בנק ישראל: הסיכון מס' 1 ליציבות הבנקים הוא הנדל"ן

"המערכת הפיננסית חשופה לסיכון של ירידה חדה במחירי הדירות, אם כתוצאה מעליית ריביות חדה ומהירה, ואם כתוצאה ממיתון שיפגע בהכנסות הלוֹוים"

בנק ישראל מזהיר היום (ד') באופן הנהיר ביותר שהסיכון המרכזי ליציבות הבנקים בישראל מגיע משוק הנדל"ן. זאת, לאחר כמעט 8 שנים של עליות מחירים בלתי פוסקות בשיעור ממוצע מצטבר של כ-100%, תוך התנפחות שוק המשכנתאות.

"הסיכון המרכזי הנשקף ליציבותה של המערכת הפיננסית המקומית טמון בחשיפתם הגבוהה של המערכת הבנקאית ושל משקי הבית לשוק הדיור", נכתב בדוח היציבות הפיננסית החצי-שנתי של בנק ישראל.

בדוח מזהיר בנק ישראל מהחשיפה הכפולה של הבנקים לשוק הנדל"ן - כמלווים לרוכשי הדירות (משכנתאות) ולקבלנים והיזמים (אשראי נדל"ן). בדוח נכתב כי "המערכת הבנקאית חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, והדירות מהוות חלק מרכזי בתיק הנכסים של משקי הבית".

בהמשך ישיר לכך נכתב כי "המערכת הפיננסית חשופה לסיכון של ירידה חדה במחירי הדירות, אם כתוצאה מזעזוע (מקומי או חיצוני) שיוביל לעליית ריביות חדה ומהירה, ואם כתוצאה ממיתון שיפגע בהכנסות הלוֹוים. כל אחד מתרחישים אלו, או שילוב של שניהם, עלול להקשות על משקי הבית והקבלנים לעמוד בהתחייבויותיהם וכך לפגוע ביחסי ההון של הבנקים".

בנק ישראל לא מנתח לעומק את התרחישים לירידת מחירי הדירות, שיעורי הירידה האפשריים וההשלכות על מספר משקי הבית והקבלנים שיגיעו לחדלות פירעון. במקום זאת, הוא מציין כי "כאשר בוחנים את התמונה הצופה פני עתיד מוצאים כי המחסור בדירות מוסיף להצטמצם משום שהיקף התחלות הבנייה נותר גבוה, אך מנגד גם הביקוש נותר גבוה על רקע הירידה הנוספת שחלה בחודשים האחרונים בריבית הריאלית הקצרה והארוכה. גם צעדי המדיניות שהממשלה נוקטת בשוק הדיור משפיעים על הביקוש".

יציבות פיננסית
 יציבות פיננסית

הזינוק במשכנתאות

לפי הדוח, המשכנתאות והאשראי ליזמי הנדל"ן מהווים יחדיו 44% מסך האשראי הבנקאי, ובבנק ישראל מכנים היקף זה "משמעותי". היקף האשראי לדיור של 5 הבנקים הגדולים זינק מרמה של 19.6% מסך האשראי בבנקים בשנת 2007 לרמה של 30.5% בספטמבר 2014.

ריבית הבסיס של בנק ישראל נמצאת בחודשים האחרונים בשפל של 0.25%, מה שגרר גם את ריביות המשכנתאות לשפל. ההערכות בשוק הן כי הריבית תחל לעלות רק לקראת סוף השנה, בדומה להערכות להעלאת הריבית בארה"ב. בדוח שפורסם היום מודה בנק ישראל כי שתי הפחתות הריבית תרמו להגדלת המשכנתאות, אם כי בעיכוב בשל הקיפאון בשוק הנדל"ן בהמתנה לתוכנית מע"מ 0% שלא יצאה לפועל.

"שתי הפחתות הריבית האחרונות שערך בנק ישראל אמנם הובילו לעוד ירידה מתונה בריבית הריאלית המשוקללת על המשכנתאות, אך הן לא השפיעו במידה ניכרת על הביקוש בשוק הדיור עקב ההמתנה לצעדי חקיקה חדשים. ואולם לאחר שחלק מצעדי החקיקה החדשים עוכבו, נרשמה בספטמבר עלייה במחירי הדירות, ובהמשך נצפתה גם עלייה מסוימת בהיקף העסקאות בדירות ובנטילתן של משכנתאות חדשות; נטילת המשכנתאות התאפיינה עוד קודם לכן בקצב גבוה - הממוצע בחודשים האחרונים עמד על כ-4.4 מיליארד שקל לחודש", נכתב בדוח. נזכיר כי בחודש דצמבר עמד היקף המשכנתאות על 5.5 מיליארד שקל לאחר קבורת תוכנית מע"מ 0%, ובמערכת הבנקאית מעריכים כי גם חודשים ינואר-פברואר יהיו חזקים.

סכנה גם באג"ח הקונצרניות

סיכון נוסף לבנקים ממנו מתריע בנק ישראל הוא שוק האג"ח הקונצרניות. בהודעות הריבית החודשיות של בנק ישראל הוא הזהיר בחודשים האחרונים מהתשואות הנמוכות באג"ח הקונצרניות, וכעת בדוח היציבות הפיננסית הוא כותב כי "המערכת הפיננסית חשופה גם לתמחור חסר של הסיכונים בשוק אג"ח החברות, על רקע סביבת הריביות הנמוכה בישראל ובעולם - גורם שמשפיע על התמחור בשוק זה ובשוקי הנכסים בכלל.

"אמנם לאחר פרסום הדוח הקודם נבלמה מגמת הירידה במרווחים בשוק אג"ח החברות - ובדצמבר הם אף עלו, לצד עלייה מתונה בפער התשואות לעומת חו"ל - אולם רמת המרווחים עדיין נמוכה. במקביל חלה עלייה בגיוס החוב נטו של חברות ישראליות וכן גדל היקף הנפקות האג"ח של חברות זרות בבורסה בתל-אביב".

הבנק מזהיר מההסתערות של קרנות הנאמנות על השוק הקונצרני וכותב כי "תמהיל ההחזקות בשוק אג"ח החברות השתנה בשנים האחרונות: קרנות הנאמנות מחזיקות כיום חלק גדול יותר מיתרת האג"ח, על חשבון חלקם של גופי החיסכון לטווח ארוך. תופעה זו מגדילה את הסיכון לכך שבעת משבר עתידי בשוק זה יתרחש בו מימוש נכסים מהיר, וזה מצדו יחריף את המשבר. סיכון זה מתחדד נוכח מרווחי התשואות הנמוכים בשוק אג"ח החברות".

כמו כן צוינה בדוח הירידה במספר הסדרי החוב בשוק, אך ישנה גם ביקורת על החברות שערכו הסדרי חוב ולאחר מכן נזקקו להסדר נוסף, מה שמעיד על דחיית הבעיה: "חלק גדול מהחברות שהשלימו הסדר חוב זקוקות כעבור זמן קצר יחסית להסדר נוסף כדי להמשיך להתקיים. מכאן ניתן להסיק כי בחלק מהמקרים הסדרי החוב אינם מבריאים את החברה ומשפרים את מצבה הפיננסי אלא רק דוחים את ההתמודדות עם הבעיה למועד מאוחר יותר. במהלך 2014 נכנסו 8 חברות לתהליך הסדר נוסף משום שלא הצליחו לעמוד בתנאי ההסדר הקודם. מאז 2008 נקלעו להסדר חוזר כ-33% מהחברות שהשלימו הסדר חוב עם בעלי האג"ח. בין אישורו של ההסדר הראשון לבין תחילתו של התהליך הנוסף חלפו בממוצע כ-19 חודשים".

יציבות פיננסית
 יציבות פיננסית

יציבות פיננסית
 יציבות פיננסית


בנק ישראל: היזהרו מחברות הנדל"ן האמריקאיות שמציפות את הבורסה

באשר להנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בבורסה בת"א, בהיקף של 4 מיליארד שקל משנת 2013, בבנק מזהירים מפגיעה בשיעור ההחזר של אותן חברות במצב של חדלות פירעון: "אף על פי שהחברות המנפיקות מאוגדות בחו"ל וגיוסיהן נועדו לממן פעילות בחו"ל, כל ההנפקות נקובות בשקלים (48% מהן צמודות למדד ו-52% אינן צמודות). מרבית החברות לא ביצעו מיידית עסקאות הגנה לגידור החשיפה המטבעית, אלא התחייבו בתשקיפיהן לבחון את אפשרויות הגידור במידה שיעלה הסיכון הנשקף משינוי בשער החליפין.

"לאג"ח שהנפיקו החברות הזרות איכות דירוג נמוכה מזו של האג"ח שהנפיקו חברות הנדל"ן המקומיות מאז 2012 האג"ח המדורגות נהנות אמנם מדירוג השקעה אך הוא אינו גבוה, וההנפקות ללא דירוג בולטות במשקלן הגבוה. יחד עם זאת, שיעור ההנפקות הכוללות אג"ח בעלות ביטחונות ברמת קדימות גבוהה גדול בהרבה בהנפקות של החברות הזרות מאשר בהנפקות של חברות מקומיות".

בבנק מסבירים כי המניעים של אותן חברות זרות להנפיק בישראל נובעים מכך שכאן הן נחשבות חברות גדולות בסטנדרטים הישראלים בעוד שבארה"ב הן נחשבות לחברות קטנות; עלויות הגיוס שלהן כאן נמוכות יותר; וכמו כן סולם הדירוג שלהן בישראל גבוה יותר מאשר בארה"ב.

עם זאת, בבנק ישראל מתייחסים לעובדה שחלק מאותן חברות רשומות במקלטי מס ומציינים כי "חוסר הבהירות עדיין גדול יותר במקרה של פשיטת רגל או הסדר חוב בחברות זרות, והוא אף מתגבר בשל מקום הרישום של החברות - מקלטי מס. חוסר בהירות זה עלול לפגוע בשיעור ההחזר של החברות. יתר על כן, שיעור ההחזר עלול להיפגע גם מכך שהנושים הישראלים רחוקים ממוקד פעילותן של החברות ומהנכסים ששועבדו להבטחת החוב, משום שהדבר עלול ליצור קושי מיוחד להשתלט על נכסים במקרה שהחברות לא יעמדו בהתחייבויותיהן".

המשקיעים הזרים כבר לא נבהלים ממלחמות ישראל

התייחסות מעניינת נוספת בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הוקדשה למבצע "צוק איתן". המסקנה בשורה התחתונה היא שהמשקיעים הזרים כבר לא מגיבים בפאניקה למלחמות ישראל, והדבר בא לידי ביטוי באיתנות יחסית של השקל, בפרמיית הסיכון של ישראל (CDS) ובתנועות ההון.

"השווקים הגיבו ל'צוק איתן' במתינות רבה", נכתב בדוח. "בחינה של התנהגות המשקיעים הזרים מעלה כי גם הם לא הגיבו להתפתחויות הגיאו-פוליטיות ביציאה משוק ההון הישראלי, ולמעשה אף הגדילו במהלך המבצע את השקעותיהם בניירות ערך ישראליים בבורסה בתל אביב".

למרות האופוריה, שנובעת מההתאוששות המרשימה שהפגינה כלכלת ישראל בעשור האחרון ממבצעים צבאיים, בבנק ישראל מזהירים כי הסיכונים הגיאו-פוליטיים כבר משפיעים היום על דירוג האשראי של ישראל ועלולים להחריף: "אם סיכון גיאו-פוליטי מהותי יתממש ויפגע בכלכלה במידה רבה מזו שנצפתה ב'צוק איתן', סביר לצפות כי הוא ישפיע באופן משמעותי יותר גם על השווקים ועל המערכת הפיננסית".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988