"ממה תשובה הרוויח? אני דווקא חושב שהוא הפסיד"

שנתיים אחרי שחתם על הסדר החוב בדלק נדל"ן, ערן מיטל יוצא לדרך חדשה ומסמן את שוק הנדל"ן בפריפריה של גרמניה ■ "העולם של היום זה לא העולם של פעם. אפילו בחברות של תשובה, השכר לא יהיה גבוה כמו בעבר"

ערן מיטל / צילום: יונתן בלום
ערן מיטל / צילום: יונתן בלום

ערן מיטל מרגיש שקיבל את חייו בחזרה. מיטל, שהיה מנכ"ל דלק נדל"ן והוביל את הסדר החוב המורכב שלה - בהיקף של למעלה מ-2 מיליארד שקלים ושהושלם בספטמבר 2012 - מסתכל היום אחורה בסיפוק, גם אם בזמן אמת זה לא ממש היה תענוג. פעם אחת הוא נאלץ לעזוב את המשפחה באמצע חופשה באירופה, מפני ש"אמרו לי שיש גוף גדול שלא משקיע והיה חשש שכל ההנפקה עשויה להתבטל". פעם אחרת מצא עצמו "בשדה התעופה בלונדון עם הטלפון ביד והמטען בחשמל", מנסה נואשות לשכנע בנקאי לדחות ביום אחד תשלום כלשהו.

"זה היה הסדר מורכב, מתוקשר וארוך מאוד, ברמות שאי-אפשר לתאר, ואת מספר הלילות שהעובדים עשו במשרד אי-אפשר לספור על כף יד אחת", משחזר מיטל בראיון ל-G. "הייתה עבודה בלוחות זמנים מאוד צפופים שבית המשפט הכתיב לנו, תוך ניסיון לגשר על פערים אדירים בין הרצונות של הגורמים השונים. אפשר היה לכתוב על זה אנציקלופדיה. מה שעוד מאפיין את ההסדר הזה, הוא הקונפליקט מול בעל שליטה חזק".

- יצחק תשובה, והייתה ביקורת קשה כלפיו.

"חלק גדול מהנושים התעלמו מהרבה דברים עובדתיים: מסכומים אדירים שהוא הכניס עד אותו זמן. הוא היה 50% בחברה, לא 100%, והתעלמו מהסכום שהוא הסכים להזרים - 850 מיליון שקל - והתעלמו ממצב החברה. בדיעבד חלק גדול מאותם הנושים מבסוטים כיום מההסדר, כי רואים כמה הוא הזרים ומה קרה בשווקים".

- ממה הם מבסוטים? הם עברו תספורת של למעלה מ-60%.

"בנסיבות העניין הם מבסוטים. הם קיבלו סכום לא מבוטל. יש הרבה מאוד הסדרים שהזרימו בהם הרבה פחות. אי-אפשר להתעלם מהסכום הזה".

- אבל ההסדר היה בהיקף של 2 מיליארד שקלים, ואם תשובה היה 50%, לכאורה הוא היה צריך להזרים כמיליארד.

"קודם כול, הוא לא היה צריך ולא היה חייב. עוד לפני ההסדר הוא הזרים 300 מיליון שקל ואחרי זה עוד 850 מיליון שקל. בסכומים האלה לא מסתכלים על האחוזים, אלא על הערך האבסולוטי של הסכומים האלה".

- על המשחק של תשובה עם הפרדת הישויות בין האישי לציבורי, השופטת ורדה אלשיך העבירה עליו בזמנו ביקורת מאוד נוקבת.

"אני יודע בוודאות שהיה לו רצון לאורך כל התקופה לשלם את החובות. עוד לפני שנכנסנו להסדר, בכל פעם שבאתי והייתי נתקל בקשיים כלשהם, בסוף היום, וזה אף פעם לא היה קל, קיבלתי עבור החברה כל מה שרציתי. אין אדם שיכול להעיד יותר ממני שלתשובה היה רצון יותר מכל אחד אחר שהחברה הזו תעלה על דרך המלך. הוא לא תכנן איזו קונספירציה עם החברה כדי לא להגיע לתשלום חובות. בסוף היום הוא עשה כל מה שיכול היה לעשות כדי לעזור לחברה".

- ובעיצומם של המגעים להסדר, תשובה הלך וערך חתונה ראוותנית לבנו אלעד. מה חשבת על העניין הזה?

"כל אחד נוהג לפי מה שהוא מרגיש".

- בוא לא נשכח שהאירוע הזה היה הגפרור שהצית את המחאה החברתית בקיץ 2011.

"אין לי ספק שאם מישהו היה מעלה על דעתו שזה ייצור ביקורת, בגלל התקופה, זה לא היה קורה. בכל מקרה, אני חושב שזה קצת מוגזם לומר שהוא הבעיר את המחאה: הוא לא היה לבד. היה זעם כלפי אנשי עסקים, והוא היה אחד מהם".

- לא היית אומר שתשובה לקה בחוסר רגישות?

"הוא אדם סופר רגיש וסופר אכפתי, ואני חושב שאף אחד לא צפה שתהיה כזו ביקורת. אני חושב שההתייחסות הייתה צריכה להיות שונה, כי ברמת החברה פעלנו לאורך כל הדרך בצמצום אדיר. מי שהייתה חייבת זו החברה, ואם החברה הייתה קורסת מסיבות של תשלומים חריגים, היה מקום לבוא בטענות. לא חשבו שסיפור החתונה ילך לאן שהלך, ואין לי ספק שבדיעבד הצטערו על האירוע הזה, לפי מה שדיברתי איתו על זה, גם אם הביקורת עליו לא הייתה מוצדקת".

"נורא קל לשפוט בדיעבד"

על הספינה הנסחפת למעמקים של דלק נדל"ן עלה מיטל בינואר 2009. "נכנסתי כיושב ראש, ולא הייתה לי כוונה להיות מנכ"ל, אפילו שהציעו לי", הוא מספר. "הסיבה היחידה לכך שנכנסתי לתפקיד היא שהמנכ"ל שהובא (ירום אורן) עזב אחרי חודש. הבנתי שאין ברירה ושאני צריך להירתם למשימה. נכנסתי בתקופה מאוד סוערת, אחרי המשבר הגלובלי. לחברה היו 24 מיליארד שקל נכסים פזורים ברחבי העולם, עם היקף חוב גדול מאוד. לא היה אפשר למחזר חובות, היו לחצים בלתי פוסקים מכיוונים שונים - מצד השוק, הבנקים, בעל השליטה, הדירקטורים; ובין כל הלחצים האלה אתה צריך לנווט ולנהל, ואין שום מקום לטעויות".

את התקופה הסוערת מחלק מיטל לשניים: עד לכניסה להסדר ותקופת ההסדר. במהלך התקופה הראשונה, שקדמה להסדר, מימשה החברה נכסים רבים, באירופה, בישראל ובקנדה. "בתקופה הזו", אומר מיטל, "נעזרנו הרבה מאוד ביצחק תשובה. היו צריכים בכל פעם לעמוד בתשלומים בהיקפים אדירים למחזיקי האג"ח ולבנקים, ומעבר למימושים, הוא נתן תמיכה מאוד חזקה, הזרמה של כמה מאות מיליונים. בסוף היום, מה שיפה בכל הסיפור הזה הוא שתמיד הלכנו על חבל דק מאוד, אבל עמדנו בכל התוכניות, המימושים והתשלומים".

ביולי 2011, משחזר מיטל, התעוררה לדלק נדל"ן בעיה בחו"ל עם NCP, ששכרה ממנה חניונים בהיקף של 45 מיליון ליש"ט בשנה. "זה היה שוכר מאוד חזק, שעד אותה תקופה שילם הכול, אבל התחיל להשמיע קולות של קושי בתשלומים, גמגם", אומר מיטל. "כשהתחלנו לבדוק את הגמגום, כל האסטרטגיה של להסתמך על נכס משמעותי, ועל התשלומים העתידיים ממנו, קרסה. משם התגלגלנו לעולם של הסדר החוב.

"הרבה אנשים אמרו לי, 'שנים אתם יודעים שאתם עומדים ללכת להסדר'. הסברתי להם שלא יעלה על הדעת שבמאי 2011 שילמנו 200 מיליון שקל לאג"חים, ולצורך כך לקחתי הלוואות סופר גדולות מיצחק, ואף אדם שפוי לא היה עושה דבר כזה אם מדובר בחברה שהולכת לעולמה. לולא הייתה הבעיה המשפטית שקשורה לחניונים, יש מצב שהיינו יכולים להמשיך להתגלגל ללא הסדר".

- מה לגבי המהלך של ניתוק דלק נדל"ן מדלק?

"הכוונה של המהלך הזה הייתה שתשובה יהפוך לבעלים הישיר של דלק נדל"ן, גם מתוך מחשבה שכך היא תוכל להגיע למקומות אחרים, וגם בגלל היקף המאזן שלה, שהפריע למאזן של קבוצת דלק. זה מהלך שנעשה בהסכמה, ואושר וידוע".

- ובסופו של דבר, תשובה הרוויח מזה ברמה האישית. כינו את המהלך "מבריק", עבורו כמובן.

"ממה הוא הרוויח? אני דווקא חושב שהוא הפסיד, גם הביא כסף משמעותי מהבית וגם שמו נפגע. אבל אני גם חושב שלא צריך להסתכל על זה ככה, כי לגבי כל מהלך אפשר להיות חכם בדיעבד. בזמן אמת לאף אחד לא היה לומר על זה שום דבר. באותה תקופה כולם חשבו שזה מהלך נכון, לא הייתה לו התנגדות, הוא עבר אסיפות, אישורים. יכול להיות שבדיעבד, אילו דלק נדל"ן הייתה בקבוצת דלק, אולי היא לא הייתה מגיעה להסדר, אבל נורא קל לשפוט בדיעבד. החוכמה היא לעשות בזמן אמת".

- כמנכ"ל דלק נדל"ן, מכרת לקבוצת דלק נכס שלכם - את רודשף האנגלית - ב-700 מיליון שקלים, והנה ממש החודש דלק דיווחה שהיא מכרה את רודשף לקרן תשתיות אירופית ביותר מ-900 מיליון שקלים. אולי היה טעות למכור?

"מי שייבחן את הנתונים, ויראה בכמה רודשף נמכרה לדלק, כמה דלק השקיעה בה אחרי שהיא קנתה, מה היו עלויות הכסף באותה תקופה, ויעשה את הנטרול של הנתונים האלה - יגלה שהרווח פה הוא מינימלי, אם בכלל. מה גם שכולם שוכחים שבאותה תקופה כולם באו בטענות שדלק קונה ממני במחיר גבוה. הכותרות דיברו אז על כך ש'דלק מחלצת את תשובה'.

"אני יכול להגיד שניסיתי למכור את החברה בשוק, באנגליה, וההצעה שקיבלתי מדלק הייתה הכי גבוהה, כי לדלק היה האינטרס הכי גדול לקנות, כי היו לה כבר 25% בחברה (דלק נדל"ן החזיקה ב-75% הנותרים). הייתי אצל כמה רוכשים פוטנציאליים, ואף אחד לא התקרב להצעה של דלק. עכשיו, שמישהו ישפוט אם באותה תקופה שחסכתי את תשלום הריביות, והיה לי צורך קיומי - והרי בכסף שקיבלתי על רודשף החזרתי חובות - נהגתי לא נכון. אני לא מאמין שיש שמישהו שהיה נוהג אחרת או שיגיד שההחלטה הייתה שגויה. גם בדיעבד לא הייתי פועל אחרת".

"פוטנציאל אדיר בגרמניה"

אחרי שאושר ההסדר בספטמבר 2012, נשאר מיטל בחברה עד מארס 2014, תוך שהוא דוחה מסכת לחצים להישאר מכיוונו של תשובה. מיטל השתוקק לחזור להיות עצמאי בתחום שוק ההון ("מגיל 16 אני עוסק מורשה"), ורכש, יחד עם אחרים, את השלד הציבורי של חברת ישאל מתוך מטרה לצקת בו פעילות. ישאל הייתה בבעלות רוני אלרואי, חתנו של תשובה, מה שכמובן מעלה שאלות, אבל מיטל ממהר להדוף אותן ולהבהיר כי "אין שום קשר לתפקיד הקודם, החברה נמכרה באמצעות בית המשפט".

הפעילות שעמדה לנגד עיניו הייתה בשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה. "שמתי הרבה זמן פוקוס על גרמניה, אפילו לפני דלק נדל"ן", הוא מספר. "לימים נשאבתי לדלק נדל"ן, ואת הרצון שהיה לי - להקים פלטפורמה ציבורית שתכניס פעילות של נדל"ן למגורים ותיהנה מיכולת השבחה ותזרים מזומנים טוב - לא יכולתי לממש, אבל הרצון המשיך להתקיים. אני מכיר את השוק הזה היטב, עוקב אחריו כמה שנים טובות, וברגע שהייתה לי הזדמנות, עשיתי את זה".

הוא לא עשה את זה בסופו של דבר באמצעות השלד הבורסאי ישאל - שאותו הוא בחר למכור לרוביקון - אלא באמצעות שלד אחר שרכש, של חברת מלרג, במארס השנה, תמורת כ-8.5 מיליון שקלים. זמן קצר לאחר מכאן באה הפעולה הראשונה: רכישת 420 יחידות דיור בעיר האלה (Halle) הסמוכה ללייפציג, ונמצאת כמאתיים קילומטרים דרומית לברלין. "זה בדיוק הקונספט שרציתי לעשות בעבר", הוא אומר. "יש בגרמניה שוק מאוד חזק של שכירות, שמאפשר לייצר תשואות מאוד גבוהות ותזרים חזק, ויכולת השבחה, כי הרגולציה מאוד חזקה בכל מה שקשור לשכירות, ויוצרת תנאים נוחים למשכיר".

- דווקא גרמניה ידועה במדיניות שמיטיבה עם שוכרים, עם הפיקוח על מחירי שכירות ועם עוד הרבה מגבלות אחרות על המשכירים.

"אין ספק שיש מגבלות, אבל אני רואה בזה יתרונות. אילו בארץ היה יכול אדם לשבת בנכס כל עוד הוא משלם שכר דירה, חלק גדול מהאנשים היו שוכרים, כי למה להם להביא את ההון העצמי שלהם. מהצד השני, מובן שלמשכיר יש תשואה מוגבלת, אך יציבה. הרגולציה הזו מקשה על העלאת שכר הדירה ויש קושי בפינוי, אבל זה מה שיוצר רציונל לשכור ולא לקנות".

- ועדיין, גם בישראל התשואה משכר דירה, ודאי בתל אביב, מאוד יציבה.

"את מסתכלת על נקודת הזמן הנוכחית. אבל לא תמיד זה היה ככה. גם בגרמניה, במשבר העולמי, מחירי שכר הדירה ירדו ב-2%, אבל בסך-הכול יש יציבות, הסיכון נמוך, התזרים חזק. אני מעדיף תזרים מוגבל, אך קבוע לאורך כל השנה. שיעור הבעלות על דירות בגרמניה הוא הכי נמוך בעולם, עומד על 40% בממוצע. יש מקומות קיצוניים, כמו ברלין ששם הממוצע הוא 15%. אם אני בונה עסק שניזון משכירות, בתנאים האלה הוא יציב וחזק".

- זה לא שוק מאוד רווי? אנחנו שומעים על לא מעט ישראלים שפועלים בגרמניה.

"אני בגישה שבכל שוק בכל רגע נתון יש הזדמנויות; צריך לדעת למצוא אותן. יש לי מודל מאוד מסודר לאילו עסקות אני רוצה ללכת ובאילו פרמטרים. אם הם לא באים לידי ביטוי, אני לא אלך לזה. הפרמטרים הם תזרים חזק מהיום הראשון, תשואה גבוהה ויכולת השבחה. זה נכון שאין כאן איזה סטארט-אפ, אבל אני מעריך שעם הקשרים שיש לי בגרמניה - אם זה עם עורכי דין, כונסים, בנקאים ועם מתווכים - האנשים המקומיים, יש לי יכולת לזהות ולעשות עסקות טובות, ואני חושב שהעסקה האחרונה משקפת את זה".

- ומה לגבי הערים הגדולות?

"המודל שלי לא יכול להיות מיושם בערים הגדולות, ובגדול אני לא בוחן עסקות שם, כי זה לא עונה על הפרמטרים. בברלין התשואות היום הן 5%-4%, ואני בוחן עסקות של 10%-8%, עם יכולת השבחה שתאפשר להגיע לתשואה אפילו גבוהה יותר. האלה היא עיר של 250 אלף תושבים ושלוש אוניברסיטאות. יש שם אופק חיובי. אפשר גם לעשות תשואות גבוהות יותר, של 12% למשל, אבל בעיירות קטנטנות, וזה לא מעניין אותי.

"ראיתי הרבה שווקים בנדל"ן, ואני חושב שגרמניה משלבת הרבה דברים מאוד מעניינים למי שרוצה לעשות תשואות בנדל"ן: הכלכלה מאוד חזקה, המימון הוא גבוה, התשואות גבוהות, ובהשוואה לכל מקום בעולם - גם המרחק הפיזי קטן. מדובר במקום עם פוטנציאל אדיר".

הפוקוס שלו בשוק הנדל"ן בגרמניה, הוא מדגיש, לא נובע מעבודתו בשני הגופים האחרונים שבהם שימש כמנכ"ל, אצל תשובה, וקודם לכן אצל יגאל אהובי, ששניהם מושקעים בגרמניה.

- המתנת לשעת הכושר?

"כנראה. גם אהובי וגם דלק נדל"ן היו סוג של תאונה. עבדתי עם יגאל אהובי בעבר על כל מיני סוגי ייעוץ ועסקות, ונוצרה לו בעיה שהוא לא מצא מנכ"ל. הוא ביקש שאכנס עד שהוא ימצא. זה בא כעזרה נקודתית ונמשך קצת יותר. מראש לא התכוונתי להישאר שם לתקופה, אבל גם בגלל כל מיני חילוקי דעות בינינו לגבי תקופת הכהונה שלי וסוג העסקות, החלטתי לחזור לעולם העצמאי שלי".

"מקבל שכר של סמנכ"ל"

אחרי שנים שבהן השקיע במימושים ובכיבוי שריפות, מיטל משקיע כעת בבנייה. במלרג הוא מחזיק ב-59%, וביחד עם שותפו ירון ישראל, בעל עסקים בתחום המסעדנות והנדל"ן, הם פועלים כעת לגייס הון, כדי להוציא את מרלג מרשימת השימור בבורסה. "אנחנו בונים חברה לטווח ארוך", הוא אומר. "הולכים להקים חברה שתייצר תזרים מזומנים. היו לי הצעות למכור אותה ברווח, אבל אני רוצה להתבסס בעסק תזרימי לטווח ארוך".

- אתה נפגש עם משקיעים. איך הם מגיבים כשאתה בא בכובע החדש?

"אני מרגיש שהשוק זוכר לי לטובה את התקופה בדלק נדל"ן. יודעים שהייתי זמין 24/7, דלתי תמיד הייתה פתוחה, הייתה שקיפות, ואני מרגיש שהשוק יודע להעריך את זה. אני מקבל פרגון מלא מהשווקים העסקי, הבנקאי והמוסדי".

- למה בחרת בפלטפורמה של חברה ציבורית?

"מי שיודע לעבוד נכון עם שוק ההון, יכול לבנות עסק מאוד נכון. הפלטפורמה הציבורית, אף שהרבה אנשים בורחים ממנה, היא כלי מאוד משמעותי להצלחה של חברה".

- מה הכוונה ב"לעבוד נכון עם שוק ההון"?

"כל דבר לתקופתו. השוק היום מחפש שקיפות יתרה, השוק היום סולד משכר גבוה (כמנכ"ל דלק נדל"ן השתכר מיטל ב-2011, למשל, 2.3 מיליון שקל לא כולל בונוס של 600 אלף שקל - ה' מ').

"כל עוד לא הייתה לחברה שלי פעילות, בכלל לא חשבתי לבקש שכר מהחברה. עד היום טרם משכתי שכר כלשהו מהחברה, וגם בהמשך, כשאמשוך שכר, הוא יהיה נמוך משמעותית מהשכר המשולם כיום לבעלי תפקידים זהים בשוק ההון, ואסתפק בשכר של סמנכ"ל" (כ-40 אלף שקלים בחודש - ה' מ').

"דבר נוסף הוא שהשוק כיום לא אוהב עסקות בעלי עניין, אז לא יהיו אצלי עסקות בעלי עניין. אני לא אוהב לצאת בהצהרות, אבל כרגע זה לא יהיה, וגם לא שכר גבוה. אני מתאים את עצמי לשוק ובגלל זה אני יוצר איתו חיבור טוב".

- אז היית אומר שתשובה לא מתאים את עצמו, עם השכר הגבוה שהוא משלם לשכירים שלו?

"העולם של היום זה לא העולם של פעם. וכשיבואו לאשר את התגמולים, אני בטוח שאפילו בחברות של תשובה השכר לא יהיה השכר הגבוה שהיה בעבר".

- בוא נסיים במקום שבו התחלנו, עם הסדר החוב של דלק נדל"ן. יש רגע משמעותי שאתה לוקח איתך מהתקופה הסוערת הזאת?

"בערב פסח 2012, אני מבין שקשה להגיע להסדר. אני מכנס את כולם אצל עורכי הדין שלנו, ואנחנו מקבלים החלטה סופר קשה - הולכים לפירוק. הייתי צריך להסביר לכולם למה אין ברירה, גם מטעמים עסקיים. ראיתי שאנחנו מדברים, מדברים, מדברים, מדברים; לאף אחד אין אינטרס לגמור ולא קורה שום דבר. כל היום מאיימים ולא מתכוונים, ופעם אחת צריך להגיד, די, אנחנו עוצרים.

"לקבל החלטה כזו זה לא דבר קל, אך לא הייתה ברירה: לא יכולתי לשלם, לא יכולתי להוציא כספים, תשעה חודשים דיברו. ולא שלא ניתנה הזדמנות; אבל מתוך הסתכלות דרך עיני החברה, שזה מה שעשיתי לאורך כל הדרך, זה היה הדבר הכי נכון לעשות - להגיד די. זה היה אירוע לא קל, ובדיעבד יכול להיות שזה מה שסלל את הדרך להסדר".

צרו איתנו קשר *5988