גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"בכל מחיר שיזם יבקש על דירה בת"א, הוא ימצא רוכש"

מחירי הדיור בתל-אביב ממשיכים לטפס מעלה, ולמרות זאת הביקוש לדירות בעיר עולה ■ מה עוצר את התחלות הבנייה בעיר, האם תמ"א 38 תקל על המצב, ואיך אפשר לנסות לתקן אותו?

הדמיה פרויקט בצלאל/ יח"צ
הדמיה פרויקט בצלאל/ יח"צ

*** הכתבה בשיתוף בצלאל TLV

סקירה בינלאומית של שוק הנדל"ן למגורים באירופה שערכה חברת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte והתפרסמה בשנת 2014 , הציגה השוואה בין מחירי הדירות במדינות וערים נבחרות ב-15 מדינות באירופה כולל ישראל ועריה הגדולות. הסקירה התבססה על נתוני מכירות מהשנים 2012-2013 וישראל מוקמה שניה בדירוג המחיר הממוצע לדירה חדשה, היקרה ביותר אחרי אנגליה.

בהשוואת מחירי הדירות בערים המרכזיות בכל מדינה שנכללו בדוח של Deloitte תל אביב נמצאה שלישית בדירוג אחרי לונדון ופריז. עוד עולה מהדוח כי בהשוואה בין המחיר הממוצע לדירה בערים המרכזיות, בכל מדינה ששולבה בדירוג, לממוצע הארצי של אותה מדינה, נמצאה תל אביב יקרה בכ- 50% מהממוצע הארצי בישראל לשנת 2013.

"תל אביב, כמו יתר הערים הגדולות בעולם המערבי, מרכזת ביקוש גבוה וקשיח בעוד שבפועל בעיר קיים מחסור עצום בקרקעות ויהיה קשה מאוד ואף בלתי אפשרי לספק את רמות הביקוש הללו", אומר רן בן אברהם, משנה למנכ"ל חברת צמח המרמן, הבונה בשיתוף עם קרסו נדל"ן את פרויקט בצלאל.

"מדובר במצב נתון שלא תמיד ניתן למצוא עבורו פתרונות. במרכז העיר לדוגמה מחירי הנדל"ן תמיד יעלו מכיוון שאין עתודות קרקע ובחלק ניכר מהשכונות לא ניתן לבצע התחדשות עירונית, בשל מגבלות שימור מחמירות", הוא מסביר.

"כיזם אני בחיפוש מתמיד אחר קרקעות ומציאת קרקע פנויה ליזמות. בתל אביב זו משימה כמעט בלתי אפשרית", מוסיף אבשלום שגיא, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת eWave נדל"ן. "על כל דירה קופצים רבים, המחירים יקרים וחסרי פרופורציה לבנייה בפועל בארץ, וכל מחיר שיזם ינקוב בו, מופרך ככל שיהיה, ישיג את המטרה ויימצא לו רוכש".

יש שימור אין דיור

בשנת 2003 קבע אונסק"ו (ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם) כי אזורי העיר הלבנה בתל אביב הם אתר מורשת עולמית. מאז הכרזת הארגון קודמו מיזמי בנייה ושימור של בנייני באוהאוס וכן הוגדרו, במסגרת התב"ע של תל אביב, חלקים נרחבים ממרכז העיר כ"מרקם בנוי לשימור" ויצרו בכך הגבלה על היקף הבנייה החדשה בעיר.

"מכיוון שאזור העיר הלבנה מוגבל בבנייה לגובה ומחייב שימור מיוחד של מבנים, קיים היצע נמוך של פרויקטים ושל דירות חדשות". מסביר שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד 'קמיל טרשנסקי', "יש בעיר כ-2,000 מבנים לשימור. השאלה היא האם זה לא מספיק? מדוע כל מה שמצפון לארלוזורוב, כמו רמת אביב הירוקה זקוק לשימור?".

כיום נבנים מעט מאוד פרויקטים חדשים למגורים באזור לב העיר. אחד מהם הוא פרויקט גרוזנברג 37-39 של חברת קרסו נדל"ן, בניין בן 4 קומות בן 33 דירות. על פי נתוני אתר "מדלן שווי דירת פנטהאוז שנמכרה בו במאי 2015 עמד על 97 אלף שקל למ"ר. פרויקט מגורים נוסף באזור הוא של חברת ניצן גרופ, הכולל שני בניינים בני 10,14 קומות ברחוב גאולה 14 ובו 91 דירות, נמכרה הדירה האחרונה לפי מדלן באוגוסט 2016 במחיר של כ-60 אלף שקל למ"ר. בפרויקט To Sea ברחוב נחמיה 11, מחיר דירה בת 4 חדרים שנמכרה במרץ 2016 עמד על כ 58 אלף שקל למ"ר, שוב לפי אותו אתר.

לדברי קמיל, "הפרויקטים היחידים שנבנים היום בת"א הם ספורים, בעיקר בנוף של הרחובות ההיסטוריים בעיר, כמו למשל פרויקט בצלאל הנבנה במתחם שבין טשרניחובסקי- קינג ג'ורג' ומכבי. הפרויקט, שהוא הגדול ביותר שנבנה כיום במרכז העיר, תוכנן תוך שמירה על המרקם הסביבתי של האזור".

פרויקט בצלאל כולל שני בניינים בני 7-8 קומות ומציע תמהיל מגוון של דירות בנות 2-5 חדרים. באוגוסט 2016 נמכרה בו דירת 3 חדרים במחיר 52 אלף שקל למ"ר. בלב הפרויקט מתוכננת כיכר עירונית אינטימית שסביבה תיבנה קומת מסחר לבתי קפה ומסעדות. הן נדירותו של הפרויקט באזור והן הפיתוח הסביבתי המתוכנן, הכולל בין היתר גם את שיקום שוק הכרמל האזור כולו - מעידים על כך שתחול עליית ערך משמעותית במחירי הדירות בפרויקט שתשפיע על השכונה כולה.

תמ"א 38 היא אינה הפתרון

בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים טוענים כי הדרך היחידה להגדיל את היצע הדירות בתל אביב היא באמצעות התחדשות עירונית. עם זאת בעיריית תל אביב טוענים שזה לא הפתרון: "בכל עיר בעולם יש לב היסטורי, ומחובתנו לשמר אותו, כמו גם לשקם ולשפר את המרחב הציבורי שלה", אומרת אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר ומנהלת אגף תכנון העיר תל אביב, "הטענה שככל שיהיו יותר פרויקטים של תמ"א 38 מלאי הדירות יגדל ומחירי הדיור בתל אביב ירדו, היא מוטעית. תמ"א 38 תאפשר בסה"כ תוספת של קומה וחצי באזור העיר הלבנה. על חיזוק הבניין, הקמת מעלית, תוספת ממ"ד והקמת חניון תת קרקעי ישלם מי שירכוש את הדירות החדשות שיתווספו לבניין שהופכות בסופו של דבר לדירות הכי יקרות, ומעלות את רף מחירי הדירות בעיר".

 

פנטהאוזים יוקרתיים בלב תל אביב שאתם חייבים להכיר >>

עוד כתבות

צמד שחקני קרלינג רוסיים עם חולצות "אתלטים אולימפיים מרוסיה" באולימפיאדת החורף ב־2018 /צילום:  Shutterstock

ההשעייה הרוסית הגדולה מאירועי ספורט בגלל סמים - פחות מהותית ממה שנראה

על פניו זה נשמע דרמטי - רוסיה לא תוכל להשתתף או לארח אירועי ספורט גדולים בשנים הקרובות ● הלכה למעשה, היא לא תכננה לארח אף טורניר גדול שעלול להיפגע ● בנוסף, הנוכחות של הספורטאים הרוסים בולטת - גם בלי דגל

הנסיך צ'ארלס מנסה את משקפי Google Glass  / צילום: Mark Blinch, רויטרס

דעה: לא כל הנוצץ זהב: למה נכשלו המשקפיים החכמים של גוגל

בקול ענות חלושה הודיעה גוגל בסוף השבוע על קצן של משקפי הגוגל גלאס להמונים. מדוע קרס המיזם היומרני ומה אפשר ללמוד מכך על היכולת לחזות את "הדבר הבא"

ההצבעה על פיזור הכנסת/  צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

פרשנות - באישון לילה, בלי ליברמן, דרעי ובנט ותחת איום של כחול לבן: כך פוזרה הכנסת בפעם השלישית בתוך שנה

ב–3:00 לפנות בוקר הופיע נתניהו לפתע במליאה, השתתף בהצבעות וחמק מיד לאחר מכן ● תחת הלחץ בוועדה המיוחדת שהתכנסה להכין את חוק פיזור הכנסת לקריאה שנייה ושלישית התקבלו החלטות שאף אחד לא חלם לאשר ● רק צדיק אחד הצביע נגד הגדלת מימון המפלגות ● פרשנות

קונסטנט דולהרט / צילום: שלומי יוסף

בינה מלאכותית ומתיחת ענק באינסטגרם: ראיון עם האמן ההולנדי שמנהל מערכת יחסים עם הטכנולוגיה

קונסטנט דולארט מהולנד הבין שהדרך להעביר מסרים על טכנולוגיה היא באמצעות שימוש בה ● הוא יצר תמונה של אנגלה מרקל באמצעות בינה מלאכותית וכדי להבין את המניעים של חברות הטכנולוגיה הוא גייס במימון המונים והקים חברה משלו

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

ועדת המשפט קבעה: טראמפ אשם ב"עבירות ופשעים חמורים"

כל 23 הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד; כל 17 הצירים הרפובליקאים הצביעו נגד ● השלב הבא: אישור סעיפי האישום במליאת הבית, קרוב לוודאי לפני סוף השנה ● הסנט ידון בכתב האישום בינואר ואין כמעט ספק שטראמפ יצא זכאי

ד”ר איציק מזרחי/ צילום: איל יצהר

"יקר בישראל, אבל התיירים מגיעים למרות המחירים. זה פרדוקס": מנכ"ל בוקינג ישראל בראיון

ד"ר איציק מזרחי, מנכ"ל בוקינג ישראל, מסביר בראיון ל"גלובס" מדוע הפכה פלטפורמת הזמנות מקומות הלינה והאירוח הבינ"ל לכל-כך פופולרית ● "מדד ההצלחה של בוקינג דומה במידה רבה לפורמט של ייעוץ עסקי שכולל ניהול תשואה וניהול תוכן כדי למקסם את העבודה"

סקר הסקרים

סקר הסקרים: כחול לבן מגדילה את הפער, אבל עדיין לא תצליח להקים ממשלה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

בדרך לפרישה קרובה מהאיחוד האירופי: ניצחון היסטורי לג'ונסון בבחירות בבריטניה

לפי מדגמים ותוצאות חלקיות, השמרנים בבריטניה זכו בבחירות ברוב גדול, הסולל את הדרך לפרישה מהאיחוד האירופי כבר בינואר 2020 ● "ניצחון בקנה מדה היסטורי", הכריז ג'ונסון ● ה"לייבור" הובסו, קורבין הודיע שיעזוב עד הבחירות הבאות ● עם פרסום המדגמים, הפאונד זינק ב-2.3%

פרופ’ פרטה דסגופטה / צילום:רפי קוץ

"לפי החישוב שלי, כדור הארץ יכול להכיל רק 2 מיליארד אנשים"

פרופ' פרטה דסגופטה, מכלכלני הקיימות המובילים בעולם, מסביר שהאנושות צריכה להתכווץ ב-75% כדי לשרוד, ושאם נשנה את דפוסי הצריכה נוכל למנוע את רוע הגזירה ● בראיון ל"גלובס", הוא טוען שהמשבר הסביבתי מתחיל באשליה שהטבע בא בחינם

המלכה אליזבת' / צילום: Yui Mok, רויטרס

מחפשים עבודה? המלכה אליזבת מחפשת מנהל מדיה חברתית

בעבור שכר בגובה 233 אלף שקלים לשנה (50 אלף ליש"ט), מנהל המדיה החברתית יצטרך לעבוד 37.5 שעות בשירות הוד מלכותה

בנימין נתניהו, גדעון סער / צילום: הליכוד

מרכז הליכוד קבע: בחירות מקדימות ב-26 בדצמבר

הבחירות המקדימות נקבעו לפי דרישה של חבר הכנסת גדעון סער, שהודיע על כוונתו להתמודד מול ראש הממשלה נתניהו

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

אנליסטים: ההסכם עם סין רחוק מלהיות הישג מפואר לטראמפ

תחת הכותרת "סין תחמנה את טראמפ" כותב "וושינגטון פוסט": בהסכימה להוריד את המכסים, הסירה ארה"ב נטל כבד מעל סין תמורת הבטחות שבייג'ינג תקיים או לא תקיים בעתיד ● המחלוקות הגדולות נותרו על השולחן: הסובסידיות המסיביות שמעניקה סין לחברות ממשלתיות, והנוהג הסיני לדרוש ידע טכנולוגי מחברות זרות תמורת הזכות לפעול בסין

מעיליא גליל מערבי/ צילום: עדי זרחי

סנטה קלאוס בא לבקר בישראל: חגיגת כריסמס בגליל

הכפרים הנוצריים בגליל מתקשטים בעצי אשוח, בשוקי כריסמס ובסיורים מיוחדים

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

נמאס לכם לבחור? עשינו לכם את העבודה לקראת סוף השבוע

הבחירות שנגזרו עלינו בפעם השלישית הובילו אותנו לתחושת מיאוס מבחירה, אפילו כשזה נוגע לפודקאסטים ● אל חשש, עשינו בשבילכם את העבודה, וריכזנו בעבורכם את הפודקאסטים מבית "גלובס" שהכי אהבתם בשבוע החולף ● פודקאסט לשבת ● האזינו

ליאת דרור וניר בן גל/ צילום: כפיר זיו

"אם ראש הממשלה היה מזיז את האגן אחרת, החיים שלנו היו נראים אחרת"

ליאת דרור וניר בן גל עברו לשדרות עם להקת המחול שלהם ועם מרכז אדמה ללימוד מחול ומתמודדים עם מציאות ביטחונית־כלכלית חדשה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום, גלובס

דעה: הטיפשות והשקר הולכות יד ביד לעבר השקיעה

אנחנו חיים בשקרים כמו שהדג חי במים ● אבל שקרים אינם המים, הם כתמי הנפט ושקיות הניילון שמזהמים את הים ● דעה

בינה  מלאכותית/ צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

שנות ה-20 יהיו העשור של הבינה המלאכותית

אף מדען רציני לא חושב שרובוטים מתוסכלים יצאו למסע הרג בעתיד הנראה לעין, אבל הקהילה המחקרית משוכנעת שהעשור הקרוב עשוי להיות העשור של הבינה המלאכותית ● אז מה צפוי לנו?

שי באב"ד/ תצלום: ליאור מזרחי

סערת הגירעון: מנכ"ל האוצר ייפגש עם היועמ"ש, צפוי לדרוש חקירה פלילית של ההדלפות מדוח המבקר

שי באב"ד פנה למנדלבליט בבקשה לפגישה דחופה, על רקע היחסים העכורים בינו לבין שאול מרידור, במטרה להחזיר את משרד האוצר לפעילות תקינה • הדברים מגיעים על רקע חשיפות "גלובס" של טיוטת המבקר העוסקת בגירעון ובהסרת פרקים הנוגעים למחלוקות הקשות בין בכירים באוצר

מחווה ליגאל בשן/ צילום: שלומי פינטו

עכשיו התור לגעגוע: מופע מחווה ליגאל בשן הדגיש את חסרונו

במחווה ליגאל בשן, במלאת שנה למותו, הגוונים הרבים ביצירתו התלכדו לצבע של אהבה והדגישו את חסרונו

מלון הר ציון ירושלים - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: איל יצהר, גלובס

מרד בהרצליה, זעם המתווכים ועזריאלי עולים לי-ם. כותרות הנדל"ן

בכמה מכר שלמה אליהו את מלון הר ציון בירושלים לעזריאלי, למה 300 מתווכים הגיעו השבוע לבית ציוני אמריקה בת"א, פרטים ראשונים על ההגרלה העשירית של מחיר למשתכן וגם: תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה של קרית ים קיבלה אור ירוק