גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"בפינוי בינוי השמאי מגשר בין היזם, הדייר והוועדות המאשרות"

בפרויקטים של פינוי בינוי תפקיד השמאי הוא מהותי ■ "מאחר ומדובר בפרויקט משנה חיים מבחינתם של הדיירים, הרי שאלו, לצד היזם, רוצים לדעת כבר בתחילת הדרך מה יקבלו" ■ כמו כן, הוא נדרש לדין ודברים ועבודה מתמשכת אל מול הרשויות

פינוי בינוי בהרצליה / צילום: קיקה בראז אדריכלים
פינוי בינוי בהרצליה / צילום: קיקה בראז אדריכלים

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

עולם הפינוי בינוי מהווה את חוד החנית בכל הקשור לפרויקטי נדל"ן שאפתניים. האתגר בו אינו נחלתו הבלעדית של יזם הפרויקט כי אם גם של בעלי המקצוע השונים. בין נותני שירותים אלו ישנו השמאי, אשר מבצע עבודה רבה וסיזיפית, הנמשכת לאורך כל תקופת חיי הפרויקט. על מנת לאמוד את היקף המיזם על השמאי לבחון תחילה את מצבם הפיזי של המבנים, את גודל השטח הבנוי, ההצמדות הקיימות, את חריגות הבנייה שתמיד צצות ו"תגליות" אחרות ולאחר מכן לנסות לתרגמם לכדי מספרים מקדמיים. בהמשך הדרך, עוד בטרם החל השלב התכנוני, על השמאי להפיק דוח קריאת כיוון ראשונית.

כאשר עולים שלב להליך התכנוני, נעזר השמאי בתקן ייחודי לתחום, תקן 21 הידוע, שעל פיו נבחן הפרויקט לאור קריטריונים מוגדרים ומטרתו לבחון האם המיזם עומד ברמת הריווחיות המומלצת (20-25% רווח יזמי) המשפיעה על מכפילי התוכנית (היחס בין הדירות הישנות לחדשות) וקריטריונים נוספים אחרים. התהליך מלווה בעבודה מאומצת אל מול הוועדות המאשרות. לאחר אישור התוכנית למיזם על השמאי להכין תוכנית נקודתית, בה מחושבת התמורה הספציפית של כל דייר ודייר - איזו דירה יקבל, באיזו קומה בבניין, מהם כיווני האוויר וכן הלאה. במקביל עליו לפתור, או לכל הפחות להקל על מלאכת העו"ד בסוגיות המיסוי המסועפות שעולות, הייחודיות לכל דייר ודייר, ומידת החשיפה של היזם לנושא זה ולהיטלים השונים.

 

"עבודת השמאי בפרויקטים של פינוי בינוי איננה נגמרת", אומרת נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, בעלת משרד בכיר לשמאות מקרקעין, "מאחר ומדובר בפרויקט משנה חיים מבחינתם של הדיירים, הרי שאלו, לצד היזם, רוצים לדעת החל למן תחילת הפרויקט, מה יקבלו, כך שנוכחותו של השמאי נחוצה כבר בתחילת הדרך".

נחמה בוגין/עמית ישראלי

לדבריה, בנוסף לעובדה כי מדובר באין ספור דיונים ושעות של מגעים אל מול הוועדות השונות ודין ודברים אל מול שמאי הוועדה המחוזית, נדרש מן השמאי להוות סוג של סמכות שיפוטית, מגשרת בין כל השחקנים. "במקרים בהם הדיירים החלו את התהליך עם יזם מלווה, המעורבות של השמאי באה לידי ביטוי גם כמגשר ומפשר בין הדייר ליזם ועליו לייצג את האינטרסים של שני הצדדים. במקביל לתהליך זה, השמאי הוא גם סוג של מגשר בין היזם והדייר המאוגדים כגוף אחד, אל מול הוועדות המאשרות, כך שעליו לשמור על האינטרסים המשותפים של שניהם מול הגורמים ברשויות, בו בזמן שעליו לפשר בין האינטרסים הכלכליים המנוגדים של שני שחקנים אלו", מסבירה בוגין.

בשל ריבוי תפקידיו, "חשוב מאוד לבחור שמאי אשר דעתו המקצועית נחשבת אל מול הרשויות, ובמקביל יודע להתמודד מבחינה חברתית ורגשית עם פרויקט רווי אמוציות ודעות". בוגין מסבירה כי "בשונה מיזם הפרויקט וחברי הוועדות השונות המודעים לשיקולים הכלכליים והמקצועיים, הדינמיקה אל מול הדיירים מתבססת יותר על רבדים פסיכולוגיים: "על מנת לרכוש את אמון הדיירים, יורשיהם ונאמניהם השונים יש לפעול בשקיפות מרובה. ברגע שהשמאי משתף ומסביר את שיקוליו הוא יוצר אמון בקרב הדיירים ואילו מאפשרים לו לבחון סוגיות קריטיות עבורם הנוגעות לתמורות העתידיות שיקבלו. בסופו של דבר, יש להיות מאוד פרקטיים ולגרום לדיירים, לנסות לבחון את הפרויקט ממעוף הציפור, לנסות לגרום לדייר לצאת מהאינטרס הספציפי שלו עצמו ולבחון את הפרויקט ברמת המאקרו. במקביל, על השמאי לנסות ולטשטש אצל הדייר את הדחף לבחון את צבע הדשא של השכן ולגרום לו להביט על חצי הכוס המלאה, גם אם האחרון מקבל מעט יותר".

מלבד העבודה אל מול הגורמים הפנימיים, קרי היזם והדייר, עיקר המאמץ של השמאי מופנה לדיונים בוועדות השונות ולמו"מ מקצועי אל מול שמאי הוועדה המאשרת. לצורך כך, לדעתה של בוגין, "יש לערב את שמאי הוועדה המחוזית כמה שיותר מוקדם ולשתף אותו בשיקולים השונים על מנת לקדם את התוכנית". בכל מקרה, גם במקרים של התנצחויות עקרוניות עדיף להימנע מלהגיע לערכאות משפטיות. "הגישה שלי בחיים היא להיות פרקטיים ולפעמים התעקשות יתר חורצת גורל פרויקט לכן יש להגיע להחלטה מושכלת, נטולת אגו. יש לפתח יכולות מו"מ מעולות, לקדם תהליכים לא על ידי כוחניות ואגרסיביות יתר, אלא על ידי דיון ובתבונה. עדיף תמיד לפתור מחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט".

בוגין מסכמת ואומרת כי "פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל פינוי בינוי בפרט מחייבים את השמאי לרמת מקצועיות גבוהה במיוחד הן בבחינת תנאי השטח, הן בהתמודדות אל מול הנפשות הפועלות מבפנים והן אל מול הרשויות השונות".

 

 

עוד כתבות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 22 בינואר

אתמול באיכילוב: 7 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

פקקי תנועה באיילון/ צילום: איל יצהר

אלו הם הכבישים שבהם משרד התחבורה רוצה להפעיל נתיב פלוס

במשרד התחבורה בוחנים את הרחבת "נתיב פלוס" לכבישים נוספים, כשבין היתר שוקל המשרד לייעד נתיבים לתחבורה ציבורית ונסיעה שיתופית בכבישים 1 ו-4 ● המשרד מקדם את הנתיבים החדשים למרות שלא מתבצעת אכיפה מספקת בקיימים: אחד מכל 4 נהגים בנתיב נוסע בו בניגוד לחוק

טל רז / צילום: סיון פרג'

עוזב ומוכר: טל רז מימש מניות שיכון ובינוי ב-1.3 מיליון שקל

לאחר המכירה, נותרו בידיו של רז מניות בשווי נוכחי המתקרב ל-2.5 מיליון שקל ● לפני הצטרפותו לאפקון משו"ב שימש בין היתר כמנכ"ל עיתון מעריב וכמנכ"ל כלל פיננסים

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

ה'קציצה' לא עוצרת, טסלה בעננים: האם הגיע העת לחשוש מהדובים?

מדד 500 S&P מציג רצף ימי מסחר עם תנודות נמוכות מ-1% שהוא כמעט חסר תקדים ב-50 השנים האחרונות ● בפעמיים האחרונות שהתופעה התרחשה, ב-2018-2017, אחרי תקופת השקט המדד צנח לטריטוריה דובית ● אז האם תגיע נפילה או רק "עלייה סנטימנטלית בתנודתיות"

נוסעת ברכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

סין מעלה הילוך במאבק בוירוס הריאות: הטילה הסגר על 3 ערים

הרשויות בעיר הואנגגאנג, בה חיים כ-7.5 מיליון בני אדם, סגרו את כל דרכי התחבורה הציבורית, כולל אוטובוסים ורכבות ● גם על אז'ו, עיר שכנה נוספת עם מעט יותר ממיליון תושבים, הוטל הסגר דומה

ניתוח פלסטי הוא לא סוף הסיפור /  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פלסטיקאי אמריקאי שביצע הונאת ביטוח ומס בהיקף כ-4 מיליון דולר - הוסגר לארה"ב

הרופא, דיוויד מורו, שנעצר בישראל בחודש יוני 2019, ירצה בארה"ב 20 שנות מאסר, לאחר שהורשע בבית משפט פדראלי בקשירת קשר לביצוע הונאה ובדיווח כוזב בדוח מס הכנסה

לוגו GETT גט טקסי

רווח תפעולי? ל-Gett יש דרך מעניינת להסתכל על המציאות

חברת Gett (גט) הודיעה שהיא עברה לרווחיות תפעולית, אבל מה מסתתר באותיות הקטנות?

טראמפ בעצרת בחירות במישיגן / צילום:  Leah Millis : צילום

מה גרם לדונלד טראמפ לצייץ 142 פעם ביום אחד?

הרוב המוחלט של ציוצים התמקד במשפט ההדחה וכללו ציוצים מקוריים לצד שיתופים (ריטוויט) של ציוצים אחרים ● השיא הקודם בבית הלבן עמד 123 ביום אחד ● לטראמפ 71 מיליון עוקבים בטוויטר

אדם שיף, התובע המרכזי באימפיצ'מנט של דונלד טראמפ / צילום: U.S. Senate TV, רויטרס

"אי אפשר להעניש את טראמפ בקלפי, כי גם טוהר הבחירות בספק"

בפנייה נרגשת לסנטורים קרא הציר אדם שיף, התובע הראשי מטעם בית-הנבחרים: "האמת תצא לאור... יהיו אימיילים חדשים, עדים חדשים... אתם רוצים לדעת את האמת כולה?" ● הכריז: דפוס ההתנהלות של טראמפ הוא לבקש ממדינות זרות להתערב בבחירות בארה"ב – רוסיה, סין ואוקראינה

נציב שירות המדינה, פרופסור דניאל הרשקוביץ / צילום: אבי אוחיון, לע"מ

הנציב חזר בו: עובדי מדינה שנשארו בבית בסבב האחרון בעזה יקבלו שכר

כעת בתום הליך הידברות בין הסתדרות עובדי המדינה, בראשות אריאל יעקבי, לבין נציב שירות המדינה, הפך הרשקוביץ את החלטתו וקבע כי העובדים באזורים אלו יזכו להשלמת שכר של עד חצי יום עבודה

ביל אבוט, מנכ"ל הולמרק הפורש / צילום: FayesVision/WENN.com, רויטרס

מנכ"ל חברת האם של ערוץ המשפחה האמריקאי פורש בגלל שידור פרסומת חתונת לסביות

ביל אבוט, המנכ"ל הפורש, אמר בנובמבר שערוץ הולמארק יהיה פתוח לתוכניות להט"ביות, וגרם בכך לכמה צופים למתוח ביקורת על האפשרות הזו

 

מגייסים, מוכנים למשחקי הרעב / צילום: באדיבות yes, יח"צ

המכון שמגייס את העובדים שלו בשיטת משחקי הרעב

מכון המחקר BTI ביקש ממועמדים לחבור לקבוצות לפי רצונם ולהגיש הצעת מחקר יחד, ואז שכר את הצוותים החזקים ● האם זה יעבוד גם בעסקים?

שלמה איזנברג / צילום: תמר מצפי, גלובס

מלם תים צופה הכנסות בהיקף כולל של עד מיליארד שקל בפרויקט הקמת מרכזי ההספקה לצה"ל

תספק לזכיין שירותי תקשוב, הצפויים להסתכם להערכתה ב-20-40 מיליון שקל לשנה על פני כל תקופת הפרויקט

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

הבורסה ננעלה בירידות: פנינסולה ומיטב זינקו ב-8% ו-10% בהתאמה

מדד ת"א 35 איבד 0.2%, כך גם מדד ת"א 90 ● מיטב דש קפצה לאחר שרכשה מניות פנינסולה במסגרת ההנפקה ב-115 מיליון שקל ● נייס איבדה 2.8%, אנלייט ירדה ב-1.7%, דלק ירדה בכ-1%, טבע קפצה ב-2.6% ואופקו הלת' בזינוק של 7%

עמנואל מקרון בביקורו בישראל / צילום: Atef Safadi, רויטרס

מקרון גער בשוטרים הישראלים; בצרפת מבקרים אותו על חוסר תכנון

נשיא צרפת גער בשוטרים הישראלים שרצו ללוות אותו לתוך כנסיית סנטה אנה בירושלים ● התקרית סוקרה בהרחבה בתקשורת הצרפתית, שביקרה את הנשיא על החלטתו "לצאת לטיול מאולתר" בעיר העתיקה

כריסטין לגארד / צילום: שאטרסטוק

ההחלטה הראשונה השנה של לגארד: הריבית באירופה ללא שינוי

הריבית על הפיקדונות נותרה על מינוס 0.5%, והבנק צופה כי הריביות ישארו בטווח הנוכחי ואף יירדו עד אשר האינפלציה תעלה ל-2% ● הבנק הודיע על בחינה מחודשת של המדיניות המוניטרית לראשונה מאז 2003

מפגעי הפסולת שתועדו במטמנת עברון  / צילום: דוברות המשרד להגנת הסביבה

השופט פלאח: "הסבלנות שהנהיגו בתי המשפט כלפי מזהמי הסביבה פקעה"

בית משפט השלום בחיפה הטיל על מטמנת עברון, קיבוץ עברון ומנהליו קנס של מיליון שקל, התחייבות כספית של 2 מיליון שקל לשלוש שנים, ומאסר מותנה על המנכ"ל ● "ידע כל נושא משרה בתאגיד, שאל לו לפגוע באיכות הסביבה, אחרת עלול הוא למצוא את מקומו, מהיום והלאה, מאחורי סורג ובריח"

מלון סוליי באילת / צילום: יח"צ

יותר תיירים, יותר לינות - סיכום 2019 במלונות בישראל

4.5 מיליון ה תיירים שהגיעו לישראל ב-2019 שיפרו גם את מספר הלינות שהגיעו לשיא: בשנה זו נרשמו כ-12.1 מיליון לינות תיירים ב מלונות בישראל, עליה של 4.7% לעומת שנת 2018

אליזבת וורן, ג’ו ביידן וברני סנדרס / צילום: רויטרס

רגע לפני יריית הפתיחה: מיהם המתמודדים בפריימריז הדמוקרטים?

בעוד שבועיים ייפתח מירוץ הפריימריז למועמדות המפלגה הדמוקרטית בבחירות לנשיאות ארה"ב ● מה הסוד של ביידן? ● האם סנדרס יכול לפרוץ מעבר לקהל התומכים השרופים שלו? ● איך וורן הכניסה את עצמה לפינה, והאם בוטג'ג' מהונדס מדי? ● המדריך לטראמפיסט ממפה את המועמדים ● האזינו

חזי בצלאל בהשקת WE4G של אקספון \ צילום: איל יצהר

משרד התקשורת קבע שאקספון נדרשת לשלם מיליוני שקלים לבזק

לדברי המשרד, בזק ביצעה עבודות טכנאים לאקספון במסגרת השוק הסיטונאי שעליהם היא נדרשת לשלם בהתאם לתיק השירות. אקספון הבהירה שהיא מוכנה לשלם אך בהתאם למה שנקבע במקור בתיק השירות ולא לפי דרישות בזק. הנושא ככל הנראה הולך להכרעת בית המשפט