גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למען חזות העיר

על הרשויות להכין תכניות התחדשות ייחודיות לצירים הראשיים בעיר

שם: נדלן לאן , התחדשות עירונית/ צילום: גלובס  טיוי
שם: נדלן לאן , התחדשות עירונית/ צילום: גלובס טיוי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

תמ"א 38 קמה על ידי הממסד השלטוני למטרת עידוד של חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, ובמרוצת השנים התפתחה גם לתוכנית שמעודדת התחדשות עירונית. לראייה - הרשויות המקומיות קידמו תוכניות משלהן להתחדשות עירונית בהתאם להוראות תמ"א 38, בעיקר עם התקדמותה ותוספת האפשרות לתמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. בתוכניות הייחודיות לכל רשות, כמו תוכנית הרבעים בתל-אביב, תוכנית הר/2213 בהרצליה, או קא/413 בקרית אונו, הוטמעו פרמטרים ספציפיים מקומיים, כמו הגדרת נפחי בנייה גדולים יותר, הגדרת קווי בניין, או תקני חניה שונים.

ברור אם כך שהאינטרסים של היזמים, הדיירים והרשויות, משתלבים יחד בפרויקטים של תמ"א 38. מעבר לחיזוקו עובר הבניין מהפך חזותי - אינטרס משותף ליזם ולדיירים. התמורה שמקבל היזם היא בדמות דירות חדשות שעליו למכור, ולכן יש לו אינטרס לבנות בניין אטרקטיבי ויפה, בו יהיה לו קל למכור את הדירות; הדיירים שקצו בבניין ישן ורעוע ודאי מעוניינים לגור בבניין חדש ויפה. גם לרשויות המקומיות אינטרס דומה - הן מעוניינות לחדש ולרענן את חזות העיר.

בהתאם לשילוב האינטרסים ניתן לראות איך התווספו ברשויות השונות, כחלק מהתנאים לקבלת היתר לפרויקטים של תמ"א 38, גם דרישות שעונות על האינטרס העירוני. בין דרישות אלה, שבאות להבטיח את שיפור חזות העיר, דרישה להצגת הדמיה ותיאום מול אדריכלי העיר השונים, על מנת להגיע למוצר מוגמר שיתאים בסגנונו לחזות העיר הכוללת; או לחילופין העדפה של בנייה בחומרים קשיחים ועמידים כמו חיפוי אבן, שלא יצריכו ביצוע פרויקטים של חידוש חזות העיר כל כמה שנים.

למרות כל זאת, קיימת עדיין בעיה שלא מאפשרת את תנופת ההתחדשות העירונית שתמ"א 38 יכולה להביא עימה. התחדשות עירונית נראית לעיני המתבונן בצירים ראשיים של עיר, כדוגמת רחוב אבן-גבירול בתל-אביב, רחוב הירדן או הראה ברמת-גן, או רחוב סוקולוב בהרצליה. אך הרשויות המקומיות לא השכילו עד ימים אלו לעשות הפרדה בהגדרות של תוכניות ההתחדשות, בין הצירים הראשיים לבין הרחובות הפנימיים הקטנים.

כתוצאה מחוסר ההפרדה בהגדרות, יזמים מעדיפים לבנות ברחובות קטנים. ברחובות אלה, תחת הגדרות תוכניות ההתחדשות, יכולים יזמים למקסם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. זאת מאחר שערכי הקרקע ברחובות אלו גבוהים יותר, בין השאר כיוון שהם שקטים וללא תנועה סואנת, וקל למצוא בהם פתרונות חניה. לעומת זאת בצירים הראשיים מעדיפים יזמים לא להיכנס כלל לפרויקטים של תמ"א 38, מאחר והם פחות כדאיים כלכלית.

קיימות רשויות כמו עיריית תל-אביב ששמו לב לבעייתיות זו ובחרו להכין תוכנית ייחודית שתגדיר פרמטרים גבוהים יותר לצירים הראשיים, על מנת לעודד יזמים ודיירים לבצע בהם פרויקטים של תמ"א 38. מומלץ לכל הרשויות לנהוג בהתאם, ויפה שעה אחת קודם - תמ"א 38 כבר חוגגת עשור להקמתה, ורוב הרשויות עדיין לא נתנו את הדעת לכל ההיבטים בה. חשוב להזדרז גם מכיוון שכל תוכנית להתחדשות עירונית טומנת בחובה עבודה של שנים (מעבר לקשיים בירוקרטים בפרויקטים כאלה שמוסיפים עיכובים), כך שעד שניתן יהיה ליהנות מההתחדשות בפועל, תעבורנה עוד מספר שנים.

*** הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות התמ"א בלשכת המסחר

עוד כתבות

מטוסי אמריקן איירליינס, יונייטד ודלתא / צילומים: יח"צ, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

איך הפך ענף התעופה בארה"ב לחזק ביותר בעולם במונחי רווחיות, ואיך ישראל קשורה לסיפור?

הגל הירוק ששוטף את אירופה, ולפיו נוסעים מוותרים על טיסות כחלק מהמאבק הסביבתי, פוסח על ארה"ב ● בשעה שבאירופה נרשמת ירידה בהיקף הנוסעים בטיסות פנים, הדוחות הכספיים של חברות התעופה הגדולות בארה"ב מצביעים על מגמת המראה

פעילי המרד בהכחדה והבריגדה האדומה משבשים את פעילות הבורסה לניירות ערך ובית ההשקעות פסגות בתל אביב / צילום: איילה טולקין ודורי הופמן, המרד בהכחדה, יח"צ

קרן הגידור הרווחית בעולם הופכת לאקטיביסטית אקלים

קרן הגידור TCI, המנהלת 30 מיליארד דולר, מתכננת לאלץ חברות להשתנות נוכח איומי משבר האקלים

שבתאי אדלרסברג, נשיא ומנכ"ל אודיוקודס / צילום: יחצ

הישראלית הראשונה שמפרסמת דוחות בעונה: אודיוקודס עמדה ברף העליון של התחזיות

החברה סיימה את השנה עם הכנסות של כ-200 מיליון דולר, צמיחה של 13.7% ביחס ל-2018, ועם רווח נקי Non-GAAP של 89 סנט למניה ● החברה צופה הכנסות של 214-222 מיליון דולר ב-2020, צמיחה של 6.8%-10.8% - קצב צמיחה מתון יותר מב-2019 ● הרווח הנקי Non-GAAP למניה צפוי להסתכם השנה ב-1.08-1.12 דולר

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 27 בינואר

אתמול באיכילוב: 11 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

דונלד טראמפ ובנימין נתניהו / צילום: Joshua Roberts, רויטרס

טראמפ חשף את תוכנית המאה: "ירושלים תהיה בלתי ניתנת לחלוקה. זה מאוד חשוב!"

טראמפ הציג את תוכנית המאה הכוללת את סיפוח בקעת הירדן והקמת בסיס למדינה פלסטינית ● נתניהו: "הודות להכרה היסטורית זו - ומכיוון שתוכניתך מייצרת את האיזון הנכון, הסכמתי לקבלה כבסיס למו"מ עם הפלסטינים להגעה להסכם שלום" ● גם גנץ הסכים לתוכנית כבסיס למו"מ ישיר עם הפלסטינים

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

בוטל גיוס ההון המתוכנן של קרן הנדל"ן האמריקאית הרץ גרופ

קרן הריט הרץ גרופ מחזיקה בבעלות מלאה על חברת הרץ פרופרטיס, שאגרות החוב שלה בהיקף של 542 מיליון שקל נסחרות בבורסה מאז דצמבר 2017

מירי כהן / צילום: יונתן בלום, גלובס

סגנית ראש מטה הדיור, מירי כהן, עוזבת את תפקידה ופותחת משרד עו"ד פרטי

כהן, שכיהנה בתפקיד מאז 2015 והייתה אחראית על תחומי התכנון והשיווק של קרקעות, תוחלף ע"י שירה ברנד, עורכת דין ומתכננת במקצועה, שכיהנה בשנתיים האחרונות כיו"רית הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז מרכז

סוחרים בבורסת פרנקפורט / צילום: רויטרס

נעילה ירוקה בוול סטריט: אפל עלתה ב-3% לקראת פרסום הדוחות

נאסד"ק עלה בכ-1.4%, S&P 500 הוסיף 1% ומדד דאו ג'ונס טיפס בכ-0.6% ● זירוקס זינקה ב-5% על רקע דוחות חיוביים ● 3M ופייזר צנחו בכ-5% לאחר שדיווחו על רווחים נמוכים מהתחזיות ● בורסות אירופה ננעלו בעליות של כ-1% ● התפשטות נגיף הקורונה הכבידה על הבורסות באסיה, מלבד אלו שבסין, הונג קונג, סינגפור, דרום קוריאה וטאיוואן, שסגורות לרגל ראש השנה הסיני שנקטע באיבו

הביג בן / צילום: רויטרס

3 ימים לברקזיט: חשש בבריטניה להמשך מעמדה של לונדון כבירה פיננסית עולמית

בריטניה תלויה באישור האיחוד האירופי להמשיך ולאפשר גישה חופשית למוסדות הפיננסים שהפכו את לונדון לבירת ההשקעות העולמית ● בינתיים, מאות חברות כבר נטשו ועברו ליבשת בגלל ה"ברקזיט" ● כלי התקשורת משרטטים את העסקה העתידית עם האיחוד ומכנים אותה "דגים תמורת פיננסים"

איש ביטחון בכביש אגרה בסין בודק את חום גופה של נוסעת, כדי לשלול הידבקות בנגיף קורונה / צילום: Martin Pollard, רויטרס

נדבקה בקורונה: אבגול תשאיר את המפעל בסין סגור בשל הסגר במחוז Hubei

אבגול, שעוסקת בייצור בדים לא-ארוגים המשמשים בעיקר לייצור חיתולים חד-פעמיים ומגבונים, עדכנה כי בשל סגר תעבורתי שהטיל הממשל בסין במחוז הוביי (Hubei) בו נמצא המפעל של החברה, פתיחת המפעל מחדש תתעכב ● החברה לא צופה השפעות מהותיות לעת עתה

בנימין נתניהו / צילום: יוסי זמיר

פרשנות: משפט נתניהו יהיה קרב משפטי עיקש, קשה וחסר תקדים

תיקי נתניהו רחוקים מלהיות תיקים "תפורים", אבל הם גם רחוקים מלהיות תיקים סגורים ● הוכחת אשמתו של נתניהו בשוחד ובמרמה והפרת אמונים בתיק 4000 ובמרמה והפרת אמונים בתיק 2000 בבית המשפט לא תהיה קלה לפרקליטות ● פרשנות

הנת"צ החדש / צילום: באדיבות עיריית תל אביב-יפו

בכמה קיצר הנת"צ החדש ברחוב קפלן בת"א את זמן הנסיעה?

הנת"צ בקפלן הושק לפני כחודש, ועיריית תל אביב מעדכנת כי הנסיעה בו מקצרת משמעותית את זמנם של הנוסעים: בין 20 דקות ועד חצי שעה ● העירייה מתכננת להקצות נתיבים נוספים לתחבורה ציבורית

רון קליין, המחלקה הבינ"ל ברשות ני"ע ומוטי ימין, לשעבר יועץ לראש הרשות / צילומים:  דוברות הרשות, איל טואג עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

רשות ני"ע יוזמת: חברות שהנפיקו אג"ח בחו"ל ייסחרו גם בתל אביב

56 חברות זרות נסחרות בת"א ברישום הכפול, ומניותיהן אחראיות ללא פחות מ-30% ממחזורי המסחר המקרטעים של הבורסה המקומית ● שוק הנפקות האג"ח, לעומת זאת, משגשג, וברשות ני"ע מעוניינים לנצל זאת ולאפשר כעת לחברות זרות לרשום כאן רק את האג"ח שלהן, ולדווח לפי כללי הבורסה הזרה

שרגא ברוש / צילום: שלומי יוסף

התאחדות התעשיינים תנסה לעצור את מכרז מתקן ההתפלה שורק 2

לטענת ההתאחדות במסמכי המכרז לא נכללו הפרטים הרלוונטיים להתחייבותו של הזוכה לקיים שיתוף פעולה תעשייתי

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

הביטקוין שוב מעל 9,000 דולר; דויטשה בנק: "הוא תנודתי מדי"

מדד Bitwise 10, המשקלל את מחיריהם של 10 מטבעות הקריפטו הגדולים, עלה ב-26% מתחילת השנה ● דוח מחקר של דויטשה בנק: מספרם של מחזיקי הקריפטו בעולם צפוי לגדול פי ארבעה בעשור הקרוב

שדה נפט של ארמקו / צילום: רויטרס

עראמקו הסעודית השקיעה 5 מיליון דולר בפלטפורמת בלוקצ'יין למסחר בנפט

ההשקעה תאפשר לענקית הנפט להצטרף לחברות המשתמשות בפלטפורמת Vakt, שפעילותה מתמקדת בשוק הנפט הגולמי המופק בים הצפוני ● מחיר הנפט הגולמי ירד מתחילת השנה בכ-13%

כבאי מנסה לכבות שריפה באוסטרליה / צילום: STRINGER, רויטרס

קרן הפנסיה הבריטית שמאמצת מדיניות אקלים ומאיימת בפיטורים

קרן הפנסיה הבריטית הודיעה למנהלי הנכסים: הפחיתו בתוך שנתיים את החשיפה לשינויי אקלים - או הסתכנו בפיטורים ● "שינויי האקלים זו בעיה שהאימפקט שלה על השקעות מחמיר במהירות"

סניף של OTHER STORIES של H&M בברצלונה / צילום: שאטרסטוק

סיפורים אחרים: המותג היוקרתי של H&M עושה עלייה לישראל

עשור אחרי שהגיעה לישראל, צפויה הרשת לפתוח בקרוב בקניון רמת-אביב סניף ראשון של המותג OTHER STORIES &

איי הבהאמה / צילום: שאטרסטוק

ל-Airbnb דרושים: חמישה מתנדבים שייסעו לחודשיים בחינם לבהאמאס

חברת Airbnb מחפשת חמישה אנשים להתנדבות בפרויקטים אקולוגיים באיים הקריביים, שנפגעו על ידי הוריקן דוריאן ● בחברה מחפשים אנשים שמחוייבים לתרום ובעלי רמת אנגלית טובה, אך למרבה הצער התוכנית לא פתוחה למשתתפים מישראל

מנכ"ל אפל טים קוק/ Shannon Stapleton , צילום: רויטרס

לקראת דוחות אפל: הנתונים החשובים שכדאי שנחפש טוב

מניית אפל נמצאת בשיא כל הזמנים, דווקא בתקופה שהחברה נמצאת בשינוי משמעותי של המודל העסקי שלה ● חמישה דברים שצריך לשים אליהם לב בדוחות החברה