גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למה מחירי הדירות גבוהים?

ללא הגדלת ההיצע, התוכניות בעלות השמות היפים לא יורידו את המחירים

פרוייקט דירה להשכיר ברמת השרון / צילום:תמר מצפי
פרוייקט דירה להשכיר ברמת השרון / צילום:תמר מצפי

בין 2000 ל-2014 הסתיימה בנייתן של 537,242 דירות ומספר משקי הבית עלה ב-611,200 (לפי נתוני הלמ"ס). זה הסיפור. אם היו כעת בשוק עוד 75 אלף דירות, וקצב הבנייה היה ממשיך להיות כפי שהיה בארבע השנים שקדמו לשנת 2000 - ממוצע של 55 אלף דירות בשנה - אזי אפשר לשער שהיחס בין מחירי הדירות למשכורת השנתית היה יורד. היצע הדירות הגדול היה גם מוריד את שכר הדירה ועמו היה מוריד את מחירי הדירות.

אולם קצב סיום הבנייה ירד מאז ל-36 אלף דירות בשנה, והגיע אף לתחתית של כ-30 אלף דירות לשנה בשנים 2006-2008. אלה הן השנים שבהן התחיל הזינוק במחירי הדירות. אמנם קצב הבנייה עלה מאז, אולם הוא פיגר אחרי היווצרות משקי בית חדשים. התוצאה: עלייה מתמשכת במחירי הדירות.

המספרים על הגידול במשקי הבית מוטים כלפי מטה. כלומר, קיים ביקוש אצור לדירות שמצטבר ולוחץ על מחירי הדירות. כאשר מחירי הדירות גבוהים, ילדים נשארים בבתי ההורים, הורים מבוגרים גרים עם ילדיהם, וכמה אנשים חולקים דירה אחת. עלייה ברמת החיים פירושה, בין היתר, ירידה בצפיפות הדיור, כלומר פחות נפשות למשק בית. אם מחירי הדירות היו נמוכים יותר, היו יותר משקי בית, כלומר הביקוש היה גבוה יותר מזה שנראה ממספרי היווצרות משקי בית חדשים. הביקוש הזה נמצא בהמתנה.

יש הטוענים שיש בנייה בלתי חוקית - קרוואנים, פיצול דירות, וכו'. ייתכן, אך כל זה זמני. קרוואנים אינם פתרון קבע. אולי אפשר גם להכשיר מערות, פחונים ואוהלים למגורים זמניים, או לחזור ולבנות מעברות, אך כל זה אינו פותר את הבעיה. הביקוש לדירות נאגר וממתין לזמינות של דירות.

אנשים לא גרים ברחוב

יש גם הטוענים שיש סימן שלא חסרות דירות: אנשים אינם גרים ברחוב. אכן, איך זה שמספר משקי הבית עלה בהרבה על מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ויש עדיין מגורים לכולם? יש להבין שבמצב נורמלי של שיווי משקל בשוק הדיור ללא לחץ לעליית מחירים, צריך להיות מספר גדול של דירות ריקות, וזה היה המצב בראשית שנות ה-2000, אז מחירי הדירות היו יציבים.

כדי להדגים זאת, נזכיר שתעסוקה מלאה היא מצב שבו יש אבטלה של כ-4%, לא מצב של 0% אבטלה. זאת משום שבכל נקודת זמן יש אנשים העוברים מעיסוק אחד לאחר. כך גם בדירות, יש תנועה מתמדת של אנשים בין אזורי מגורים. אדם העובר מעיר א' לב' איננו עובר עם הדירה, הוא זקוק לדירה פנויה בעיר ב'. כלומר, חייב להיות מצב של הרבה עשרות אלפים של דירות פנויות בשכונות וביישובים שונים כדי שאדם יוכל לעבור ממקום למקום בלי שהדבר ילחץ על מחירי הדירות. מה שקרה מאז שנת 2000 זה שמשקי הבית החדשים שנוספו מילאו בהדרגה את מלאי הדירות שהיו ריקות. ואם נמשיך את הדוגמא למעלה, אם יש דירה אחת ריקה בשכונה ושני אנשים שרוצים לעבור אליה, הם יתחרו על הדירה היחידה הריקה ומחירה יעלה.

למה ריבית שלא משתנה משפיעה על המחירים

ומה תפקידה של הריבית? ברור שכאשר שכר הדירה קבוע והריבית יורדת, מחיר הדירה עולה. אולם זה לא מספיק כדי להסביר את עליית מחירי הדירות. למשל, בין 2009 ל-2011 עלתה ריבית בנק ישראל מ-0.5% ל-3.30%. באותה תקופה של שנתיים עלו מחירי הדירות בכ-25%. כמובן שקרו אז עוד דברים, כגון היציאה מהמשבר העולמי ושינוי בציפיות לעתיד. אולם זה מראה שאי אפשר לתלות בריבית בלבד את עליית מחירי הדירות. גם בארצות הברית היו תקופות של עליה בריבית יחד עם עליה במחירי הדירות, דבר שלא מסתדר אם הטענה שהריבית "אשמה" בעליית מחירי הדירות.

הריבית הנמוכה קבועה ברמה של 0.1% מאז מארס אשתקד - יותר משנה - וגם קודם לכן היא היתה נמוכה מאוד, 0.5% ואחר כך 0.25%. מחירי הדירות ממשיכים לעלות. אפשר "להאשים" את הריבית בעליית מחירי הדירות כאשר הריבית יורדת, אבל אין מודל כלכלי שמסביר מדוע ריבית שאיננה משתנה ממשיכה לגרום לעלייה במחירי הדירות. כדי להדגים: כאשר הריבית יורדת, מחירי אגרות החוב עולים.

זה רציונלי. אבל אם הריבית נמוכה וקבועה, מחירי אגרות החוב אינם משתנים. לעומת זאת, מחירי הדירות ממשיכים לעלות. מדוע? אפשר אולי לומר שיש פיגור מסוים בהתאמת מחירי הדירות למחירי השוק, אך כאמור, מזה 15 חדשים הריבית קבועה - מה המודל הכלכלי שמסביר את העליה המתמשכת במחירי הדירות?

יש מודל כזה: היצע וביקוש רגילים. כאמור, אם היו עתה עוד 75 אלף דירות זמינות והבנייה היתה מתקדמת בקצב של הגידול באוכלוסיה, מחירי הדירות לא היו עולים. אולם הציבור מסתכל קדימה ומבין שהמחסור בדירות ימשיך ואולי יחמיר. התחלות הבנייה ברבעון האחרון היו 10,562 (נתוני הלמ"ס, מנוכי עונתיות) לאחר מגמת ירידה מתמדת על פני ארבעה רבעונים, כלומר שיעור שנתי של 42,248 דירות.

כעת יש בישראל כ-2.4 מליון משקי בית והאוכלוסיה צומחת בקצב של כ-2% לשנה, כלומר תוספת של 48 אלף משקי בית. בין 2013 ל-2014 גדל מספר משקי הבית ב-52 אלף. אולם לא היו לאחרונה אף ארבעה רבעונים שבהם התחלות הבנייה אף התקרבו ל-50 אלף יח"ד.

הציבור רואה שקצב התחלות הבנייה בירידה ונופל מקצב גידול הביקוש. כלומר, מלאי הדירות הריקות ימשיך לרדת והמחסור יגבר. אם קצב התחלות הבנייה ימשיך לרדת, כפי שירד בארבעת הרבעונים האחרונים, המחסור יגדל.

באופן כללי, הביקוש לדירות מושפע על ידי גורמים דמוגרפיים, רמת ההכנסה ושינוי בטעמים באשר לאופי המגורים. מחירי הדירות נקבעים על ידי מידת המחסור הקיימת, שמשפיעה גם על שכר הדירה, הריבית, והציפיות למחסור בעתיד שישפיע על שכר הדירה בעתיד ולכן על מחירי הדירות בהווה.

אמנם משרד האוצר מבטיח גידול צפוי בבנייה, אולם עד עתה התוצאות דלות וייתכן שהציבור איננו מאמין לאוצר. המדיניות המגוחכת של מכירת קרקעות אך ורק במסגרת תוכניות שונות ומשונות לחלוקת מתנות מעכבת את הגדלת ההיצע של קרקעות זמינות לבנייה. הרי האוצר היה יכול ללכת בשני נתיבים מקבילים, גם מכירה במכרזים מסובכים לקבלנים הכרוכים בחלוקת מתנות, וגם מכירת קרקעות מזורזת במכרזים לכל דורש ללא הנחות. אולם הנתיב השני סגור משום מה.

מה שידוע לסטודנטים בכלכלה אבל איננו ידוע באוצר זה שללא הגדלת ההיצע, התוכניות בעלות השמות היפים וחלוקת המתנות לא יורידו את מחירי שיווי המשקל של דירות. וכמו שאמר בצדק בנק ישראל, תכניות הסבסוד של האוצר אף יחמירו את עליית המחירים בגלל שהן מגדילות את הביקוש. אולם הפוליטיקאים מקבלי ההחלטות באוצר הם מאותגרים כשמדובר בכלכלה.

עוד כתבות

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מיקרוסופט הכתה את התחזיות: צמחה ב-14% לעומת הרבעון המקביל

הציגה רווח של 1.38 דולרים למניה, לעומת תחזית האנליסטים לרווח של 1.25 דולרים ● ההכנסות עלו ל-33 מיליארד דולר ברבעון החולף

מנכ“ל פייסבוק מארק צוקרברג מעיד בפני הסנאט / צילום: רויטרס Aaron P. Bernstein

צוקרברג מעיד בקונגרס: "לא יודע איך ליברה תעבוד, אבל אני מאמין שצריך לנסות"

צוקרברג מפגין נינוחות ומודה לנציגים על כל שאלה ● לשאלה מדוע כמה מן החברות פרשו מליברה ענה מייסד ומנכ"ל פייסבוק כי מדובר ב"עסק מסוכן"

קרית שרת / הדמיה: משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים.

10,000 דירות ברחובות: אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל

הוותמ"ל אישרה את תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונת קריית משה ברחובות ● 10,000 דירות יחליפו כ-1,400 קיימות ● ראש עיריית רחובות ל"גלובס": "בשורה לאומית"

משה גפני/ צילום: שלומי יוסף

מחיר השיתוק הפוליטי: הממשלה עוצרת תשלומים לספקים

החשב הכללי והממונה על התקציבים בפנייה חריגה ליו"ר ועדת הכספים, משה גפני: נאלצנו לעצור תשלומים לספקים. עשרות בקשות תקציביות ממתינות על שולחנך חודשים ● גפני טען כי מאחר ונבחרה כנסת חדשה האוצר צריך להגיש מחדש לאישור את כל הבקשות שהוגשו לוועדה הקודמת

"מידבראג". ציליות שעשויות מרשת ברזל בניין, ובתוך הריבועים שקפים צבעוניים/ צילום: גאיה סעדון

פסטיבל אינדינגב נפתח, והשנה הוא כולל גם אמנות פלסטית

פסטיבל אינדינגב חוגג השנה בר-מצווה, והוא מתרחב מפסטיבל מוזיקה גם לאמנות פלסטית, שמוקמת רק לשלושה ימים בלב המדבר ● בפסטיבל יצירות של אמנים מקומיים ועצמאיים, וחלקן ייעלמו אחריו "כמו סטורי באינסטגרם"

אילן רביב

מיצובישי מצטרפת למיטב דש בחברת הניהול של הקרן לרכישת תיקי הכנסות של חברות טכנולוגיה

קרן ההון סיכון של התאגידית של הקונצרן הזר התחייבה להשקיע סך של עד 4 מיליון דולר בחברת הטכנולוגיה וניהול הקרנות ליקווידיטי מבית מיטב דש ● ההשקעה תומר למניות בהתאם לשווי שייקבע בעתיד

מאיר דור, יו"ר ברן / צילום: עינת לברון

תחרות לקרן פימי: חברת ההנדסה ברן מבקשת למזג לתוכה את תהל בעסקת מניות

ברן טוענת כי למרות שהגיעה לשלב של הסכם סודיות מול הבעלים של תהל, חברת קרדן אן.וי, "נחסמנו בשלב מוקדם של בקשות לקבלת מידע, מסיבות שאינן ידועות לנו" ● מחזיקי האג"ח של קרדן יחליטו היום אם לאשר להנהלת החברה לקדם מו"מ עם פימי לצורך השגת הסכם מפורט

מייסדי החברה: אלרם גורן (מימין), שי כהן, אורן אברהם ואייל גורן / צילום: יח"צ

סבב מוצלח: הסטארט-אפ הישראלי פאבריק גייס 110 מיליון דולר

החברה, שנקראה עד לאחרונה CommonSense Robotics, פיתחה טכנולוגיה שעוזרת לקמעונאיות ללקט את המוצרים במחסן ● כעת החברה מתרחבת לארה"ב

פרוייקט מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר

יום לנעילת הגרלת מחיר למשתכן: מכרזי ראשל"צ והווילות באילת מככבים

מחר תינעל ההגרלה התשיעית של מחיר למשתכן ● בראשון-לציון הסיכוי לזכות בדירה עומד על אחד ל-15 ● גם בבאר יעקב הסיכויים לא גבוהים ● היענות נמוכה נכון לעכשיו לדירות בנהריה, קריית ים ומגדל העמק

ריצ'רד ברנסון נוחת בישראל / צילום: איל יצהר, גלובס

יס סר: המיליארדר הבריטי ריצ'ארד ברנסון נחת בישראל

ברנסון, מייסד חברת וירג'ין אטלנטיק, הגיע לישראל חודש אחרי שחברת התעופה הבריטית השיקה קו תל-אביב-לונדון ● "אנחנו לא אוהבים לטוס עם מושבים ריקים. נגיע לרמה של מחיר שתאפשר לנו את זה"

מיה יניב, יו"רית ועד עובדי סלקום / כדיה לוי

רגע לפני הפיטורים: ההסתדרות גיבשה תוכנית "הצלה" לשוק הסלולר

ההסתדרות תגיש תוכנית למשרד התקשורת שקוראת לפצל את חברות בזק והוט מפעילות הסלולר שלהן, להפחית את אגרות התדרים ולאפשר הקלות בחבילות הצרכניות שיכללו דקות וגלישה פלוס מכשיר ● אולם התוכנית לא מתמודדת עם הסוגייה הבוערת ביותר - דרישת החברות להתייעלות

הנשיא מעניק את המנדט להרכבת הממשלה לבני גנץ / צילום: חיים צח, לע"מ

המנדט עבר לגנץ: "נקים ממשלת פיוס לאומית שתאחד את הקרעים בעם"

מחר אמורים צוותי המו"מ של כחול לבן והליכוד להיפגש לשיחת מו"מ ראשונה ● ריבלין: "ניתן להקים ממשלה. אין שום הצדקה לכפיית מערכת בחירות נוספת, שלישית במספר תוך שנה על הציבור" ● גנץ: "מי שינסה לגרור את ישראל לבחירות נוספות, יוקע וייזרק מהמערכת הפוליטית" ● גנץ לנתניהו: "מכיר בזכויותיך ומאחל לך לצאת נקי מכל העניינים המשפטיים. תוצאות הבחירות מחייבות שינוי"

משה גפני/ צילום: שלומי יוסף

גפני לרשות המסים: "תציגו בתוך שבוע תוכנית לפיצוי עסקים בעוטף עזה"

יו"ר ועדת הכספים הזהיר כי אם הרשות ואגף התקציבים באוצר לא יציגו תוכנית להסדר תשלום פיצויים למסעדנים ולבעלי אולמות וגני אירועים בעוטף עזה, הוועדה תקדם חקיקה מיוחדת בנושא

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

סגירה שלילית בבורסה: ת"א 90 איבד 1.1%; טאואר צנחה בכ-5%

ננו דיימנשן זינקה ב-14.4%, טלרד זינקה ב-7.7% על רקע הליכי התייעלות, קסטרו קפצה ב-6.7%, מניות הקנאביס הרודיום ושיח מדיקל עלו ביותר מ-6% כ"א ● מנגד, קרדן אן.וי צנחה ב-17.7%, אופקו צללה ב-10.16%, המשביר איבדה 6.3% ורדהיל נפלה ב-6%

 רכב של טסלה צילום:Shutterstock  א.ס.א.פ קריאייטיב

עידן חדש? כך עשויה ההתקרבות של טסלה לישראל לסיים את ההגמוניה של יבואני הרכב

ההתקרבות של טסלה לישראל שנחשפה ב"גלובס" ושיטת המכירה שלה שמייתרת את היבואנים ועשויה להיות מאומצת ע"י יצרנים נוספים - מסמנות תום עידן בשוק הרכב • גם פסיקת ביהמ"ש שמגדילה את כוחם של היבואנים העקיפים לא מבשרת טובות ליבואנים הגדולים בישראל

אורנה ואור אלוביץ / צילום: אביב חופי

80 מיליון אירו: הכירו את ההשקעה הספרדית של אור ואורנה אלוביץ'

אור אלוביץ', בנו של שאול אלוביץ', ואשתו אורנה יגייסו השקעה של כ-80 מ' א' בפרויקט אנרגיית רוח של אנלייט ● חברת האנרגיה המתחדשת נשלטה בעבר ע"י יורוקום של אלוביץ' האב, שמכרה אשתקד את החזקותיה בחברה ● הגיוס ייעשה, בין השאר, באמצעות הנפקת ני"ע דיגיטליים בטכנולוגיית בלוקצ'יין

וד"ר דוד גולן (מימין) וד"ר כריס מנסי, מייסדי החברה VIZ.ai / צילום: יח"צ

Viz.Ai מגייסת 50 מיליון דולר כדי לעזור לאבחן שבץ במהירות

החברה הישראלית פיתחה מערכת לזיהוי שבץ שמבוססת על בינה מלאכותית, ובפברואר האחרון קיבלה אישור לשיווק מוצריה בארה"ב ● ד"ר דוד גולן, ממייסדי החברה: "כל דקה שחוסכים בטיפול בשבץ מוחי מעניקה לחולה שבוע של חיים בריאים"

קפה לנדוור, שדרות רוטשילד, ת"א / צילום: יח"צ

דג על הכוונת: לנדוור בוחנת - הסוף לטונה ברשת

ברשת בחרו לנקוט גישה זהירה בעקבות משבר הטונה של ארומה ת"א ● ל"גלובס" נודע כי לנדוור תוציא ככל הנראה את הטונה מהתפריט ובוחנת כעת חלופות למוצר שנחשב לאחד הפופולריים ב-77 סניפיה

מפעל שבבים בישראל./ צילום: יחצ

מלחמת הסחר וחולשה בביקושים גרעו 11.5% מהכנסותיה של טקסס אינסטרומנט; הנמיכה תחזיות

יצרנית המוליכים למחצה טקסס אינסטרומנט האמריקאית הנמיכה תחזיות, מתחת לציפיות השוק ● מניות הסקטור כולו נסחרות תחת לחץ ● החברה פספסה את התחזיות לרבעון השלישי בשורה העליונה

 סוחרים בבורסתNYSE/  צילום: רויטרס  .rendan McDermid

נעילה חיובית בוול סטריט; עלייה מפתיעה במלאים הקפיצה את מחיר הנפט בכ-3%

מלאי הנפט בארה"ב עלה בשבוע החולף במפתיע בניגוד לתחזיות ● נעילה חיובית בבורסות אירופה, הדאקס עלה ב-0.8%, הפוטסי טיפס ב-0.66% ● ירידות במגזר הטכנולוגיה על רקע תחזית הכנסות פסימית מצד טקסס אינסטרומנטס ● קטרפילר פיספסה את התחזיות ● בואינג מסרה כי דגם המטסים 737 MAX עומד בלוחות הזמנים לקראת חזרה למסלול