עיריית ת"א נוטלת לעצמה קומות המגדלים החדשים בעיר

העירייה השאירה לעצמה אלפי מ"ר למבני ציבור בעשרות מגדלים מתוכננים ■ "לא נראה יותר מגדל משרדים שבשעה 17:00 בערב נסגר וננטש"

בית אגיש רב"ד / צילום: תמר מצפי
בית אגיש רב"ד / צילום: תמר מצפי

מיעוט השטחים הפנויים לבנייה באזורים עירוניים, כבר הפך מזמן את המגדלים למילה לא גסה בדיונים במוסדות התכנון. אך לצד יחידות הדיור החדשות שמטפסות עוד ועוד לגובה נותרה בעיית מבני הציבור לא פתורה, והמחסור בשטחים ציבוריים (חומים) מביא לעתים לדחיית תוכניות לפרויקטים חדשים.

ל"גלובס" נודע כי בעיריית תל אביב אישרו אלפי מ"ר של מבני ציבור חדשים בתוך המגדלים החדשים המתוכננים בעיר, שישמשו בעתיד בין היתר גם כגני ילדים ובתי ספר. למשל, במגדל טרה שעתידות להקים גב ים ואמות, מתוכננים 7,500 מ"ר שטחי ציבור שיירשמו על שם עיריית תל אביב. אלפי מ"ר נוספים אושרו לבנייה גם במגדל ידיעות אחרונות שתקים עזריאלי, בבית מעריב ובבית קלקא שיוקמו מחדש במתכונת של מגדלים על ידי הכשרת הישוב, בפרויקט כנרית שבו זכו השנה אקרו נדל"ן וקנדה ישראל ובמגדלים נוספים.

"הבנייה החדשה ברובה באה לידי ביטוי במגדלים", אומר חבר מועצת עיריית תל אביב איתי פנקס, המשמש גם כיו"ר ועדת ההיגוי של תוכנית קירוי איילון. "הרעיון הוא שאם המגורים והמשרדים עוברים למגדלים, אין סיבה שמבני הציבור לא יהיו חלק מהמרקם הזה. מבני ציבור הם שירותים הכרחיים והם חלק חיוני במרקם העירוני.

"באזור קירוי האיילון (מארלוזורוב עד שד' יהודית) שיהיה ברובו פארק, יוקמו בשוליים של הקירוי, לאורך ציר בגין ויגאל אלון, מבני ציבור לרבות בתי ספר וגני ילדים שהצורך בהם לקיום של כל המגדלים המתוכננים לאורך הצירים האלה הוא אקוטי. מבני הציבור הופכים להיות חלק מהבינוי החדש, וזו לא מגמה שאנחנו המצאנו. כל מבנה ציבור שחיפשתי בעולם, מצאתי במגדל. בית ספר בקומה 16 זה לא מילה גסה. היזמים מקבלים את זה טוב כי הם מבינים שמבנה ציבור נותן עוד ערך מוסף לפרויקט. היום בכל מקום העירייה עושה עירוב שימושים ולא נראה יותר מגדל משרדים שבשעה 5 בערב נסגר וננטש".

לדברי יו"ר איגוד המתכננים עדנה לרמן, "בערים מצטופפות התהליך הזה רק ילך ויתעצם, והדרישה לשטח ציבורי תעלה. כמובן שיש לתכנן את המבנים בדרך שתתאים לערוב שימוש פרטי וציבורי ותבטיח כניסות ראויות , נראות לציבור, חצרות לשימוש הציבורי, מענה לצרכי בטיחות וכו'.

להחליט מראש

אלא שמנגינת השטחים הציבוריים הנרשמים על שם העירייה בתוך מגדל לא תמיד עריבה לאוזני היזמים, שנגזר עליהם לפתע לקבל את העירייה כשותפה בנכס, והנושא אף הגיע להכרעת בית משפט לפני כשנה.

בשנת 2013 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב לאשר תוכנית המוסיפה 20 קומות בשטח של 10,000 מ"ר, לבניין המשרדים בית אגיש רב"ד ברחוב נח מוזס בעיר, שבו חמש קומות. התוכנית שאושרה קבעה כי שתי קומות מתוך ה-20 יוקצו לשימוש ציבורי ויירשמו בטאבו על שם עיריית תל אביב. בעלת הבניין, חברת נכסי שבטא קרונפלד שבשליטת עו"ד אהוד קרונפלד והיזם יגאל אהובי, הגישה התנגדות, וטענה כי האינטרס הציבורי בשטחים המבוקשים אינו ברור אם השימוש המבוקש לא מוגדר מראש.

ועדת המשנה החליטה לקבל חלקית את ההתנגדות וקבעה כי העירייה תקבל קומה אחת לצורכי ציבור במקום שתי קומות, גם אם השימוש המדויק שייעשה בה בעתיד לא ידוע.

החברה עתרה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד ההחלטה, ובסוף ינואר 2015 אסר בית המשפט המחוזי בתל אביב על העירייה להפקיע שתי קומות ממגדל עתידי לטובת צרכי ציבור. השופט מאיר יפרח קבע כי אי אפשר להפקיע שטחים בלי לציין מראש את הייעוד הציבורי המסוים שלשמו הופקעו.

ההחלטה יכולה היתה למחוק במחי יד את תוכניות העירייה להקצות אלפי מ"ר של שטחי ציבור בתוך מגדלים נוספים המתוכננים בעיר, ולכן הוועדה המקומית הגישה ערעור על הפסיקה לבית המשפט העליון. בחודש ספטמבר 2015 קיבל בית המשפט העליון את הערעור והחליט להחזיר את הדיון לוועדה המחוזית, בלי לנקוט עמדה במחלוקת עצמה.

בנובמבר 2015 התקיים דיון בוועדה המחוזית, שהחליטה לאשר הקומה המבוקשת לצורכי ציבור אך הגדירה את השימושים שיותרו בה לאחד מהשימושים הבאים: חינוך, קהילה, ספורט, תרבות או משרדי עירייה.

"הוועדה סבורה כי שילוב שימושים בין צורכי ציבור לבין מגורים או תעסוקה בבניין אחד אינו שונה במהותו התכנונית מכל שילוש שימושים אחר כדוגמת שילוב שימושים של מסחר ומגורים, וכו'", קבעה הוועדה ולמעשה סללה את הדרך בפני עיריית תל אביב להמשיך ולאשר שטחי ציבור שיירשמו על שמה במגדלים מתוכננים אותם היא מתבקשת לאשר.

מגדל קיים שבו כבר פועלות קומות בבעלות עיריית תל אביב הוא מגדל אלקטרה בציר יגאל אלון, שבו שתי קומות המשמשות את אגף הרווחה ואת השירות הפסיכולוגי של עיריית תל אביב. אדריכלית רחל פללר, שותפה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון שתכנן את המגדל, מסבירה כי בסך הכל מגדל אקטרה הוא מגדל משרדים, והשטחים שבבעלות העירייה מתפקדים כמשרדים, ולכן הם לא מתנגשים עם הפעילות המשרדית של המגדל.

שלושה גני ילדים בקומה רביעית

במקרים אחרים עירוב השימושים מורכב יותר. "במתחם חסן ערפה אנחנו מתכננים את מגדל אלפא לקבוצת אקרו נדל"ן, שבו יהיו גם מגורים וגם מלון, ובקומה השלישית הוקצה לעירייה שטח שעתיד לשמש לשלושה גני ילדים. וכך גם בקומה הרביעית של מגדלי הצעירים בציר מנחם בגין.

"עיריית תל אביב פיתחה מנגנון להקצאת שטחים ציבוריים בתוכניות חדשות, וזה חלק ממטלה ציבורית שיזם צריך לשלם עליה ולא תמיד יש לו ערך מוסף ממנה - תלוי בשימוש שייעשה בשטח הציבורי. אם זה משרדים במגדל משרדים זה פחות בעייתי, אבל אם זה שימוש שלא תואם לקהל בבניין, זה יכול להוות בעיה. גני ילדים במגדל שיש בו מלון למשל, זה בסימן שאלה. לפעמים שימושים סותרים אחד את השני, אך זו המהות של עירוב שימושים.

"בעולם מדובר בשימושים שכבר משתלבים במגדלים באזורים צפופים במקומות שבהם עתודות הקרקע מצומצמות או בערים שרוצים להחיות אותן כי היתרון בעירוב שימושים הוא אינטגרציה שמיצרת חיים 24/7. האזור עצמו לא יהיה מבודד בשעות הערב ויהיה פעיל לאורך כל שעות היממה. בטוקיו למשל נתקלתי באזור שבו מגדלים רבים ואחד המגדלים היה בית ספר שלם. יתרון נוסף הוא המרחקים הקצרים בין השימושים, שמייצרים סביבה נוחה ונגישה, גם ברגל או באופניים וכבר לא מעודדים צריכה בכלי רכב".

קומות למבני ציבור במגדלים: גם בפינוי בינוי

בשנים האחרונות עלה הצורך בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי באזורי בנייה צפופים, ולעתים השטח קטן, ולא ניתן להקצות בהן שטחים ציבוריים על פי הפרוגרמות המקובלות לשטחים לא מבונים, משום שכל הפרשה לשטחי ציבור מטילה בספק את כלכליות הפרויקט.

עפרה אברהמי וברכת קלימשטיין לוי, מנכ"ליות משותפות בחושן ניהול פרוייקטים אשר מתכננות תב"עות עבור עיריית תל אביב: "דוגמא לכך הוא פרויקט פינוי בינוי שנמצא ערב הפקדה ברחוב לה גארדיה 13-21 בתל אביב. הפרויקט כולל שלושה מגדלים ובכל מגדל מתוכננים כ-300 מ"ר המיועדים למבני ציבור ובסך הכל כ-1,000 מ"ר שיירשמו על שם עיריית תל אביב.

"הקצאה של מגרש לשטח ציבור היתה בלתי אפשרית, מפאת גודל המגרש הקטן. כפתרון הוצע על ידי עיריית תל אביב, להקצות שטח מבונה לשימוש ציבורי כחלק מהבניין ולא במגרש נפרד. גני ילדים ומעונות יוכלו להיות עם מרפסת ולאו דווקא עם גינה שאינה אפשרית בשטח המצומצם של הפרויקט.

"העלות של שטחים אלה ליזם מוערכת ב-6 מיליון שקל. עלויות אלה הובאו על ידנו בחשבון, ולולא המטלה של שטחים אלה, היזם אף היה זוכה לפחות זכויות בנייה. ללא קשר לעובדה שלולא ההקצאה, הפרויקט לא יכול היה להתממש.

"במקרה של לה גארדיה גם היזם ירוויח רווח יזמי ראוי וגם הציבור יקבל מוסדות חינוך נוחים. יש ערך מוסף בכך שמשפחות עם תינוקות ופעוטות יוכלו בדרך לעבודה להשאיר את הפעוט והתינוק במעון באחת הקומות ולהמשיך לעבודתם מבלי להזדקק להסעות ברכב".

שטחים לעירייה

עזריאלי מגדל ידיעות אחרונות: 2,025 מ"ר ועוד 2,000 מ"ר או השתתפות בהקמת קירוי האיילון

שרונה מגרש 7: עד 7,000 מ"ר

כנרית: 1,000 מ"ר

הצפירה: כ-3,000 מ"ר

מעריב: 1,000 מ"ר ועוד 4,000 מ"ר או השתתפות בהקמת מעבר תת-קרקעי לתחנת הרכבת הקלה בצומת מעריב

בית קלקא: 1,000 מ"ר

טרה: 7,500 מ"ר

מקור: עיריית תל אביב

צרו איתנו קשר *5988