מחירי השכירות בארה"ב: "הגיע הזמן למיתון במבט היסטורי"

גידול בהיצע, צמיחה נמוכה יחסית של מקומות עבודה ומחירים שיצאו מפרופורציות מאותתים לראשונה מזה 6 שנים על שינוי מגמה בשוק השכירות האמריקאי

דירה להשכרה במנהטן / צילום: רויטרס
דירה להשכרה במנהטן / צילום: רויטרס

דמי השכירות לדירות מגורים ירדו ברבעון יולי-ספטמבר בכמה מהערים היקרות ביותר בארה"ב, נתון המצביע על מפנה דרמטי שעשוי לסמן סוף של 6 שנות שגשוג בשוק הדיור בשכירות בארה"ב.

דמי השכירות בסן פרנסיסקו ירדו ב-3%, בניו-יורק ב-1%, וביוסטון וסן חוזה (עמק הסיליקון בקליפורניה) בפחות מ-1%. אלה הן הירידות הראשונות בשווקים הללו מאז 2010, לפי חברת המחקר MPF.

ועם זאת, במבט ארצי על כל ארה"ב, השכירות עלתה ב-4.1% בממוצע ברבעון השלישי השנה. לפי דיווח של Axiometrics Inc, עליית השכירות למגורים בארה"ב הואטה ברבעון שעבר ל-3% מ-5.2% ברבעון השלישי של 2015. דמי השכירות נשארו גבוהים בכ-2% מהרמה הרב-שנתית הממוצעת שלהם, אבל העלייה שלהם הואטה זה שמונה רבעונים ברציפות באזורי מפתח, מה שאומר שייתכן שגם השוק הארצי צועד לכיוון ירידה.

"סן פרנסיסקו וניו-יורק מובילות את מגמת הירידה", אמר קן רוזן, יו"ר מרכז פישר לנדל"ן וכלכלה אורבנית באוניברסיטת קליפורניה בברקלי. "אנשים הולכים להיות מופתעים מכך שזה קורה, אבל הם לא צריכים להיות מופתעים. השוק עלה יותר מדי ומהר מדי".

שיטפון של היצע חדש

שוק השכירות רשם בשנים האחרונות את ה"בום" הגדול ביותר שלו מזה עשרות שנים. משבר העיקולים, יחד עם מגמת המעבר לדיור עירוני, יצרו 7 מיליון משקי בית חדשים בשכירות מאז השיא של שוק הדיור ב-2006, כאשר שיעור הבעלות על נכסי דיור ירד לשפל של 51 שנים.

קבלני דירות נוהרים לאזורים במרכזי ערים, כדי למשוך אנשי מקצוע צעירים ואמידים שמוכנים להקדיש חלק גדול יותר מהכנסתם לדיור בשכירות כדי להיות סמוכים לאזורים מסחריים ולמסעדות. ברחבי ארה"ב, משנת 2010 זינקה השכירות ב-22% באזורים אורבניים, לפי Axiometrics. דירות יוקרה חדשות מושכרות כעת ב-45% יותר מדירות ותיקות יותר, בעוד שבמבט היסטורי פער השכירות היה 33%, לפי MPF.

אבל אותם אזורים בדאונטאון של הערים שהניעו את הבום הגדול הם כעת כיסי החולשה העיקריים. "אנחנו נראה צבע אדום (ירידות) במרכז של כל שוק. אלו האזורים שבהם ההיצע והביקוש יצאו מאיזון", אומר ג'יי דנטון, סגן נשיא בכיר ב-Axiometrics.

הסיבה העיקרית להאטה בעליית דמי השכירות או לירידה במחיר היא שיטפון של היצע חדש, עם יותר מ-555 אלף יחידות דיור בבנייה ב-100 האזורים העירוניים הגדולים בארה"ב, לפי MPF. הדיירים מתחילים גם להדק את החגורה, מאחר שדמי השכירות זינקו בכמה אזורים ב-60% משנת 2010. במקביל, הגידול במשרות בשכר גבוה הואט בניו-יורק, בסן פרנסיסקו ובעמק הסיליקון השכן.

כמעט 6,700 דירות צפויות להיבנות בסן חוזה, ועוד כ-6,500 בסן פרנסיסקו עד סוף 2018, לפי Axiometrics. ניו-יורק צפויה לקבל 42 אלף דירות חדשות באותה תקופה.

במקביל, צמיחת מקומות העבודה מאבדת תאוצה בכמה ערים ראשיות. סן פרנסיסקו יצרה 26 אלף משרות חדשות באוגוסט 2016, לעומת 47 אלף משרות חדשות שהיא יצרה באוגוסט 2015, לפי ניתוח נתוני משרד העבודה הפדרלי שביצע רוזן. עמק הסיליקון - האזור שמדרום לסן פרנסיסקו שבו שוכנות חברות טק גדלות כמו אלפאבית (האם של גוגל) ופייסבוק - יצר באוגוסט 38 אלף משרות, לעומת 54 אלף שנה לפני כן.

חודשיים שכירות חינם

בסן חוזה, בנייני דירות כמו Ascent, שנחנך בספטמבר 2015 עם דירות של חדר שינה אחד בשכר דירה התחלתי של 2,500 דולר, מציעים כעת לדיירים חדשים חודשיים שכירות בחינם. יוג'ין קורסנסקי, נשיא אינטמפוס ריאליטי, חברת נדל"ן מסן חוזה שמנהלת דירות ובתים מושכרים עבור בעלי הנכסים, אמר שבשנתיים-שלוש האחרונות, הדירות שכבו בשוק כשבוע לפני שהושכרו. כעת נדרש לעתים חודש למצוא להם דייר. "הצטרכנו אפילו להוריד את השכירות על כמה נכסים, מה שאני חושב שלא עשיתי לאורך כל הקריירה שלי", הוא אמר.

הדיירים מקבלים עמדת מיקוח עדיפה גם בחידושי חוזים, תחום שבו בעלי הנכסים נהגו בדרך להתמקח, בשל ההנחה שהדיירים יעדיפו לשלם יותר ולהישאר בדירה, במקום כאב הראש הכרוך במעבר. הימנשו חנדלוול, מהנדס תוכנה בן 24 בסיסקו, קיבל הנחה כשהוא חידש את חוזה השכירות לבית עם שלושה חדרי שינה ליד סן חוזה שהוא שוכר עם שותפים. כשהחוזה הסתיים בסוף אוגוסט, הוא והשותפים שלו מצאו שדירות מקבילות בסביבה היו זולות משלהם. בעלי הבית הסכים להנחה של 50 דולר, 2% בחודש. "כל כך שמחנו, שיצאנו לסיבוב משקאות", אמר חנדלוול. "ציפינו להעלאת השכירות".

בניו-יורק מציעים כמה נכסים חודשיים בחינם, ביניהם בניין שעיצב ביארקה אינגלס בווסט סייד במנהטן, שעומד בפני תחרות של בנייני דירות חדשים אחרים שנפתחים במנהטן, ברוקלין, קווינס וג'רזי סיטי.

דירת סטודיו של 40 מ"ר בבניין מושכרת ב-3,700 דולר בחודש, שכירות יקרה אפילו במונחים של מנהטן. דן מוגולסקו, סגן נשיא לנכסים מושכרים בחברה הקבלנית דורסט אורגניזיישן שבנתה את הבניין, אמר שהוא מקבל מעל 100 פניות ביום מדיירים פוטנציאליים ומסוכני נכסים, אבל השלב של חתימה על חוזה הוא מאתגר יותר. "הרבה קבלנים גדולים שיש להם הרבה נכסים בהחלט מושפעים מהכמות האדירה של ההיצע הזה", הוא אמר.

כמה חברות בנייה גדולות כבר הודיעו על ביטול פרויקטים בצנרת, וכבר יש ירידה בהיתרי בנייה של פרויקטים חדשים. האטה בבנייה חדשה עשויה לייצב את השוק ב-2018 או 2019, אך עד אז יש סיכוי גבוה יותר למיתון, להערכת כלכלנים. "אנחנו בשנה השישית או השביעית של ההבראה. זה אומר שהגיע בערך הזמן למיתון במבט היסטורי", אמר גרג ווילט, הכלכלן הראשי של RealPage, חברת ניהול נכסים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988