גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תוכנית המגדלים של ר"ג: "בנייה לגובה משרתת האינטרסים של כולם"

רמת גן מקדמת הליך איחוד מגרשים למגרש אחד עליו ניתן יהיה לנצל את הזכויות המוקנות מתוקף התמ"א, בבנייה לגובה של מגדלים ■ מה עומד מאחורי התוכנית, האם היא תתרום לתושבים, מה ירוויחו היזמים והאם ניתן בכלל להוציא אותה בפועל

דירת 4 חדרים ברמת גן, במגדל המגורים סקיי ליין ברחוב סוקולוב / צילום: תמר מצפי
דירת 4 חדרים ברמת גן, במגדל המגורים סקיי ליין ברחוב סוקולוב / צילום: תמר מצפי

 *** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

"מהר יותר גבוה יותר חזק יותר", סיסמת הספורט האולימפי יכולה לייצג נאמנה את מדיניות ההתפתחות העירונית של עיריית רמת גן. אין ספק כי היא זו שפעלה מהר יותר מבין הערים ונחשבת לחלוצה בתחום התמ"א 38, שכן באמתחתה מספר רב של פרויקטים גמורים ובביצוע. יחד עם זאת המספר הגדול של הבקשות להיתרים לפרויקטים עתידיים וצוואר הבקבוק שנוצר לנוכח הקיפאון של התקופה האחרונה, אשר רק טפח לנוכח הודעת אותה עירייה כי תחדל מלאשר פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, מרמז כי יכול להיות שהרצון לקדם את הפרויקטים היה חזק מדי .

אם נמשיך עם הסיסמה האולימפית רמת גן אף מכוונת גבוה יותר, ולאחרונה אף קיבלנו הוכחה לכך. לפני כחודש הגישה העירייה הצעה לוועדה המחוזית, לאישור תוכנית עירונית אשר מחלקת את העיר לכמה אזורים, שבחלקם ניתן יהיה לבנות מגדלים עד לגובה של עד 31 קומות, באזורים אחרים יוקמו מגדלים בגבהים של 21-30 קומות, ובאזורים נוספים הגובה ינוע סביב 11-20 קומות. התוכנית למעשה מקדמת הליך של איחוד מגרשים למגרש אחד עליו ניתן יהיה לנצל את הזכויות המוקנות מתוקף התב"ע והתמ"א, בבנייה לגובה.

למרות תופעות הגאות והשפל המאפיינים את עיריית רמת גן באשר לקידום תוכניות מתאר, האדריכל אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, מאמין כי לאחר הסדרת נושא זכויות הבנייה, העירייה תחזור למסלול הפעולה הנכון. במקביל מעניק שאול קרדיט לא קטן לקברניטי העיר, שהשכילו להבין כי המצב הקיים מכתיב לנו כי פתרונות בנייה לגובה, ואלו יעילים ביותר, במציאות הצפופה של המדינה.

"עיריית רמת גן צועדת אל העתיד בתפישה האורבנית מודרנית, שכן היום צריך לבנות לגובה ולא לרוחב", אומר שאול, "אין מה לעשות, במדינת ישראל רוב רובה של האוכלוסייה מתגוררת במרכזי הערים וקצב בניית הדירות אינו מספק את הביקוש הרב. עיריית רמת גן רוצה להתחדש ומקדמת פתרון נכון ברמה הכוללת, שכן המעבר מרמת הבניין הבודד לפרויקטים גדולים בהם ניתן לאחד מגרשים, נכון לתכנון העירוני ולאיכות חיי התושבים".

- מדוע פתרונות הבנייה לגובה נכונים לתושבים?

"ברמת גן אפשר היום על פי התמ"א לבנות עד 8.5 קומות מעל קומת עמודים, שקלול הזכויות אל מול הגובה המותר מצריך אותנו לעיתים לתכנן 6 ואף 8 דירות בקומה, מה שאומר שהדיירים לעיתים נאלצים להסתפק בכיוון אוויר אחד. בנייה לגובה, לא רק ברמת גן, אלא בכלל בערי ביקוש, מאפשרת תכנון נכון של עד 4 דירות בקומה כך שיש יותר כיווני אוויר, יש יותר מרחב ציבורי, ניתן להפקיע שטחים להרחבת כבישים ומדרכות, הגינון רב יותר ועוד , כך שזה משרת את האינטרסים של כולם וגם של היזם, שכן דירות המכירה שלו תהיינה שוות יותר".

-האם התוכנית באה כסתירה ל-רג 53, תוכנית המתאר של העיר הנמצאת כיום בתהליכי רישוי, ולפרויקטים של פינוי בינוי?

אין שום סתירה בין רג 53 לבין תוכנית הבנייה לגובה. מדובר בשתי תוכניות משלימות. תוכנית הבנייה לגובה אינה מגדילה את זכויות הבנייה, אלא אומרת קחו את הזכויות ובמקום לבנות אותם לרוחב בנו אותם לגובה. באשר לתחום הפינוי-בינוי, הרי שמדובר על הליך מבורך אך בירוקרטי וארוך מדי שיכול לקחת למעלה מעשור. על פי תוכנית המגדלים המקודמת, ולהבדיל מפינוי-בינוי אין צורך לעבור בוועדה המחוזית, אלא מדובר על זכויות מוקנות מכורח התב"ע החלה על המגרש ומתוקף זכויות התמ"א, כך שמספיק אישורה של הוועדה המקומית ליציאתו של פרויקט לדרך, לכן מדובר על קיצור הליכים מהותי".

- הניסיון מלמד אותנו כי ככל שהפרויקט גדול יותר ומספר הדיירים המעורבים בו רב יותר, הסיכוי ליציאתו לפועל קטן יותר. אתה לא חושש מכך?

"אין ספק ולכן כצעד משלים, וללא כל קשר ספציפי לעיריית רמת גן, צריך להוריד לדעתי את אחוזי ההסכמה של הדיירים, כך שפרויקטים רבים יותר יוכלו לצאת לדרך. הורדה כזו יכולה ליצור לחץ בריא יותר על הסרבנים שכוחם יקטן. כמו כן, כדאי להכיל בתיקוני תמ"א עתידיים את סנקציות הדייר הסרבן שחלות בחוק פינוי-בינוי , כך שדיירי הבניין יוכלו לתבוע את הסרבן לדין והוא יחשוב פעמיים בטרם יעשה את המהלך".

- מגדלים גוררים אחריהם עלויות אחזקה גבוהות יותר. כיצד ניתן להתמודד עם עול זה?

"גם בבניין של 8.5 קומות עם מרתפי חניה ומעלית יש עלויות אחזקה כבדות. יכול להיות שמגורים במגדל יצריכו תוספת של 200-300 שקל בחודש, אבל זה סביר אם לוקחים בחשבון את כל האיכויות הנוספות הנלוות מעצם המגורים בבניין שכזה".

עוד כתבות

גרשון גונטובניק /צילום: אלון רון

בית המשפט משרטט מחדש את גבולות שכר-הטרחה של עורכי הדין

מסר לעורכי הדין הגובים שכר-טרחה על בסיס הצלחה: ביהמ"ש המחוזי קבע כי אין תוקף משפטי לסעיף בהסכמי שכר-טרחה מבוססי אחוזים, שלפיו הלקוח מתחייב לשלם את מלוא הכסף גם אם יפסיק את הטיפול המשפטי ● ערעור על ההחלטה נדון בעליון

סניף מגה בעיר / צילום: איל יצהר

ועד עובדי מגה מאיים לטרפד את עסקת יינות ביתן-פרשמרקט?

יו"ר ועד עובדי מגה הנחה את העובדים שלא להגיע ב-1 בנובמבר לעבודה בחמשת סניפי מגה בעיר שאמורים להימסר לידי פרשמרקט ● "הסירוב של הרוכש להיפגש ולדון על תנאי העובדים לא מבשר טובות"

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

ברקזיט/  צילום: רויטרס

פוחתים הסיכויים להסכמה היום על הברקזיט: הצפון-אירים מתנגדים

המפלגה הדמוקרטית הצפון-אירית הודיעה הבוקר כי אינה יכולה לתמוך במתווה הברקזיט החדש שגובש בשל ההצעה הנוגעת לחוקי המכס בצפון אירלנד ● התנגדות המפלגה מצמצמת את הסיכוי לאשר אותו בבריטניה ובאיחוד האירופי

טרודו עם בוחרים פוטנציאלים /צילום: רויטרס

החרדות הכלכליות של תושבי קנדה ינצחו בבחירות בעוד שבוע

ראש ממשלת קנדה ג'סטין טרודו ויריבו השמרן אנדרו שיר נושאים עיניים לפרברי טורונטו, שמהם תבוא ההכרעה בבחירות בשבוע הבא • אף שתמונות ישנות של טרודו מחופש לשחור עלולות לפגוע בתמיכה בו, מה שמעניין את הבוחרים הם מחירי הדיור ומס שמייקר את הנסיעה

שלט של כריסטיאן דיור על קניון בסין / צילום: Darley Shen, רויטרס

מכבדת את עיקרון סין האחת: דיור מתנצלת על השמטת טייוואן משטח המעצמה

מותג האופנה כריסטיאן דיור קיים מצגת באוניברסיטה שכללה מפה של סין ללא טייוואן, שסין רואה בה מחוז סיני מורד - מה ששם את החברה במרכז שערורייה פוליטית שהובילה להתנצלותה

Libra המטבע הדיגיטלי של פייסבוק / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

בכירים במטבע של פייסבוק במאמר מיוחד: למה ליברה תעודד חדשנות ותחרותיות

הדיון סביב המטבע הדיגיטלי ליברה נעדר פעמים רבות את היתרונות של המבנה המבוזר שלו, שייטיב עם החברות ועם הצרכנים

שליחים של וולט ותן ביס/ צילום: שלומי יוסף

בלי סכו"ם בבקשה: כך תהפכו את משלוח האוכל שלכם לקצת פחות מזהם

לפריחה בתחום משלוחי האוכל יש מחיר כבד - באיחוד האירופי נזרקים מיליארד קופסאות חד-פעמיות מזהמות לפח מדי שנה, ובישראל אלפי שליחים מדי יום מעבירים ארוחות ארוזות במוצרים לא מתכלים לבתי עסק ● רוב החברות אפילו לא מציעות ללקוחות להימנע מלקחת מוצרים מזהמים

מורט מנדל / צילום: קרן מורט מנדל

המיליארדר והפילנתרופ מורטון ל' מנדל, מייסד קרן מנדל, הלך לעולמו

מנדל, ציוני נלהב, בן 98 במותו, תרם למוסדות שונים בישראל למעלה מחצי מיליארד דולר

ג'ראד קושנר ובנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון/לע"מ

ג'ארד קושנר מגיע לישראל לדון על תכנית השלום

על פי דיווח באמצעי תקשורת אמריקאים, יבחן קושנר את האווירה הפוליטית בישראל בעקבות הבחירות האחרונות ● קושנר מתכנן לתת פומבי לתכנית השלום בין ישראל לפלסטינים

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה בירידות קלות בוול סטריט; המכירות הקמעונאיות בארה"ב הפתיעו לרעה בספטמבר

המכירות הקמעונאיות בחודש ספטמבר בארה"ב ירדו ב-0.3%, בניגוד לתחזיות לעלייה של 0.3%, והירידה הראשונה מזה 7 חודשים ● בנק אוף אמריקה עקף את התחזיות לרבעון השלישי ● בורסות אירופה ננעלו ביציבות ● סין הזרימה 28 מיליארד דולר למערכת הפיננסית

אלי לוי, מור בית השקעות \ צילום: איל יצהר

זינוק של 60% במדד הנדל"ן מתחילת השנה לא הרתיע את מור השקעות מרכישת מניות אדגר וחג'ג'

חרף מחירי השיא שבהן נסחרות רבות מחברות הנדל"ן בת"א, מנהלי השקעות עדיין רואים בהן הזדמנות קנייה ● כבר בימים שמיד לאחר העסקאות, מור מורווח בשיעור דו-ספרתי על ההשקעות באדגר ובחג'ג' נדל"ן ● ילין לפידות השקיע 40 מיליון שקל במניות מגה אור, גם לאחר שהכפילו את מחירן ב-2019

סי אנד סאן ומלון West /צילום:שלומי יוסף

צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

לאחרונה אושרה תוכנית לבניית 116 דירות יוקרה ו–198 יחידות מלונאיות בצמוד לפרויקט היוקרה שבצפון העיר ● לטענת בעלי הנכסים שבמתחם, התוכנית החדשה "מנופחת" ועשויה להוריד מערך נכסיהם ● במהלך הדיונים נחשף כי חלק מהיחידות המלונאיות במלון West משמשות למגורי קבע, בניגוד לחוק

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

חליפות החלל של אנדר ארמור / צילום: Virgin Galactic

אנדר ארמור חושפת: אלה חליפות החלל שעיצבנו לריצ'ארד ברנסון

אנדר ארמור משתפת פעולה עם וירג'ין גלאקטיק, חברת הטיסות הפרטיות לחלל שבשליטת ריצ'ארד ברנסון, בקולקציה שלמה של לבוש חלל - "הראשונה שנוצרה במיוחד עבור אסטרונאוטים פרטיים"

שכונת בית הכרם / צילום: shutterstock

100 דירות ייבנו על עתודת הקרקע האחרונה של בית הכרם

הדירות ייבנו בשני בניינים בגובה 14 קומות ● תושבים: "מדובר במחטף, שיתוף ציבור לא נעשה פה"

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם