גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נבחן: חברות ביטוח ילוו פרויקטי נדל"ן מתוקף חוק

יותר ויותר חברות ביטוח מעמידות אשראי לבנייה ואף מנפיקות פוליסות ביטוח כתחליף לערבות חוק מכר - והממשלה בוחנת הכנסתן לחוק ■ משרד השיכון: "הדבר ייבחן במסגרת התיקונים הנבחנים כיום"

רוכשי דירות / צילום: רוני שיצר
רוכשי דירות / צילום: רוני שיצר

בתקופה האחרונה נראה כי יותר יזמי נדל"ן בוחנים נטילת ליווי לפרויקטים מחברות ביטוח, כחלופה לליווי המסורתי שנותנים הבנקים. כך למשל, לאחרונה חתמה הראל ביטוח על עסקת מימון עם היזם שלמה ברקוביץ', במסגרתה תעמיד הראל מימון בהיקף של 260 מיליון שקל לבניית פרויקט מגורים יוקרתי על חוף הים בנתניה. המימון כולל העמדת אשראי לבנייה וגם אשראי להנפקת פוליסות לפי חוק המכר. את הקרקע אגב, רכש ברקוביץ' לפני כשנתיים ממשפחת גורביץ', מבעלי חברת הביטוח מנורה.

לאחר פרשת חפציבה, שהתפוצצה בשנת 2007, אז התברר כי כספים ששילמו רוכשי הדירות הופקדו בחשבונות שאינם חשבונות הליווי של הפרויקטים, תוקן חוק המכר במטרה להבטיח את כספי הרוכשים. במשרד השיכון מסבירים כי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את המוכר לתת לרוכש הדירה בטוחה, מבין חמש הקיימות בחוק: שלוש חלופות קשורות לנכס עצמו - הערת אזהרה, שעבוד, העברת זכויות בדירה ושתי חלופות הן פיננסיות - ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח - והן החלופות הנפוצות ביותר.

בעבר היו הבנקים השחקנים היחידים בליווי מיזמי נדל"ן, ושיטת הליווי שלהם היא כזאת שכספם של רוכשי הדירות מופקד בחשבון מיוחד, והבנק המלווה מעמיד אשראי לבניית הפרויקט בכמה פעימות, לפי קצב התקדמות הבנייה. במקביל להעמדת האשראי ליזם, הבנק מעמיד גם ערבות בנקאית לרוכשי הדירות. אלא שבשנים האחרונות צבר תאוצה תחום הליווי החוץ בנקאי, וגם חברות הביטוח הפכו לגורם המעניק ליווי פיננסי ליזמים, ושהן מעניקות לרוכשי הדירות פוליסות ביטוח בהתאם לחוק המכר.

נוסח חוק המכר מתייחס כיום לתאגיד בנקאי ולא לחברות ביטוח, כלומר הנוסח הקשיח של ערבויות חוק המכר, שאליו מחוייבים הבנקים, אינו מחייב את חברות הביטוח, אך חלקן מאמצות אותו באופן וולנטרי.

כך למשל מסביר עו"ד המתמחה בליווי, כי בעוד ערבות חוק המכר מגדירה כי כספי הרוכשים יושבו להם בעת "משבר" בתוך 60 יום, הוא נתקל במקרה שבו באחת מפוליסות הביטוח צוין כי הכספים יועברו לרוכשים בתוך חצי שנה. במשרד השיכון אמרו לנו השבוע כי פנייה בעניין לממונה על חוק המכר, משה רובינשטיין, היתה מביאה להתערבותו.

עוד מסבירים במשרד השיכון כי העילות למימוש פוליסת הביטוח זהות לאלה החלות על מימוש הערבות הבנקאית, אך הנוסח עשוי להיות שונה בשעת המבחן. כך גם בעניין הסנקציות: החוק מתייחס במקרים מסוימים לצורך בהתערבותו של המפקח על הבנקים, בעד אין כל אזכור של המפקח על חברות הביטוח. יחד עם זאת, במשרד השיכון סבורים כי במקרים של מחלוקות המגיעות לבתי משפט, מקרה שבו חברות הביטוח ינסו להעלות טיעונים המנוגדים לחוק המכר, אינו סביר.

ולמרות זאת, מציינים במשרד השיכון, הגדרת החוק היום מתייחסת ל"'ליווי פיננסי הניתן על ידי תאגיד בנקאי'. ניתן לשקול האם נדרש להוסיף 'או חברת ביטוח' והדבר ייבחן במסגרת התיקונים הנבחנים כיום, אך כאמור, מקרים כאלה כנראה לא קיימים כרגע בשוק ולא הגיעו לידינו מקרים כאלה", הם מוסיפים.

משיתוף פעולה להובלה

אז כיצד קרה בכלל שחברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי שעד לא מזמן היה נחלתם הבלעדית של הבנקים? עו"ד אסף אנגלרד, שותף במשרד המבורגר עברון ומומחה בבנקאות ובנדל"ן, מסביר כי "בעבר היו שיתופי פעולה בין בנקים לבין חברות ביטוח בהעמדת ליווי פיננסי באופן שבו הבנק היה הגורם שהוביל את עסקת האשראי והעמיד את האשראי הכספי וצירף אליו את חברת הביטוח כשותפה פסיבית יחסית.

"בתקופה האחרונה חברות הביטוח נכנסות גם כגורם המוביל את העסקה ומעמיד בעצמו את כל המימון והליווי הפיננסי, הן האשראי לבנייה והן את פוליסות הביטוח לפי חוק המכר. הגורם לכך הוא כנראה שילוב של המגבלות הרגולטוריות שחלות על הבנקים בחשיפה לאשראים בנדל"ן וכן זיהוי של חברות הביטוח את הפוטנציאל העסקי הקיים בהעמדת אשראים לפרויקטים - פעולה שעשויה להניב להן תשואה טובה. העמדת אשראי לפרויקט גם מקנה לחברת הביטוח זיקה לפרויקטים נוספים - לעתים אף עם אפשרות של רכישת הפרויקט עצמו על ידי חברת הביטוח".

לדברי אנגלרד, שיקולים אלה הובילו את חברות הביטוח לפתוח מחלקות העוסקות בתחום של ליווי פיננסי, ולהוביל בעצמן גם את האשראי לבנייה, ובכך למצוא יעד נוסף לכספים הרבים המוחזקים ומנוהלים על ידן.

"הכניסה של חברות הביטוח לענף של ליווי פיננסי לפרויקטים יוצרת תחרות של ממש עם הבנקים", מוסיף אנגלרד. "תחרות שעשויה להביא גם להורדה של מחירי האשראי. יחד עם זאת, בקהילה הפיננסית נשמעת לפעמים ביקורת על כך בטענה שהתחרות אינה הוגנת לגמרי שכן הבנקים מחויבים לרגולציה מחמירה, כולל בנושא הלימות הון, דבר שמחייב לעתים ייקור האשראי - בעוד שחברות הביטוח אינן כפופות לאותם הכללים".

לדברי עו"ד תמר כהן, שותפה במשרד גורניצקי ושות' המתמחה בתחום המימון והנדל"ן: "עילות המימוש של הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח נקבעו בחוק והן זהות. יחד עם זאת, בעוד שנוסח הערבות הבנקאית הנמסרת לקונה הוסדר על ידי המחוקק בתקנות, ככל שידוע לנו, הסדרה שכזאת אינה קיימת ביחס לפוליסת ביטוח", חוסר ההסדרה, לדברי עו"ד כהן מותיר לחברות הביטוח גמישות בקביעת ההסדרים אשר נוגעים לבטוחה: "ישנן חברות ביטוח הנוטלות על עצמן באופן וולנטרי להיצמד לנוסח הערבות הקבועה בתקנות אך הן אינן מחויבות לעשות כן. מנגד, עשויות להיות חברות ביטוח שאינן נצמדות לנוסח הקבוע בתקנות וקובעות הסדרים שונים הנוגעים לבטוחה, בין היתר מועד תשלום הכספים לקונה, האסמכתאות שהוא נדרש להציג לצורך קבלת הכספים וכיו"ב".

בנוסף מציינת כהן כי "החוק קובע, בין היתר, כי על התאגיד הבנקאי אשר עמו התקשר היזם בהסכם למתן ליווי פיננסי מוטלת האחריות והחובה לוודא כי הקונה קיבל בטוחה להבטחת כספיו בהתאם להוראות החוק ואם לא עשה כן ניתן להטיל על התאגיד הבנקאי סנקציות פליליות ועיצומים כספיים. "נכון להיום", מוסיפה עו"ד כהן, "החוק אינו מטיל חובה זו על כל גוף שאינו תאגיד בנקאי המלווה פרויקט בליווי פיננסי. ליווי פיננסי של פרויקטים לבנייה הינו נחלתם של הבנקים בעיקר. ככל ששיטת מימון זו תתרחב גם לגופים נוספים ייתכן כי המחוקק ימצא לנכון להחיל גם עליהם את החובות המוטלות כיום על התאגידים הבנקאיים".

אנגלרד מציין כי חוק המכר קובע גם כי כשקבלן מתקשר עם בנק בהסכם ליווי פיננסי הוא חייב לעשות זאת בדרך הקבועה בחוק הכוללת בין השאר את הסדר שוברי התשלום. "לפי ההסדר, התשלומים בגין הדירה יכולים להתבצע אך ורק באמצעות שוברי תשלום על מנת להבטיח כי כל כספי התמורה יגיעו ישירות לחשבון הליווי ולשמש אך ורק לשם בניית הפרויקט", מוסיף אנגלרד. אלא שהחובה להתנהל לפי הסדר השוברים ובחשבון ליווי סגור חלה רק בהתקשרות עם תאגיד בנקאי - ואילו במקרה של חברת ביטוח המעמידה ליווי פיננסי לבנייה - אין כל חובה לפעול באמצעות הסדר שוברים וממילא גם אין סנקציות פליליות להפרת חובות הקשורות להסדר השוברים.

"אמנם החלת הסדר השוברים על חברת ביטוח היא קצת יותר מורכבת אבל ניתן לפתור זאת. בפועל אנו יודעים שחברות הביטוח פועלות פעמים רבות באמצעות הסדר שוברי התשלום - אך הן עושות זאת באופן וולונטרי - ולא כתוצאה מהחובה הקבועה בחוק", אומר אנגלרד. הוא סבור כי יש מקום שהמחוקק יתייחס יסגור את הפירצה ויחיל את הסדר השוברים כהסדר מחייב, גם במקרה של התקשרות של היזם עם חברת ביטוח. "תיקון כזה ישפר את ההגנה על רוכשי דירות", הוא אומר.

עוד כתבות

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה  / צילום: יוסי זמיר

פרשנות: בדיקת מדיניות החילוטים חשובה, למרות שהמניע שלה לא ברור

ל"מהפכת החילוטים" מטרות ראויות, כמו סגירת צינור הכספים לעבריינות כלכלית ולארגוני פשיעה ● אולם נדמה שרשויות האכיפה איבדו קצת את הדרך לאחרונה ● פרשנות

אליעזר מרום (צ'ייני), מיקי גנור ודוד שמרון / צילומים: אבי אוחיון - לע"מ, כדיה לוי, יונתן בלום

כתבי האישום בפרשת הצוללות: מיקי גנור ואליעזר מרום הואשמו בשוחד; דוד שמרון בהלבנת הון

מפקד חיל הים לשעבר וכן עד המדינה שחזר בו יואשמו בשוחד בכפוף לשימוע בתיק הצוללות המכונה "פרשה 3000", דוד שמרון, מקורבו של רה"מ נתניהו, יואשם בהלבנת הון ● כל הפרטים

ג’ולי סוויט, מנכ”לית אקסנצ’ר / צילום: רויטרס

מתמודדים על תפקיד בתוך החברה? תהיו נחמדים ליריבים

המינוי של ג'ולי סוויט למנכ"לית ענקית הייעוץ אקסנצ'ר יכולה לסמן את האסטרטגיה לבכירים: מועצות מנהלים מעדיפות לקדם אנשים שמפרגנים לחבריהם לעבודה

מורן שוחט שניר

הקוד הגנטי שלנו, האקזיט ב-50 מיליון דולר שלה: ראיון עם מייסדת קליר ג'נטיקס מורן שוחט שניר

מורן שוחט שניר הבינה שאפשר לפתח טכנולוגיה שתיתן לציבור הרחב תמונת מצב גנטית מיידית ● יחד עם בן זוגה היא הקימה את 'קליר ג'נטיקס', פלטפורמה אינטרנטית שמנגישה למטופלים את המידע האישי ● החודש נמכרה החברה ב-50 מיליון דולר ● ראיון בלעדי לליידי גלובס

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

אג"ח חברת הנדל"ן אול-יר חזרו לצנוח אחרי הפסד של 45 מיליון דולר ברבעון השלישי

להפסדי החברה הזרה, שגייסה יותר מ-2 מיליארד שקל באג"ח בת"א, תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס, ברנדן מקדרמיד

בורסות וול סטריט ננעלו ללא שינוי מהותי; מניית טבע צנחה בכ-5% ללא דיווח מצד החברה

המדדים בוול סטריט ננעלו סביב רמת הפתיחה ● נעילה שלילית באירופה, מלבד מדד הקאק הצרפתי ● מניית גלנקור נפלה ב-9% בלונדון בצל חקירה וחשד לשוחד ● ההזמנות ממפעלים בארה"ב בחודש אוקטובר האחרון עלו ב-0.3%, אך הנתון לספטמבר עודכן מטה

בניין רשות המסים בירושלים / צילום: איל יצהר

חברת אדמונד דה רוטשילד ניהול נכסים תשלם מע"מ בהיקף כ-35 מיליון שקל בישראל

בת"א דחה את בקשתה של החברה להטיל עליה מע"מ אפס, היות והיא מספקת שירותים לקבוצת רוטשילד העולמית, שהנה "תושב חוץ" ● התקבלה טענת רשות המסים לפיה החברה מספקת שירותים גם לתושבי ישראל בישראל, לקוחות מוסדיים ולקוחות פרטיים ישראלים, וחייבת במע"מ בשיעור מלא

ביטקוין /צילום: רויטרס

משקיעים מוסדיים נסוגים משוק הקריפטו: כמעט 70 קרנות גידור בתחום נסגרו ב-2019

מחקר חדש מצביע על ירידה משמעותית במספר הקרנות המשקיעות בשוק המטבעות הקריפטוגרפיים  ● לפי ממצאי הדוח, רק 140 קרנות בתחום הושקו מתחילת השנה - פחות מחצי ממספר הקרנות שהושקו בשנת 2018

רכבת ישראל / צילום: דוברות רכבת ישראל

בקשה לדיון נוסף בפסק-הדין שעורר את "סערת אפרופים"

חברת "ביבי כבישים ועפר" הגישה בקשה לקיים דיון נוסף בפסק-הדין של ביהמ"ש העליון שהכריע לרעתה בסכסוך על עשרות מיליוני שקלים עם רכבת ישראל. לטענתה, מדובר בפסק-דין המהווה "שינוי דרמטי" ● בכתבה שפורסמה ב"גלובס" מוקדם יותר השבוע טענו משפטנים בכירים אחרת

הדס שטייף / צילום: יונתן בלום

החסינות להדס שטייף: פגיעה מוצדקת בפרטיות או התנהלות מפחידה של הפרקליטות

האם הפרקליטות צדקה בכך שהעניקה חסינות להדס שטייף ולנוספים שהיו מעורבים בפריצת הטלפון של אפי נוה בפרשת "מין תמורת מינוי"? ● שתי דעות על הפרשה

סיאטה נאדלה, ריצ’רד ניקסון, ג’רמי קורבין / צילום: רויטרס

עכשיו זה רשמי: 4 ימי עבודה בשבוע טובים לכולם

מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת פוליטיקאים מפזרים הבטחות למעבר לשבוע עבודה מקוצר ● בינתיים, חברות שהפחיתו את שעות העבודה השבועיות או היומיות מדווחות על עלייה בפריון העבודה

אוקסיקונטין (Oxycontin) של פרדו פארמה / צילום: ג'ורג' פריי, רויטרס

שמה של משפחת סאקלר הוסר מאוניברסיטה בבוסטון בצל פרשת משככי הכאבים בארה"ב

אוניברסיטת טאפטס בבוסטון תסיר את השם סאקלר מכל התוכניות והמתקנים בקמפוס מדעי הבריאות ● נשיא האוניברסיטה: "בהתחשב בנזק שגרמה מגיפת האופיואידים בה קשורים בני משפחת סאקלר והחברה שבבעלותם, פרדו פארמה, ברור כי המשך הצגת השם סאקלר אינו עולה בקנה אחד עם ערכינו"

לוגו הבנק הלאומי של אוסטרליה / צילום: רויטרס

בנק באוסטרליה לא יספק הלוואות לעסקים הפוגעים ברווחת בעלי החיים; האם ישראל הבאה בתור

הבנק האוסטרלי הלאומי (NAB) הודיע כי לא יספק הלוואות לעסקים המפרים סטנדרטים של רווחת בעלי חיים ● עמותת 'אנימלס': "יש לקוות שגם בישראל המגזר העסקי יפנים שיש לו אחריות כלפי בעלי החיים ויותר תאגידים יאמצו מדיניות הכוללת התחייבות לשיפור הגנת בעלי-חיים"

ערן יסעור, מוריס קאהן, רוני צארום, מתי כוכבי ואתי עמיעד  / צילום: פרי מנדלבוים

מוריס קאהן מתריע: "אם לא ניזהר, נהיה אפיזודה היסטורית חולפת"

וגם: קבוצת הראל מציעה לעובדים: צמצום היקף העבודה ל-4 ימים בשבוע

 

עמית דרור / צילום: ננו דיימנשן

עמית דרור, נשיא ומנכ"ל ננו דיימנשן, פורש מתפקידו; יואב שטרן יחליפו

דרור יישאר בחברה, ויעבור לתפקיד של Customer Success Officer, וימשיך לכהן גם כדירקטור

קים קרדשיאן ובר רפאלי בקמפיין של קרולינה למקה ברלין  / צילום: יח"צ

עכשיו זה רשמי: קסטרו וקרולינה למקה נפרדים מקים קרדשיאן

קים קרדשיאן לא סיפקה את הסחורה וקסטרו מסיימת עמה את ההתקשרות

טראמפ ומקרון בוועידת נאט"ו / צילום: רויטרס

בשולי כנס 70 שנה לנאט"ו: במערב יש קצת חדש

הדמוקרטיות המערביות מציינות 70 שנה לברית שהצילה אותן מן הקומוניזם ● אבל התקוטטות טראמפ-מקרון מעיבה על המסיבה ● נשיא צרפת חושב שנאט"ו סובלת ממוות מוחי, ונשיא ארה"ב חושב שמקרון צריך להתבייש לו ● האם הגיע הזמן להחליף את "האופציה האטלנטית" ב"אופציה אירופית"?

היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט / צילום: גלובס

היועמ"ש על מינוי מ"מ לפרקליט המדינה: "איני מעוניין בעימות עם אוחנה, אך לא אתפשר על עקרונות שלטון החוק"

בדברים שנשא בכנס בחיפה, התייחס אביחי מנדלבליט למחלוקת עם שר המשפטים בנוגע לשאלה מי יהיה מ״מ פרקליט המדינה במקום שי ניצן ● "משקלה של עמדת היועץ המשפטי יהיה רב ומשמעותי"

חקלאי בוחן שתילי קַנַבּוֹס, הצמח שממנו מופק קנאביס, לקראת הקציר / צילום: NICK OXFORD, רויטרס

החקלאים בארה”ב התנפלו על הפוטנציאל של גידולי הקנאביס - עכשיו הם נאלצים להתמודד עם היצף והפסדים צפויים

מזה שנים רבות, מחפשים החקלאים באמריקה גידולים רווחיים יותר מתירס ופולי סויה ● הלגליזציה של הקנאביס הלהיבה מגדלים רבים והביאה להתנפלות על הצמח ● אבל לשוק כידוע יש חוקי היצע וביקוש משלו, ועכשיו חלק מהחקלאים עומדים בפני מציאות עגומה

טקס השבעת חברי הכנסת ה־22 / צילום: רפי קוץ

הכנסת תצטרך להשיב לבג"ץ תוך שבועיים: מדוע לא הוקמה ועדת הכנסת

עורכי הדין שחר בן מאיר ויצחק אבירם הגישו עתירה לבג"ץ בשאלה מדוע לא הוקמה ועדת הכנסת מזה חודשים ארוכים ובמקומה מצויה בכנסת ועדה מסדרת ● "אנחנו במצב חירום חוקתי"