גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"אחוזת בית" מגייסת 200 מיליון שקל בהנפקת אג"ח

90 מיליון שקל מכספי הגיוס ישמשו להחזר הלוואת הבעלים למשפחת שניידר ולספי שלגי, ו-80 מיליון שקל ישמשו להחזר הלוואה לבנק הפועלים ■ מרבית הלוואות הבעלים ניתנו כבר בשנת 2004, והיתרה לאחר מכירת מניות שלגי והפרדת הפעילות בין הצדדים

 אחוזת בית - רעננה / צילום: יחצ
אחוזת בית - רעננה / צילום: יחצ

בית אבות שלישי בדרך לשוק ההון בתל אביב. אחרי בית הזהב ומגדלי הים התיכון, גם חברת אחוזת בית רעננה, שמחזיקה ומפעילה בעיר את בית הדיור המוגן אחוזת בית, ואת הקניון הסמוך "פארק מול", תנסה להפוך ציבורית.

אחוזת בית מבקשת לגייס בבורסה כ-200 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לא-צמודות, במח"מ של חמש שנים ובריבית קבועה של עד 5.9%, המשקפת מרווח של 4.7% מהאג"ח הממשלתית. האג"ח זכו לדירוג של Baa1 מחברת מידרוג (מקביל ל-BBB פלוס של מעלות).

את ההנפקה מובילה חברת החיתום פועלים אי.בי.אי שבשליטת בנק הפועלים ובית ההשקעות אי.בי.אי. בנק הפועלים הוא גם הנושה הגדול של החברה, ו-80 מיליון שקל מתמורת ההנפקה ישמשו לצורך פירעון החובות לבנק. עוד 7 מיליון שקל ישמשו לפירעון חוב לנושה פרטי.

במקביל תשתמש החברה ב-90 מיליון שקל נוספים מתמורת הגיוס לפירעון חובותיה לבעלת השליטה, משפחת שניידר, וכן לספי שלגי, שמחזיק בתפקידי היו"ר והמנכ"ל. מרבית הלוואות הבעלים (65 מיליון שקל) הוענקו לחברה עוד ב-2004, ויתרת הסכום הוענקה לה לאחר רכישת המניות של שלגי והפרדת הפעילות המשותפת לשני הצדדים. נוסף על כך, החברה מייעדת כ-13 מיליון שקל לביצוע שיפוץ של האגף הוותיק בבית הדיור המוגן, וזאת במהלך תקופה של עד 30 חודשים לאחר קבלת כספי תמורת ההנפקה.

אחוזת בית רעננה היא גלגולה הנוכחי של חברת הבנייה הוותיקה דרוקר זכריה, שהונפקה בבורסה לראשונה ב-1983, ושב-1989 שינתה את שמה למליבו ישראל, לאחר שנקלעה לקשיים והשליטה בה הועברה לידי יוחי שניידר ובני משפחתו. בשנים הבאות גייסה מליבו מאות מיליוני שקלים ופעלה להרחבת פעילות הנדל"ן לצד ביצוע השקעות מגוונות, בין היתר ביצרנית מעדני החלב מילק מן, בחברת המזון הכשר רוקח, ברשת הום סנטר ובמלונות הים התיכון - שברובן הסבו לה הפסדים כבדים באמצע שנות ה-90.

דיור מוגן ומרכז מסחרי

בשנים הבאות מכרה החברה השקעות כושלות, מימשה את תיק ניירות הערך שלה והציגה רווחים נאים מסיום פרויקטים של בנייה. ב-1998 נמחקה החברה מהמסחר בבורסה, לאחר שבעלי השליטה, ובראשם ספי שלגי, הגישו לה הצעת רכש מלאה.

ב-2011 הופרדה השליטה במליבו ישראל, לאחר שמשפחת שניידר (באמצעות חברת מיקג'ודה שבבעלותה) רכשה את החזקותיו של שלגי (34%) תמורת 120 מיליון שקל במזומן. העסקה שיקפה שווי של 350 מיליון שקל לחברה, שלאחרונה שינתה את שמה לזה הנוכחי. בד בבד מכרה מליבו ישראל לידי שלגי את חלקה בחברת מליבו אינווסטמנטס (66%), העוסקת ביזמות נדל"ן בקנדה תמורת 71 מיליון שקל.

משפחת שניידר מחזיקה בחברה באמצעות קרן נאמנות זרה, שהמוטבים שלה הם 40 מצאצאי זאב ושיינה שניידר ז"ל. בעלי תפקידים בקרן שמוגדרים כבעלי השליטה בחברה הם שלגי עצמו (שהנו אחד מצאצאי המשפחה), וכן רות רמתי הרצוג ודינה ברלוביץ'.

מדוחות פרופורמה שפרסמה החברה לסוף ספטמבר 2014 עולה, כי את תשעת החודשים הראשונים של השנה היא סיימה עם הכנסות של 39 מיליון שקל, ורווח מפעולות רגילות של 13.4 מיליון שקל, שכלל גם עלייה של 7.3 מיליון שקל בערך הנדל"ן שבידי החברה. עם זאת, הוצאות מימון גבוהות של 13.5 מיליון שקל הותירו את החברה עם הפסד של 86 אלף שקל בשורה התחתונה.

פעילות החברה מחולקת כאמור לשניים, דיור מוגן ומרכז מסחרי. פעילות הדיור המוגן הוערכה בסוף ספטמבר לפי שווי של 472 מיליון שקל על-ידי חברת השמאות ברק פרידמן כהן ושות', וסכום זה כולל פיקדונות שהפקידו דיירים להבטחת תשלומיהם העתידיים, בהיקף של 244 מיליון שקל.

לחזור לתפוסה של 90%

פעילות הדיור המוגן מייצרת כיום NOI (הכנסות תפעוליות בניכוי הוצאות תפעוליות) בקצב של 5.5 מיליון שקל בשנה, ושיעור התפוסה עומד על 79% והתשלום הממוצע ליחידת דיור מסתכם ב-10,000 שקל בחודש.

בחברה מקווים כי השלמת מכירת יחידות הדיור באגף החדש שנפתח ב-2012 (אגף טופ) והשלמת המהלך של חיבור שתי יחידות דיור באגף הישן ליחידה אחת גדולה יותר, יובילו בעתיד לעליית שיעור התפוסה אל מעל ל-90%, כפי שהיה בעבר.

הנכס השני של אחוזת בית, קניון פארק מול, משתרע על פני 4,500 מ"ר, ושטחי המסחר בו מושכרים ל-20 שוכרים בתפוסה של 99%. שווי הקניון הוערך בידי שמאי ב-68 מיליון שקל, והוא מייצר NOI בקצב של 4.7 מיליון שקל בשנה, כך, ששיעור התשואה בפועל עומד על 6.9%.

האג"ח שתגייס אחוזת בית יהיו ללא שעבודים וביטחונות, מלבד התחייבות שלא להעניק שעבוד שוטף על כלל נכסיה (שעבוד שלילי) לכל נושה אחר. עם זאת, החברה התחייבה לעמוד בשלוש אמות פיננסיות, שלפיהן ההון העצמי שלה לא יפחת מ-50 מיליון שקל, החוב פיננסי נטו לא יעלה על 50% מסך המאזן והיחס בין החוב הפיננסי נטו לסך תזרים המזומנים מפעילות שוטפת במשך ארבעה רבעונים רצופים לא יעלה על 18. נכון לסוף ספטמבר הסתכם ההון העצמי ב-98 מיליון שקל, שיעור החוב הפיננסי עמד על 21% מהמאזן והיחס בין החוב נטו לתזרים השוטף עמד על 4.4 בלבד.

אחוזת בית מעסיקה 92 עובדים, מרביתם בתפעול בתי הדיור. לקראת ההנפקה חתם שלגי על הסכם חדש עם החברה, שלפיו יזכה מעתה לדמי ניהול וייעוץ חודשיים של 50 אלף שקל בתוספת מע"מ, בגין תפקידיו כיו"ר ומנכ"ל. איריס כהן, מנכ"לית שותפות אחוזת בית, נהנית משכר ותנאים ונלווים בעלות של כ-1 מיליון שקל בשנה, לפני מענקים.

המספרים של אחוזת בית

עוד כתבות

נשיא להב עו"ד רועי כהן ושר הכלכלה עמיר פרץ / צילום: להב, יח"צ

העוול ההיסטורי יתוקן בקרוב? חקיקת דמי אבטלה לעצמאים כבר בחוק ההסדרים הקרוב

בדיון בוועדת העצמאים והעסקים הקטנים, קבע שר הכלכלה עמיר פרץ כי הצעת חוק ממשלתית לדמי אבטלה לעצמאים תוגש כבר במהלך החודש הקרוב

ווינד שליחים / צילום: נדב בן משה

חברת הקורקינטים WIND נכנסת לתחום המשלוחים בישראל

בצל משבר הקורונה, הבינו גם בחברה שתחום השליחויות הפך למשגשג במיוחד ושעליהם להמציא את עצמם מחדש למקרה שיפרוץ גל שני ● בתי העסק שיניעו את המהלך כוללים חנויות יין, מאפיות, קצביות, בתי מרקחת וסופרמרקטים ● תוך כמה זמן מתחייבים בחברה שהמשלוח יגיע?

הבורסה בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דעה: היתה מפולת? פניית הפרסה של האג"ח הקונצרניות

כמו שוק המניות, גם שוק האג"ח הקונצרניות חווה התרסקות עם התפשטות מגפת הקורונה, ומיד לאחריה התאוששות - שתיקנה כשני שלישים מהירידות ● האם השוק יחזור לנקודת השיא שלו? ומה הסיכון העיקרי במשבר?

רפא גוזאלו / צילום: Javier Guridi & Carlos Frutos

15 דקות ביום: מסלולי לימוד חדשים מאתגרים את האוניברסיטאות

האם תואר שני שמציעה חברה עסקית מסמן מגמה חדשה באופן שבו חברות מכשירות עובדים?

ענת מוגילבסקי, יואב צוקר, ניל"י גולדפיין, מיכל פייגנבוים, ירין יחזקאל, גלי הכרמלי / צילום: יח"צ

כך ממתגים חברות ועובדים: מדוע גם עובדים ומנהלים צריכים למתג את עצמם

איך חברות הופכות את עצמן לאטרקטיביות, והאם הן יצלחו את מבחן הקורונה • תוכנית עבודה: סדרת שידורי הלייב של "גלובס"

לשכת התעסוקה בתל אביב בחודש שעבר / צילום: רובי קסטרו - וואלה חדשות

ההקלות ששלחו מיליון ישראלים לחל"ת עומדות להסתיים, אבל באוצר עדיין לא טרחו לגבש מדיניות חדשה

בשבוע הבא יסתיימו ההקלות שהעניקה הממשלה למי שאיבד את עבודתו בתקופת הקורונה, אבל האוצר מעדיף לחכות ולא ליזום הטבות נוספות • מומחים לשוק התעסוקה מזהירים ממדיניות שתגרום לכך ששיעור האבטלה יישאר גבוה מאוד גם אחרי משבר הקורונה

לוי הלוי / צילום: איל יצהר

ההוצאות בגין הפסדי אשראי נסקו וחברת כאל עברה להפסד ברבעון הראשון

חברת כרטיסי האשראי שבבעלות דיסקונט והבינלאומי רשמה גידול בהכנסותיה ובמחזור העסקאות בכרטיסיה ברבעון הראשון, אך הפסידה 7 מיליון שקל בשל השלכות משבר הקורונה ● על השותפות עם אל על: "אין מקום לבצע מחיקה"

גיורא בר דעה/ צילום: איל יצהר

מנכ"ל שטראוס: "אנחנו רואים את עצמנו בצד האופטימי של המשבר; עולם המזון קריטי יותר לחיי אנשים"

קבוצת המזון שטראוס נהנתה מרבעון חיובי בישראל בהשפעת הפסח והקורונה, אבל נפגעה מעוצמתו של השקל ● פרסום בסופרבול האמריקאי העלה את הוצאותיה של חברת המטבלים סברה ופגע ברווחיה

בנימין נתניהו / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

דעה: משפט נתניהו מציב את המשפט בצבת הפוליטיקה - וזו סכנה גדולה

על התיקו הבלתי נסבל שעולה ממצב בו ראש ממשלה מכהן מועמד לדין ● וגם, למזלנו המערכת השיפוטית בשלב זה מפגינה מקצועיות ובטווח הקצר לפחות מפגינה עמידות ראויה לשבח בפני לחצי שני הצדדים. אך יש לחשוש לעתיד

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל מעדכן את הצמיחה על רקע החזרה לשגרה המהירה מהצפוי

לא שולל הורדת ריבית נוספת, ומעריך שהאבטלה לא תחזור לרמות של לפני המשבר לפני 2022 ● "קצב הסרת המגבלות בפועל היה מהיר משהערכנו, אולם אנו ממשיכים להעריך שעד סוף יוני עיקר המגבלות יוסרו"

נתי כהן מנכל משרד התקשורת / צילום: איל יצהר

הערכות: מחירי המינימום במכרז הדור החמישי יגיעו לכ-200 מיליון שקל

מחיר המינימום שפרסם המשרד רחוק מההפחדות של חברות הסלולריות שהעריכו את עלות התדרים במאות מיליוני שקלים

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי וצופה צמיחה מהירה ב-2021 בהנחה שלא יהיה גל תחלואה נוסף

בבנק ישראל מעריכים כי שיעור האבטלה במחצית השנייה של 2020 צפוי לעלות ל-8.5% ● חטיבת המחקר צופה התכווצות של 4.5% בתוצר בשנת 2020 אך צמיחה מהירה ב-2021 ● היקף ההשבתה של המשק הצטמצם לכ-19% באמצע מאי לעומת 36% בשיא המשבר

אדם עוטה מסיכת מגן במהלך התפרצות מגפת הקורונה במנהטן, ניו יורק / צילום: Mike Segar, רויטרס

מדוע תרופה לקורונה תתקשה לגייס הון בישראל?

הציבור תולה תקוות למציאת תרופה לקורונה בחברות מדעי החיים, שלא תמיד זוכות לשוויים הראויים, ואף מתקשות בגיוס הון בבורסת ת"א ● אחת הסיבות לכך היא היעדר תקינה רלוונטית להכרה בערך של קניין רוחני

אנשים יושבים במסעדה בשטוקהולם. החיים בשבדיה נמשכו כמעט כרגיל למרות התפרצות הקורונה / צילום: Andres Kudacki, AP

מוביל המדיניות השבדית נגד הקורונה מודה: "אנחנו במצב נורא"

לאחר שמספר הקורבנות במדינה חצה את רף ה-4,000, האפידמיולוגית הראשית הקודמת של שבדיה יצאה לראשונה בביקורת על התנהלות הממשלה: "סגר מוקדם היה מאפשר לנו להתכונן טוב יותר להגן על הפגיעים ביותר" ● האפידמיולג הנוכחי מודה: "אנחנו במצב נורא"

דודו זבידה מנכל דרבן / צילום: איל יצהר

מבנה פרסמה דוחות טובים לרבעון הראשון והמניה מזנקת

ה-FFO (רווח נקי תזרימי) מנכסים מניבים עלה ברבעון הראשון ב-11% לכ-103 מיליון שקל ● הרווח נקי עמד על 135 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 81 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

יו"ר רשות ניירות ערך, ענת גואטה  / צילום: ענבל מרמרי

רשות ני"ע פועלת למסד דירוג חוב כפול לכל מנפיקות האג"ח

המהלך צפוי להשפיע גם על החברות המדורגות עצמן, שלא יוכלו לבחור בחברה אחת שתעניק להן את הדירוג "הנוח" יותר מבחינתן ● הנושא עלה לאחרונה לכותרות לאחר שקבוצת דלק החליטה להפסיק התקשרותה עם  מידרוג, לאחר שזו חתכה ב-14 דרגות את דירוג החוב של הקבוצה

קברים טריים במנאוס בברזיל / צילום: Felipe Dana, Associated Press

על מסלול התרסקות: כך הפכה ברזיל למדינה מוכת הקורונה השנייה בעולם

בולסונרו נקט במדיניות של התעלמות ממגפת הקורונה מימיה הראשונים: הוא הטיף ליציאה לעבודה ופיטר את שר הבריאות שדגל בריחוק חברתי ● אם לא די בכל אלה, בדומה לטראמפ, הוא מטיף לציבור להשתמש בכדורים נגד מלריה ● בינתיים המתים נערמים בקברי אחים ● מה צופן העתיד לאזרחים ולנשיאם?

ח"כ אריה דרעי./ צילום: רפי קוץ

למרות הנגיף: משרד הפנים מאשר כניסה לארץ גם לסטודנטים ואברכים שאינם ישראלים

במכתב שעליו חתום שר הפנים אריה דרעי הוא מבשר כי אברכי הישיבות ובני משפחותיהם שמבקשים לשוב ארצה לחזור ללימוד יקבלו היתר לכך ● זאת בנוסף לתלמידים זרים באוניברסיטאות ובפנימיות, לרופאים ולמשתלמי רפואה

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

בענף התיירות כבר מתחילים להניע מנועים, וזאת על אף חוסר הוודאות של המדינה

על אף שהסרת ההנחיות לחובה בבידוד לשבים או לנכנסים ארצה לא נראית באופק, וחרף הדרישה שהזכאים להיכנס לגבולות המדינה מחוייבים בדרכון ישראלי, ענף התעופה מתחיל להראות סימנים של חזרה לפעילות ● אילו חברות תעופה וסוכנויות נסיעות כבר מציעות דילים לקיץ ולאן

סיקור משפט נתניהו ב"חדשות 13" / צילום: יח"צ

פתיחת משפט נתניהו: מה היה הרייטינג של משדרי החדשות?

פתיחת המשפט של ראש הממשלה התקיימה בשעות שאינן עתירות רייטינג, אך הרייטינג שנרשם למשדרי החדשות שיקף עלייה משמעותית בהיקפי הצפייה: 6.7% ל"חדשות 12" ו-4.3% ל"חדשות 13"