גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרופ' דויטש קורא למחוקק לבצע עדכון כללי של דיני המקרקעין

סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, הקובע כי לאדם זכות בקרקע אם עיבד והחזיק אותה 10 שנים ללא הפרעה, עדיין חל בחוק הישראלי במקרים נדירים ■ פרופ' מיגל דויטש קורא לבטל את הסעיף

פרופ` מיגל דויטש / צילום: איל יצהר
פרופ` מיגל דויטש / צילום: איל יצהר

"עד אנה ישלטו בנו דיני הקרקעות העותומנים?" - המימרה הידועה הזו בקרב משפטנים נטבעה לאחר ששימשה ככותרת למאמר של פרופ' יהושע ויסמן עוד בשנת 1982. לאחרונה חזרה שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז, על השאלה הזו, בסיומו של פסק דין שבו הכריע בית המשפט העליון בסוגיה בתחום המקרקעין בהתאם לסעיף מפקודת הקרקעות העותומנית.

דימויה של מערכת החוק הישראלית כ"גבינה שווייצרית", מלאת לאקונות והפניות לדינם של כובשים מן המאות הקודמות, הבריטים והעותומנים - מוצדק אולי, אם כי לעתים נדמה שהוא מופרז. אז האם הדין העותומני אכן "מושל" בתחום הקרקעות בישראל של 2016? מסתבר כי במקרים שוליים בלבד.

בית המשפט העליון הכריע לפני כחודש בערעור על הכרעת בית המשפט המחוזי בנצרת, בסכסוך שבין עבדאלוילי תופיק חוסיין, תושב מסעדה שבגולן, לבין משרד הביטחון ומינהל מקרקעי ישראל. בית המשפט המחוזי דחה את טענתו של חוסיין לזכויות בקרקע בת 10 דונם בגולן, בנימוק שקרקע זו עובדה בידי משפחתו זה כמה עשורים, ולכן נרכשה בה זכות לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני - שריד לחוק העותומני שעדיין בתוקף גם היום.

הסעיף העותומני קובע כי "אדמת 'מירי' או 'מוקופה' (סוגי אדמה המוגדרים בדין העותומני - ג'מ'), שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין-מפריע, תיחשב זכות-החזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר-תוקף, ואין רואים אדמה זו כנטושה...".

כשחוקק חוק המקרקעין הישראלי ב-1969, נותר הסעיף העותומני בתוקף בשני מצבים: הראשון - הוראת "שמירת דינים", לפיה כל מי שרכש זכות לפי הסעיף העותומני לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף - ימשיך להחזיק בה; השני - עיבוד והחזקת הקרקע, כפי שקובע הסעיף העותומני, יקנה זכות בקרקע, רק כשהמקרקעין שהם בגדר אדמת מדינה שאינה מקרקעין מוסדרים (נבהיר את המשמעות להלן) - וגם זאת, בשינוי קל - החוק הישראלי האריך את תקופת ה"התיישנות", מ-10 ל-15 שנים. בנוסף, הפסיקה צמצמה את מהות הזכות הנרכשת מכוח הסעיף לזכות "דיונית" בלבד, שמשמעותה הגנה מפני סילוק מן הקרקע, ולא בעלות מלאה הכוללת זכות לרישום כבעלים.

בעניינו של חוסיין, בית המשפט העליון הפך את מסקנת בית המשפט המחוזי וקבע כי חוסיין הוכיח 15 שנות החזקה ועיבוד בקרקע, המהווה אדמת מדינה בלתי מוסדרת. עם זאת, העליון שיגר את הדיון בחזרה למחוזי, כדי שזה ידון בסוגיה אחרת העולה בתיק, הנוגעת לצו תפיסה צבאי שהוצא בקשר לקרקע.

בשולי פסק הדין שלחה השופטת ברק-ארז מסר למחוקק הישראלי: "פסק דין זה ניתן בשנת 2016. בקרוב ימלאו 100 שנה לתום השלטון העותומני בארץ ישראל. לא ניתן לסיים את הדיון במקרה זה מבלי לחזור לשאלתו של פרופ' יהושע ויסמן במאמרו: 'עד אנה ישלטו בנו דיני הקרקעות העותומנים?'".

תחולה מצומצמת

בעזרתו של פרופ' מיגל דויטש, ביקשנו לבחון עד כמה באמת "מושלים" בנו דיני הקרקעות העותומנים, ותוצאת הבדיקה היא שהם לא ממש מושלים בנו, ולמעשה סכסוכים מוכרעים באמצעות הדין העותומני רק במקרים נדירים ביותר. 

פרופ' דויטש מספר כי מבדיקה שערך עולה שב-16 השנים האחרונות - מאז שנת 2000 - רק 29 פסקי דין דנו בסוגיה בהתאם לדין העותומני. מתוך אותם 29 פסקי דין, 24 נגעו לקרקעות בתוך תחומי ישראל; ו-5 עסקו בשטחי יהודה ושומרון, שם חל החוק הירדני, שאף הוא מפנה בנושאים שונים לדין העותומני.

פרופ' דויטש סבור כי המימרה "עד אנה ישלטו בנו דיני הקרקעות העותומנים" היא חסרת אחיזה היום. לדבריו, "התחולה של הדין העותומני היא שולית יחסית. חוק המקרקעין ביטל את החקיקה העותומנית, למעט תחום אחד של התיישנות במקרקעין לא מוסדרים". 

- מהם מקרקעין לא מוסדרים?

"המשמעות של המינוח מקרקעין 'לא מוסדרים' לא אומר שאין רישום בכלל בקשר לקרקע. לרוב ישנו רישום בפנקסי שטרות, אך מדובר על רישום מיושן, שבדרך-כלל אינו כולל מדידה בסטנדרטים מקובלים ובעקבות הליך מסודר של בירור זכויות, באמצעות מודד בפיקוח המדינה. תהליך הרישום הוא תהליך שעושה המדינה. הוא מתחיל בפרסום שמתקיימת הסדרה בקשר לקרקע מסוימת, ומתן האפשרות לאנשים לבוא ולטעון לבעלות - בהמשך נערך בירור של הזכויות ומדידה מסודרת, ובסופו של התהליך נרשמות הזכויות".

לדברי פרופ' דויטש, 95% מן הקרקע בישראל היא קרקע מוסדרת, וזו אינדיקציה נוספת לשוליות של תחולת החוק העותומני בישראל (כאמור, סעיף 78 העותומני נוגע רק לקרקעות לא מוסדרות). גם מתוך 5% שמהווים מקרקעין בלתי מוסדרים, חלק קטן אינו אדמות מדינה, ובנוסף יש חלק שעדיין אין בו כלל רישום לטובת הבעלים, ולכן סעיף ההתיישנות בחוק הקרקעות העותומני לא חל עליהם.

כאמור, פרט לשני המקרים שתיארנו לעיל - זכות שנרכשה בדין העותומני לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף (ב-1970) ואותו סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני - ישנו עוד מישור אחד שבו חל הדין העותומני: הדין בשטחים.

חלופות ראויות

- האם בכל זאת, לא ראוי לבטל את השרידים העותומנים בחוק הישראלי, בכל זאת השנה היא 2016?

דויטש: "לדעתי, בכל הנוגע לשמירת הדין העותומני לפני חקיקת חוק המקרקעין - לא ראוי לפגוע בזכויות קנייניות שכבר נרכשו - זה דבר שלא ייעשה והוא בלתי חוקתי - מה גם שאין מקרים רבים שזה משליך עליהם. בכל מה שנוגע ליהודה ושומרון, ברור שהשיקולים בחקיקה שם נגזרים מהמגבלות במשפט הבינלאומי ושיקולים מדיניים - פרט לכמה שינויים בתחום המקרקעין שערך המושל הצבאי בשטחים, הדין הוא תוצאה של ההחלטה לא להחיל את החוק הישראלי והוא הקפאת מצב, כמעט, ביחס לדיני המקרקעין שחלו בשטחים ערב מלחמת ששת הימים.

"בקשר לאותו סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, הגיע באמת הזמן לבטל אותו, כך שלא ייווצרו טענות התיישנות חדשות מכוחו. במיוחד כשיש לו חלופות ראויות בדין הישראלי, החלות גם על מקרקעין מוסדרים - כלומר על רוב המקרים".

- מהן עילות ההתיישנות בקשר למקרקעין מוסדרים?

דויטש: "אין תחולה כיום לדיני ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, אך קיימות חלופות. החלופות המרכזיות הן 'ההשתק הקנייני' ומוסד 'בר הרשות' - אלה מוסדות משפטיים שמקורם בפסיקה. שניהם עוסקים באדם שהחזיק בקרקע זמן רב, והבעלים לא התלונן, שעה שהמחזיק השתמש בקרקע בפועל זמן רב, תוך כדי שהשביח אותה וכו'. גם כאן מדובר בזכויות שמהותן היא חסינות מפני סילוק. ראוי שבאותה ההזדמנות שהמחוקק מבטל את סעיף 78 לחוק העותומני - הוא יאמץ לספר החוקים את המוסדות הקיימים הללו, שנוצרו מכוח הפסיקה, או יבטל אותם - אם לדעתו הם לא רצויים".

פרופ' דויטש מוסיף כי לטעמו, לא רק שאריות הדין העותומני החלות בתחום המקרקעין בישראל מיושנות, אלא גם הדין הישראלי עצמו. חוק המקרקעין "יחגוג" 50 שנה לחקיקתו בעוד זמן לא רב, ולדברי דויטש, יש אינספור בעיות שמתעוררות מתוכו במסגרת הפסיקה היום. "אפשר להצטרף לקריאה של השופטת ברק-ארז לחקיקה שתפסיק את תחולת סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, אבל אולי צריך להוסיף לה קריאה לעדכון כללי של דיני המקרקעין", הוא אומר.

פרופ' דויטש מזכיר כי על שולחנה של הכנסת עומדת הצעת חוק מקיפה ביותר שעל ניסוחה עמלו מומחים רבים במשך שנים. זאת, כדי לעגן בקודקס מסודר ואחיד את המשפט האזרחי והמסחרי בישראל, המורכב היום מפסיפס של דברי חקיקה מיושנים שנוספו עליהן שכבות של פסיקה ענפה, שנוצרה כדי להשלים לאקונות בחוק. ההצעה עברה בקריאה ראשונה בכנסת ב-2011, אך מאז היא לא קודמה.

עוד כתבות

בנימין נתניהו וגדעון סער / צילומים: תמר מצפי, שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

גדעון סער לחדשות 12: לדחות את שידור סדרת הכתבות "ימי בנימין"

סער, המתמודד מול נתניהו בפריימריז בליכוד, טוען כי שידור סדרה בת 4 פרקים על רה"מ בעיתוי הנוכחי הוא בלתי סביר ופוגע קשות בעיקרון השוויון בבחירות, בשל החשיפה הרבה שיקבל נתניהו כתוצאה מכך ● פנה בנושא למנכ"ל חדשות 12 וליו"רית הרשות השנייה

גרטה תונבורג / צילום: Susana Vera, רויטרס

עם מי הסתבכה גרטה טונברג בדרכה הביתה לשבדיה?

הנערה השבדית שסייעה לשנות את דעת הקהל העולמית במאבק נגד ההתחממות הגלובלית ונבחרה לדמות השנה של מגזין "טיים" זכתה לנזיפה מלא אחרת מאשר הרכבת הגרמנית

צחי נחמיאס / צילום: מירי נחמיאס

מסע הקניות של צחי נחמיאס: מגה אור רוכשת השליטה בארנה גרופ, החזקותיו "על הנייר" שוות 1.2 מיליארד שקל

התמורה תשמש בעיקר להחזר הלוואות שנתן מרכוס וובר לחברת הנדל"ן הכושלת, שבה השקיע כמיליארד שקל - סכום שרובו ירד לטמיון ● מניית מגה אור יותר מהכפילה את ערכה מתחילת 2019

בוריס ג’ונסון / צילום: רויטרס

הבחירות בבריטניה: 4 מסקנות בעקבות הניצחון המוחץ של ג'ונסון

ההפסד הצורב ביותר של מפלגת הלייבור מאז 1935 מראה שהציבור הבריטי דחה את הרפורמות הקיצוניות שקורבין הציע ● במה שונה ג'ונסון מתאצ'ר, והאם הוא יצליח לשמור על סקוטלנד וצפון אירלנד בממלכה? ● ניתוח "גלובס" לתוצאת הבחירות בבריטניה

הפגנה באמסטרדם למען המאבק בהתחממות כדור הארץ  / צילום: EVA PLEVIER, רויטרס

ללמוד מהולנד: כך מתכוננות הערים בארץ השפלה למשבר האקלים

הערים הסמוכות לים עלולות להתכסות במים אם מגמת ההתחממות הנוכחית תימשך ● לכן, אין זה מקרי שהן אלה שמקדמות בנייה ירוקה, תחבורה נקייה ופתרונות לניקוז מים

רון קובי ראש עיריית טבריה/  / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ דחה את עתירת רון קובי: השימוע יתקיים היום אחה"צ

ראש עיריית טבריה טען כי מכיוון שאנו בתקופת בחירות ובממשלת מעבר, יש להורות על ביטול השימוע שאמור להיערך היום במשרד הפנים עקב אי-הצלחתו להעביר את תקציב העירייה לשנת 2019 ● השופט נעם סולברג דחה את בקשתו על הסף

יוני שסטוביץ ואיציק אברכהן / צילום: רפי דלויה

הקרב על הבושם: BE של שופרסל תייבא מותגים של המתחרה שסטוביץ

רשת הפארם Be, מקבוצת שופרסל, תחל לשווק את מותגי הבישום CK, נרסיסו, מון בלאן ואברקרומבי • מבחינת שסטוביץ מדובר באובדן מכירות לרשת הפארם השנייה בגודלה

בורסת שנחאי / צלם רויטרס / צילום: רויטרס

עליות בסין בעקבות נתוני הייצור התעשייתי והמכירות הקמעוניות

בורסות המזרח הגיבו במגמה מעורבת לגיבוש הסכם הסחר שלב 1 בין ארה"ב ובין סין ● הייצור התעשייתי בסין צמח בנובמבר ב-6.2% לעומת ציפיות ל-5%, והמכירות הקמעוניות זינקו בחודש שעבר ב-8% לעומת תחזית של 7.6%

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

נטייה חיובית קלה במדדים תל אביב; איי.אפ.אפ צונחת יותר מ-3%

איי.אפ.אפ דיווחה על הסכם מיזוג מחייב עם עסקי התזונה ומדעי החיים של דופונט ● הכשרת הישוב נחלשת לאחר זינוק של 10% אתמול על רקע הנפקה מוצלחת ● מניית להב עולה לאחר הדיווח אתמול על רכישת השליטה בה בידי מנכ"ל מליסרון לשעבר אבי לוי

בית קירור בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כשענף הקניות אונליין מתחמם, יש ביקוש לאחסון קר

המשקיעים מתחילים לשים כסף במתקנים שבהם רשתות הסופרמרקטים מאחסנות מזון ● עלויות הבנייה והתפעול של מחסנים קרים אמנם גבוהות יותר, אבל גם התשואות

דודי אפל / צילום: אמיר מאירי

נדחתה על הסף תביעת דודי אפל נגד מיכאל צ'רנוי וזאב רום

ביהמ"ש קבע כי התביעה על סך 239 מיליון שקל שהגיש דודי אפל התיישנה זה מכבר, שכן מטענות שהעלה אפל בהליכים קודמים עולה כי כל העובדות הנדרשות לצורך הוכחת תביעתו, שנוגעת לעסקה שהתרחשה ב-2001, היו ידועות לו כבר אז

ילדים בטהראן עוטים מסיכות נגד זיהום אוויר / צילום: STR New, רויטרס

זיהום אוויר כבד הביא לסגירת בתי הספר בטהראן

מדובר בזיהום גבוה פי 6 מהמותר עפ"י ארגון הבריאות הבינלאומי

שר האוצר משה כחלון, ד"ר יפעת שאשא־ביטון, ראש עיריית שדרות, אלון דוידי בחנוכת פרויקט מחיר למשתכן  / צילום: דביר מלכה

הצעירים נהרו בחגים לחתום על רכישת דירות במחיר למשתכן

אוקטובר 2019 ייחשב לחודש שיא מבחינת היקפי מכירת דירות חדשות, על אף חגי תשרי שנחגגו בו ● זאת, עקב כמות גדולה של דירות במחיר למשתכן שנמכרו בחודש זה

בנימין נתניהו / צילום: חיים צח לעמ

רה"מ נתניהו השתבח במדיניות הדיור ושיא המחירים נשבר

מדד מחירי הדירות רשם עלייה נוספת של 0.6% נוספים ובסך הכל ב-2.6% בשנה האחרונה, וב-3% מתחילת 2019 ● אפשר להאחז במדד, אבל יעד הורדת מחירי הדירות כבר לא ייושם בממשלה הנוכחית ויותר סביר, שהשיא יוסיף להשבר בחודשים הקרובים ● פרשנות

ג'אק סבג, מנכ"ל שותפות רא"מ / צילום: אסף לב

המחשבה להפיק נפט בישראל פרנסה לא מעט סאטיריקנים: ראיון עם האיש שרוצה להחזיר אותה לאופנה

המחשבה להפיק נפט מאדמת הארץ ישראל פרנסה לא מעט סאטיריקנים, אבל לאחרונה נראה כי המשקיעים מאמינים מעט יותר להבטחות של השותפות רא"מ ● בראיון ל"גלובס", המנכ"ל ג'אק סבג מדבר על אתגרי המימון שבדרך ועל התקוות להכנסות גבוהות בעתיד

פרופ' אביעד הכהן, פרופ' איילת בלכר־פריגת והשופטת אסתר חיות / צילום: כפיר קרן

נשיאת ביהמ"ש העליון אסתר חיות מסבירה מה השלכות המחסור בעובדות ועובדים סוציאליים

לרגל ציון 30 שנה לחתימת ישראל על האמנה הבינלאומית לזכויות הילד, נערך בשבוע שעבר במרכז האקדמי "שערי מדע ומשפט" כנס בינלאומי בנושא

 בית חולים הדסה עין כרם / צילום: איל יצהר

הסכסוך בדרך לביהמ"ש? נשות הדסה רוצות לממש את הווטו ולהדיח את רוטשטיין

הארגון, שהוא הבעלים של ביה"ח הדסה בירושלים, מבקש לסלק מתפקידו את מנהל בית החולים בטענה שהוא פועל נגדו • בהדסה דוחים את "הניסיון לגמד את עשייתו" של רוטשטיין • במשרד הבריאות מסכימים שרוטשטיין אינו טיפוס "קל", אבל אומרים שאין לו כרגע תחליף

מפעל כרמית בראשון לציון / צילום: יחצ

כרמית לא נבהלת מרפורמת הסימון האדום: תשכנע הורים לקנות ממתקים לילדיהם

בעוד שענף המזון כולו עוסק בשינוי הרכבי המוצרים כך שיתאימו לעידן הסימון האדום, חברת הממתקים כרמית פונה לילדים עם מוצרים שיסומנו באדום תחת הסיסמה: "כשמדובר בילדים – לא מתפשרים" ● תגובת כרמית: "הקמפיין תוכנן לפני כשנה, הקמפיין החדש יותאם לרוח התקופה"

נחום איצקוביץ / צילום: איל יצהר, גלובס

מנהל רשות ההשקעות עזב כנס לאחר מחאה של עשרות משתתפים

כנס משותף למשרד הכלכלה והתעשייה ולעיריית קריית שמונה שהתקיים היום בקריית שמונה התפוצץ זמן קצר לאחר שהחל, וזאת לאחר שעשרות ממשתתפיו התפרצו בצעקות ובשריקות לעבר מנהל רשות ההשקעות, נחום איצקוביץ'

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

המסחר בבורסה ננעל בירידות; להב אל.אר זינקה ב-18%

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון לשעבר, צפוי להפוך לבעל השליטה בלהב אל.אר ● הכשרת היישוב זינקה ביותר מ-10% על רקע הנפקת מניות מוצלחת ● מחזור המסחר הסתכם ב-575 מיליון שקל