גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"נושא המס מכריע לבחינת הכדאיות של פרויקט תמ"א 38"

כיוון שמדובר בתחום צעיר בענף הנדל"ן, נושא המיסוי בפרוייקטי תמ"א 38 אינו ברור וודאי ■ בנוסף, הוא מושת כולו על היזם ולכן מהווה גורם מהותי לביצוע עסקאות

מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

עסקאות נדל"ן הן לרוב רוויות הון ונפרשות על פני נושאים ותחומים רבים, אשר כל אחד ואחד מהם משפיע על טיב העסקה. ישנם תחומים הקשורים בקשר ישיר וברור לתחום הנדל"ן, דוגמת נושאי הביצוע, עלות הקרקע ועוד, ותחומים עקיפים, נישתיים יותר, שעל פניו, אמורים להשפיע פחות על השיקול, האם להיכנס או לא להיכנס לעסקה. יחד עם זאת, דווקא אותם תחומים עקיפים, הם אלו אשר יכריעו בסופו של יום האם מדובר בעסקה כדאית, שכן הם טומנים בחובם מטען רב וקריטי להמשך העסקה. תחום המיסים מהווה דוגמה קלאסית לאחת מאותן נישות אשר משפיעות באופן ניכר על טיב העסקה. בתחום ההתחדשות העירונית, אשר נחשב למשוכלל יותר בסצנת הנדל"ן המקומית, קביעה זו מובהקת אף יותר.

נושא המיסוי בכל הקשור להתחדשות העירונית הוא יוצא דופן בעיקר בשל העובדה כי חל כולו על צד אחד - זה של היזם. "למרות שבפועל רוב נטל המס חל על הדיירים, הם מעבירים אותו אל היזמים והאחרונים הם אלו אשר בסופו של יום משלמים אותו למדינה ולכן נושא המס מכריע לבחינת כדאיות או אי כדאיות של פרויקט ספציפי", מסבירה עו"ד אורית קוך, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון, אשר תרצה בנושא במסגרת קורס התחדשות עירונית שיערוך מרכז פישמן (האוניברסיטה העברית).

לימוד התחום חשוב אף יותר נוכח אי הוודאות האופפת את הנושא. זאת בשל העובדה כי ההיסטוריה הקצרה של תמ"א 38, אין בה על מנת להקנות ליזמים וליתר הגורמים בתחום, כלים שבעזרתם יוכלו לאמוד באופן מדויק את חשיפת המס העתידית בפרויקטים ספציפיים. "אין כללים ברורים ואין כל נייר עמדה של רשות המיסים אשר בעזרתו היזם יכול להבין היכן הוא עומד ומה תהיה חשיפתו למס בהתאם לתמורה שהוא מציע לדיירים. חוסר הודאות הזו באשר לחבות המס העתידית, בעיקר בכל הקשור לתמ"א 38 הריסה ובנייה, מצריכה את היזם לנתח בחומרה תרחישים אופציונליים, כך שאם בסופו של יום הוא יופתע מחבות המס הסופית שלו - שתהיה זו הפתעה לטובה", אומרת קוך.

"על היזם לסגל לעצמו ארסנל של כלים בעזרתם יוכל לנתח את העסקה נכון. מתי ניתן וכדאי להשתמש בפטור של הדייר על דירה יחידה מזכה, מתי לחילופין יש לתקוף את נושא המיסוי באמצעות תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין, מה הקשר בין מחיר הדירה לבין חבות המס, מה ההשלכות של האישור הסופי הצפוי של תוכנית הרבעים על סוגיית המס בתל אביב, כיצד יש לפעול נכון בבואנו לנתח פרויקטים בעיר, ונושאים בוערים נוספים שיש לקחת בחשבון", מסכמת קוך.

 

"על הדיירים להבין את נושא המס"

כפי שציינו, נטל המס בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית יחול בסופו של יום על היזמים, אך אין בכך על מנת להסיק כי הם היחידים הנדרשים לידע בנושא. אחת הסיבות המרכזיות לכך ששיעור מימושי הפרויקטים בתחום התמ"א 38 יחסית נמוך הוא חוסר הידע של הצד השני, קרי הדיירים והצוות המקצועי שלצידם, באשר לחשיפת היזם לנושא המיסוי. "גם דיירים חייבים להבין טוב את חבויות המס כאשר הם נכנסים למו"מ מול היזם, שכן הנושא קובע את גבולות הגזרה. על הדיירים להיות בקיאים בהשלכות המיסויות נוכח התמורות הנדרשות על ידם, שכן בסופו של יום, ככל שילחצו את היזם יותר הוא עלול להגיע לנקודה שהפרויקט לא יהיה ריווחי עבורו. לכן יש לחדד את הידיעה בתחום המיסוי כדי לדעת איזו תמורה לבקש ומאיזו כדאי להימנע", מוסיפה קוך.

"כך לדוגמה, במסגרת המו"מ נקבע בין הצדדים כי הדייר יהיה זכאי לדירה בשטח של 130 מ"ר, אך מאחר ואין לו צורך בכזו דירה גדולה, הוא מבקש להמירה לשתי דירות בנות 65 מ"ר כל אחת", מספרת קוך, "למרות שזה נשמע על פניו ברור וטריוויאלי, ומבחינתו של הדייר, פתרון מתבקש, ההשלכות המיסויות של בקשה זו עבור היזם הן מהותיות". "יש יזמים", היא מוסיפה, "אשר התוודעו לאמת המכאיבה לגבי גובה המס, רק בנקודת אל חזור, לאחר שכבר התחייבו לדיירים וחתמו על הסכם מולם וכיום הם משלמים על כך הרבה מאוד. לכן, החוכמה היא לדעת איך להימנע ממקרים שכאלו ולדעת לנתח את המצב עוד בשלב המו"מ". חשוב שליזם וכמובן שלעורכי הדין של כל אחד מהצדדים, יהיו את הכלים והידע להסביר לדייר מדוע נושא המס כה רגיש, ולחשוב יחדיו על תמורה חלופית", מסכמת קוך.

*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס

להרשמה לקורס לחצו כאן >>

עוד כתבות

משה מזרחי, אינמוד / צילום: איל יצהר, גלובס

נפלו למשכב: גם החברות הישראליות בוול סטריט נסחרו במגמה שלילית שהובילה את המדד לירידה של 15% במרץ

בפן האופטימי: כשמשווים את ביצועי החברות במדד לביצועי S&P 500 - שליש מהן היכו את המדד האמריקאי ● בין אלה: פייבר, אודיוקודס ואלטק ● תת-מדד הטכנולוגיה צלל 16.2% במרץ, ותת-מדד מדעי החיים צנח ב-12.9%

אייל אלחיאני, מייסד טריא. / צילום: איל יצהר, גלובס

ההלוואה שהסתבכה: לאן נעלמו 25 מיליון שקל שהלוותה טריא לחברה שקרסה?

חברת ההשקעות החברתיות העניקה הלוואה לקבוצת דלהום, שנכנסה לחדלות פירעון בחודש שעבר עם חובות המוערכים בכ–137 מיליון שקל לשורת גופים פיננסיים • אלא שההלוואה הגיעה לבעל השליטה בדלהום, ולא ברור שהיא אכן שימשה למטרה שלשמה ניתנה

עסקים קטנים / צילום: Shutterstock

מחקר: שיעור הסיוע הממשלתי לעסקים - עשירית ממה שהקצתה בריטניה

זאת על פי מחקר שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת ● המחקר בדק את היקף הסיוע שהעניקו מדינות שונות שנפגעו ממגפת הקורונה לעסקים ● בריטניה מובילה עם כ-330 מיליארד ליש"ט שהם כ-14.5% תוצר ● וכמה הוציאו בספרד ובצרפת?

אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אי.די.בי לקראת הסדר חוב: תפנה למחזיקי האג"ח כדי לקבל את עמדתם ביחס לדרכי הפעולה האפשריות

לאי.די.בי יש חוב של 2.03 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, בעוד שקופתה ריקה לחלוטין ממזומנים ● לחברה שווי נכסי נקי שלילי

אלי דפס / צילום: איל יצהר

יו"ר אל על מזהיר: "אם לא נקבל עזרה בימים הקרובים, החברה עלולה להיסגר"

לפי גורמים, השווי של הסיוע שאליו אל על מכוונת מגיע ל-600 מיליון דולר - פי 6 משוויה של אל על כיום, כשאת חלק מהכסף היא תקבל בהלוואה מבנק דיסקונט, ואת החלק האחר היא מקווה לקבל בהלוואה מהמדינה

כוחות ההצלה הקזחיים מפנים את הריסות המטוס / צילום: ועדת החירום של משרד הפנים בקזחסטן

סיכום תאונות התעופה ב-2019: ירידה במספר התאונות ביחס ל-2018, אולם עם 240 קורבנות

שנת 2019 הסתיימה עם 53 תאונות אוויריות - 8 מתוכן הוגדרו כתאונות קטלניות שגבו את חייהם של 240 בני אדם, רובם נהרגו ב-3 תאונות

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

בנק אוף אמריקה: השנה צפוי מיתון עולמי חמור בהרבה מזה של 2008

לגבי המצב בארה"ב צופים כלכלני הבנק צמיחה שלילית של 7% ברבעון הראשון, 30%- ברבעון השני, 1%- ברבעון השלישי ולאחר מכן התאוששות וצמיחה של 30% ברבעון הרביעי של השנה ● צמיחת גוש האירו תהיה השנה שלילית בשיעור של 7.6%

מטוס 737-800 מוסב / צילום: תע"א, יח"צ

תע"א קיבלה היתר מיוחד להסב מטוסי נוסעים להטסות מטען

מרבית החברות בענף התעופה השהו או צמצמו דרמטית את הטסות הנוסעים וכעת הפעילות העיקרית היא של הטסות מטען – סגמנט שבימים כתיקונם תופס לא יותר מ-10% מנפח הפעילות של חברות התעופה המסחריות

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

שר התקשורת אמסלם הורה להחזיר את ניידות המספרים לפעולה מלאה

לאחר שנשקלה האפשרות להמשיך בהגבלות על הפעילות השיווקית בתחום הניידות, ולאחר שהתברר בשיחות עם החברות כי הניידות נמצאת תחת שליטה, ואין סכנה לרציפות התפקודית עקב כך – הוחלט על חזרה מלאה של ניידות המספרים לפעילות

צפייה בטלוויזיה / צילום: Shutterstock

ויאקום מממשת האופציה ורוכשת שליטה בקבוצת ענני תקשורת

כבר בשנת 2016 סוכם כי לחברה הבינלאומית ניתנת אופציה לרכישה עתידית של השליטה ● מייסד ענני תקשורת ויושב הראש של החברה יישאר בחברה בתפקיד יועץ מיוחד וישמש כשותף ומנהל בקרן הון סיכון חדשה

משה כחלון בהצהרה על התוכנית הכלכלית / צילום: דוברות משרד האוצר, יח"צ

בצל הטענות על חוסר באשראי: מנכ"לי הבנקים הגדולים נפגשו עם שר האוצר ובכירי משרדו

ככל הידוע, הפגישה הייתה ביוזמת שר האוצר, והיא נעשתה על רקע תלונות שנשמעות נגד הבנקים ● אתמול שלח איגוד הבנקים מכתב למנכ"ל האוצר שי באב"ד, שבו שטח את הביקורת שיש לבנקים על תנאי הקרן בערבות המדינה

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

הבורסה בת"א ננעלה בעליות של 5% לאחר הורדת הריבית

מדד ת"א 35 זינק ב-4.88%%,  מדד ת"א 90 קפץ ב-5.5% ומדד הבנקים עלה ב-2.2% ● לפי הערכה מעודכנת של חטיבת המחקר של בנק ישראל, המשק רשם צמיחה שלילית של 5% ברבעון הראשון

מנכ"ל משרד התקשורת נתי כהן והשר דוד אמסלם. / צילום: יוסי זמיר

מסתמן פתרון לאינטרנט רחב פס באזורי פריפריה מרוחקים בישראל

משרד התקשורת החליט להתיר למפעילי התקשורת, כולל בזק, לספק באופן מיידי שירותים רחבי פס במקומות שבהם אין פריסת תשתיות נייחות ● המשך האסדרה של התחום יגיע לאחר סיום המשבר

דונלד טראמפ ומייק פנס לאחר פגישת תדרוך קצרה בנוגע למצב בארה"ב בצל הקורונה / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

התוכנית האמריקאית שתעזור לסטארט-אפים ישראליים לצלוח את המשבר

רבות מחברות הסטארט-אפ והצמיחה הישראליות פונות לשוק האמריקאי כשוק יעד, ופעמים רבות מנהלות ממנו חלק ניכר מפעילותן העסקית, ולכן יכולות ליהנות מחלק מההטבות בתוכנית פדרלית בסך 2 טריליון דולר שאושרה לאחרונה וכוללת סיוע לעסקים קטנים ובינוניים

עמנואלה ז'ופרה / צילום: אריאל זנדברג

שגריר האיחוד האירופי: "למדנו מישראל, שהייתה הראשונה להגביל את הכניסה מאזורים חשודים"

לראשונה בתולדות האיחוד האירופי, גבולות נסגרו, והמדינות שוחררו למדיניות פיסקאלית עצמאית ● בראיון ל"גלובס" טוען השגריר לישראל עמנואלה ז'ופרה כי לאיחוד דווקא יש יתרונות בהתמודדות עם המשבר, ומאמין שהוא ייצא ממנו מחוזק ● וגם: מה יש לאירופה ללמוד מישראל?

עירא פלטי/ צילום: אורה בשן

סרגון: הכנסות הרבעון הראשון נפגעו, אופטימיות להמשך השנה

בעוד שהמשלוחים במהלך הרבעון השני עלולים להיות מושפעים לרעה בשל ההגבלות העולמיות על פעילות עסקית ואזרחית, סרגון מאמינה שהביקושים החזקים למוצרים ולשירותים שלה ימשיכו במהלך שנת 2020

מזרקי קופקסון / צילום: יחצ

אושרה הפשרה בפרשת השוחד בטבע: המבטחים של נושאי המשרה ישלמו 50 מיליון דולר, והתביעה הנגזרת תימחק

השופט חאלד כבוב אישר את הפשרה שהושגה בתביעה הנגזרת שהוגשה בעקבות 519 מיליון הדולר שטבע נאלצה לשלם לרשויות בארה"ב בשל פרשת השוחד בקשר למכירת הקופקסון

יקי בריגה, הבעלים של חברת בריגה / צילום: איל יצהר, גלובס

"מה שלא קנו החודש, ישלימו בחודש הבא": יזם הנדל"ן האופטימי יקי בריגה בראיון

מגפת קורונה? סחרור מוחלט במשק? היזם יקי בריגה לא מודאג, ובטוח שגם תוך כדי הסגר אנשים ימשיכו לקנות דירות ● ראיון אופטימי

בדיקות קורונה במקדונלד'ס / צילום: מקדונלד'ס

מבורגרים למטושים: מקדונלד'ס הופכת סניף לדרייב אין בדיקות קורונה

מקדונלד'ס ישראל חוברת לקופת חולים כללית והופכת את סניף המק דרייב שלה בתל שוקת, ליד באר שבע, לדרייב אין לבדיקת קורונה המיועד למבוטחי הקופה שיגיעו עם הפניה מהרופא

מטוס ישראייר / צילום: יחצ

הסכם בין הנהלת ישראייר לטייסים: ישארו לעבוד ויקצצו 50% משכרם לחודשיים

כדי לאפשר לחברה להמשיך לפעול ולמנוע פיטורי טייסים, השכר של 60 טייסים יקוצץ באפריל ובמאי ● הקיצוץ יתבצע על כל מרכיבי השכר, אך ההפרשות הסוציאליות יהיו מהסכום המלא