בית המשפט העליון: גם ילדיו של הדייר המוגן מוגנים

קבע כי יורשיו של דייר מוגן, שהפעיל עסק בנכס שנהנה משכירות מוגנת, אינם צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם כדי להמשיך וליהנות מהשכירות המוגנת

בשנות ה-50 של המאה הקודמת הקימו יוסף הוניג, שהלך לעולמו זה מכבר, ומשה פישל מסגרייה שהם החזיקו בשותפות, בקומת הקרקע בבניין נושן ברחוב שערי תשובה בדרום תל-אביב.

בשנת 1961 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין השותפות לבין הבעלים המקוריים של הנכס, יעקב בחבוט ובת-שבע אבוטבול, שלפיו יוכלו השותפים לעשות שימוש בנכס לצורך פעילות המסגרייה; הסכם שכירות נוסף נחתם עם האם, אסתר בחבוט ב-1967.

השותפים הוניג ופישל הקימו בהמשך גם שתי חברות, "מסגריית מ.א.י בע"מ" ו"מאיבו כלי בית ומתנות בע"מ", והמשיכו בעסקיהם.

פישל פרש מהשותפות ב-1981; והוניג החזיק בנכס עד מותו ב-1996. עוד קודם לכן, ב-1989, פנתה האם, אסתר בחבוט, לבית המשפט בדרישה לפנות את המסגרייה מהנכס, בטענה כי הזכויות בו הועברו שלא כדין מהשותפות לחברות. התביעה נדחתה בנימוק שלא הועברה זכות הדיירות, אלא רק זכות השימוש בנכס.

לאחר מותו של הוניג החזיקה אלמנתו בנכס, עד מותה ב-2005. לאחר מכן, ביקשו ילדיה להמשיך להפעיל את העסק באמצעות חברת "מאיבו", אולם יורשי הבעלים תבעו מהם להתפנות מהנכס, בטענה כי בנסיבות שנוצרו ליורשים אין זכות להיכנס בנעליהם של מי שנהנו משכירות מוגנת.

בית משפט השלום דחה את טענת יורשי הבעלים, שלפיה הוניג לא היה "הדייר המקורי" בנכס, אלא השותפות, ולכן ילדיו אינם זכאים להמשיך להחזיק במושכר לאחר מותו.

השופטת עידית ברקוביץ' קבעה כי הילדים הם בגדר "דיירים נדחים" שזכותם בנכס נובעת מזכותה של אמם, שהייתה "הדיירת הנגזרת".

עוד קבעה השופטת כי היורשים אינם חייבים להוכיח כי הם הוסיפו לעבוד באותו עסק, וכי הוא דרוש לקיומם. התנאי היחיד שבו הם צריכים לעמוד הוא, על-פי חוק הגנת הדייר, שהם עצמם יוסיפו לנהל בנכס, בעצמם או באמצעות אחרים, את אותו עסק שהדייר המוגן ניהל בו, ולא להשכיר אותו לגורם שלישי.

מציאות דינמית

היורשים של בעלי הנכס ערערו על פסק הדין לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב. באוגוסט 2012 קיבלו השופטות אסתר קובו, מיכל רובינשטיין ועפרה צ'רניאק את הערעור והפכו את התוצאה.

לטעמן של השופטות, הפסיקה האחרונה שניתנה בעניין זה בבית המשפט העליון, לפני יותר מ-30 שנה, ניתנה במסגרת פסק דין קצר, שהתבסס על "טעמים לשוניים בעיקרם", וכי בזמן שחלף מאז התברר כי "המציאות היא דינמית לנוכח השינויים שהתרחשו, ונראה כי הגיעה השעה לעיין מחדש בקביעותיו".

שופטות המחוזי קבעו כי המדיניות המשפטית הראויה היא של פירוש מצמצם לזכויות המוענקות מכוח החוק, נוכח הפגיעה שהוא מסב לזכות הקניין החוקתית של בעלי הנכס. מאחר שילדיו של הוניג לא טענו כי העסק דרוש לקיומם, קבע המחוזי כי הם אינם רשאים להמשיך ולהחזיק בנכס כ"דיירים מוגנים נדחים".

שינויים כלכליים וחברתיים

כעת, לראשונה אחרי עשרות שנים, הגיעה העת לפסיקת בית המשפט העליון בסוגייה. השאלה העומדת על הפרק היא - האם יורשיו של דייר מוגן, שהפעיל עסק בנכס שנהנה משכירות מוגנת, צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם כדי להמשיך וליהנות מהשכירות המוגנת.

השופט אורי שהם כתב, בהסכמת חבריו יורם דנציגר וניל הנדל, כי תכליתו המקורית של חוק הגנת הדייר הייתה "להקל על מצוקת הדיור של פליטי מלחמת העולם השנייה, אם באמצעות הגבלת דמי השכירות ואם בהקשותו על פינוי הדיירים המוגנים", אולם "תכליתו המקורית של החוק אינה תואמת את השינויים הכלכליים והחברתיים שעברו על המדינה ותושביה מאז חקיקתו. מציאות זו הביאה את בתי המשפט לפרש בצמצום את זכויותיו של הדייר המוגן מכוח החוק".

מגמת הצמצום התעצמה לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שהעלה את זכות הקניין לדרגת זכות חוקתית.

אלא שלמרות זאת, החליטו שופטי העליון להפוך את פסיקת המחוזי, ולהשיב על כנה את פסיקתו של בית משפט השלום, שקבע כי אין ליורשיו של הוניג כל צורך להוכיח כי העסק המופעל בנכס דרוש לקיומם, כדי שיוכלו להמשיך ליהנות משכירות מוגנת.

השופט שהם קבע כי המחוקק נקט הבחנה ברורה בין המונח "ילדיו של הדייר המקורי" לבין "יורשיו של הדייר המקורי", ומכאן עולה גישתו המקילה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים כדי לזכות בשכירות המוגנת.

שהם קבע עוד כי "הפרשנות המוצעת לחוק על-ידי בית המשפט המחוזי היא כזו שלשון החוק איננה יכולה לשאת", וכי "אין כל עילה להורות על פינוים של יורשיו של הוניג מהמושכר".

המערער יוצג בהליך בידי עורכי הדין אבי גביש וניב יעקב; המשיבים יוצגו בידיי עו"ד שלומית בק. (רע"א 7411/12).

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988