גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התחדשות עירונית: מהו תפקיד קרן המימון בפרויקטים של תמ"א 38

התאוצה שצבר תחום ההתחדשות העירונית הפכה אותו לאטרקטיבי בעיני יזמים רבים ■ על קרנות ההשקעה לאתר יזמים שיעמדו בקריטריונים נאותים לשם הצלחתו של הפרויקט

 ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון

לאחר חבלי לידה לא פשוטים, תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה, ועל אף בעיות נקודתיות המלוות אותו, הציבור מתחיל להבין כי אכן מדובר בתהליך חיובי וכדאי הן לדיירים, הן ליזמים והן למשקיעים. וכמו בכל תחום המתגלה ככדאי, צצים להם כפטריות אחרי הגשם שחקנים רבים המנסים את מזלם בענף. האטרקטיביות היחסית משכיחה במעט את העובדה כי תחום התמ"א 38, ובמיוחד חיזוק המבנים (תמ"א 38/1) נחשב למסובך יחסית, הן בשל תנאי העבודה הייחודיים בו - שהרי קל יותר להתחיל פרויקט מאפס מאשר לבנות על בניין קיים; יחסי הגומלין בין הקבלן לבין הדיירים מאתגרים יותר; והעובדה כי מדובר בתחום חדש כך שהיזם לומד את "נפלאותיו" על בשרו, שכן אין הרבה נסיונות מהעבר מהם ניתן ללמוד ולהסיק איך לעבוד נכון.

מבין היזמים שקפצו למים ישנם כאלו בעלי ניסיון רב ועשיר בתחום הנדל"ן, המנצלים את הקילומטרז' שצברו ליצירת התמחות ספציפית. לצד אותם יזמים בעלי רקורד מכובד, צצים להם גם כאלו שאינם שייכים לתחום, לפחות באופן ישיר, המעוניינים אף הם לנגוס בעוגת התמ"א למרות שבפועל, לפחות לחלקם, אין כל כישורים הנדרשים לכך. לא אחת אנו נתקלים במיזמים בהם מתגלות בעיות. לעיתים מדובר בעיכובים הנוצרים בשלבים של טרום הפרויקט ובמקרים קשים יותר פרויקטים נתקעים במהלך שלב הביצוע, לרוב בשל חוסר מקצועיותו של היזם המטפל, שנתקל בבלת"מים מאתגרים תוך כדי תנועה ללא יכולת מתן פתרון, דבר המסב הפסדים כואבים לא רק ליזם, אלא גם לבעלי הדירות ולמשקיעים שמאחוריו.

בדיקה בזכוכית מגדלת

לכל אותם יזמים שנכנסו לתחום התמ"א, אלו בעלי הניסיון ואלו החדשים, יש צורך משותף - מימון נכון. כאן נכנסים לתמונה משקיעים שונים, בעלי הון, אשר תחום התמ"א 38 מאפשר להם גישה להשגת תשואות אטרקטיביות על כספם. בשל חוסר הידע של רבים בתחום, קרן המימון משמשת לא רק ככלי דרכו מבצעים המשקיעים את הזרמת ההון ליזם, אלא גם כגוף האחראי על ניהול נכון ויעיל של כלל הפרויקט. מדור בתפקיד מהותי ביותר שכן עליה לאתר את אותם יזמים ופרויקטים הראויים להשקעה ולבחון אותם בזכוכית מגדלת על מנת שלאחר הסרת הפיגומים ואכלוס הדיירים, כל הצדדים ייצאו מרוצים ונשכרים.

כמובן שקרנות המימון יעדיפו תחילה להתקשר עם יזמים אשר כבר הוכיחו עצמם ואשר בעברם מספר פרויקטים מוצלחים וגמורים, כאלו ששכנעו את קברניטי הקרן כי הם מסוגלים להתמודד בכבוד עם תרחישים בלתי צפויים הן בטרם תחילת הפרויקט והן במהלכו. יחד עם זאת, אין הקרן פוסלת באופן אוטומטי את אלו הבלתי מנוסים, אך במקרים שכאלו תערוך בדיקה מדוקדקת במיוחד בזכוכית מגדלת הן באשר ליזם האלמוני, הן באשר לפרויקט אותו הוא מציע והן בחוזה שחתם אל מול הדיירים. לאחר בחינת נקודות אלו והפקת דוחות אפס בלתי תלויים, במקרים רבים תדרוש הקרן אף בטחונות מוצקים יותר כדוגמת ערבות אישית.

בל נשכח, מערכת היחסים הזו היא דו צדדית, כפי שקרן מנוסה ומוצלחת תדע לאתר את היזמים הנכונים, כך גם יזמים אלו יירצו לעבוד עם קרן מנוסה שיודעת כי מדובר בתחום דינמי המצריך מקצועיות והבנה רבה, שכן שתוף הפעולה בין השתיים קריטי להצלחת הפרויקט. בהקשר זה יש להדגיש כי הצלחת הפרויקט אינה נמדדת אך ורק בשורה התחתונה של הרווח, אלא בראש ובראשונה בכל הקשור לעמידה בזמנים שהינה קריטית לא רק ליזם ולקרן, אלא בעיקר לדיירים ולמשקיעים. לצורך כך על הצדדים לגלות גמישות, ולעיתים אף לעדכן בהסכמה את חוזה המקור בין השניים, שכן כאמור, מדובר בתחום שבו צצים בלת"מים המצריכים מומחיות לא רק ביצועית מצד היזם אלא גם מימונית-נדל"נית מצידה של הקרן.

משכך בבואנו לבחור קרן להשקעה בתמ"א 38 חשוב לבדוק עם אילו יזמים עובדת הקרן? ומהם תנאי הסף הנדרשים מהם? קרן בעלת ניסיון בתחום ובענף הנדל"ן תדע לאתר את היזמים והפרויקטים הטובים ולשתף פעולה עימם על מנת לפתור בעיות שעשויות לצוץ במהלך חיי הפרויקט.

*** הכותבת היא סמנכ"לית תפעול בקבוצת דייברגון

עוד כתבות

שר התחבורה בצלאל סמוטריץ' / צילום: איתמר סיידא

חוק התעופה צפוי להשתנות בעקבות משבר קורונה - מה זה אומר לגבי הצרכנים?

הנימוק לבקשה לשנות את החוק בצו השעה נסב סביב מצבן הכלכלי הקשה של חברות התעופה שפעילותן נפסקה כמעט לחלוטין ● אחרי שהתזכיר הועבר להערות ציבור ואחרי הערות שהעבירה הרשות להגנת הצרכן, נוסחה הצעת חוק שמשקפת מעין פשרה בין האינטרסים של הצדדים

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

מה צפוי להיות השווי של מיליון שקל בעוד 10 שנים ב-3 ניירות שונים?

האם השווקים הפיננסיים בישראל יצאו משיווי משקל? ● מה כדאי לרכוש כיום לטווח ארוך: אג"ח ממשלת ישראל, אג"ח בנקאיות או מניות בנקאיות? מה תעשה השקעה בת מיליון שקל בעוד 10 שנים?

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס

שר המשפטים חתם על תקנות חדשות המקלות על רישום וביטול משכנתאות

מעתה ניתן יהיה לרשום משכנתא באופן מקוון ולבטל, רק על בסיס בקשה ● כך הוחלט במסגרת תקנות שגובשו ע"יי המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין

החשכ"ל חזקיהו / צילום: איל יצהר, גלובס

תקועים בסבך הסיוע: גם קרן ההלוואות החדשה מתקשה לעמוד בעומס

באוצר מעריכים כי הלוואות ב–2 מיליארד שקל יועברו בשבועיים הקרובים, אולם בעלי עסקים מדווחים על דרישות בלתי נגמרות למסמכים ואישורים, שמקשות לקבל כספים

חרדי תושב בני ברק עם מסכת פנים / צילום: AP

הציבור החרדי מסתער על האינטרנט: המשבר יצר ביקוש שיא

בזק מדווחת על תעבורת אינטרנט בציבור החרדי שצמחה ב-40% ועל עלייה ניכרת בביקושים להתקנות

חרדי תושב בני ברק עם מסכת פנים סוחב עגלת קניות  / צילום: Oded Balilty, AP

בירושלים ובבני ברק יש הכי הרבה חולי קורונה. ומה קורה בעיר שלכם?

מספר מקרי הקורונה בישראל הוא 8,430 ● 49 מתו מהנגיף, ו-139 שרויים במצב קשה ● היקף הנדבקים בעולם עומד על 1,205,801 בני אדם, 64,975 מתו ו-247,961 החלימו ● המשטרה חילקה למפרי צווי משרד הבריאות מעל ל-12 אלף קנסות בהיקף של 11 מיליון שקל

עובדי חברת החשמל ממשיכים לבצע עבודות חיוניות בצל הקורונה / צילום: חברת החשמל ויוסי וייס

הלמ"ס: כמחצית מהעסקים אומרים שיוכלו להמשיך רק עד סוף אפריל

כך עולה משני סקרי בזק שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בקרב מעסיקים שלהם מעל חמישה עובדים ● אחוז העובדים שהוצאו לחל"ת עמד על 24.3% בממוצע ● נכון ליום האחרון של החודש, רק כ-1.6% מהעובדים פוטרו ממקום העבודה

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

נמשכות העליות בת"א על רקע הסנטימנט החיובי בשוקי העולם; מדד הנפט והגז מזנק 5%

המדדים המובילים מטפסים כ-2.5% ● מניות אנרג'יאן ודלק מזנקות 5%-4% ● נמשך הסנטימנט החיובי במניות הקנאביס ● היום תימסר הודעת בנק ישראל על הריבית: השוק לא צופה שינוי

אלי דפס / צילום: איל יצהר

יו"ר אל על מזהיר: "אם לא נקבל עזרה בימים הקרובים, החברה עלולה להיסגר"

לפי גורמים, השווי של הסיוע שאליו אל על מכוונת מגיע ל-600 מיליון דולר - פי 6 משוויה של אל על כיום, כשאת חלק מהכסף היא תקבל בהלוואה מבנק דיסקונט, ואת החלק האחר היא מקווה לקבל בהלוואה מהמדינה

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון יחד עם בת זוגו קארי סימונדס / צילום: Stefan Rousseau, Associated Press

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון פונה לבית חולים כ"אמצעי זהירות"

מספרי מקרי הקורונה המאומתים מסביב לעולם עומד על 1,274,022 בני אדם והנגיף גבה את חייהם של 69,468 אנשים ● בצידה החיובי של המגפה - 264,833 בני אדם כבר החלימו ● ראש ממשלת בריטניה ג'ונסון הפגין תסמיני קורונה

טיהור בית משפט השלום בבאר שבע מקורונה / צילום: יח"צ

דעה: האם קורונה היא כוח עליון המבטל חוזה או דוחה את ביצועו?

חלק נכבד מהמשק הישראלי אינו עומד בחיוביו החוזיים בשל המגפה ומצפה כי יוכל לבטלם או לדחותם בטענה ל"כוח עליון". אלא שלפי הדין הקיים, הקורונה אינה כוח עליון ● נדרש תיקון חקיקה

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

החסכונות נגמרו: הסיבה שהכלכלה לעולם לא תתקן את עצמה

כלכלן אחד טען כי מיתונים הם תוצר שדות מגנטיים על השמש, ואחר הסביר כי מיתון משתולל מפני שאנחנו חוסכים יותר מדי ● אך ישנה סיבה מדוע העולם גולש למיתון, והיא שונה מכל מה שחשבו בכלכלה הקלאסית ● האזינו

איתן מדמון, מנכ"ל איגוד הבנקים  / צילום: תמר מצפי

הבנקים מסיטים את האש לאוצר: "בתנאיה הנוכחיים, הקרן לא בנויה לספק מענה אמיתי לצרכי המשק בעת הזו"

איגוד הבנקים יוצא בהתקפה כנגד משרד האוצר, על האופן שבו בנה את קרן ההלוואות לעסקים קטנים ובינוניים בערבות המדינה, כך לפי מכתב שנשלח למנכ"ל האוצר ערב לפני דיון בנושא בוועדת הכספים בכנסת - שחבריה כבר ביקרו את התנהלות הבנקים בימים אלה

הנשיא טראמפ  / צילום: Associated Press

פרשנות: "אור בקצה המנהרה" - או "השבוע העצוב ביותר בחייכם"

את האור רואה הנשיא טראמפ, את העצב רואה הממונה על שירותי הרפואה בממשלו; הנשיא מחפש אופטימיות ושליטה; הרופאים מנסים להגיד את האמת ● אתמול הנשיא כתב לרופאים מרשם: קחו גלולות נגד מלריה, אמר – והשתיק את הרופא הבכיר ביותר סביבו

אייל אלחיאני, מייסד טריא. / צילום: איל יצהר, גלובס

ההלוואה שהסתבכה: לאן נעלמו 25 מיליון שקל שהלוותה טריא לחברה שקרסה?

חברת ההשקעות החברתיות העניקה הלוואה לקבוצת דלהום, שנכנסה לחדלות פירעון בחודש שעבר עם חובות המוערכים בכ–137 מיליון שקל לשורת גופים פיננסיים • אלא שההלוואה הגיעה לבעל השליטה בדלהום, ולא ברור שהיא אכן שימשה למטרה שלשמה ניתנה

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

חדשות 12: "דעתה של רינה מצליח הייתה אחת מיני רבות"

בעקבות הסערה התקשורתית שעוררו דבריה של רינה מצליח על התנהלות המגזר החרדי מול סמכות המדינה, מוציאה היום חדשות 12 תגובת הבהרה, המגבה מצד אחד את הפרשנית ומבהירה כי זכותה להביע את דעתה - ומנגד מדגישה את מגוון הקולות שנשמעים בחברה

משה מזרחי, אינמוד / צילום: איל יצהר, גלובס

נפלו למשכב: גם החברות הישראליות בוול סטריט נסחרו במגמה שלילית שהובילה את המדד לירידה של 15% במרץ

בפן האופטימי: כשמשווים את ביצועי החברות במדד לביצועי S&P 500 - שליש מהן היכו את המדד האמריקאי ● בין אלו: פייבר, אודיוקודס ואלטק ● תת-מדד הטכנולוגיה צלל 16.2% במרץ, ותת-מדד מדעי החיים צנח ב-12.9%

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

התחלתם להתרגל? האם שיחות הווידאו ישנו לנצח את שוק העבודה

נגיף הקורונה העביר את עולם העבודה לפלטפורמת וידאו, ואנשי מקצוע - ממאמני כושר ועד אנשי עסקים ומרצים באוניברסיטה - צריכים לגלות דרכים חדשות לתקשורת ● מה יישאר מהניסיון הזה אחרי המשבר, והאם פגישת מסך יכולה להחליף לחיצת ידיים עסקית?

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

עושים זום על העובדים: האם הבוס עלול לפגוע בפרטיותכם?

האם אפליקציית שיחות הווידאו מאפשרת למעסיקים לפגוע בזכותם של העובדים לפרטיות במקומות העבודה?

עמנואלה ז'ופרה / צילום: אריאל זנדברג

שגריר האיחוד האירופי: "למדנו מישראל, שהייתה הראשונה להגביל את הכניסה מאזורים חשודים"

לראשונה בתולדות האיחוד האירופי, גבולות נסגרו, והמדינות שוחררו למדיניות פיסקאלית עצמאית ● בראיון ל"גלובס" טוען השגריר לישראל עמנואלה ז'ופרה כי לאיחוד דווקא יש יתרונות בהתמודדות עם המשבר, ומאמין שהוא ייצא ממנו מחוזק ● וגם: מה יש לאירופה ללמוד מישראל?