גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נבחן: חברות ביטוח ילוו פרויקטי נדל"ן מתוקף חוק

יותר ויותר חברות ביטוח מעמידות אשראי לבנייה ואף מנפיקות פוליסות ביטוח כתחליף לערבות חוק מכר - והממשלה בוחנת הכנסתן לחוק ■ משרד השיכון: "הדבר ייבחן במסגרת התיקונים הנבחנים כיום"

רוכשי דירות / צילום: רוני שיצר
רוכשי דירות / צילום: רוני שיצר

בתקופה האחרונה נראה כי יותר יזמי נדל"ן בוחנים נטילת ליווי לפרויקטים מחברות ביטוח, כחלופה לליווי המסורתי שנותנים הבנקים. כך למשל, לאחרונה חתמה הראל ביטוח על עסקת מימון עם היזם שלמה ברקוביץ', במסגרתה תעמיד הראל מימון בהיקף של 260 מיליון שקל לבניית פרויקט מגורים יוקרתי על חוף הים בנתניה. המימון כולל העמדת אשראי לבנייה וגם אשראי להנפקת פוליסות לפי חוק המכר. את הקרקע אגב, רכש ברקוביץ' לפני כשנתיים ממשפחת גורביץ', מבעלי חברת הביטוח מנורה.

לאחר פרשת חפציבה, שהתפוצצה בשנת 2007, אז התברר כי כספים ששילמו רוכשי הדירות הופקדו בחשבונות שאינם חשבונות הליווי של הפרויקטים, תוקן חוק המכר במטרה להבטיח את כספי הרוכשים. במשרד השיכון מסבירים כי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את המוכר לתת לרוכש הדירה בטוחה, מבין חמש הקיימות בחוק: שלוש חלופות קשורות לנכס עצמו - הערת אזהרה, שעבוד, העברת זכויות בדירה ושתי חלופות הן פיננסיות - ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח - והן החלופות הנפוצות ביותר.

בעבר היו הבנקים השחקנים היחידים בליווי מיזמי נדל"ן, ושיטת הליווי שלהם היא כזאת שכספם של רוכשי הדירות מופקד בחשבון מיוחד, והבנק המלווה מעמיד אשראי לבניית הפרויקט בכמה פעימות, לפי קצב התקדמות הבנייה. במקביל להעמדת האשראי ליזם, הבנק מעמיד גם ערבות בנקאית לרוכשי הדירות. אלא שבשנים האחרונות צבר תאוצה תחום הליווי החוץ בנקאי, וגם חברות הביטוח הפכו לגורם המעניק ליווי פיננסי ליזמים, ושהן מעניקות לרוכשי הדירות פוליסות ביטוח בהתאם לחוק המכר.

נוסח חוק המכר מתייחס כיום לתאגיד בנקאי ולא לחברות ביטוח, כלומר הנוסח הקשיח של ערבויות חוק המכר, שאליו מחוייבים הבנקים, אינו מחייב את חברות הביטוח, אך חלקן מאמצות אותו באופן וולנטרי.

כך למשל מסביר עו"ד המתמחה בליווי, כי בעוד ערבות חוק המכר מגדירה כי כספי הרוכשים יושבו להם בעת "משבר" בתוך 60 יום, הוא נתקל במקרה שבו באחת מפוליסות הביטוח צוין כי הכספים יועברו לרוכשים בתוך חצי שנה. במשרד השיכון אמרו לנו השבוע כי פנייה בעניין לממונה על חוק המכר, משה רובינשטיין, היתה מביאה להתערבותו.

עוד מסבירים במשרד השיכון כי העילות למימוש פוליסת הביטוח זהות לאלה החלות על מימוש הערבות הבנקאית, אך הנוסח עשוי להיות שונה בשעת המבחן. כך גם בעניין הסנקציות: החוק מתייחס במקרים מסוימים לצורך בהתערבותו של המפקח על הבנקים, בעד אין כל אזכור של המפקח על חברות הביטוח. יחד עם זאת, במשרד השיכון סבורים כי במקרים של מחלוקות המגיעות לבתי משפט, מקרה שבו חברות הביטוח ינסו להעלות טיעונים המנוגדים לחוק המכר, אינו סביר.

ולמרות זאת, מציינים במשרד השיכון, הגדרת החוק היום מתייחסת ל"'ליווי פיננסי הניתן על ידי תאגיד בנקאי'. ניתן לשקול האם נדרש להוסיף 'או חברת ביטוח' והדבר ייבחן במסגרת התיקונים הנבחנים כיום, אך כאמור, מקרים כאלה כנראה לא קיימים כרגע בשוק ולא הגיעו לידינו מקרים כאלה", הם מוסיפים.

משיתוף פעולה להובלה

אז כיצד קרה בכלל שחברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי שעד לא מזמן היה נחלתם הבלעדית של הבנקים? עו"ד אסף אנגלרד, שותף במשרד המבורגר עברון ומומחה בבנקאות ובנדל"ן, מסביר כי "בעבר היו שיתופי פעולה בין בנקים לבין חברות ביטוח בהעמדת ליווי פיננסי באופן שבו הבנק היה הגורם שהוביל את עסקת האשראי והעמיד את האשראי הכספי וצירף אליו את חברת הביטוח כשותפה פסיבית יחסית.

"בתקופה האחרונה חברות הביטוח נכנסות גם כגורם המוביל את העסקה ומעמיד בעצמו את כל המימון והליווי הפיננסי, הן האשראי לבנייה והן את פוליסות הביטוח לפי חוק המכר. הגורם לכך הוא כנראה שילוב של המגבלות הרגולטוריות שחלות על הבנקים בחשיפה לאשראים בנדל"ן וכן זיהוי של חברות הביטוח את הפוטנציאל העסקי הקיים בהעמדת אשראים לפרויקטים - פעולה שעשויה להניב להן תשואה טובה. העמדת אשראי לפרויקט גם מקנה לחברת הביטוח זיקה לפרויקטים נוספים - לעתים אף עם אפשרות של רכישת הפרויקט עצמו על ידי חברת הביטוח".

לדברי אנגלרד, שיקולים אלה הובילו את חברות הביטוח לפתוח מחלקות העוסקות בתחום של ליווי פיננסי, ולהוביל בעצמן גם את האשראי לבנייה, ובכך למצוא יעד נוסף לכספים הרבים המוחזקים ומנוהלים על ידן.

"הכניסה של חברות הביטוח לענף של ליווי פיננסי לפרויקטים יוצרת תחרות של ממש עם הבנקים", מוסיף אנגלרד. "תחרות שעשויה להביא גם להורדה של מחירי האשראי. יחד עם זאת, בקהילה הפיננסית נשמעת לפעמים ביקורת על כך בטענה שהתחרות אינה הוגנת לגמרי שכן הבנקים מחויבים לרגולציה מחמירה, כולל בנושא הלימות הון, דבר שמחייב לעתים ייקור האשראי - בעוד שחברות הביטוח אינן כפופות לאותם הכללים".

לדברי עו"ד תמר כהן, שותפה במשרד גורניצקי ושות' המתמחה בתחום המימון והנדל"ן: "עילות המימוש של הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח נקבעו בחוק והן זהות. יחד עם זאת, בעוד שנוסח הערבות הבנקאית הנמסרת לקונה הוסדר על ידי המחוקק בתקנות, ככל שידוע לנו, הסדרה שכזאת אינה קיימת ביחס לפוליסת ביטוח", חוסר ההסדרה, לדברי עו"ד כהן מותיר לחברות הביטוח גמישות בקביעת ההסדרים אשר נוגעים לבטוחה: "ישנן חברות ביטוח הנוטלות על עצמן באופן וולנטרי להיצמד לנוסח הערבות הקבועה בתקנות אך הן אינן מחויבות לעשות כן. מנגד, עשויות להיות חברות ביטוח שאינן נצמדות לנוסח הקבוע בתקנות וקובעות הסדרים שונים הנוגעים לבטוחה, בין היתר מועד תשלום הכספים לקונה, האסמכתאות שהוא נדרש להציג לצורך קבלת הכספים וכיו"ב".

בנוסף מציינת כהן כי "החוק קובע, בין היתר, כי על התאגיד הבנקאי אשר עמו התקשר היזם בהסכם למתן ליווי פיננסי מוטלת האחריות והחובה לוודא כי הקונה קיבל בטוחה להבטחת כספיו בהתאם להוראות החוק ואם לא עשה כן ניתן להטיל על התאגיד הבנקאי סנקציות פליליות ועיצומים כספיים. "נכון להיום", מוסיפה עו"ד כהן, "החוק אינו מטיל חובה זו על כל גוף שאינו תאגיד בנקאי המלווה פרויקט בליווי פיננסי. ליווי פיננסי של פרויקטים לבנייה הינו נחלתם של הבנקים בעיקר. ככל ששיטת מימון זו תתרחב גם לגופים נוספים ייתכן כי המחוקק ימצא לנכון להחיל גם עליהם את החובות המוטלות כיום על התאגידים הבנקאיים".

אנגלרד מציין כי חוק המכר קובע גם כי כשקבלן מתקשר עם בנק בהסכם ליווי פיננסי הוא חייב לעשות זאת בדרך הקבועה בחוק הכוללת בין השאר את הסדר שוברי התשלום. "לפי ההסדר, התשלומים בגין הדירה יכולים להתבצע אך ורק באמצעות שוברי תשלום על מנת להבטיח כי כל כספי התמורה יגיעו ישירות לחשבון הליווי ולשמש אך ורק לשם בניית הפרויקט", מוסיף אנגלרד. אלא שהחובה להתנהל לפי הסדר השוברים ובחשבון ליווי סגור חלה רק בהתקשרות עם תאגיד בנקאי - ואילו במקרה של חברת ביטוח המעמידה ליווי פיננסי לבנייה - אין כל חובה לפעול באמצעות הסדר שוברים וממילא גם אין סנקציות פליליות להפרת חובות הקשורות להסדר השוברים.

"אמנם החלת הסדר השוברים על חברת ביטוח היא קצת יותר מורכבת אבל ניתן לפתור זאת. בפועל אנו יודעים שחברות הביטוח פועלות פעמים רבות באמצעות הסדר שוברי התשלום - אך הן עושות זאת באופן וולונטרי - ולא כתוצאה מהחובה הקבועה בחוק", אומר אנגלרד. הוא סבור כי יש מקום שהמחוקק יתייחס יסגור את הפירצה ויחיל את הסדר השוברים כהסדר מחייב, גם במקרה של התקשרות של היזם עם חברת ביטוח. "תיקון כזה ישפר את ההגנה על רוכשי דירות", הוא אומר.

עוד כתבות

תת ניצב אלי אסייג/ צילום: איל יצהר

"נתייחס לתאונת עבודה כמו שמתייחסים לחקירת רצח": המחלקה החדשה של המשטרה לטיפול בתאונות בנייה נחשפת

יחידת פלס אמורה לתת מענה לחקירת תאונות באתרי בנייה • בראיון ראשון חושפים מפקדי היחידה והאחראים עליה מלהב 433, את שיטות העבודה - מהאזנות לקבלנים, איסוף מודיעין אלקטרוני ועד שימוש בצוותי בילוש

מלחמת סחר בין ארה"ב לסין / שאטרסטוק

טראמפ אומר שהגיע עם סין להבנות משמעותיות בחלק מסעיפי הסכם הסחר

טראמפ אמר שארה"ב וסין הגיעו להסכם סחר ראשוני וסיימו את "השלב הראשון" בדרך לחתימה על הסכם סופי ● בהסכמות נכללים כמה תחומי מסחר, בהם שירותים כלכליים, קנין רוחני ורכישות של תוצרת חקלאית ● המכס על מוצרים תוצרת סין שהיה אמור להתחיל ביום ג' הקרוב מושהה לעת עתה

טלגרם / צילום: שאטרסטוק

ה-SEC עצר מכירת מטבעות הדיגיטליים של טלגרם בשווי של 1.7 מיליארד דולר

המכירה הייתה אמורה להתקיים החל מסוף החודש הנוכחי ● ברשות אמרו כי פרויקט המטבעות הדיגיטליים של טלגרם המכונה "גרם" ("Grams") נכשל ברישום למכור מטבעות דיגיטליים

נפתלי בנט, איילת שקד / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מהמעטפות לוועדות - כמה אתם שולטים בחדשות הפוליטיות?

בכמה גדל שיעור ההצבעה במעטפות הכפולות, מי עומד בראש ועדת החוץ והביטחון ומי עוד חבר בסיעה של שקד ובנט?

נאום מלכת בריטניה אליזבת השנייה בפרלמנט / צילום: REUTERS/Toby Melville

"להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר": שבוע ה"ברקזיט" המכריע של ג'ונסון נפתח בנאום המלכה בפרלמנט

מלכת בריטניה אליזבת השנייה הציגה היום את עיקרי המדיניות של הממשלה הבריטית ● "העדיפות העליונה של ממשלתי הייתה תמיד להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר"

181 מנהלים אמריקאים חותמים "רווחים זה לא הכל" / צילום: רויטרס

הניסיון לטעון שהרווח משרת את כולם הוא מיתמם ומטעה

לא ניתן להתעלם מן ההיבט החברתי, שכן פערים גדולים מדי מייצגים את אחד הסיכונים הכי גדולים לעצם קיומו של המשטר הקפיטליסטי ● מי שימשיך ויתמיד בגישה שהכל טוב, שהרווח הוא הכל, שאין שום רע בפערים כלכליים עמוקים ככל שיהיו, כורה קבר עמוק מאוד לקפיטליזם ● דעה

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד / צילומים: רויטרס, shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד (והוא עדיין יותר זול מאשר בתל אביב)

התושבים בגרינלנד לא שמחו לשמוע שנשיא ארצות הברית מעוניין לקנות את האי שלהם ● אבל, המתווכים מספרים שתשומת הלב שהופנתה לעיר מזניקה עוד יותר את המחירים הגבוהים מלכתחילה

הפגנת תמיכה בראש הממשלה נתניהו מול ביתו של מנדלבליט  / צילום: שלומי יוסף

הפגנת תמיכה נוספת בראש הממשלה

תחת הכותרת "מצילים את הדמוקרטיה משומרי הסף" התקיימה במוצ"ש הפגנת תמיכה בנתניהו ● בסמוך לביתו של היועמ"ש התקיימה גם הפגנה נגד השחיתות השלטונית ● המשטרה: 3 עצורים בגין הפרות סדר

מתוך אלבום האינסטגרם של מיכל נגרין

סופו של מותג: על נפילתה של מיכל נגרין

הגורמים שתרמו להצלחה השיווקית של מיכל נגרין, יוצרת התכשיטים שהפכה את האופנה לאומנות, הם גם אלה שנעלו וגידרו את ההצלחה והביאו לדעיכה של מפעל חייה ● דעה

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק מכינה חבילת מימון להשתלטות על WeWork

על פי דיווחים, הענקית היפנית הכינה חבילת מימון במטרה להשתלט על החברה להשכרת חללים משותפים ● בתחילת החודש ביטלה החברה את ההנפקה הצפויה

יעקב ליצמן / צילום: כדיה לוי

משרד הבריאות בסיבוב פרסה: האם ביטול ההפרטה יציל את המכונים להתפתחות הילד

הורים שלא מצליחים להשיג תור לילדיהם במכון ציבורי להתפתחות הילד, יכלו בעשור האחרון לפנות למטפל פרטי ולקבל החזר התוצאה: מטפלים רבים עברו לעבוד בפרטי, והתורים הציבוריים התארכו ● ל"גלובס" נודע כי משרד הבריאות מתכוון לבטל את ההפרטה ולהפסיק את שיטת ההחזרים

צב ים עם קשית תקועה בפיו/ צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הגיליון הירוק: פרויקט מיוחד על משבר האקלים

הגיע הזמן להודות בכך: למשבר האקלים יש השלכות כלכליות מובהקות והאחריות מוטלת על כולנו ● למה לא באמת מדובר בסוגייה פוליטית, מה ההשלכות של עוד כמה מעלות ואיך עסקים בעולם כבר נערכים עם פתרונות ● מגזין G של "גלובס" הוקדש השבוע כולו לסיקור משבר האקלים. קבלו הצצה

ד"ר ניסים דרוויש שותף באורבימד / צילום: תמר מצפי

חברת 89bio שהוקמה על ידי יוצאי טבע יוצאת לגייס 70 מיליון דולר בהנפקה

בשנה שעברה גייסה 60 מיליון דולר בהובלת אורבימד

רהט / צילום: גיא נרדי

נסיון לרצח מהנדס העיר רהט על רקע נדל"ני

העיריה הציעה שינוי יעוד שטח מריבה ממגורים לציבורי, וכפי הניראה, זו הסיבה לירי

 

 

מדוזה אורליה במפרץ אילת/ צילום:  גולן רידר רשות הטבע והגנים

מזל דגים: מה הקשר בין לוקוס לסביבה ומה נסראללה עושה פה?

אי ירוק בים - זה נשמע פסטורלי, אבל כשצוללים במים העמוקים רואים שזה לא תמיד ככה ● ביקור בשמורה הימית החדשה באכזיב-ראש הנקרה

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

מגמה מעורבת בארה"ב; בסין מעוניינים בשיחות מו"מ נוספות לפני חתימה על הסכם הסחר

המסחר באירופה ננעל בירידות ● מזכיר האוצר האמריקאי סטיבן מנוצ'ין ציין כי הייתה התקדמות משמעותית במשא ומתן בשבוע האחרון, אך סין מקררת מעט את האופטימיות ● בורסת יפן בחופש

זה בידיים שלנו / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עשה זאת בעצמך: עד שהממסד יתעורר, יותר ויותר אזרחים מתגייסים להציל את כדור הארץ

יכולנו להביא תסריטי אימה של אסונות אקלים, אבל בחרנו להציג את הפתרונות ● כך אפשר לעצור את ההתחממות הגלובלית - אבל חייבים לפעול עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי

הזוכים בפרס נובל לכלכלה 2019: אסתר דופלו, אבהיג'יט באנרג'י ומייקל קרמר  / צילום:  Karin Wesslen/TT News Agency/via REUTERS

הזוכים בפרס נובל לכלכלה: שלושה חוקרים בתחום העוני העולמי

החוקרים אסתר דופלו, אבהיג'יט באנרג'י ומייקל קרמר הם שלושת הזוכים בפרס ● דופלו היא האישה השנייה שזכתה בתולדות הפרס, והיא נשואה לזוכה שלצידה, באנרג'י ● הפרס הנחשק בתחום הכלכלה חגג יובל השנה, אחרי שב-1969 הוא הוענק לראשונה

המיליארד והמשקיע קן פישר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

המשקיע קן פישר איבד חוזה בהיקף 600 מיליון דולר בשל הערה סקסיסטית

מדינת מישיגן משכה את קרן הפנסיה שלה מחברת פישר השקעות של המיליארדר ● זאת לאחר שיו"ר ומייסד חברת ההשקעות העיר הערות סקסיסטיות בכנס בשבוע שעבר

שינויי מזג אויר/ צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

הירוק היום אפור מאוד: 30 סיבות ללכת על ירוק

כבר 20 שנה שבכל שנה נרשמה עלייה בטמפרטורה הממוצעת, 2,240 אנשים בישראל מתים מוות מוקדם בכל שנה בגלל זיהום האוויר, ובירת אינדונזיה שוקעת בקצב של 25 ס"מ בשנה ● 30 סיבות למה צריך להיות לכם אכפת ממה שקורה סביבכם