גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"תכנית הרבעים של ת"א תקבע את האופי של פרויקטי תמ"א 38"

על פי הוראות התכנית ניתן להעריך באילו אזורים בעיר יתכנו כלכלית פרויקטים של הריסה בנייה מחדש ובאילו כאלו של חיזוק מבנים ■ כיצד היא תשפיע על פני העיר

פרוייקט תוספת רח' אייבשיץ ת"א רובע 3 / צילום: אקו סיטי
פרוייקט תוספת רח' אייבשיץ ת"א רובע 3 / צילום: אקו סיטי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

תכנית הרבעים של ת"א היא אחת מתכניות הבנייה החשובות ביותר שנוצרו בשנים האחרונות באזור המרכז, לבטח בת"א בה קיים מחסור בשטחים לבנייה חדשה. התכנית קובעת למעשה להיכן ינותב מלאי הדירות שעברו פרויקטי תמ"א 38 וכיצד הוא יבוצע - בין אם באמצעות הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובין אם על ידי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1). נכון, התכנית עוד בהליכים ונמצאת כיום על שולחן ועדת המשנה של הוועדה הארצית בדיון ערערים אך, יזמי העיר והדיירים כבר מתכוננים ליום שאחרי אישורה.

תוכנית הרבעים הנדונה מתייחסת למרכז העיר, לרבעים 3 ו- 4 אשר בחלקם, בעיקר באזור הדרומי של רובע 3 ובחלק קטן של רובע 4, מתפרס המתחם שהוכרז על ידי ארגון אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בעל כללי שימור נוקשים. במרבית אזורים אילו (אבן גבירול עד הים, נווה צדק עד ארלוזורוב) התכנית קובעת כי במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר ניתן יהיה להרוס בניינים קיימים ולהקים בניינים חדשים עד גובה של קומת קרקע + 4 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית, ובמגרשים מעל 500 מ"ר ניתן להוסיף קומה טיפוסית אחת נוספת.

יצויין כי רובע 5 - אזור לב העיר שנמצא דרומית לשד' בן ציון ורח' בוגרשוב עד אזור נווה צדק בדרום - עדיין לא נכלל בתכנית הרבעים והוא צפוי להיות מתוכנן בשנים הקרובות כאשר ההוראות שיחולו לגביו יהיו דומות אם לא זהות לאזור ההכרזה ברובע 3.

רבעים 3 ו-5 - מעט בניינים חדשים

אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 במרכז ת"א וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב, אומר כי "מסתמן שהתכנית תקבע שברבעים 3 ו-5 יקומו מעט מאוד בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38/2, שכן לדעתי ב-95% מהמקרים יזמים יבינו כי הזכויות לא מאפשרות התכנות כלכלית, ותחום התמ"א באזורים אילו ינוקז לעבר חיזוק מבנים ותוספת קומה ועוד קומת גג חלקית".

לדבריו, "במגרשים של עד 500 מ"ר, זכויות הבנייה בפועל תהיינה דומות לפרויקטים של חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) בהם ניתן להוסיף עד 1.5 קומות כך שזו תהיה האפשרות היחידה לפרויקט". כל זאת מאחר ועלויות בפרויקטים של תמ"א 38/1 נמוכות משמעותית מפרויקטים של תמ"א 38/2 , למרות שתנאי העבודה בהם מאתגרים יותר. בין היתר בשל עלויות נוספות של פינוי דיירים, תשלום שכירות בתקופת הבנייה, סוגיות מיסים והקמת חניון תת קרקעי, שלרוב קיימות אך ורק בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ומכאן שפתרון זה לרוב לא יהיה ישים בתחום העיר הלבנה (אשר המבנים בה הוגדרו על ידי אונסקו כאתר מורשת עלמית ומכאן שחלים עליהם כללי שימור מחמירים) הנכללת ברובע 3.

מפת רובעים ת

"זו נחשבת לרצועת השימור של תל אביב ומכאן שהבניינים יישארו נמוכים. האזור יוותר עם מלאי עתידי מוגבל מאוד של יחידות דיור חדשות, כי אין קרקעות מחד ומאידך, במסגרת תמ"א 38 תהיה הצדקה כלכלית רק לחיזוק מבנים, אשר נדיבה פחות מבחינת מלאי חדש לבניין ולכן האזור ישמור על אופיו הקיים". בר טוען כי פרויקטים לחיזוק מבנים אינם גורמים לשינוי אדריכלי בצביון האזור בו הם נמצאים ואינם משפיעים על המרקם כפי שקורה הלכה למעשה בפרויקטים של 38/2 המוסיפים בינוי חדש משמעותי באזורים ישנים.

עוד מעריך בר כי "מכיוון שלמעשה אין במרכז העיר עוד שטחים לבנייה רוויה, מעבר למה שבביצוע ובתכנון, הרי שהמגמה של הקמת מגורי יוקרה במגדלים תלך ותדעך ותפזול לכיוון היוקרה בפרויקטים של תמ"א 38/1 ברבעים 3 ו- 5". לדבריו, "במקום לקנות קומה במגדל, אנשים יקנו דירות גג ודופלקסים גדולים בפרויקטים של חיזוק מבנים קיימים כסוג חדש של ווילה עירונית".

גם בחלקים הצפוניים של רובע 3, מרחוב ארלוזורוב ועד לירקון, אשר אינם נכללים בתוכנית אונסקו, לא נראה פרויקטים רבים של תמ"א 38/2. "תכנית הרבעים באזור זה מתירה בניית קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית, וזכויות אילו עדיין לא הופכות את תמ"א 38/2 לפתרון ישים כלכלית ברוב רובם של הבניינים".

רובע 4 - שינוי המרחב העירוני

לעומת הבעייתיות ברבעים 3 ו 5, ברובע 4 הסיפור שונה לגמרי. שם הצפי כי עם אישור תוכנית הרבעים, המתירה כסטנדרט ברובע זה בנייה של קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות + קומה חלקית (בנסיגה) + קומת גג, רוב פרויקטי תמ"א 38, יעשו במסגרת הריסה ובנייה מחדש, כי היחסים שהוקנו "הגיוניים כלכלית". בר מעריך כי "מבחינה כלכלית כ-50-60% מהבניינים ברובע יעמדו במבחן הרווח בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ולכן ישפיעו באופן מהותי על שינוי המרחב העירוני, שכן יקומו בניינים חדשים בגובה שונה מן הבניינים הנמוכים והוותיקים של האזור".

עוד מציין בר כי "מכיוון שמדובר בתוכנית נפחית (המקנה זכויות בנייה על פי נפח) הרי שמבחינה אדריכלית, הבניינים שיקומו יהיו די אחידים שכן יבנו בצורת תיבה מושלמת וזאת לצורך ניצול מלוא הזכויות, ללא משחקי נפחים בחזיתות".

הדמייה פרוייקט הריסה ובנייה ברובע / צילום: אקו סיטי

אך גם ברובע זה ישנם מקרים יוצאים מן הכלל שעל הדיירים והיזמים להיזהר כאחד. בר מדגים: "ישנם ברובע 4, 3 מתחמי שיכונים שם הגבילו את הבנייה לפי הזכויות של צפון רובע 3. בין בניינים אילו, ישנם אחרים שאינם בניינים נמוכים או צמודי קרקע בפועל, אך נכללים בתוכנית ויוצרים בלבול. אני ראיתי הצעות של יזמים שלא בדקו זאת עד הסוף והציעו באזור זה הצעה לתמ"א 38/2 עם קומה אחת יותר מדי, וזהו פרויקט שמועד לכישלון ולא יגיע לכדי בנייה".

בר נותן דוגמה נוספת "בבניינים רבים ברובע 4 קיימים שטחים בנויים נרחבים בתחום המרתפים. מדובר במחסנים, במשרדים ובדירות מגורים שנבנו בעבר ובמסגרת הפרויקט יש כמובן לבנות אותם מחדש שכן הם נמצאים בבעלות פרטית ולא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין. תוספת שטחי מרתף מסוג זה הופכת לעיתים לנטל כלכלי ותכנוני מהותי שעלול אפילו להפיל פרויקט". עוד הוא מציין כי בעיקר באזורים הסמוכים לירקון, הפרויקטים עלולים להיתקל בקשיים בשל בעיית מי תהום גבוהים המצריכה פתרונות חנייה תת קרקעיים מסובכים ויקרים שלעיתים מונעים את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

ומצד שני ישנם אזורים ברובע 4 בהם אף הגדילו את הזכויות מעבר לכל שאר תחומי התכנית. כך למשל בצירים, הראשיים כדוגמת, פנקס, ז'בוטינסקי, וייצמן, נמיר ושאול המלך ניתן לבנות קומה נוספת - (קומת קרקע + 7 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית), "שם אנו צופים בנייה חדשה מרובה עם אישור התכנית, אך בד ובד יש לבדוק סוגיות נלוות כדוגמת היטל ההשבחה על הקומה הנוספת", אומר בר וממשיך ומסביר את ההיגיון במתן הזכויות הנוספות: "התכנון הזה מסתדר כלכלית - הצירים הראשיים יכולים לשאת עוד קומה מבחינת תכנון ערים. זה משתלב עם העובדה שלרוב בשל היותם צירים ראשיים ורועשים המחירים מעט נמוכים מהרחובות הפנימיים הסמוכים", מסכם בר.

 

עוד כתבות

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

עליות חדות בסיום המסחר בוול סטריט לאחר שסנדרס פרש מהמרוץ לנשיאות

הסנאטור ברני סנדרס נשר מהמירוץ לנשיאות ● נעילה שלילית בבורסות סין, יפן עלתה בלמעלה מ-2% ● טראמפ האשים אתמול את ארגון הבריאות העולמי בכך שטעה "בכל היבט" של הטיפול במגפת הקורונה

צילומים: שלומי יוסף, Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

בלי "מה נשתנה?" ובלי "אחד מי יודע?": (כמעט) 100 קושיות לחג

בחנו את עצמכם: קושיות קשות יותר ופחות על אקטואליה, פוליטיקה כלכלה, ספורט ועוד ועוד (כולל נועה קירל!)

בני גנץ / צילום: יוסי זמיר

גנץ: "לא אכנס לממשלת חירום עם הליכוד בכל מחיר"

לדברי גנץ על אף שהיו הסכמות כמעט סופיות וניתן היה כבר לברך על המוגמר, ראש הממשלה נתניהו ביקש לשנות את הרכב הוועדה לבחירת שופטים ● הליכוד: "ספינים תקשורתיים כוזבים של כחול לבן אינם מקרבים את האחדות אלא מרחיקים אותה"

הפגנת העצמאים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

בשורת החג לעצמאים: מענק הפיצוי יעלה ל-10,500 שקל באפריל

מאבק העצמאים והביקורת שמתח "גלובס" על החורים בסיוע נשאו פרי: אמש הגיע האוצר לסיכום כי מענק אפריל יוגדל, יבוטל חישוב הכנסות בני הזוג יחד וגם שכירים בעלי שליטה יזכו לפיצוי

אבי דדון / צילום: איל יצהר

צייד מכונות ההנשמה: ראש מנהל הרכש במשרד הביטחון מתגייס למלחמה בקורונה

פורטפוליו עם אבי דדון, ראש מנהל הרכש במשרד הביטחון, על הפעלת משלחות רכש בעולם, על הגדלת מספר מכונות ההנשמה ועל ההסתייעות בכיל כדי להזמין ציוד

טקס הסיום באוניברסיטה היפנית בצל הקורונה / צילום: BBT UNIVERSITY, רויטרס

תואר באמצע המגפה: כך נראה טקס סיום של אוניברסיטה בטוקיו

בעוד טקסי סיום של רבות מהאוניברסיטאות מסביב לעולם בוטלו כדי למנוע התקהלויות, במוסד אקדמי אחד בטוקיו מצאו דרך לקיים חלוקת תעודת רשמית בהשתתפות הסטודנטים

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה / צילום: כדיה לוי, גלובס

"חשובים מכל הם העובדים שהצלחנו לשמור גם בימים קשים אלו"

לדברי דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה, "אנו מנסים ככל הניתן לשמור על השגרה. המרכזים המסחריים והלוגיסטיים שלנו ממשיכים לפעול ברחבי הארץ, גם אם חלקית. לא הוצאנו את העובדים שלנו לחל"ת ואין לנו כוונה כזו"

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

מענקים מהירים והגנה על השקעות מוסדיים: תוכנית הסיוע של המדינה לתעשיית ההייטק בימי הקורונה

האוצר יעביר לרשות החדשנות באופן מיידי 1.25 מיליארד שקל, כחלק מהתקציב השנתי שלה, שישמשו בעיקר למענקים בתמורה לתמלוגים ● המדינה תספק למוסדיים מנגנוני הגנה במטרה לעודד אותם להשקיע בחברות הייטק בהיקף של 2 מיליארד שקל

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

הנפט קופץ לאחר דיווח על עסקה בין ערב הסעודית ורוסיה; תחזית אופטימית של יו"ר הפד שולחת גם את וול סטריט לעליות

הפד הכריז על תוכנית של 2.3 טריליון דולר לתמיכה בעסקים ● 6.6 מיליון דורשי עבודה חדשים בארה"ב, שיעור האבטלה במדינה עומד על 4.4% ● בנק אוף אינגלנד יספק מימון זמני לממשלת בריטניה ● נעילה מעורבת בבורסות אסיה: בורסת אוסטרליה זינקה ב-3%, הניקיי ביפן ירד בכ-0.4%

נכנסים לבית - שירלי דן בהרצליה / צילום: שי אדם, גלובס

אירופי עם לב חם: הבית בהרצליה שכל אחד היה רוצה להעביר בו בידוד

בבית בן ארבע הקומות שתכננה שירלי דן בהרצליה נעשה ניסיון לחמם את החללים הבהירים באמצעות רצפת עץ, רהיטים שחורים וקירות מחופי לבֵנים

ניר זוהר, נשיא ויקס / צילום: יח"צ

"לא תיאמן המכה שאנשים קיבלו, שם הקוד לחזרה לעבודה הוא מערכת החינוך": אסטרטגיית היציאה של ניר זוהר, נשיא ויקס

"ברמת הביזנס", אומר נשיא ויקס ניר זוהר, "העסק שלנו כמעט מושלם להתמודד עם משבר מהסוג הזה; המוצר שלנו לא מתבסס על קווי אספקה או ייצור, הכל אונליין" ● "לעומת זאת, המשתמשים שלנו הם עסקים קטנים שחוטפים כרגע הכי חזק, וזה עצוב ממש"

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

יום מסחר תנודתי בוול סטריט: מדד דאו ג'ונס מחק 900 נקודות וננעל בירידות

רכבת ההרים במדדים בוול סטריט הסתיימה בטריטוריה האדומה, ושלושת המדדים המובילים איבדו 0.3%-0.1%, לאחר שבמשך היום נרשמו עליות של יותר מ-3% ● בארה"ב פועלים לאישור סיוע נוסף לעסקים קטנים

עוברת אורח מסתכלת בנייד כשברקע גרפיטי בבריטניה על ההסטריה בצל הקורונה / צילום: Massimo Paolone/LaPresse, Associated Press

מצבו של ג'ונסון השתפר קלות; בספרד שוקלים לצאת מהסגר ב-26 באפריל

החום ממנו סבל בוריס ג'ונסון במשך קרוב לעשרה ימים ירד, והוא נושם בסיוע חמצן ● ברוב מדינות אירופה מספר הקורבנות ממגפת הקורונה נמצא בירידה, בבריטניה המספר ממשיך לשבור שיאים

גילי רגב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

"יכולנו לעצור את ההתפשטות הרבה יותר מוקדם. הזהרתי מראש"

"ניבאתי אחד לאחד את מה שקורה היום, ואמרתי שחייבים להתכונן, אבל משרד הבריאות עצר את הבדיקות מסיבה לא ברורה", אומרת ל'ליידי גלובס' פרופ’ גילי רגב, האחראית האפידמיולוגית במתחם הקורונה בשיבא ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל 

כחלון ונתניהו / צילום: Amir Cohen, רויטרס

"העליה החדה תימשך": הגירעון בתקציב המדינה הגיע ל-4% במרץ

מדובר בנתון שאין לו משמעות רבה היות והוא מבטא באופן חלקי ביותר את הזינוק הדרמטי שהחל בחודש מרץ, ומושפע עדיין מנתוני 11 החודשים שלפני תחילת המשבר ● ההכנסות במסים במרץ צללו ב-17.6% לעומת מרץ 2019

חלוקת חבילות סיוע לנזקקים בחיפה / צילום: ברק סלע

מהצעירים של חיפה דרך השכנים בבני ברק ועד המתנדבים בקיבוץ גת: הקהילות שלא מחכות לסיוע מהמדינה

בימים של ניתוק פיזי וסגר תחבורתי, קמות באזורים שונים בארץ יוזמות מקומיות, שהופכות את החיים של הנזקקים לקצת יותר טובים ● מהמתנדבים בקיבוץ גת, דרך השכנים בבני ברק ועד לצעירים בחיפה - כך פועלות הקהילות שמעדיפות לא לחכות לסיוע מהמדינה

צלעות טלה במרינדת סחוג / צילום: דן פרץ

לא רק גפילטע: אוכל יהודי מעודכן, לא מה שחשבתם

ההגדרה לאוכל יהודי בארץ ובעולם היא כבר מזמן לא רק כבד קצוץ וגפילטע פיש ● המטבח היהודי-איטלקי מתערבב עם היהודי-הולנדי, עם המזרח אירופי ועם הישראלי, ויוצר שעטנז טעים ומשמח ● וגם: יין שמגיע עד הבית

מישל סיבוני, מנכ''ל קבוצת הראל ביטוח ופיננסים / צילום: "פלאש 90".

"הביצועים של הראל ראויים להערכה בגלל שאיכות נשמרת בעקביות ולאורך זמן"

כך אמר ראש מחלקת המחקר בלאומי שוקי הון, אייל דבי, על קבוצת הביטוח הראל, שמציגה "צמיחה אדירה בנכסים" ● "זה לא דבר של מה בכך, שהרי מכאן נגזרת בסופו של יום השורה התחתונה"

סימולטור הקורונה של גלובס / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

סימולטור הקורונה של גלובס: בואו לבדוק איך ההתנהגות שלכם תשפיע על התפשטות המגפה

חושבים לנסוע להורים לחג? להחלטות שתקבלו בשבועות הקרובים תהיה השפעה קריטית על החיים של כולנו ● סימולטור הקורונה של "גלובס" מאפשר לבחון את התרחישים האפשריים, בהתאם להתנהגות הציבור ● היכנסו ובדקו מה יכול לקרות בישראל ובשאר העולם ● פיתוח: ירון שמש