גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"ירידה במחירי הנדל"ן תפיל פרויקטים של תמ"א 38"

הטענה היא כי במקרה ששיעורי הרווח של היזמים יירדו, ורמת הסיכון תיוותר כפי שהיא, יחדלו הבנקים לממן פרויקטים ■ העלויות יעמדו בעינן: "הדיירים ודאי שלא יסכימו לוותר על תוספות שונות והשבחות של הבניין המחודש"

תמ"א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
תמ"א ברמת גן / צילום: תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

בשוק הנדל"ן הישראלי קיימת אירוניה מובנית המעידה על כשל מסוים. בפועל מחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות ומקשים על שכבות רבות באוכלוסייה לרכוש דירה. מנגד, שיעורי הריווחיות של היזמים בגין הפרויקטים אינם עולים. מי שבפועל גוזר את הקופון השמן הם בעלי הקרקעות, שערכן זינק בשיעור חד יותר ממחירי הדירות, בין אם מדובר בבעלי קרקע פרטית ובין אם מדובר בממשלה שנהנית מהכנסות גם בכל הקשור במיסוי הכבד על היזמים והדיירים.

הבעיה כבר מזמן הפכה לנושא לאומי וכיום, עת הרכבת הממשלה החדשה, מוצעים פתרונות חדשים להורדת מחירי הדיור. רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת "אנשי העיר", שעוסקת בהתחדשות עירונית, גורס כי ירידת מחירים בפרויקטים של תמ"א 38, אם אכן תתרחש, תיצור בעיה. "אם המחירים יירדו בכ-10% זה יפיל כמעט את כל הפרויקטים של התחדשות עירונית. אם בעבר שולי הרווח היו רחבים, כיום הם מתקצרים באופן מהותי, בעיקר בשל כניסתם של גורמים רבים לתחום שעד לא מכבר היה נחלת מספר חברות קטן".

חן מסביר כי "שיעורי הרווח יירדו לרמה של פרויקטי יזמות רגילים העומדים על כ-15%, למרות שרמות הסיכון בכל נושא התמ"א 38 ובמיוחד בנושא תמ"א 38/1 (חיזוק ללא הריסה - א.ש.) גבוהים בצורה מהותית מפרויקטים רגילים. במקרה שמחירי הדירות יירדו, זה יבטל לא רק את עתיד הענף, אלא גם את הפרויקטים שנמצאים כיום בתהליך, בעיקר מכיוון שהבנקים לא יממנו פרויקטים בהם שיעורי הרווח נמוכים".

- אם כך כל הפרויקטים יעצרו, לא רק אלה של תמ"א 38.

"לא בדיוק. בפרויקטים של יזמות רגילה מחיר הקרקע נקבע בשוק החופשי ואם יש ירידת מחירים, מחיר הקרקע יורד ביחס ישיר ומתאים עצמו לשוק. לכן המרווחים של היזמים נותרים כמות שהם פחות או יותר. כך שזה לא אמור להביא לקיפאון מוחלט בתחום היזמות הרגילה. בנושא התמ"א 38, הסיפור אחר לגמרי מכיוון שמחיר הקרקע שקול לתמורות ושירותי הבנייה הניתנות לדיירים, והשוק 'עבר חינוך' בכיוון מסוים, אז יהיה קשה מאוד לחנך את הדיירים מחדש ולומר להם שמעתה יקבלו פחות.

"כיום החסמים בפרויקטים של תמ"א, הם לא העיריות, לא הבנקים ולא הבירוקרטיות, אלא בעיקר הדיירים שתמיד מסתכלים מה קיבלו אלה שבבניין לידם ומעוניינים שהדשא שלהם יהיה ירוק יותר ולכן קשה מאוד ללכת אחורה. הדיירים רק התחילו לקבל תיאבון ולכן לבוא ולהגיד להם שהארוחה שלהם תהיה מצומצמת ופחות טעימה מזו של השכן מהבניין ליד - שהם לא יקבלו, למשל, תוספת של 25 מ"ר או חנייה פרטית ומרפסת מוגדלת, זה בלתי אפשרי".

- אבל שיורד גשם כולם נרטבים. מדוע יש לתת עדיפות דווקא לנושא התמ"א 38?

"חייבים להסתכל על נושא ההתחדשות העירונית מהיבט החברתי ועל היתרונות שהתהליך נותן למדינה מבחינה לאומית. לראיה אנו רואים שקמים פתרונות של תמ"א גם בפריפריה, כך שהתוכנית מתחילה לפעול ולהשפיע. התחדשות עירונית זו אג'נדה, שכן נכון יותר לחדש מבנים קיימים, מאשר לבנות על שטחים פתוחים, שטחים ירוקים ואחרים.

"התכלית של תמ"א אינה באה רק לתת פתרון לנושא רעידות האדמה, אלא גם לבעיית ההיצע, לכן במקרה של ירידות מחירים בשוק יש להתחשב ולהבין את מגבלות היזם ולתת הקלות ליזמים על מנת לשמור על רמת ריווחיות נאותה למען המשך התהליך. כך, למשל, לאפשר עלייה בזכויות הבנייה, הקלות מיסוי במע"מ או במס השבח, מתן ערבויות מדינה שייקלו על אפשרויות קבלת מימון ותנאי הריבית נוחים".

- אינך חושב שמחירי הדיור כיום מוגזמים?

"המחירים נקבעים בשוק, ולעולם לדעתי אין לשאוף לירידות מחירים גורפת. אחרי הכול, רוב תושבי המדינה בבעלותם נכסים. זה נכון שיש זוגות צעירים ואוכלוסיות מסוימות אחרות אשר להם צריך לעזור, אך אין לעשות זאת על-ידי הורדת מחירים כוללת שתפגע ברוב האוכלוסייה, אלא על-ידי מתן הטבות בדיוק כפי שנתנו בתוכנית מע"מ 0 המבורכת שלצערי התמוססה לה. צריך לעצור את המגמה כלפי מעלה ולייצב את המחירים, כך באופן טבעי נושא ההתחדשות העירונית יילך ויתחזק".

- רבים מזדרזים כיום לקנות דירות מחשש למהלכי האוצר. האם היית ממליץ לדיירים לפעול באופן דומה?

"יכול להיות שגם מצד הדיירים זה יהיה נכון לנסות להזדרז ולחתום על חוזים עם יזמים של תמ"א 38, כי יכול להיווצר מצב שבעוד תקופה מסוימת הם לא יוכלו לקבל את התמורות שמציעים להם היום".

עוד כתבות

דן אריאלי / צילום: איל יצהר, גלובס

דן אריאלי נגד הקורונה: המדינה מגייסת את הכלכלה ההתנהגותית למיגור המגפה

למרות לוחות הזמנים הלא ריאליים, הערפל סביב זהות המזמין והעובדה שבמשרד הבריאות לא מכירים את הפרויקט, הצליח אריאלי להגיש הצעה למכרז הבזק החשאי

רומן זדורוב / צילום: חגי אהרון

לפרקליטות אין צל של ספק: מתנגדת לקיום משפט חוזר לרומן זדורוב

הפרקליטות סבורה כי חלק נכבד מבקשתו של זדורוב למשפט חוזר אינו אלא ניסיון לערעור נוסף על פסק הדין בעניינו, והוא שב וממחזר את הטענות שעלו במהלך משפטו ● "הבקשה למשפט חוזר שזורה בטענות בעלות אופי קונספירטיבי וחסרות בסיס"

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

מנכ"ל זום מכה על חטא: "ממש פישלתי בעניין האבטחה. אוי לנו אם נפשל שוב"

יחד עם היקף החשיפה הגדול והפתאומי של חברת שיחות הווידאו זום בקרב המגזר העסקי, החלו להגיע גם תלונות על בעיות של פרטיות בפלטפורמה שלה, כולל אזהרה של ה-FBI מפני "חטיפות" של ועידות וידאו

מטוסי אל על חונים בנתב"ג, שהתרוקן מנוסעים / צילום: Ariel Schalit, AP

שעון החול הולך ואוזל: חברות התעופה זועקות לסיוע ממשלתי. מה עוצר אותו?

ממשלות שונות ברחבי העולם כבר העבירו סיוע כספי משמעותי לחברות התעופה שפועלות בארצן, אך בישראל הנושא עדיין נמצא בדיונים עם משרד האוצר ● בחברות התעופה הישראליות חוששים שעד שיתנו אור ירוק להלוואות, כבר לא יהיה למי לתת אותן

אורי חפץ / צילום: נתי שוחט

הכלכלן האופטימי: "מיליון איש ייזרקו לרחוב בגלל הקורונה? אני לא רואה את זה קורה"

פרופ' אורי חפץ, מומחה לכלכלה התנהגותית, מסביר מה הממשלה צריכה לעשות כדי לאפשר לאנשים בבית לצלוח את המשבר, ומדוע היה קשה לחלקם להיענות להנחיות • לדבריו, למרות החורים, תוכנית החילוץ הכלכלית טובה, ומוכרחים לפתוח עוד את הברז התקציבי

עסקים סגורים בצל ההנחיות החדשות של משרד הבריאות, תל אביב. / צילום: איל יצהר, גלובס

היקף הפונים לקרן לסיוע לעסקים קטנים ובינוניים זינק ל-18 אלף

לפי הערכות האוצר, הקרן תעביר בשבועיים הקרובים למעלה מ-2 מיליארד שקל לעסקים שפנו אליה בבקשות לאשראי ● מספר הבקשות שכבר אושרו עמד כרגע על עשרות בודדות

דונלד טראמפ / רויטרס

פרשנות - נבואת הזעם והחורבן של טראמפ: "יהיה הרבה מוות בשבוע הבא"

בממשל מעריכים כי המגפה תגיע אל שיאה "בתוך ששה עד שבעה ימים" בשלושת המרכזים העירוניים המועדים ביותר לפורענות: ניו יורק, דטרויט וניו אורלינס ● 93,000 מתים הם עכשיו האומדן הזהיר, המספר עשוי להגיע ל-176,000

קרקע חקלאית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שוב: תביעה נגד משווקי קרקע חקלאית שנותרה מיותמת מבנייה

לפני כעשור 79 קונים שילמו בממוצע כ-160 אלף שקל עבור קרקע חקלאית ליד כפר הס בעלת פוטנציאל השבחה  כעת הם תובעים את המשווקים בטענה כי ייעוד הקרקע לא השתנה ● הנתבעים: "תביעה מופרכת"

פרופ' דפנה ברק ארז, שופטת עליון / צילום: שלומי יוסף

פרשנות: העליון ביטל את פוטנציאל השווי - ויצר פוטנציאל לצרות

פסק הדין של ביהמ"ש העליון, שנדרש לסוגיית הפיצויים כתוצאה מתוכנית בנייה פוגעת, קבע כי יש לנטרל את רכיב הפוטנציאל משווי הנכס ● ההחלטה תמריץ ועדות תכנון לפעול ליצירת מערכת מלאכותית של מחירים, שמנותקת ממחירי השוק

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

מידרוג צופים כי הקורונה תפגע בבנקים בטווח הקצר אך תתרום למיתוג וליעילות בטווח הבינוני

במידרוג סבורים כי רמת הלימות ההון של הבנקים טובה וצפויה לספוג את נזקי המשבר ● עם זאת, צפוי לחץ על רווחיות הבנקים כתוצאה משחיקה בהכנסות שאינן מריבית ובהכנסות מריבית נטו, ובשל קיטון צפוי בתיק האשראי לאור התכווצות הפעילות הכלכלית

יחידת חירום צבאית נכנסת מצויידת לתחנת רכבת בספרד / צילום: Carlos Gil, Associated Press

ספרד: נמשכת מגמת הירידה במספר המתים מקורונה

674 בני אדם מתו ביממה האחרונה מקורונה בספרד ● ספרד ואיטליה דוחפות את גוש האירו להנפקת "אג"ח קורונה" כדי לגייס מיליארדי אירו לממן את התוכנית ● היקף המתים בגרמניה נכון לעכשיו עומד על כ-1,400 בני אדם

אביחי מנדלבליט / צילום: תמר מצפי

"ליישובים חקלאיים או קהילתיים אין סמכות למנוע כניסה ליישוב של מי שאינם תושביו"

זאת גם אם הדבר נעשה מחשש להדבקה בנגיף הקורונה - כך מבהיר היום היועמ"ש אביחי מנדלבליט ● עמדת היועמ"ש הועברה למשטרה, שפנתה אליו בעניין

בית ספר יסודי סגור בצל הקורונה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד החינוך לבתי הספר ולגנים: החזירו להורים תשלומים על פעילויות שהתבטלו

היתרה שלה זכאים ההורים תשולם להם בסוף שנת הלימודים או תקוזז מתשלומי השנה הבאה ● במשרד החינוך מדגישים כי מדובר בהחזר אך ורק על שירותים שטרם ניתנו

גייטס ומנדלה, לפני 17 שנה בפורום שעסק באיידס / צילום: Jeff Christensen, רויטרס

מפוליו ועד קורונה: ביל גייטס היה הראשון לזהות

כך הפך ביל גייטס לאביר המחלות הזיהומיות: מייסד מיקרוסופט היה מהראשונים לזהות שמחלות ויראליות הן אחת הבעיות המרכזיות של הכפר הגלובלי

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יעניק גרייס של שנתיים ללוקחי משכנתא שהוצאו לחל"ת

בסביבת הבנק מציינים כי אוכלוסיה שעשויה ליהנות במיוחד מהמבצע היא זו של רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן" שירצו לנצל את ההטבה שבה זכו אך שהוצאו לחל"ת ממקום עבודתם

מחאת העצמאים  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מענק העצמאים: 72 אלף מהעסקים שנמצאו זכאים יקבלו כ-300 מיליון שקל ביומיים הקרובים

נכון להיום מספר העצמאים הזכאים למענק עומד על כבר על כ-80 אלף איש

אריה דרעי בשיחת וידאו עם ועדת הקורונה של הכנסת / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

השר דרעי: מרבית החולים בירושלים מהשכונות החרדיות, ושיעור ההדבקה שם גבוה יותר

בדיון על החברה החרדי, בוועדת הכנסת לטיפול במשבר הקורונה, אמר שר הפנים כי הבעיה העיקרית ביישובים החרדים היא שלא נעשו מספיק בדיקות: "ברגע שהידקנו את החגורה וביטלנו את ההתכנסויות, יש משמעת מוחלטת מצד הרבנים ומצד הציבור"

בתי ההשקעות: גילעד אלטשולר וקלמן שחם / דב ילין ויאיר לפידות / צילומים: איל יצהר

שינויים בצמרת בתי ההשקעות: מי טיפס לראש הרשימה רגע לפני שהיכתה הקורונה

בית ההשקעות של גילעד אלטשולר ורן שחם רשם בשנה שעברה הכנסות של כמעט מיליארד שקל, והקדים את מיטב דש עם הכנסות של 925 מיליון שקל ● בית ההשקעות הרווחי ביותר מפעילותו השוטפת ב-2019 - ילין לפידות

הטבות נדל"ן בצל הקורונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מוותרות על כספים ודוחות תשלומים: אלה ההטבות שמעניקות חברות הנדל"ן

משבר הקורונה משפיע על כל ענף הנדל"ן, ולכל החברות ברור שקשיים או קריסה של סקטורים מסוימים תשפיע עליהן במוקדם או במאוחר ● כמה חברות בענף כבר מציעות הטבות שונות ללקוחותיהן

משרד בחברת הייטק. שטח נרחב לעובד, לצרכי התרחבות עתידית  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בהייטק מחשבים מסלול מחדש, מגדלי המשרדים עשויים לשלם את המחיר

זרם חברות ההייטק שמילא בשנים האחרונות את מגדלי המשרדים הפך לנחשול והביא לעליית מחירים ● לכן ההאטה של חברות הטכנולוגיה במשבר הנוכחי היא חדשות רעות במיוחד עבור בעלי הבניינים הללו, שכבר עכשיו מתמודדים עם בקשות להנחות וצמצום שטחים