מס על דירה, ומס על מניות

האם חוב מס רכישה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין, מהווה אף הוא "שעבוד ראשון"

סעיף 11א. לפקודת המיסים (גביה) קובע כי חוב מס רכישה מהווה "שעבוד ראשון על אותם מקרקעין". דהיינו, גם אם לא נרשמו עיקול או הערת אזהרה על המקרקעין לטובת רשויות המס, רשאיות הן לנקוט הליכים למימוש המקרקעין על מנת לסלק את החוב ולהפרע ראשונות מתמורת המכירה.

נשאלת השאלה, האם חוב מס רכישה, שנובע מרכישת מניות באיגוד מקרקעין, מהווה אף הוא "שעבוד ראשון" על מקרקעי החברה.

גדר הספיקות נעוץ בעובדה שמס הרכישה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין מחושב על פי שווי המקרקעין שבבעלות החברה ולא על פי שווי המניות ובכך נוצר דימיון בין מצבו של מי שרכש מניות בחברת איגוד מקרקעין לבין מי שרכש את הקרקע עצמה.

למרות דימיון זה, אנו סבורים שאין הנדון דומה לראיה ולא ניתן לראות במקרה זה את מס הרכישה כ"שעבוד ראשון" על מקרקעי החברה.

ככלל, הליכים לגביית מס יש לנקוט כנגד החייב בתשלום המס. במקרה של רכישת מניות, החייב בתשלום מס הרכישה הינו רוכשת המניות. לפיכך, הליכים לגביית המס ניתן לנקוט כנגד החייבת ורכושה ולא כנגד רכוש של חברות אחרות, אפילו הן בבעלותה.

גם לשון החוק קובעת כי השעבוד מוטל על "מקרקעי הסרבן" ואילו במקרה של רכישת מניות, המקרקעין אינם בבעלות "הסרבן" או החייב במס, שהוא רוכשת המניות, אלא הם בבעלות החברה עצמה שהיא גוף משפטי אחר ונפרד.

גם השכל הישר תומך במסקנה האמורה: אם הקרקע מצויה בבעלות שניים שרק לאחד מהם חוב מס רכישה, ניתן כמובן לממש ולמכור רק את חלקו של החייב לצורך סילוק החוב. אך כאשר מדובר בחוב בגין רכישת מניות, מימוש המקרקעין משמעותו מכירת חלקה של החברה כולה, ולא רק של החייב במס!

זאת ועוד, הרציונל מאחורי הליך גביה דרקוני זה, נובע מכך שהשעבוד מוטל אך ורק על הנכס שבגינו נוצר החוב. מאחר ועל גורם בעל עניין במקרקעין מוטלת ממילא האחריות לבדוק איזה חובות רובצים על המקרקעין, הרי העדרו של רישום השעבוד לא אמור להסב לאותו גורם נזק בלתי סביר. לעומת זאת, חוב מס רכישה בגין המניות אינו חוב שצומח מתוך המקרקעין ולכן לא סביר להטיל על מאן דהוא שמתעניין למשל ברכישת המקרקעין גם את האחריות לבדיקת כל ההעברות המניות באותה החברה בכל השנים שמאז קיומה! זוהי גזירה שהציבור אינו יכול לעמוד בה ובוודאי שלא לכך התכוון המחוקק בהטלת ה"שעבוד הראשון".

לסיום נציין, כי בתי המשפט והמלומדים כבר פסקו לא אחת, כי פקודת המיסים, ובמיוחד סעיף 11א שבה, הינם דרקוניים ועל כן יש לפרשם בצמצום, וגם מטעם זה אין לראות בחוב מס הרכישה בגין רכישת מניות באיגוד מקרקעין "שעבוד ראשון" על מקרקעי החברה.

הכותב הינו ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

[לפרסום ב- 04.05.14]

צרו איתנו קשר *5988