גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרופ' דויטש קורא למחוקק לבצע עדכון כללי של דיני המקרקעין

סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, הקובע כי לאדם זכות בקרקע אם עיבד והחזיק אותה 10 שנים ללא הפרעה, עדיין חל בחוק הישראלי במקרים נדירים ■ פרופ' מיגל דויטש קורא לבטל את הסעיף

פרופ` מיגל דויטש / צילום: איל יצהר
פרופ` מיגל דויטש / צילום: איל יצהר

"עד אנה ישלטו בנו דיני הקרקעות העותומנים?" - המימרה הידועה הזו בקרב משפטנים נטבעה לאחר ששימשה ככותרת למאמר של פרופ' יהושע ויסמן עוד בשנת 1982. לאחרונה חזרה שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז, על השאלה הזו, בסיומו של פסק דין שבו הכריע בית המשפט העליון בסוגיה בתחום המקרקעין בהתאם לסעיף מפקודת הקרקעות העותומנית.

דימויה של מערכת החוק הישראלית כ"גבינה שווייצרית", מלאת לאקונות והפניות לדינם של כובשים מן המאות הקודמות, הבריטים והעותומנים - מוצדק אולי, אם כי לעתים נדמה שהוא מופרז. אז האם הדין העותומני אכן "מושל" בתחום הקרקעות בישראל של 2016? מסתבר כי במקרים שוליים בלבד.

בית המשפט העליון הכריע לפני כחודש בערעור על הכרעת בית המשפט המחוזי בנצרת, בסכסוך שבין עבדאלוילי תופיק חוסיין, תושב מסעדה שבגולן, לבין משרד הביטחון ומינהל מקרקעי ישראל. בית המשפט המחוזי דחה את טענתו של חוסיין לזכויות בקרקע בת 10 דונם בגולן, בנימוק שקרקע זו עובדה בידי משפחתו זה כמה עשורים, ולכן נרכשה בה זכות לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני - שריד לחוק העותומני שעדיין בתוקף גם היום.

הסעיף העותומני קובע כי "אדמת 'מירי' או 'מוקופה' (סוגי אדמה המוגדרים בדין העותומני - ג'מ'), שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין-מפריע, תיחשב זכות-החזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר-תוקף, ואין רואים אדמה זו כנטושה...".

כשחוקק חוק המקרקעין הישראלי ב-1969, נותר הסעיף העותומני בתוקף בשני מצבים: הראשון - הוראת "שמירת דינים", לפיה כל מי שרכש זכות לפי הסעיף העותומני לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף - ימשיך להחזיק בה; השני - עיבוד והחזקת הקרקע, כפי שקובע הסעיף העותומני, יקנה זכות בקרקע, רק כשהמקרקעין שהם בגדר אדמת מדינה שאינה מקרקעין מוסדרים (נבהיר את המשמעות להלן) - וגם זאת, בשינוי קל - החוק הישראלי האריך את תקופת ה"התיישנות", מ-10 ל-15 שנים. בנוסף, הפסיקה צמצמה את מהות הזכות הנרכשת מכוח הסעיף לזכות "דיונית" בלבד, שמשמעותה הגנה מפני סילוק מן הקרקע, ולא בעלות מלאה הכוללת זכות לרישום כבעלים.

בעניינו של חוסיין, בית המשפט העליון הפך את מסקנת בית המשפט המחוזי וקבע כי חוסיין הוכיח 15 שנות החזקה ועיבוד בקרקע, המהווה אדמת מדינה בלתי מוסדרת. עם זאת, העליון שיגר את הדיון בחזרה למחוזי, כדי שזה ידון בסוגיה אחרת העולה בתיק, הנוגעת לצו תפיסה צבאי שהוצא בקשר לקרקע.

בשולי פסק הדין שלחה השופטת ברק-ארז מסר למחוקק הישראלי: "פסק דין זה ניתן בשנת 2016. בקרוב ימלאו 100 שנה לתום השלטון העותומני בארץ ישראל. לא ניתן לסיים את הדיון במקרה זה מבלי לחזור לשאלתו של פרופ' יהושע ויסמן במאמרו: 'עד אנה ישלטו בנו דיני הקרקעות העותומנים?'".

תחולה מצומצמת

בעזרתו של פרופ' מיגל דויטש, ביקשנו לבחון עד כמה באמת "מושלים" בנו דיני הקרקעות העותומנים, ותוצאת הבדיקה היא שהם לא ממש מושלים בנו, ולמעשה סכסוכים מוכרעים באמצעות הדין העותומני רק במקרים נדירים ביותר. 

פרופ' דויטש מספר כי מבדיקה שערך עולה שב-16 השנים האחרונות - מאז שנת 2000 - רק 29 פסקי דין דנו בסוגיה בהתאם לדין העותומני. מתוך אותם 29 פסקי דין, 24 נגעו לקרקעות בתוך תחומי ישראל; ו-5 עסקו בשטחי יהודה ושומרון, שם חל החוק הירדני, שאף הוא מפנה בנושאים שונים לדין העותומני.

פרופ' דויטש סבור כי המימרה "עד אנה ישלטו בנו דיני הקרקעות העותומנים" היא חסרת אחיזה היום. לדבריו, "התחולה של הדין העותומני היא שולית יחסית. חוק המקרקעין ביטל את החקיקה העותומנית, למעט תחום אחד של התיישנות במקרקעין לא מוסדרים". 

- מהם מקרקעין לא מוסדרים?

"המשמעות של המינוח מקרקעין 'לא מוסדרים' לא אומר שאין רישום בכלל בקשר לקרקע. לרוב ישנו רישום בפנקסי שטרות, אך מדובר על רישום מיושן, שבדרך-כלל אינו כולל מדידה בסטנדרטים מקובלים ובעקבות הליך מסודר של בירור זכויות, באמצעות מודד בפיקוח המדינה. תהליך הרישום הוא תהליך שעושה המדינה. הוא מתחיל בפרסום שמתקיימת הסדרה בקשר לקרקע מסוימת, ומתן האפשרות לאנשים לבוא ולטעון לבעלות - בהמשך נערך בירור של הזכויות ומדידה מסודרת, ובסופו של התהליך נרשמות הזכויות".

לדברי פרופ' דויטש, 95% מן הקרקע בישראל היא קרקע מוסדרת, וזו אינדיקציה נוספת לשוליות של תחולת החוק העותומני בישראל (כאמור, סעיף 78 העותומני נוגע רק לקרקעות לא מוסדרות). גם מתוך 5% שמהווים מקרקעין בלתי מוסדרים, חלק קטן אינו אדמות מדינה, ובנוסף יש חלק שעדיין אין בו כלל רישום לטובת הבעלים, ולכן סעיף ההתיישנות בחוק הקרקעות העותומני לא חל עליהם.

כאמור, פרט לשני המקרים שתיארנו לעיל - זכות שנרכשה בדין העותומני לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף (ב-1970) ואותו סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני - ישנו עוד מישור אחד שבו חל הדין העותומני: הדין בשטחים.

חלופות ראויות

- האם בכל זאת, לא ראוי לבטל את השרידים העותומנים בחוק הישראלי, בכל זאת השנה היא 2016?

דויטש: "לדעתי, בכל הנוגע לשמירת הדין העותומני לפני חקיקת חוק המקרקעין - לא ראוי לפגוע בזכויות קנייניות שכבר נרכשו - זה דבר שלא ייעשה והוא בלתי חוקתי - מה גם שאין מקרים רבים שזה משליך עליהם. בכל מה שנוגע ליהודה ושומרון, ברור שהשיקולים בחקיקה שם נגזרים מהמגבלות במשפט הבינלאומי ושיקולים מדיניים - פרט לכמה שינויים בתחום המקרקעין שערך המושל הצבאי בשטחים, הדין הוא תוצאה של ההחלטה לא להחיל את החוק הישראלי והוא הקפאת מצב, כמעט, ביחס לדיני המקרקעין שחלו בשטחים ערב מלחמת ששת הימים.

"בקשר לאותו סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, הגיע באמת הזמן לבטל אותו, כך שלא ייווצרו טענות התיישנות חדשות מכוחו. במיוחד כשיש לו חלופות ראויות בדין הישראלי, החלות גם על מקרקעין מוסדרים - כלומר על רוב המקרים".

- מהן עילות ההתיישנות בקשר למקרקעין מוסדרים?

דויטש: "אין תחולה כיום לדיני ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, אך קיימות חלופות. החלופות המרכזיות הן 'ההשתק הקנייני' ומוסד 'בר הרשות' - אלה מוסדות משפטיים שמקורם בפסיקה. שניהם עוסקים באדם שהחזיק בקרקע זמן רב, והבעלים לא התלונן, שעה שהמחזיק השתמש בקרקע בפועל זמן רב, תוך כדי שהשביח אותה וכו'. גם כאן מדובר בזכויות שמהותן היא חסינות מפני סילוק. ראוי שבאותה ההזדמנות שהמחוקק מבטל את סעיף 78 לחוק העותומני - הוא יאמץ לספר החוקים את המוסדות הקיימים הללו, שנוצרו מכוח הפסיקה, או יבטל אותם - אם לדעתו הם לא רצויים".

פרופ' דויטש מוסיף כי לטעמו, לא רק שאריות הדין העותומני החלות בתחום המקרקעין בישראל מיושנות, אלא גם הדין הישראלי עצמו. חוק המקרקעין "יחגוג" 50 שנה לחקיקתו בעוד זמן לא רב, ולדברי דויטש, יש אינספור בעיות שמתעוררות מתוכו במסגרת הפסיקה היום. "אפשר להצטרף לקריאה של השופטת ברק-ארז לחקיקה שתפסיק את תחולת סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, אבל אולי צריך להוסיף לה קריאה לעדכון כללי של דיני המקרקעין", הוא אומר.

פרופ' דויטש מזכיר כי על שולחנה של הכנסת עומדת הצעת חוק מקיפה ביותר שעל ניסוחה עמלו מומחים רבים במשך שנים. זאת, כדי לעגן בקודקס מסודר ואחיד את המשפט האזרחי והמסחרי בישראל, המורכב היום מפסיפס של דברי חקיקה מיושנים שנוספו עליהן שכבות של פסיקה ענפה, שנוצרה כדי להשלים לאקונות בחוק. ההצעה עברה בקריאה ראשונה בכנסת ב-2011, אך מאז היא לא קודמה.

עוד כתבות

סקר הסקרים

נתניהו מתחזק וכך גם הרשימה המשותפת: סקר הסקרים בפעם האחרונה לבחירות מועד ג׳

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

אל על  / צילום:יחצ

תסתכל על הנפט סמוטריץ': האם אל על תופסת טרמפ על הקורונה?

החששות מהשלכות התפרצות נגיף הקורונה הביאו את חברת התעופה להזהיר מפני פגיעה בהכנסות, לפטר עובדים ולדחות את השקת הקו לטוקיו ● האם הירידה במחיר הנפט אמורה לספק אור בקצה המנהרה?

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 26 בפברואר

אתמול באיכילוב: 4 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

רצת המרתון הישראלית לונה צ’מטאי / צילום: Martin Meissner, רויטרס

כש-14 ימי בידוד מאיימים יותר מהנגיף עצמו

ליגת האלופות מוכיחה בינתיים שהיא חזקה מהקורונה ● עם זאת, הנגיף כבר מתחיל לאיים על אירועי ספורט אחרים בכל העולם - בעיקר על האולימפיאדה בטוקיו ● הדילמה של הספורטאים הישראלים בשלב זה היא איפה להתאמן והאם כשיחזרו לארץ ייאלצו להיכנס לבידוד

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילומים: יוסי זמיר, Jack Guez/ ASSOCIATED PRESS

סקר "גלובס" ומכון שילוב: הישראלים לא מתכוונים לזוז מהגוש

שלוש מערכות בחירות רצופות בתוך שנה עשו את שלהן והציבור כבר יודע מה הוא חושב על הנושאים שעל הפרק ● רק מצביעים מעטים, כפי שנראה, שוקלים לעבור בין הגושים וגם כשהם כבר עוברים - הם מקזזים אלה את אלה משני כיווני המפה הפוליטי

נתן גושן / צילום עטיפת האלבום - באתי לחלום

חלום ושברו: נתן גושן חוטא בחטאי חוסר הדיוק והשטחיות

באלבום "באתי לחלום" נתן גושן בוחר בתהילה על חשבון האותנטיות

שאנן סטריט / צילום: אוהד רומנו

"אחרי 70 שנים הגיע הזמן שנדע לשמוע ולהבין את הקולות סביבנו ולא נזדקק למתווכים"

שאנן סטריט מפגין נוכחות עם שיר הנושא ל"פאודה 3" ומוזיקה למחזמר "ג'נטלי", עובד על אלבום סולו לצד "הדג נחש", פעיל חברתית ועסקית, וגם לומד ערבית

אישה בבית חולים בספרד שם אובחן מקרה קורונה / צילום: נאצ'ו דוצ'ה, רויטרס

בהלת הקורונה נמשכת בשווקים: נעילה שלילית בוול סטריט בסופו של השבוע הגרוע ביותר מאז 2008

הנפט צנח בלמעלה מ-4% ● בורסות לונדון, גרמניה, צרפת ואיטליה ננעלו בירידות של למעלה מ-3% על רקע החששות הגוברים מווירוס הקורונה ● מספר הנדבקים בנגיף ברחבי העולם עומד על יותר מ-83 אלף איש

איתמר בן גביר  / צילום:תמר מצפי

מה עומד מאחורי הורדת החשיפה לעמוד הפייסבוק של מפלגת עוצמה יהודית?

מפלגת עוצמה יהודית התלוננה לוועדת הבחירות על כך שפייסבוק הורידה את החשיפה לעמוד של עו"ד איתמר בן גביר בגלל חשש שהמפלגה תיכנס לכנסת ● בפייסבוק טוענים כי הסיבה היא "ההפרות הרבות והחמורות של כללי הקהילה מצד בן גביר"

לילך כהן-שולומון / צילום: רמי זרנגר

אחרי כ-10 שנים: מנהלת השיווק המוערכת של חטיבת החלב בתנובה פורשת

לילך כהן-שולומון תעבור לשמש כסמנכ"לית השיווק של הנציגות הישראלית של קימברלי קלארק ● תוחלף בתפקיד ע"י מיכל בצר, כיום מנהלת תחום תזונה יומיומית בתנובה

קיה נירו חשמלית / צילום: יח"צ

תחנת כוח: קיה נירו החשמלית החדשה מציבה סטנדרטים גבוהים

עם טווח של עד כ-450 ק"מ בין טעינות בזכות סוללה מאסיבית, מנוע חשמלי נמרץ מאוד, הוצאות שוטפות אפסיות ותא נוסעים נוח ומרווח, הנירו החשמלית מציבה סטנדרטים גבוהים מאד בפני המתחרות ● אבל בינתיים עודפי ביקוש משאירים אותה בחו"ל

בורסות אירופה / צילום: רויטרס

התפרקות בנעילת המסחר בוול סטריט: צניחה של 4.6% במדדים בדרך לשבוע הגרוע מאז משבר הסאבפריים

ירידות חדות בשווקים בצל האצת התפשטות נגיף הקורונה מעבר לגבולותיה של סין ● שלושת המדדים בניו יורק השלימו נפילה של 10% מהשיא ● הדאקס הגרמני צנח ב-3.2%, הפוטסי ב-3.4%, הבורסה בהולנד נפלה ב-3.75% ● הנפט מתרסק מתחת ל-50 דולרים לחבית ● יפן תקפיא את הלימודים בבתי הספר עד לאביב

יקי נוימן, מנכ"ל קבוצת דוראל  / צילום: דניאל שיטרית

בדרך לבורסה: חברת האנרגיה המתחדשת דוראל שוב מקדמת הנפקה לפי שווי של 550-500 מיליון שקל

דוראל נחשבת לאחת החברות המובילות בענף הצומח, ובולטת בין היתר בזכות שיתוף הפעולה הפורה עם המגזר הקיבוצי ● הכנסותיה השנתיות מוערכות בכ-100 מיליון שקל, עם רווחיות של כ-15%-11%● מלבד הפרויקטים הקיימים, הגיוס נועד לסייע לדוראל להוציא לפועל תוכניות להתרחבות משמעותית

התפרצות נגיף הקורונה ביפן  / צילום: Jae C. Hong, AP

מעל ל-83 אלף איש נדבקו; שבעה חולי קורונה בישראל

החולים בישראל כוללים את שני הישראלים שחזרו מהאניה, חולה נוסף שהיה ביפן והחלים ואובחן שוב, אחד חזר מאיטליה בתחילת השבוע, הוא הדביק אדם נוסף ועוד שני חולים שאובחנו היום ● 2,867 איש נפטרו מהמחלה ו-36,822 איש החלימו ● הנגיף התגלה ב-56 מדינות ברחבי העולם ● ארגון הבריאות העולמי: התפרצות הקורונה עשויה להגיע לכל אחת ממדינות העולם

מצביעה בקלפי/ צילום: רויטרס

מסתירים את עמדתכם הפוליטית? אתם לא לבד ואין לזה קשר לשמאל או לימין

סקר "גלובס" ומכון שילוב מגלה: האמירה שרק מצביעי ימין מעדיפים שלא לגלות עבור מי הם מצביעים היא במקרה הטוב מיתוס ● לפי הממצאים, הישראלים מרגישים הכי בנוח לגלות למשפחה למי הם עומדים להצביע, והרבה פחות לחברים ולקולגות בעבודה

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

סגירה צורמת באחוזת בית: ת"א 35 צלל ב-4.5%, אל על התרסקה ב-7.4%

חברת התעופה אל על דיווחה על פגיעת וירוס הקורונה בהכנסותיה ●ת"א 35 צלל ב-7.1% השבוע ●  דלק צללה ב-9%, פריגו ב-17%, טבע ב-6% ● הפאניקה בשווקים מעבר לים נמשכת: ירידות של 3% באירופה, וול סטריט צבועה באדום בוהק

אלון מאסק / צילום: John Raoux, AP

אלון מאסק: יתכן והכלכלה הסינית תעקוף את כלכלת ארה"ב

סיטואציה בה סין אכן תעקוף את כלכלת ארה"ב, עלולה להוסיף דלק למתחים המלווים את יחסי הכוחות ואת מלחמת הסחר בין שתי המעצמות ● "יסוד המלחמה הוא כלכלה", אמר מאסק. "אם אתה לא חדשני, אתה הולך להפסיד"

מירוץ הפנקייק בעיר אולני שבאנגליה / צילום: אלסטיר גרנט, AP

מקרב יריות ועד מירוץ פנקייק: 10 תמונות מהעולם שעשו לנו את השבוע

סוף השבוע הגיע וזה זמן טוב להעיף מבט אחורה על אירועי העולם ● התמונות שאספנו עבורכם פותחות צוהר לאירועים גדולים וקטנים מסביב לגלובוס ● הם לאו דווקא האירועים הכי חשובים בעולם, אלא רגעים מיוחדים שנלכדו בעדשת המצלמה ● שבוע טוב

ערן אייל, מייסד ומנכ"ל Shopin  / צילום: אתר Shopin

יזם הבלוקצ'יין המורשע ערן אייל נעצר וצפוי לגירוש מארה"ב

היזם הישראלי-דרום אפריקאי, שהורשע לפני כחודשיים בהונאת משקיעים בשתי חברות שהקים וניהל, מוחזק במעצר כשבוע ● בינתיים ממשיכה להתנהל התביעה שהוגשה נגד אייל על ידי רשות ניירות ערך האמריקאית בגין הונאה בהנפקת מטבעות דיגיטליים למיזם Shopin

proptech - הטמעת טכנולוגיות בעולם הנדל"ן / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

2020 נפתחת בהשקעות משמעותיות נוספות ב-PropTech

שתי קרנות גדולות מצטרפות לגל ההשקעות בחברות המתמחות בהטמעת טכנולוגיות בתעשיית הנדל"ן • חדשנות בנדל"ן - טור חדש