"שווייצרים שמתנגדים למהגרים פשוט לא מכירים אותם"

שיחה עם קורין מאוך, ראשת העיר ציריך ■ "בציריך של היום אי אפשר לבנות דיור פרטי בלי לבנות דיור ציבורי בו זמנית"

קורין מאוך / צילום: יחצ
קורין מאוך / צילום: יחצ

מקומות נעלמו

"לתפקידי נכנסתי כשציריך הלכה ואיבדה את כוחותיה. המשבר הפיננסי מחק בין לילה 400 מיליון פרנק, העלים עשרת אלפים מקומות עבודה, והעצים את מגמת ההזדקנות והצטמצמות שהחלה בשנות ה-90. המצב הזה מאחורינו. תוך פחות מעשרים שנה צמחנו מפחות מ-300 ליותר מ-400 אלף תושבים, עם תנופת בנייה, בלי עתודות קרקע ועם ביקוש גובר".

הציריגולרים באים

"לשווייץ יש שם טוב כמדינה, בזכות היסטוריה של יציבות פיננסית ופוליטית. אך אלה לא תנאים מספיקים כדי למשוך עסקים שמביאים אוכלוסייה חזקה, שתעורר פעילות כלכלית וחברתית אורבנית. חברות צומחות מבקשות להקים משרדים בסביבות שבהן איכות החיים טובה: תחבורה ציבורית, אוויר נקי ומרחבים ציבוריים בטוחים. אלה הגורמים שהובילו אלינו למשל את גוגל, השוכרת 11 אלף מ"ר ומעסיקה 1,500 עובדים שנמצאים בכל מקום, בבתי קפה, בפאבים, ברחובות. מזהים אותם, הם שונים מהאוכלוסיה המסורתית, קוראים להם ה'זוגלרס' (שילוב של Zurich ו-Google). גוגל עומדת לשכור עוד 50 אלף מ"ר ועד 2020 צופים שתעסיק לא פחות מ-5,000 תושבים. גוגל לא קיבלה מהעירייה שום תמריצים, אנחנו לא במצב שאנחנו יכולים לתת תמריצים, אין לנו כסף. היא באה כי עיר טובה מושכת אליה אוכלוסייה טובה, ואוכלוסייה טובה היא כוח אדם איכותי".

בלי גטאות

"הביקוש לדיור בעיר הוא דבר מבורך, האתגר הוא להוסיף דירות בלי ליצור גטאות של עשירים על הקרקע המבוקשת. אנחנו רוצים להשאיר בעיר אוכלוסייה מכל השכבות הכלכליות, אבל את שוק הדיור מניעים אינטרסים עסקיים של יזמים, שרוצים להרוויח וכמה שיותר. זה מבורך, כי צריך משאבים לבנייה, אבל בציריך של היום אי אפשר לבנות דיור פרטי בלי לבנות דיור ציבורי בו זמנית. לא זו אף זו, הדיור הציבורי צריך להיבנות בקצב מהיר יותר, בגלל חוק שהתקבל במשאל עם".

כסף בטוח

"ב-2011 התקבלה במשאל עם החלטה שנכנסה לחוקת העיר, להגדיל עד 2050 את שיעור יחידות הדיור הציבורי מ-25% ל-33% (מרבע לשליש). תוך שנתיים נבנו 1,000 דירות ציבוריות שהעמידו את מספר הדירות הציבוריות על 50,800 מתוך 195,700, במקום 49,700 מתוך 192,700. זו עלייה באחוז. חברות הביטוח משקיעות את חסכונות הפנסיה בתחום כי דיור ציבורי, שמושכר ב-25% פחות ממחיר השוק, הוא מוצר שתמיד יהיה לו ביקוש והתזרים בטוח. הקושי בקידום דיור ציבורי אינו פיננסי, אלא תכנוני. כדי להגיע ליעד, ברור שנהיה חייבים לצופף שכונות ותיקות. האתגר הוא להוסיף דיור בלי לפגוע באיכות חיי התושבים, שמצדם יכולים להציב התנגדות, ולהפיל מיזמי בנייה במשאל עם".

שיפוץ או פיתוח

"כל מהלך פיתוח שעלותו גבוהה מ-2 מיליון אירו, צריך אישור מועצת העיר. אם מפשפשים בתקציב אפשר למצוא הרבה מהלכים שמחירם היה 'רק' 1.9 מיליון, ולצידם פרויקטים שמוגדרים כ'שיפוץ' או 'תיקון', ולא 'פיתוח', כדי לזרז ביצועם. זה פשוט כשצריך לתקן דבר שהתקלקל, אבל פחות ברור כשרוצים לסלול על גשר נתיב אופניים - העירייה גרסה שזה 'תיקון', אבל הממשלה טענה שהשביל הוא 'פיתוח' הדרך".

לגיטימציה חזקה

"לא בכל פרויקט מספיק לשכנע את מועצת העיר. מהלכי פיתוח שעלותם גבוהה מ-20 מיליון אירו, צריכים אישור התושבים במשאל עם. בלי אישורם, מהלכי פיתוח גדולים פשוט לא יוצאים לדרך. בנוסף, כל מהלך פיתוח, גם אם מחירו נמוך מכך, ונאספו לגביו 3,000 חתימות מתנגדים, עובר למשאל עם, שבו רשאים להשתתף כל תושבי ציריך, גם אם הם לא נוגעים ישירות לעניין. נכון שבציריך מתממש שיתוף הציבור הכי קיצוני בעולם; נכון שיש לו מחיר בזמן, המתבטא בקצב פיתוח איטי, ומחיר בכסף, כי הליך השיתוף עצמו יקר. מצד שני, שיתוף ציבור נותן הרבה מאוד כוח לראש עיר, כי הסכמה במשאל עם זו הלגיטימציה הכי חזקה לפעולה שיוזם השלטון".

השאלה הנכונה

"הליך ציבורי לקראת פיתוח אינו שואל תושבים 'איך': איך הבניין צריך להיראות, איך הדרך צריכה להתחלק, אלא עוסק ב'מה', מה צריך: דיור במחיר סביר, תחבורה יעילה. מטרת השיתוף הוא איסוף צרכים, כדי למצוא את המהלך הטוב ביותר. לא לבדוק אם מיזם מסוים מוצא חן או לא".

הצל ותחנת הקמח

"המבנה הכי גבוה בציריך אינו כנסיה, אינו מוזיאון ואינו מוסד ציבורי. זה מגדל אטום המשמש אסם של תחנת קמח חדשה, שהוחלט לבנות לצד בתי מגורים ומוסדות ציבור, כדי להשאיר בעיר גם מוקדי ייצור. המהלך יצא למשאל עם. 5% שהתנגדו היו אלה שהמגדל הטיל צל על הדירות שלהם".

מולדת הדאדא

"30% מהתושבים אינם אזרחים. מאז ומעולם המנוע של ציריך הוא פתיחות וקליטת זרים. עד היום רק הרווחנו מכך, לא רק בכסף, גם בתרבות - תנועת הדאדא נולדה כאן. תוצאות הבחירות יחייבו אותנו למדיניות הגירה מצמצמת (בבחירות לפרלמנט שנערכו בספטמבר זכו השמרנים ברוב, עם מצע שמתנגד לזרים). זה יפגע בקשר שלנו עם האיחוד האירופי, וציריך לא תהיה אותה ציריך בלי המהגרים. שווייצרים שמתנגדים להגירה, לא מכירים מהגרים. הם חיים באזורי פריפריה שלא חיים בהם זרים הכלל. הערים צריכות מהגרים, אבל אפילו בשווייץ אין לנו כוח חזק מול הפריפריה".

מנהרה מיותרת

"הדמוקרטיה הישירה נותנת כוח רב לערים ולקנטונים השווייצרים. יש לנו חופש ועצמאות רבה בתחום המקומי, אבל כשזה מגיע למהלכים לאומיים, לערים אין די כוח במערך הפוליטי הכללי. כך קורה שהמדינה בונה תשתיות יקרות בשביל מעט אנשים. לחץ פוליטי מוביל לכך שמחליטים לכרות מנהרה למכוניות היכן שבכל השנה עוברת תנועה בכמות שעוברת בציריך ביום אחד בלבד, במקום להשקיע כסף בתחבורה מקיימת בציריך".

לפני הבאזז

"לפני שהפך לבאזז, מ-1987 פועלת בציריך Mobilty - חברה לשיתוף מכוניות במודל שעכשיו נדחף בכל הערים. החברה עברה בכל הגלגולים הטכנולוגיים, בהתחלה היה מפתח שעבר מיד ליד, ואח"כ כרטיס אלקטרוני, והיום השיתוף הוא באפליקציה. היא לא מקבלת תמריצים, גם לא חניה בחינם, משום שזה עובד גם בלעדיהם. ל-50% מבתי האב אין מכונית בבעלותם. כל חברי מועצת העיר מגיעים באופניים. זה כל כך פשוט וברור, האם יש מישהו שעוד לא השתכנע שזו הדרך להתנייע? שטח הדרך מוגבל, כמות האנשים גדלה, אין מקום למכוניות פרטיות. נקודה. אני לא מאמינה שיש ראש עיר בעולם שאינו מבין זאת".

נדל"ן יציב, חזק ויקר. לא למשקיעים קטנים

המחיר הממוצע לדירת מגורים בציריך נע סביב 11 אלף דולר למ"ר, זאת לאחר שמחירי הנדל"ן למגורים זינקו ב-30% משנת 2009. "ככל שהמחיר גבוה, המדד העוקב אחר היכולות של משקי בית לרכוש דירה מראה כי בציריך אדם נדרש ל-11.1 שנות השתכרות כדי לשלם על דירה שקונה", אומר רוני פיפקו, שותף מנהל בקרן השקעות הנדל"ן BlueRock Fund, שמשרדיה בציריך.

רק ב-33,400 דירות בערי גרים בעלי הדירה, וכל יתר יחידות הדיור הן כאלה שגרים בהן שוכרים. הביקוש לדיור עצום, שיעור הדירות הפנויות הוא 0.2% בלבד.

בתחום המשרדים, המצב שונה לחלוטין. לדברי פיפקו, כמות השטחים הפנויים להשכרת משרדים בעיר הגיע לשיא של שבע שנים והוא סבור שהדבר קורה משום שהבניינים אינם בנויים בסטנדרטיים מודרניים, "ועסקים העדיפו לשכור משרדים חדשים מחוץ לציריך".

אנשי התכנון בעיריית ציריך מצביעים על שינוי נוסף שדוחף את המגמה: הבנקים הגדולים שפעם אכלסו שטחים עצומים ב"באנהוף שטראסה" - הרחוב המרכזי המוביל מתחנת הרכבת אל האגם, מוכרים את הבניינים ברווח רב, כי אין להם כבר צורך בשטח גדול. הם שוכרים משרדי הנהלה קטנים במרכז, ומייצאים את פעילות האדמיניסטרציה שלהם על עובדיה, לשטחים פחות נחשקים. מאוך: "אנחנו מעודדים את המגמה הזו, משום שהדבר מגוון את הפעילות העסקית. אנחנו לא רוצים להיות בית לתעשייה הפיננסית בלבד. הרווח הנוסף הוא שאל שכונות פחות מבוקשות מגיעים מקומות תעסוקה טובים".

לדברי פיפקו, יש בציריך כיום 292 אלף מ"ר פנויים למשרדים, ואכן הצמיחה העיקרית של שטחים פנויים היא בעיקר במרכז העיר, שבו יש כיום 96 אלף מ"ר פנוי. "השטחים הפנויים להשכרה גדלו פי שלושה בחמש השנים האחרונות. שיעור שטח המשרדים הפנוי עומד כיום על 4.8%, אך זה עדיין לא נחשב לגבוה, אם משווים את המספר למדינות אחרות באירופה".

פיפקו סבור שהשקעה בשווייץ אינה מתאימה למשקיעים פרטיים שמחפשים נכסים מניבים, משום ש"המחירים עדיין גבוהים והתחרות היא עם גופים מוסדיים מקומיים ובינלאומיים, שלא יוותר על שוק הנדל"ן בציריך, בגלל היציבות שלו ובגלל המטבע החזק".

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988