תביעה: המדינה עושה "סיבוב" על רוכשי דירות להשקעה

הכנסת אישרה את העלאת מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה, אך בהליך לאישור תביעה ייצוגית נטען כי לפי חוק שאושר לפני כשנתיים, החל מ-1 בינואר השנה אמורים היו לחול שיעורי מס רכישה מופחתים על אותם רוכשים

עו"ד יוסי אלישע / צילום: קובי קנטור
עו"ד יוסי אלישע / צילום: קובי קנטור

הרפורמה של שר האוצר, משה כחלון, לאישור שיעורי מס הרכישה החדשים מתקדמת בצעדי ענק, חרף ביקורת חריפה בשוק על כך שהיא לא תוביל לירידה במחירי הדירות ולא תגדיל את היצע הדירות בשוק. אמש (ב') אישרה הכנסת בקריאה ראשונה את הצעת החוק המעלה את מס הרכישה בקניית דירה שנייה ומעלה, לשיעורי מס של 8% על דירות שעולות עד 4.8 מיליון שקל (לעומת 5%-7% כיום), ומס בשיעור 10% על דירות יקרות יותר (לעומת 8%-10%).

ואולם, במסגרת הליך משפטי המתנהל בימים אלה בבית המשפט המחוזי מרכז בעניין מדרגות מס הרכישה שהיו אמורות לחול מינואר 2015, עולות טענות על כך שבמקביל לרפורמה ובחסותה, כמעט מתחת לרדאר, מנסים ברשות המסים בראשות משה אשר ובמשרד האוצר להכשיר גבייה ביתר של כ-200 מיליון שקל מציבור רוכשי דירות להשקעה.

אתמול התקיים בבית המשפט המחוזי מרכז דיון בבקשה לאשר תביעה ייצוגית נגד רשות המסים, שהוגשה בראשית השנה, בטענה כי החל מה-1 בינואר 2015 אמורים היו לחול שיעורי מס רכישה מופחתים על רוכשי דירה שאינה "דירה יחידה". התביעה עוסקת בהחלטת רשות המסים להימנע מליישם את הוראת סעיף 9(ג1ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע את שיעורי מס הרכישה שבהם יחויבו רוכשי דירות בישראל (במקרה הרגיל - כאשר אין מדובר ב"דירה יחידה" או "דירה חלופית" של הרוכש, כמובנם של מונחים אלו בחוק מיסוי מקרקעין, או בנסיבות אחרות שחלים לגביהן שיעורי מס רכישה מיוחדים), בגין עסקאות שנערכו מ-1 בינואר 2015 ואילך.

בתביעה נטען, כי בהגיע מועד החלת הפחתת מס הרכישה, 1 בינואר 2015, החליטה רשות המסים שלא ליישם את הוראת הסעיף הנוכחי, ותחת זאת, המשיכה לערוך שומות מס רכישה על-פי הסעיף ששיעורי המס הקבועים בו גבוהים מאלו הקבועים בסעיף החדש.

שומות מס שגויות?

לטענת התובע, אלון פומרנץ - המיוצג בידי עוה"ד יוסי אלישע, ד"ר בני קלדרון, *שי תמר וד"ר גאי כרמי ממשרד עוה"ד ליפא מאיר ושות' - מדובר בהוראת דין ברורה ומפורשת שנקבעה בחקיקה ראשית על-ידי הכנסת באוגוסט 2013, ולפיה עודכנו מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה להשקעה באופן הבא: לגבי רכישת דירה להשקעה בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, נקבעו מדרגות מס הרכישה הבאות: על חלק השווי שעד 1,123,910 שקל - 5%; על חלק השווי העולה על 1,123,910 שקל ועד 3,371,710 שקל - 6%; על חלק השווי העולה על 3,371,710 שקל ועד 4,642,750 שקל - 7%; על חלק השווי העולה על 4,642,750 שקל ועד 15,475,835 שקל - 8%; על חלק השווי העולה על 15,475,835 שקל - 10%.

לגבי רכישת דירה להשקעה מיום 1.1.2015 ואילך, נקבע, כי יופחתו שיעורי מס הרכישה, ואלה יעמדו על 3.5% על חלק השווי שעד 1,089,435 שקל; 5% על חלק השווי העולה על 1,089,435 שקל ועד 4,642,750 שקל; על חלק השווי העולה על 4,642,750 שקל ועד 15,475,835 שקל - 8%; ועל חלק השווי העולה על 15,475,835 שקל - 10%.

לפי עמדת התובע הייצוגי, דירה להשקעה שנרכשה בין ינואר השנה לחודש הנוכחי בתמורה למיליון שקלים, והוטל על רוכשיה מס בגובה 50 אלף שקלים, הייתה אמורה להיות ממוסה ב-35 אלף שקל בלבד (פער של 15 אלף שקלים) - לפי שיעורי המס הנמוכים יותר; כך גם - דירה להשקעה שנרכשה ב-2 מיליון שקל והוטל מס רכישה בסך כ-108 אלף שקל, הייתה אמורה להיות ממוסה בשיעור של כ-83 אלף שקל בלבד; ורכישת דירה להשקעה בשווי 3.5 מיליון שקל, שמוסתה בכ-200 אלף שקל, הייתה אמורה להיות ממוסה בסך של 158 אלף שקל (פער של מעל 41 אלף שקל).

להכרעה בתביעה חשיבות ציבורית רבה, כיוון שהכרעה בה לטובת התובע הייצוגי עשויה להוביל להחזרת עשרות אלפי שקלים לכל מי שרכש דירה שאינה "דירה יחידה" בין ינואר 2015 ועד לכניסתה לתוקף של הרפורמה של כחלון.

גובה הכנסות המדינה ממס רכישה הנגבה בשל רכישת דירות מגורים על-ידי מי שזו אינה דירתם היחידה, לפי סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין - סעיף המחלוקת בתביעה הייצוגית - נאמד בסכום של כ-400 מיליון שקל לשנה. לפי הצהרות רשות המסים בביהמ"ש, מבדיקת העסקאות שטופלו בין ינואר לאפריל השנה, עולה כי הפער בין המס הנובע ממדרגות מס הרכישה בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(1), לבין המס הנובע ממדרגות מס הרכישה לפי עמדת התובע, הוא 116 מיליון שקל. ואולם, כיוון שחלק מהעסקאות שנעשו בתקופה זו טרם דווחו, מעריכה הרשות כי פער המס לתקופה שבין ינואר ליוני 2015 יעמוד על סך של כ-200 מיליון שקל.

רשות המסים הסבירה את התנהלותה בהקדמת הבחירות לכנסת והוראת סעיף 38 ל"חוק יסוד: הכנסת", שעניינו הארכת תוקפו של "חיקוק שפקע", שמועד פקיעתו חל בסמוך למועד הבחירות. לדברי הרשות, בשל הקדמת הבחירות למארס האחרון, ולפי "חוק יסוד: הכנסת", הוחלט להאריך את תוקפן של כמה הוראות שעה שהיו אמורות לפוג בסוף 2014, ובהן גם הוראת השעה הקובעת את שיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר, כאשר נקבע כי מדרגות המס הגבוהות יחולו עד לסוף יוני 2016.

בדיון שהתקיים אתמול בפני השופט ד"ר שמואל בורנשטיין, טענו נציגי רשות המסים - עו"ד מאיר פורת ומנהלת מחלקת החקיקה ברשות המסים, ליאת גרבר - כי הוראת סעיף 38 ל"חוק יסוד: הכנסת" מהווה טכניקה חקיקתית המאפשרת להסדיר חוקים שזקוקים הסדרה בתקופת בחירות, במהלכן הכנסת אינה מחוקקת חוקים. לדברי הרשות, כיוון שמדובר בהוראת שעה שאלמלא הארכתה הייתה יוצרת מצב אבדסורדי של הורדת מס הרכישה לתקופה קצרה בלבד של כמה חודשים, היה חשוב, מבחינה מהותית, להאריך את תוקף שיעורי המס הגבוהים יותר.

בתגובה לכך טען התובע כי במקרה זה אין מדובר ב"חיקוק שפקע" ואין כל תחולה להוראות סעיף ההארכה של הוראות שעה (סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת), על-פי פרשנותו הנכונה. לטענת התובע, מדובר בחקיקה ראשית, שאינה זמנית, שאינה אמורה לפקוע, ולפיכך גם אין אפשרות להאריכה בתקופת בחירות.

"העובדה שהאוצר חוזר שוב ושוב על כך שמדובר בהוראת שעה, לא משנה את העובדה שכלל לא מדובר בהוראת שעה, אלא בתיקון חוק שעבר בכנסת הקודמת והיה אמור לחול מאותו המועד ואילך. מהסיבה הזו רשות המסים לא יכלה ב-2015 להמשיך ולגבות מס רכישה בשיעורי המס הגבוהים של שנת 2014", אמר אתמול בדיון בא-כוחו של התובע, עו"ד ורו"ח יוסי אלישע, ראש מחלקת מיסוי במשרד ליפא מאיר ושות'.

החלה רטרואקטיבית

בהמשך לתביעה הייצוגית, בהצעת החוק שעברה אמש בקריאה ראשונה, נקבע כי יש להחיל רטרואקטיבית, החל מתחילת שנת 2015 שינוי בחוק מיסוי מקרקעין, לפיו שיעורי מס הרכישה לרוכשי דירה להשקעה ייוותרו גבוהים כפי שהיו בשנת 2014 (ולא ירדו ביחס לשנת 2015 ואילך) - וזאת עד לסוף יוני 2015 - אז יעלו שיעורי מס הרכישה ל-8%-10% בהתאם למחיר הדירה.

הוראות התחולה בהצעת החוק מחולקות לשני חלקים - חלק אחד מתייחס לשיעורי המס החדשים על-פי הרפורמה של כחלון, שיחולו מיום אישור החוק ואילך; והחלק השני מתייחס לשיעורי מס הרכישה, לפי מה שמכונה ברשות המסים "הוראת השעה" שהוארכה. בעניין זה, נקבעה בהצעת החוק תחולה רטרוספקטיבית - אחורה, החל מינואר 2015.

לטענת עו"ד ורו"ח אלישע, הוראת תחולה זו עשויה לפגוע באלפים שרכשו דירה שאינה "דירה יחידה" מאז ינואר 2015. לדבריו, "החלה רטרואקטיבית של שיעורי מס הרכישה הגבוהים, היא ניסיון מצד רשות המסים לרפא את הפגם שנפל בהחלת שיעורי מס הרכישה הגבוהים שהיו קבועים ב-2014 גם ביחס לרכישת דירות שנעשתה החל מראשית 2015 - שכן אם הרשות פעלה כדין, והיה ניתן לפי סעיף 38 ל"חוק יסוד: הכנסת" להאריך את תוקפן של מדרגות המס הגבוהות עד לסוף יוני 2015, לא היה צורך בחקיקה רטרואקטיבית. הצעת החוק מבקשת באופן חריג לקבוע תחולה רטרואקטיבית, כך שאם התובענה הייצוגית תתקבל, המדינה לא תידרש להשיב את הכספים שגבתה, המוערכים בכ-200 מיליון שקל. בקשת המדינה לקבוע תחולה רטרואקטיבית סותרת את טענתה כי מדובר בהוראת שעה שממילא חלה עד ליום 30.6.2015".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "המדרגות החדשות יחולו מיום תחולת החוק", וכן כי "האישור אינו רטרואקטיבי, אלא נובע מכך שהמדרגות הקודמות עוגנו בהוראת שעה שהוארכה וכעת ההצעה היא להפוך אותה להוראת קבע".

מיסוי דירה להשקעה
 מיסוי דירה להשקעה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא יומן קורונה?
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988