברה ולמתג אותו תחת שמה. אם החברה קורסת, המגדל קורס איתה. איזה דימוי יהיה למגדל שהיה מזוהה עם חברה שפשטה את הרגל, אחרי שהלוגו שלה התנוסס מעליו שנים? סגנון העסקים היום הוא דינמי, חברות מתרחבות ומתכווצות ולכן עדיף שהמגדלים יהיו נטולי זהות הדוקה עם מותג כזה או אחר".

המגרש של הגדולים "אזור ה'Tec city' של לונדון שמנסים למשוך דרכו את ההיי-טק לעיר, אינו איום על הדאון טאון. הדוט.קומרז וההיי-טק זה בלגן בסגנון שאינו מתאים לסביבה של הסיטי של לונדון. אחרי שהעסקים יתבגרו, הם יכולים לבוא לפה ולהתמקם במגרש של הגדולים. אמזון, למשל, נכנסת עכשיו לסיטי. זו חברה מבוססת כבר, עם היסטוריה וכוח, ולכן כעת היא מתאימה לכאן. הילדים שמפתחים תוכנות מהרגע להרגע, זה סגנון אחר. אין לי שום רצון שיבואו לכאן. עדיף שיישארו ב-'טק סיטי', ויגיעו לכאן אחרי שהם מבשילים".

המעמד היצירתי "המעמד היצירתי זה דבר חשוב. אבל הוא לא צריך להיות במרכז העסקים של העיר. יש לו תפקיד בשכונות אחרות. לא צריך להעתיק רעיונות תכנוניים ממקום למקום. לכל אזור ולכל עיר יש הייחוד שלו. התכנון המסוים של הסיטי בלונדון יצר סביבה שכולם רוצים לבוא לעשות בה עסקים. אנשים מעדיפים לבוא לכבס כאן את הכסף, כי תמיד עדיף לעשות את הכביסה במכבסה נקייה, שאפשר לסמוך על הכובסים בה".

אין תחליף "ניסיון לבנות בצורה סינתטית דאון טאון, יוליד אזור עסקים שיראה כאילו יצא מקטלוג אמריקאי - בלי חיים ובלי היתכנות כלכלית. אי אפשר להמציא דאון טאון, זה דבר שמתפתח באופן אורגני הרבה שנים, שהמסורת הופכת אותו למה שהוא. דאון טאון לא נבנה על סוג מסוים של עסקים, או על סוג מסוים של מוצא של אנשי עסקים (בלונדון מתכננים כיום 'דאון טאון' סיני שהולך ונבנה - מ.מ). לונדון היתה בעבר המרכז העולמי למסחר בפרווה, היום פרווה יצאה מהאופנה, והמסחר עבר למזרח אירופה או משהו כזה. עד לפני כמה שנים היינו גם המרכז של תעשיית ההימורים הפיננסיים, כי זה היה ההייפ בעולם, עד שקרה מה שקרה. עכשיו אנחנו חוזרים לכלכלה, זה מתבטא בסוג העסקים שמתפשטים פה ובונים: בלומברג בונה את המרכז האירופי שלו כאן, חברת הפרסום סאצ'י וסאצ'י נכנסת גם היא".

מטרד ושמו אופניים "אופניים זה לא רע, אבל בדאון טאון הם נהפכו למטרד. הם רוכבים על מסלולי התחבורה הציבורית, וכך למעשה מעכבים את התנועה בדיוק כמו מכונית. אני לא סובל את המצב שבו שאני נוסע באוטובוס שיש בו 70 נוסעים, ולפניו מדווש רוכב אופניים. איפה היתרון של הרוכב על פני הנוהג במכונית? בנוסף, הם תופסים את שטח המדרכות בחנייה. אנחנו לא נגד קיומם, אבל צריך להגביל ולהסדיר את השימוש בהם. לפי החוק החדש, כל בניין שנבנה צריך להכיל בתוכו חניה של אופניים - וזה כדי למנוע את הכיבוש של המדרכות. את המדרכות צריך להשאיר להולכי הרגל, והרי ממילא אף אחד לא בא לעיר במכונית. מתוך כל הבאים ל'סיטי' רק 5% עושים זאת במכונית פרטית, כל היתר באים בתחבורה ציבורית או באופניים".

חיסול חניה "אגרות גודש לא יצמצמו תנועת מכוניות פרטיות של אנשי עסקים, כי לכסף בסכומים כאלה אין משמעות עבור אנשים עשירים. הדרך לסילוק תנועת מכוניות בעיר היא באמצעות צמצום מקומות החניה לאפס. פשוט לחסל את החניות. בבניינים החדשים שנבנים פה אין חניה. היזמים לא רואים בכך שום בעיה. זה כבר ברור לכולם שחניה אינה דבר רצוי. מבחינת החברות והמעסיקים, קיומה של חניה עלול אפילו להוות בעיה. כי אם תהיה חניה, עובדים עוד עלולים להתפתות ולהגיע במכוניות הפרטיות שלהם. ובשביל מה זה טוב? הם הרי רק יאחרו למשרד בדרך הזאת".

כדאי ליזמים "אנחנו מפילים על היזמים תנאים והגבלות חמורים כשהם מחליטים על בנייה בתוך תחום הסיטי. זו בנייה בשטח שמאות אלפי בני אדם מסתובבים בו כל יום. יש תנאי בטיחות ושעות עבודה מוגדרות והבנייה מתייקרת מאוד. זה לא מרתיע יזמים, כי הערך כל כך גבוה ממילא. הוא כמעט ולא ירד מעולם, ולא נראה שירד בקרוב".

רחוב קם לתחייה "השאיפה שלי היא להביא לתוך ה'סיטי' פעילות שתומכת בביזנס עצמו, ולהעיר את הרחובות גם בשעות הערב ובסופי שבוע. האמצעי לכך הן פעילות בילוי ומסחר. הדבר הראשון שעשינו כדי להחזיר לרחוב צ'יפ (Cheap) את חיי המסחר ולדחוף שתתקיים בו פעילות, היה לצמצם את שטח הכביש, להגדיל את המדרכות ולשתול עצים. מדרכות רחבות זה כלל מספר אחד כדי להקים לתחייה רחוב, זה היה מהלך פשוט בפרויקט הזה. האתגר הגדול היה המבנה המסחרי שתכנן ז'אן נובל".

הקניון המכוער "אני מתעקש לכנות את המבנה של ז'אן נובל 'מרכז מסחרי' ולא 'קניון'. הוא אינו קניון משום שהוא פתוח, משום שהאוורור בו טבעי, ומשום כך הוא מפריח את הרחוב העירוני ולא ממית, כפי שעושים קניונים. נובל הבין את הצניעות שנדרשת מבניין שעומד על יד מבנה היסטורי חשוב, ולכן בנה צנוע. יש מי שחושב שזה לא בניין 'יפה'. כשאנשים מתלוננים שהבניין מכוער, אני משיב להם במילותיו של האדריכל הצרפתי ביום פתיחת המבנה: 'אל תסתכלו על הבניין, תסתכלו ממנו. הביטו על קתדרלת סנט פול כפי שהיא נגלית מתוך הקירות של הבית, ועל מראה כל העיר כפי שהיא נפרשת לעין מהגג שלו (שעליו יש מסעדה ופאב פתוחים לציבור). הבניין הוא המסגרת, לא התמונה'".

אלפיים שנות ביזנס "כששיפצו את בית העירייה של ה'סיטי' של לונדון, גילו שהכיכר שלפני המבנה ניצבת על אמפיתיאטרון רומי. כך התברר שהסיטי של לונדון היה מרכז עסקים עוד בעולם העתיק, כבר מימי האימפריה ההיא, לפני אלפיים שנה. אנחנו לא בהתחלה, ובטח שלא בסוף - אנחנו באמצע. אני מתכנן את העיר במחשבה שהיא תהיה מרכז העסקים גם בעוד אלפיים שנה. התכנון הוא רק לעוד אלפיים, משום שאני צנוע. זה יכול להיות גם יותר".

"חזון וקו רקיע": הרצאת פתיחה בכנס הארצי של המהנדסים

פיטר ריס יגיע לישראל החודש לרגל הכנס הארצי השמיני של איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות. ריס יתן את הרצאת הפתיחה של הכנס, אשר נושאת את הכותרת "החזון האורבני של העיר לונדון". בנוסף ישתתף ריס בפאנל מהנדסי ערים שיתקיים בכנס, אשר בו ישבו עמיתיו המקצועיים מהארץ: מהנדס העיר ת"א, אדריכל עודד גבולי; מהנדס העיר ר"ג, מהנדס חיים כהן; מהנדס העיר חיפה, אדריכל אריאל וטרמן; ומהנדס העיר ירושלים, האדריכל שלמה אשכול.

ריס הוא חבר במועצה הבינלאומית לבנייה לגובה ובכובעו זה, ובכובעו הציבורי, הוא יציג גם את תכנית קו הרקיע החדש של העיר לונדון. נושא הבנייה לגובה יקבל חשיפה רחבה בכנס, זאת בנוסף למושבים מקצועיים בתחומים תנועה ותחבורה, ניהול פרויקטים וקונסטרוקציה. הרצאות הכנס יצאו השנה גם אל ענייני השעה ובהם תמ"א 38, פינוי-בינוי, מחירי הדיור ותכנון בתלת מימד.

דני מריאן, יו"ר האיגוד צופה כי לכנס, שיפתח ביום שני הבא (11/11) בגני התערוכה בת"א, יגיעו לא פחות מ-2,000 איש, ובהם מהנדסים, יזמים, קבלנים, מהנדסי ערים ומנהלים בתחומי הבנייה והתשתיות.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988