גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: שיקולי כדאיות כלכלית ולא בטיחות מנחים את הדייר

כך על פי מחקר שהוצג בוועידת השיווק להתחדשות עירונית ■ "בתחום ההתחדשות העירונית אין לממשלה איזושהי דרך להתערב ולהשפיע ולכן עליית הערך גדולה מאד"

רחוב אילת, בת ים / צילום: תמר מצפי
רחוב אילת, בת ים / צילום: תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

איך יודעים שענף מסוים תופש תאוצה? בודקים אם מתקיים כנס בו יוכלו כל הפעילים להחליף כרטיסי ביקור ולבצע את הליך המינגלינג המפורסם. וברגע שעורכים כנסים העוסקים בתחומים שונים בתוך הענף, כבר ניתן להבין שהעסק הופך לרציני ביותר. אז כנסים וועידות בנושאי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 כבר היו, אך כעת יזמי הענף עלו מדרגה וארגנו ועידה בנושא שיווק ומכירות להתחדשות עירונית, מתוך הכרה בכך שמוצר ההתחדשות העירונית בכלל והתמ"א 38 בפרט, הינו מוצר נבדל ולכן דרך שיווקו שונה מאשר פרויקטי דיור רגילים.

למרות, שכאמור, מדובר על תחום שונה, עדיין, אוכל טוב וכדורגל תמיד עושים את העבודה ומחממים את האווירה, ולכן, לאחר דברי פתיחה של דן קצנובסקי, מנהל מרכז פישמן לנדל"ן, ראשון הדוברים היה רן בן שמעון, מאמן מכבי פתח תקווה. בן שמעון התייחס דווקא לימיו כמאמן עירוני קריית שמונה ועל הדרך שבה ניתן עם תקציב קטן להקים קבוצה שזוכה באליפות ישראל בכדורגל. הוא הגביל זאת לעובדה שפרויקט תמ"א 38 הוא בסדר גודל קטן במונחי נדל"ן, וגם תקציב השיווק שלו נמוך ומכאן שיש להתוות אסטרטגיה יעילה וזולה ועדיין לעמוד במטרה.

מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלי מכון המחקר לייעוץ אסטרטגי vcell, סיפר כי "תחום התמ"א 38 עבר משלב האופוריה לשלב ההפנמה "ובאמצעות מחקר שערך ובחן את המגמות החמות בתמ"א 38 סיפר כי הנכונות להיכנס לתהליך של תמ"א 38 אצל הדיירים אינה אוטומטית ועל פי הממצאים מהמחקר עולה כי אמנם המודעות בקרב הציבור לפתרון התמ"א 38 עלתה, אך איתה עלתה גם ההתנגדות להליך. זאת לעומת תוצאות מחקר דומה שנערך לפני כשנתיים. אחת מהסיבות לירידה במוטיבציית הדייר להיכנס להליך היא חוסר האמון במערכת היחסים אל מול הדיירים בבניין וכן הבעייתיות הבירוקרטית אל מול הרשויות המקומיות.

עוד שינוי מהותי בטעם הצרכני התבטא בכך שאם בעבר הצורך הראשוני של הדייר מתמ"א 38 נבע מההיבט הביטחוני, הרי שכעת שיקול הכדאיות הכלכלית עומד בראש מעייניו. כמו כן, עולה מן המחקר כי קיימת עדיפות ברורה בקרב הציבור לפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה על פני פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים וככל שהדיירים צעירים יותר, נתון זה הופך למובהק יותר.

כ"סטאדי קייס" לבחינת מורכבות שיווק פרויקט התחדשות עירונית, סיפר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק על פרויקט יאפא, של חברת צברים, על גבול תל אביב בת ים, במהלכו שווקו 101 יחידות דיור, בעלות של כ-145 מיליון שקל תוך שעתיים בלבד. איתור קהל המטרה הנכון, בשילוב מועדון הצרכנות "הבית האקדמי", יחד עם פתרונות מימון נוחים המאפשרים ללקוח להביא מהבית הון עצמי נמוך של כ-10% מסך הרכישה, תוך כדי יצירת באז תקשורתי רחב, הביאו לעניין הרב בקרב ציבור ועזרו להצלחת הפרויקט.

פעילות שיווק זולות

דן גינגיס, מנהל חטיבת אלדר SOHO, המתמחה בשיווק פרויקטי בוטיק של תמ"א 38 סיפר כי אחד האתגרים המרכזיים בשיווק פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים הוא "איך לשווק בניין קיים ולא אטרקטיבי כסינדרלה". גינגיס סיפר כי הקמפיין צריך להיות נייד, קצר וממוקד ומאחר ואין תקציב שיווק גדול, חייבים לקלוע במטרה בקמפיין שכן התקציב הנמוך לא מאפשר לשנות גישה לאחר מכן.

בשל תקציב השיווק הזעיר, יש להתמקד בפעולות שיווק קטנות וזולות, כגון שיתופי פעולה לוקאליים עם דמויות מוכרות בסביבת הפרויקט שיכולים לייצר באז חיובי, חלוקת מצרכים בסופר השכונתי, מבצע של חבר מביא חבר, ועוד. פעולות אילו נותנות למשווק את האפשרות לטעות שכן הן זולות וניתן לייצר במקומן אחרות מועילות. עוד הוסיף גינגיס כי מאחר וקיימת נטייה בקרב התושבים ומשפרי הדיור להישאר בשכונה שלהם, כמעגל ראשון יש לפנות אל דיירי הבניין ולבדוק האם הם רוצים לשדרג לדירה חדשה בתוך הבניין שלהם, לאחר מכן יש לפנות למשפחות של אותם דיירים ולחברים שלהם ולאחר מכן לדיירי השכונה.

השקפות שונות

בפאנל שעסק באיזונים שב"שילוש הקדוש" של כל פרויקט, תמחור, מימון ושיווק, אותו הנחה ויזל, סיפר רוני צברי, מנכ"ל חברת צברים, כי בפרויקט יאפא מכרו לרוכשים חלום וכי קיים פוטנציאל גדול מאוד להשבחה בשל הזרמת אוכלוסיה צעירה ואיכותית לאזור לצד הקרבה לים. פער ההשקפה בין היזם בעל החזון לבין השמאי הריאלי בא לידי ביטוי, כאשר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סיפר כי "אנו לא יכולים לתמחר חלום, אלא בוחנים את השווי הנוכחי בפרויקטים, אך יחד עם זאת אנו מנסים להיות מעודכנים ולהעריך גם על בסיס מקרים אחרים של התפתחות פרויקטים של התחדשות עירונית, גם אם לא מדובר באותו האזור". לדבריו "בתחום ההתחדשות העירונית אין לממשלה איזושהי דרך להתערב ולהשפיע ולכן עליית הערך גדולה מאד".

ירון בלנק, מנכ"ל חברת גלים, סיפר כי גם בפרויקטים של תמ"א 38 יש יתרון לגודל שכן קל ויעיל יותר לייצר פתרונות שיווק לפרויקט בין 60 יח"ד מאשר לפרויקט בין 6 יח"ד בלבד. לעומתו, אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב, דיבר אף הוא על היתרון שיש בגודל אך מאספקט המיקרו - הייחודיות לאזור בו הוא מבוצע הפרויקט. "תל אביב שונה משאר הערים בכל הקשור לתמחור פרויקטים של תמ"א 38. אין כל חשיבות למספר החדרים אלא למ"ר של כל דירה. לרוב, ככל שהדירה קטנה יותר כך המחיר לכל מ"ר גבוה יותר, אך באזורי הפריים של מרכז תל אביב לעיתים זה הפוך וכל מ"ר נוסף עולה יותר".

כמו כן, טען בר כי מאחר ומדובר בפרויקטים קטנים יש להקפיד על תכנון מדויק על פי צרכי המקום, שכן אחת הטעויות הגדולות זה לייצר תמהיל עם דירות דומות מדי. באשר למימון הפרויקט, מיכל בראון, מנכ"לית אלטשולר שחם פתרונות מימון, יעצה ליזם בתחילת דרכו לצרף בתור שותף יזם עם ניסיון שיקל על מלאכת השגת המימון, או לחילופין להעסיק בשירותיו צוות בעל שם וניסיון בתחום.

עוד כתבות

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יעניק גרייס של שנתיים ללוקחי משכנתא שהוצאו לחל"ת

בסביבת הבנק מציינים כי אוכלוסיה שעשויה ליהנות במיוחד מהמבצע היא זו של רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן" שירצו לנצל את ההטבה שבה זכו אך שהוצאו לחל"ת ממקום עבודתם

אנטנה סלולרית/ צילום: תמר מצפי

"לא לאפשר לראשי ערים להחליט האם להקים אנטנות סלולריות"

בכיר במשרד התקשורת בביקורת חריפה על ראשי ערים שמסרבים להקים אתרים סלולריים: כל ראש עיר חושב שהוא שריף, ועל הדרך פוגע בתושבים ומונע תקשורת סלולרית שהיום מבינים עד כמה היא חיונית

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

מנכ"ל זום מכה על חטא: "ממש פישלתי בעניין האבטחה. אוי לנו אם נפשל שוב"

יחד עם היקף החשיפה הגדול והפתאומי של חברת שיחות הווידאו זום בקרב המגזר העסקי, החלו להגיע גם תלונות על בעיות של פרטיות בפלטפורמה שלה, כולל אזהרה של ה-FBI מפני "חטיפות" של ועידות וידאו

איתי הראל, שותף מנהל בקרן פיטנגו / צילום: תמר מצפי, גלובס

גיוס של 70 מיליון דולר לחברה המוציאה את הבדיקות מן המעבדה

בגיוס החברה האמריקאית השתתפה קרן פיטנגו הישראלית

 

רומן זדורוב / צילום: חגי אהרון

לפרקליטות אין צל של ספק: מתנגדת לקיום משפט חוזר לרומן זדורוב

הפרקליטות סבורה כי חלק נכבד מבקשתו של זדורוב למשפט חוזר אינו אלא ניסיון לערעור נוסף על פסק הדין בעניינו, והוא שב וממחזר את הטענות שעלו במהלך משפטו ● "הבקשה למשפט חוזר שזורה בטענות בעלות אופי קונספירטיבי וחסרות בסיס"

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הירידות בת"א התחזקו לקראת הסיום; המדדים המובילים איבדו 2%, מדד הבנקים נחתך 4%

מדד הנפט והגז התחזק ב-3.5%; דלק זינקה יותר מ-14% אך עדיין רחוקה כ-75% מהשיא ● מניית מבנה איבדה קרוב ל-10% ● מניות חברות הבדים הלא-ארוגים המשיכו לבלוט לחיוב: אבגול קפצה ב-14%, ומניות עלבד וספאנטק טיפסו בכ-9% וב-6%, בהתאמה

קרקע חקלאית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שוב: תביעה נגד משווקי קרקע חקלאית שנותרה מיותמת מבנייה

לפני כעשור 79 קונים שילמו בממוצע כ-160 אלף שקל עבור קרקע חקלאית ליד כפר הס בעלת פוטנציאל השבחה  כעת הם תובעים את המשווקים בטענה כי ייעוד הקרקע לא השתנה ● הנתבעים: "תביעה מופרכת"

דונלד טראמפ / רויטרס

פרשנות - נבואת הזעם והחורבן של טראמפ: "יהיה הרבה מוות בשבוע הבא"

בממשל מעריכים כי המגפה תגיע אל שיאה "בתוך ששה עד שבעה ימים" בשלושת המרכזים העירוניים המועדים ביותר לפורענות: ניו יורק, דטרויט וניו אורלינס ● 93,000 מתים הם עכשיו האומדן הזהיר, המספר עשוי להגיע ל-176,000

פרויקט המגורים של אלעד לוינשטיין וצמח המרמן בת"א / צילום: אדר' אורית מילבאואר

100 דירות יתווספו לפרויקט של אלעד, לוינשטיין וצמח המרמן בת"א

ב-2018 רכשו שלושת החברות את מתחם אצטדיון הכדורגל לשעבר של מכבי יפו בדרום העיר תמורת 292 מיליון שקל ● בקשתם לתוספת דירות אושרה בוועדה המקומית ● שטח הדירות הממוצע בפרויקט יצטמצם

אריה דרעי בשיחת וידאו עם ועדת הקורונה של הכנסת / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

השר דרעי: מרבית החולים בירושלים מהשכונות החרדיות, ושיעור ההדבקה שם גבוה יותר

בדיון על החברה החרדי, בוועדת הכנסת לטיפול במשבר הקורונה, אמר שר הפנים כי הבעיה העיקרית ביישובים החרדים היא שלא נעשו מספיק בדיקות: "ברגע שהידקנו את החגורה וביטלנו את ההתכנסויות, יש משמעת מוחלטת מצד הרבנים ומצד הציבור"

נגיד הפד - ג'רום פאוול/ צילום: רויטרס

משבר הקורונה מייצר הזדמנות נדירה לאסוף אג"ח של חברות חזקות

הירידות החדות בשוק האג"ח האמריקאי בשבועות האחרונים, לצד התמיכה המשמעותית מצד הפדרל ריזרב, הופכות את איגרות החוב של חברות איכותיות לאטרקטיביות עוד יותר להשקעה, בלי לקחת סיכונים מוגזמים

בתי ההשקעות: גילעד אלטשולר וקלמן שחם / דב ילין ויאיר לפידות / צילומים: איל יצהר

שינויים בצמרת בתי ההשקעות: מי טיפס לראש הרשימה רגע לפני שהיכתה הקורונה

בית ההשקעות של גילעד אלטשולר ורן שחם רשם בשנה שעברה הכנסות של כמעט מיליארד שקל, והקדים את מיטב דש עם הכנסות של 925 מיליון שקל ● בית ההשקעות הרווחי ביותר מפעילותו השוטפת ב-2019 - ילין לפידות

עידן עופר / צילום: יוסי כהן

הבנקים הלכו לקראת עידן עופר: הפחיתו את מחיר מניית כיל המהווה תנאי לפירעון 250 מיליון דולר ע"י החברה לישראל

לאחר הפחתה של 20% במחיר שנקבע, צריכה כעת מניית כיל לאבד שליש מערכה כדי להגיע למחיר המעודכן

גלעד יפת / צילום: MyHeritage

מנכ"ל מיי הריטג': "אין לנו כוונות אפלות. לא נפיק מידע נוסף מבדיקות הקורונה"

חברת מיי־הריטג' מתכננת להקים מעבדה לבדיקת 10,000 בדיקות קורונה ביום, אך משרד הבריאות החליט להקפיא את הפרויקט ולערוך מכרז עם חברה נוספת ● מאחורי הקמת המעבדה יש סימני שאלה, בין היתר, בגלל השותפה הסינית ● "צריך לתת לנו להקים מעבדה, אין מה לחשוש מהסינים"

תאגיד השידור כאן / צילום: שלומי יוסף

כהונתה של מועצת תאגיד השידור תוארך בחמישה חודשים

זאת מתוקף התקנות לשעת חירום ● בתוך כך, פעילותה של ועדת האיתור לבחירת מועצה חדשה בראשות השופט אילן שיף תקועה בעקבות בעיות ביורוקרטיות הנובעות ממשבר הקורונה

מעבדה של כללית ברמת החייל שבודקת דגימות קורונה  / צילום: דוברות משרד הבריאות, יח"צ

האם ההצהרה על 10,000 בדיקות קורונה ביום הייתה בכלל ריאלית

אחרי שתלו את הקושי בעלייה במספר בדיקות הקורונה בחוסר במטושים, התברר כי קיים חוסר כלל-עולמי בריאגנטים והמרוץ הופנה לגזרה הזו • במשרד הבריאות עובדים במתכונת של כיבוי שריפות, שעשוי להקשות על בניית אסטרטגיית יציאה מהמשבר

דירת 5 חדרים בשכונת כוכב הצפון, תל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

הלמ"ס: רגע לפני הקורונה, הציבור המשיך לרכוש דירות חדשות בקצב מהיר

בחודש ינואר נקבע שיא של עשור לפחות ברכישת דירות, ואילו בפברואר מספרן ירד אך הוסיף להיות גבוה מהממוצע השנתי של 2019

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: Associated Press

גנץ מבקש מהנשיא להאריך את המנדט להקמת ממשלה ב-14 יום

גנץ ונתניהו נמצאים במו"מ פוליטי מאז יום ה' 19 במרץ ● שאלת החלת הריבונות היא סלע המחלוקת העיקרי במשא ומתן בין כחול לבן והליכוד ● הסכמות לגבי חוק הגיוס

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13 / צילום: ינאי יחיאל

מנכ"ל רשת לעובדים: "היקף הפרסום ירד, בקרוב צעדי קיצוץ נוספים"

אבי בן טל פנה שוב במכתב לעובדי רשת וכתב כי "בימים הקרובים נודיע על צעדים נוספים שמטרתם לשמור על רשת 13 וחדשות 13 כחברות איתנות ועצמאיות מחד ועל מקום עבודתנו מנגד"

דן אריאלי / צילום: איל יצהר, גלובס

דן אריאלי נגד הקורונה: המדינה מגייסת את הכלכלה ההתנהגותית למיגור המגפה

למרות לוחות הזמנים הלא ריאליים, הערפל סביב זהות המזמין והעובדה שבמשרד הבריאות לא מכירים את הפרויקט, הצליח אריאלי להגיש הצעה למכרז הבזק החשאי