גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דרוש מנגנון בטוחות

למתקשרים בעסקת התחדשות עירונית אין כל ודאות בדבר גובה הערבות

התחדשות עירונית ברמת גן/קרדיט להדמיה: מייקל כספי
התחדשות עירונית ברמת גן/קרדיט להדמיה: מייקל כספי

*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

הערבויות המרכזיות בפרויקטים של תמ"א 38 מסלול חיזוק ועיבוי הן - ערבות ביצוע וערבות טיב; בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש ישנן ערבות אוטונומית לתקופת השכירות וערבות חוק מכר בהתאם לשווי הדירה החדשה. השוני ביניהן מתבטא, בין היתר, בהיקף ההתחייבות שנוטל על עצמו הערב, כמו גם באופי הערבות ומתכונתה. בנוסף, במסגרת המו"מ מול היזם, מתבקשות בטוחות נוספות (מיסוי, היטלי השבחה, פיתוח, אגרות וכו').

בעסקאות מסוג התחדשות עירונית אין, לכאורה, חובה חוקית כלשהי למתן בטוחה לבעלי הזכויות של הדירות הקיימות. ביולי 2013 הונחה על שולחן הכנסת הצעת החוק בנושא (הצעת חוק המכר דירות - הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אשר מטרתה להסדיר וליצור ודאות וביטחון בתחום הבטוחות במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. המטרה שעומדת בבסיס החוק היא להבטיח את כספי הבעלים הנוכחי של הדירה הקיימת ורישום הבעלות בדירה החדשה על שמו. כך שאם הפרויקט יכשל, יקבל הבעלים הנוכחי חזרה את השווי של התמורה לה הוא זכאי במסגרת העסקה.

החוק, שטרם אושר, קובע מספר דרכים באמצעותן ניתן להגן על הכספים שהקונים משלמים לקבלנים כנגד רכישת דירה בטרם הסתיימה בנייתה. אחת הדרכים היא הערבות הבנקאית אשר מהווה כלי נפוץ בעל משקל רב והשלכות מהותיות על עתידם הכלכלי של המעורבים בעסקת מקרקעין.

סעיף 2(ב)(3) לחוק פינוי ובינוי פיצויים קובע כי התנאים בהם לא יראו סירוב של בעל נכס כסירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי הם כאשר "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית ‑ (ו)לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים, לא ייחשב הסירוב לביצוע העסקה כסירוב בלתי סביר".

התוצאה המעשית היא, שלמתקשרים בעסקת התחדשות עירונית על דרך של פינוי בינוי או תמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש אין כל ודאות בדבר גובה הערבות שעליהם לקבל או לתת, ונוצרת הבחנה ברורה בין פרויקטים עם כדאיות כלכלית לבין כאלו שכדאיותם הכלכלית גבולית.

לאורם של הדברים, נראה כי דרוש טיפול באי-הבהירות הטמונה בלאקונה המשפטית. זאת מכיוון שהיא עשויה להביא במקרים שונים לתוצאה שונה ולעיתים אף להצדיק סרבנותם של דיירים להתקשרות בעסקאות מסוג זה.

במטרה להביא לאחידות בדרישות ובציפיות הבעלים בעת התקשרות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית, על המחוקק למצוא פתרון ולקבוע ראשית כי חוק המכר חל על פרויקטים של התחדשות עירונית וכן לקבוע מנגנון בטוחות אחיד וראוי.

*** עו"ד אברהם ללום הוא מחבר הספר "מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי" ו"מורה דרך בעסקאות תמ"א 38"

 

 

 

עוד כתבות

בדיקות קורונה במעבדה בסין  / צילום: Thomas Peter, רויטרס

המודל המתמטי שעשוי להחזיר את המשק לחיים

ההצעה של מכון ויצמן היא להפעיל את המשק במשך 40% מהזמן ולעבור למודל של סגר לסירוגין ● "זה עובד במודלים מתמטיים"

מבודדים בבתיהם בעיר העתיקה של ברצלונה, יוצאים למרפסות להריע לצוותים הרפואיים  / צילום: Emilio Morenatti, Associated Press

הגרף היומי: כמה אנשים ניצלו עד היום כתוצאה מהסגר?

מדענים במכללת אימפריאל בלונדון פרסמו דוח חדש המצביע על כך שההתערבויות הממשלתיות הצילו עד כה את חייהם של כ-59 אלף בני אדם ב-11 מדינות שונות באירופה

מטוסי אל על מושבתים בשדה התעופה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

האם ביהמ"ש יקדם את החזר כספי הצרכנים על טיסות שבוטלו?

אחרי שבארגון התעופה הבינלאומי יאט"א איימו כי סוכני נסיעות שלא ישלמו ינותקו מהמערכת, הגיעה המחלוקת לביהמ"ש עם בקשה לצו מניעה ● הסוכנים טענו כי יאט"א מתעלם מהמצב החריג שנוצר, ומי שישלם על כך יהיו הצרכנים שיישארו ללא החזר כספי

הראל ויזל, פוקס, שחר תורג'מן, בריל, רביב ברוקמאייר, גולף, גבי רוטר, קסטרו: / צילום:  דימה טליאנסקי, איל יצהר, ענבל מרמרי

"ענף האופנה במוות קליני, מאיפה יגיע הכסף למלאי החורף?"

קמעונאיות האופנה קורסות תחת המשבר ● החנויות נסגרו, ואין כמעט הכנסות מולן אפשר לרכוש סחורה עתידית לעונת החורף הבאה ● הקרנות של המדינה רחוקות מלסייע לחברות שזקוקות להלוואות מיידיות

שליחים של חברת המשלוחים "וולט" משקיפים לעבר רחוב ריק בצל הקורונה. חברות המשלוחים הפכו להיות מרכזיים בתקופה שבה אי אפשר לצאת כמעט מהבית / צילום: כדיה לוי, גלובס

חברת משלוחי האוכל וולט מסירה את הכפפות: שוכרת את שירותי חברת הלובינג פוליסי

וולט נמצאת בעיצומו של מאבק מול המסעדנים, שמבקשים ממנה להוריד את העמלה שהיא גובה על משלוחים ● חברת המשלוחים: שכרנו את חברת הלובינג במטרה "לקדם אינטרס משותף עם תעשיית המסעדנות"

בטיסה מסלובקיה של ישראייר / צילום: יח"צ

אחרי פרסומים בכלי התקשורת על הקלות על שבים מחו"ל, נתניהו ביקש ממשרד הביטחון לטפל בנתב״ג

בנוסף, ככל שמשרד הביטחון יצליח לספק ערכות בדיקה, בהתאם לדרישות שהוגדרו ע"י משרד הבריאות, ישקל ביצוען של הבדיקות גם ביחס לכלל השבים מחו"ל

מישל סיבוני, מנכ"ל קבוצת הראל, אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: איל יצהר, ישראל הדרי

הקורונה שולחת את החוסכים לחפש נזילות: משיכות גבוהות בהרבה מהרגיל בקרנות ההשתלמות

המשבר הכלכלי והירידות החדות בשווקים גורמים לתזוזות באפיקי החסכונות של הציבור • בחברות הביטוח ובבתי ההשקעות מספרים על משיכות בהיקף גבוה של אנשים שזקוקים מיידית לכסף, בעיקר בקרנות ההשתלמות ובפוליסות החיסכון, ועל העברת הפנסיה לאפיקים סולידיים

ענת גואטה / צילום: איל יצהר, גלובס

רשות ני"ע נותנת ארכה של חודש גם לפרסום הדוחות לרבעון הראשון ב-2020

לאחר שנתנה אורכה של חודש במועד האחרון לפרסום דוחות 2019, הרשות מאפשרת לפרסם את דוחות הרבעון עד סוף חודש יוני

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

האוצר אישר - ורשות החדשנות תעביר לחברות הייטק 650 מיליון שקל

רשות החדשנות לא העבירה שום מענק וסיוע לחברות ההייטק מתחילת השנה, מכיוון שלא אושר לה תקציב

טל גרנות־גולדשטיין, מנכ”לית הוט, כפיר אלמסי, יו”ר ועד עובדי הוט / צילום: יח"צ

הוט מתחייבים: לא מפטרים ולא מוציאים את העובדים לחל"ת

וגם: חיים כצמן תורם לבית החולים איכילוב 75 אלף דולר ● השיחה

תמר איש שלום/ צילום: ענבל מרמרי

ועד חדשות 13 מאשים: הנהלת רשת מנסה להחליש את חברת החדשות

על רקע כוונת רשת 13 לבצע תוכנית קיצוצים נרחבת, ועד חדשות 13 מאשים את הנהלת רשת כי היא משתמשת במשבר הקורונה כדי להכשיר מהלך צמצום כוח-אדם רחב - זאת למרות שרק לפני כחודש נחתם הסכם עם העובדים שהבטיח כי בחודשים הקרובים לא ייערכו פיטורי צמצום

מסעדה בשטוקהולם, בשבוע שעבר. מותר להגיש רק לאנשים יושבים  / צילום: David Keyton, Associated Press

ללא בידוד חברתי או הסגר: בשבדיה בונים על רצונם הטוב של התושבים ועל המון תקווה

בממשלה בונים על אמון הציבור ועל גילויי האחריות והבגרות של השבדים ● בעוד כשבועיים נדע אם החלטתה לדבוק בשיטה דומה ל"חיסון העדר", שבריטניה זנחה, הייתה חכמה

עסקים סגורים בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

"האנשים בחל"ת צריכים להתחיל לחפש עבודה עכשיו"

לראשונה מספר חסר תקדים של דורשי עבודה: רבע מהמועסקים במשק רשומים בשירות התעסוקה, רובם עובדים שהוצאו לחופשה ללא תשלום • "ייצאנו משוק מועמדים מטורף לשוק של מעסיקים", אומר סמנכ"ל התוכן של אולג'ובס

בגרות במתמטיקה / אילוסטרציה: SHUTTERSTOCK

בעקבות הנגיף: בחינות בגרות במתכונת מצומצמת, גיוסי צה"ל יידחו

שר החינוך רפי פרץ: "אנחנו פועלים שכל תלמידי תש"פ יהיו זכאים לתעודת בגרות. בנינו מערכת מדורגת של הקלות בעקבות המצב. אנחנו מקווים שההתפשטות תפחת בצורה דרסטית לאחר הפסח ונוכל לחזור לשגרה, אמנם שגרה שונה, אבל שתחזיר את התלמידים למסלול"

חנות של אפל בסין שנפתחה מחדש. החברה נפגעה במכירות המכשירים, אבל צומחת בשירותים   / צילום: רויטרס

נסיכות הכתר החדשות: החברות שמרוויחות מהשינויים בשגרת החיים

יש לא מעט חברות שנהנות וייהנו מהשינויים בשגרת החיים בעקבות משבר הקורונה ● כולנו נוכל ליהנות מהמגמה אם נצליח לשלב אותה במידה נכונה לנו, הן בתיקי ההשקעות והן אם נשכיל לאמץ את המרכיבים החיוביים בשגרה החדשה שנקלענו אליה גם כשנצא מהמשבר

חנויות סגורות בקניון רמת אביב בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

ירידות חדות בנעילה בת"א; מניות הבנקים והביטוח צנחו

מחזור המסחר הסתכם בכ-1.8 מיליארד שקל ● מדדי הבנקים והביטוח רשמו ירידות של יותר מ-4% ● מיטב דש: קופות הגמל הכלליות רשמו תשואה שלילית ממוצעת של כ-9.3% בחודש מרץ

דורשי עבודה רשומים בשירות התעסוקה

שירות התעסוקה: שיעור האבטלה מטפס ל24.4%; כ-850 אלף נרשמו בתוך חודש

המספר הכולל של דורשי העבודה הפעילים בישראל הוא 1,017,468 ●היום עד השעה 17:00 נרשמו 19,203 דורשי עבודה בשירות התעסוקה ● 89.7% מדורשי האבטלה בחודש מרץ הוצאו לחל"ת

דסק הדל"ן עולה לשידור חי / צילום: אפרת לוי, גלובס

שכר הדירה שלכם והקורונה: מי מוריד מחיר והאם המדינה צריכה להתערב

מעל מיליון ישראלים מובטלים, ורבים מהם מגלים כי תשלום שכר הדירה הוא כבר מעמסה כבדה ● מהצד השני נמצאים בעלי דירות שלחלקם קשיי נזילות משלהם ● איך מתמודדים עם המצב? ומה קורה בתחום במדינות אחרות? הצטרפו לשידור הלייב של דסק הנדל"ן ב"גלובס"

יאיר לוינשטיין, מנכ"ל ובעלי אלטשולר שחם גמל ופנסיה  / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה הופך סדרי עולם בבורסה: אלטשולר שחם גמל שווה יותר מכל שאר בתי ההשקעות הציבוריים יחד

אלטשולר שחם גמל ופנסיה שווה 2.42 מיליארד שקל - יותר מהשווי של מגדל וגם מהשווי של כלל ביטוח ופי ארבעה יותר מהשווי של כל בית ההשקעות מיטב דש ● חברת הגמל הגדולה בשוק סיכמה את 2019 עם רווח של 91 מיליון שקל

עובדים הודים מתחילים את המסע מניו דלהי הביתה / צילום: Altaf Qadri, AP

פרשנות: סגר הזוועה בהודו: מודי נתן ארבע שעות, ודלת-העם החלה לצעוד מאות קילומטרים

ראש ממשלת הודו הוא חזק ופופולרי, ונוהג לנצח בקלות בבחירות ● עכשיו הוא מבקש סליחה על הייסורים שצו ההסגר שלו גרם ● הודו נזכרת ב־1947, הטרגדיה של ייסודה, כאשר מיליונים נמלטו מבתיהם ● הפעם הם גם נותנים טרמפ לקורונה