גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהם מוקשי המיסוי בתמ"א 38 הריסה ובנייה ואיך נזהרים מהם?

בכל פרויקט חבויים מוקשי מיסוי שעלולים ליצור קשיים במימוש התכנית. מה חשוב לדרוש מהיזם ואילו פעולות נדרשות לביצוע, כדי לממש את תמ"א 38/2 בדרך הבטוחה ביותר

מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף עו"ד אהוד יוסף שליסר

פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) הפך לדבר החם בשוק הנדל"ן, ולבעלי הדירות מוצגת תמונה ורודה מאין כמותה. אלא שעלולים לצוץ תשלומי מס לא צפויים וכאשר אין ליווי של יועץ עצמאי, מדובר לעיתים בהפתעה לא נעימה ומאד יקרה לבעלי הדירות. עו"ד אהוד יוסף שליסר, מומחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין כבר 25 שנים, שופך אור על מוקשי המיסוי החבויים בכל פרויקט הריסה ובנייה. "דודתי, שהיא בעלת דירת מגורים בבניין המכיל 4 דירות, קיבלה הצעה מאד אטרקטיבית להצטרף לפרויקט תמ"א 38/2", הוא מספר. "לשאלתי מהי ההצעה, השיבה כי בבניין החדש שייבנה היא תקבל 2 דירות מגורים חדשות בקומה אחת מעל דירתה הנוכחית. ומי נושא בתשלום המיסים וההיטלים בגין עסקה זו? שאלתי שוב, ודודתי ענתה שהכל על היזם". נשמע טוב? אולי. אולם רגע לפני שאתם ממהרים לחתום על "עסקת החלומות", הנה כמה דברים שצריך לדעת כדי לממש את התכנית בדרך הבטוחה ביותר עבורכם.

הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל

 

האם די בהתחייבות חוזית של היזם לשאת בתשלום המיסים?

"כדי להבין האם די בהתחייבות חוזית של היזם לשאת בתשלום המיסים, יש לקחת בחשבון מהם המיסים המוטלים על בעל דירה המצטרף לפרויקט תמ"א 38/2, ולא פחות חשוב, מהם מוקשי המיסוי מהם צריך להישמר בעל דירה. נקדים ונאמר כי התחייבותו של היזם בהסכם התמ"א לשאת בתשלומי המיסים צריכה להיות ברורה, מפורשת ומפורטת ברמת הפירוט הגבוהה ביותר. התחייבותו החוזית של היזם לשאת בנטל המיסים, כאמור, רצוי שתהא מלווה גם בקבלת בטוחות מתאימות, וזאת מכמה סיבות. ראשית, ההתחייבויות לתשלום מיסים שונים החלים בעסקת תמ"א 38 מוטלים על פי דין על בעל הדירה, והתחייבותו החוזית של היזם לשאת בתשלום מיסים אלו, לא תשמש לבעל הדירה מפלט כנגד הוראות החוק".

האם יש צורך לדאוג לבטוחות מתאימות?

"היות ומדובר בהתחייבות כספית משמעותית של היזם כלפי בעל הדירה, מן הראוי והנכון לגבות התחייבות שכזו בקבלת בטוחה מתאימה. תשלום המיסים וההיטלים במועד, הם מפתח לעמידה בלוח הזמנים שנקבע בין הצדדים לביצוע הפרויקט, והם גם המפתח לעדכון ו/או לביצוע הרישומים השונים בלשכת רישום המקרקעין".

על אילו בטוחות אתה ממליץ?

"הבטוחות הראויות והמתאימות להבטחת קיום התחייבויות היזם לתשלום המיסים השונים, המוטלים על פי דין על בעל הדירה, הן ערבויות בנקאיות כספיות ואוטונומיות, שניתן לממשן כנגד מתן דרישת תשלום בכתב לבנק".

אם כן, מהם מוקשי המיסוי הקיימים בעסקת תמ"א 38/2?

"הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה שהמס לא שולם ו/או לא שולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה".

האם דודתך תידרש לשלם מס שבח בעסקה שהוצעה לה?

"עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב במס שבח לבעל הדירה. מס שבח הוא המס המוטל על הרווח שנוצר לבעל הדירה כתוצאה מביצוע העסקה. בעיקרון, הרווח נמדד על פי הפרשי השווי בין הדירה הנוכחית לבין הדירה העתידית החדשה, בכפוף להוראות הביצוע של רשות המיסוי. אמנם תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין שהתקבל באוגוסט 2016, הרחיב את בסיס הפטור ממס שבח, אך במקרה של דודתי, בו היא מקבלת היא 2 דירות בתמורה לזכויות הבנייה שהוקנו על ידה ליזם, אין בהרחבת בסיס הפטור כדי להועיל לה.

לעתים דיירים טועים לחשוב שבמידה והגיעו להסכמות עם היזם בכל הנוגע לתשלום מס השבח הם מכוסים, ולא כך הדבר. הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה והמס לא שולם ו/או לא ישולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה. מדובר בסנקציות כגון: עיקולים, קנסות וכדומה, ולפיכך יש להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם לשאת בתשלום מס השבח, באמצעות ערובות טובות ומתאימות שיינתנו על ידו בעיתוי הנכון. גובה הערבויות הנדרשות יהיה לאחר עריכת תחשיב משוער לסיכון המס, שייערך על ידי מומחה בתחום זה".

ומה לגבי היטל השבחה? האם פרויקטים של תמ"א 38/2 פטורים מתשלום?

"עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב בהיטל השבחה. היטל השבחה הוא תשלום המשולם לרשות המקומית עבור ניצול זכויות בנייה בלתי מנוצלות שקיימות במגרש הבנייה הנדון (בכפוף להוראות הדין בעניין זה). אמנם ניצול זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א 38 הן זכויות הפטורות מתשלום היטל השבחה, אך כיוון שבמסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 מנוצלות לרוב גם זכויות בנייה המוקנות על פי תוכנית בניין עיר החלה במקום הרלוונטי, ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות אלו. אלא שחבוי גם כאן מוקש מס שבעלי הדירות לא בהכרח מכירים".

עו"ד יוסי שליסר, מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי עסקאות נדל"ן / צילום יח"צ


כלומר, אם בעל הדירה קיבל פטור הוא עדיין לא יכול להיות שקט?

"בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה (תוספת שלישית לחוק) זכאי בעל דירה לפטור אישי מהיטל השבחה עבור הרחבת דירתו, עד לשטח של 140 מ"ר. היזמים נוהגים לדרוש קבלת פטור שכזה מאת בעלי הדירות, ולהשתמש בו בעת הגשת הבקשה להיתר הבנייה. אולם, ניצול ומימוש פטור זה מחייב את בעל הדירה להשתמש בדירה החדשה לפחות 4 שנים מגמר בנייתה, אם לא כן יבוטל הפטור למפרע ותשלום ההיטל יידרש מאת בעל הדירה".

מדוע צריך לשים לב בכל הנוגע למס ערך מוסף?

"שירותי הבנייה שניתנים על ידי היזם לבעל הדירה לצורך בניית הדירה החדשה, הינם שירותים אשר קיימת חבות במס ערך מוסף בגינם. שירותי הבנייה ניתנים לבעל הדירה כתמורה עבור זכויות הבנייה שהוא העביר ליזם, אך נשאלת השאלה מה בדבר חבות המע"מ עבור שירותי בנייה אלו, והאם היזם ישלם חבות זו או בעל הדירה"

האם יש עוד סיכוני מס שיש לקחת בחשבון?

"בוודאי. למשל, יש פעמים ומוטלים היטלים עירוניים על נכס, אשר גבייתם בפועל נעשית רק בשעת מכירת הנכס או הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה, כגון היטל תיעול. היטל זה יכול להיות מוטל שנים רבות בטרם ההתקשרות החוזית עם היזם. כאשר היזם יגיש את הבקשה לקבלת היתר בנייה, יותנה מתן היתר הבנייה בתשלום היטלים אלו. גם כאן צריך לבדוק היטב מי נושא בתשלומים. האם היזם המבקש לקבל היתר בנייה, או שמא בעל הדירה שעל דירתו הוטל ההיטל לפני שנים רבות ועוד בטרם נכנס כלל היזם לתמונה".

אלו מקצת ממוקשי המיסוי הניצבים בפני בעל דירה המתקשר בהסכם תמ"א 38 עם יזם. על מנת להימנע מדריכה על המוקשים הללו, רצוי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום זה, טרם ההתקשרות החוזית עם היזם בהסכם מחייב.

א.י. שליסר ושות' - משרד עורכי דין >>>

עוד כתבות

יובל שטייניץ / צילום: שלומי יוסף

שטייניץ: "עידן הפחם בישראל יסתיים בשנת 2025"

שר האנרגיה נאם בוועידת האקלים במדריד והכריז כי בסוף שנת 2019 תתבצע ההפחתה בשימוש בפחם עד כדי 50%, ויסתיים השימוש בפחם בתחנות הכוח עד שנת 2025 ● אדם טבע ודין: "ישראל נכשלת ביישום הסכם פריז. אנחנו עדיין לא מפנימים שהעולם השתנה, הכלכלה השתנתה ואנחנו נשארים הרחק מאחור"

Eyal Lifschitz / צילום: עופר וקנין, הארץ

הקרן הישראלית שהפכה לאחת המשקיעות הדומיננטיות במדעי החיים

קרן הון הסיכון פרגרין, שהוקמה ב-2001 ע"י האחים איל ובועז ליפשיץ ומפעילה כיום את חממת אינסנטיב, גייסה קרן רביעית בסך 115 מיליון דולר ● לפי דיווחים שלה, עד היום החברות שהשקיעה בהן עשו אקזיטים בסך 2 מיליארד דולר

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

נעילה מעורבת בת"א: מניית אגוד זינקה בכ-8% לאחר העדכון של רשות התחרות

מדד ת"א 35 ננעל ללא שינוי, מדד ת"א 125 רשם עלייה קלה של 0.06% ומדד ת"א 90 עלה ב-0.3% ● רשות התחרות הודיעה כי לא תערער על החלטת ביה"ד לתחרות לאשר את מיזוג מזרחי טפחות ובנק אגוד ●  ביג רוכשת מרכזים לוגיסטיים בסרביה ● פריון טיפסה בעקבות דיווח על שת"פ בתחום הפרסום הדיגיטלי

השור של וול סטריט / צילום: שאטרסטוק

מגמה חיובית בוול סטריט; וול סטריט ג'ורנל: ארה"ב תדחה הטלת המכסים

הוול סטריט ג'ורנל דיווח כי נציגי ארה"ב ביקשו מסין להתחייב לכמות רכישה של תוצרת חקלאית, ואילו סין מעוניינת כי הרכישות החקלאיות יהיו יחסיות למכסים שארה"ב תבטל ● העלייה במדד המחירים לצרכן בסין מיוחסת לזינוק במחירי המזון במדינה בשל מחסור בחזיר ● כלכלת בריטניה רשמה קיפאון ברבעון השלישי

בורסת ניו יורק, בעת הנפקת אובר/ צילום: רויטרס Brendan Mcdermid

הסטארט-אפ של המשקיעים בסטארט-אפים

משך הזמן עד להנפקת חברות טכנולוגיה התארך משמעותית ● המייסדים והעובדים מתוסכלים מאי היכולת לממש מניות חסומות או אופציות, וציבור המשקיעים רואה תשואה גבוהה בחברות בהן הוא לא יכול להשקיע ● הנה פתרון חדשני

בני גנץ, בנימין נתניהו / כדיה לוי, מאיר אמירי

טיוטת ההסכם מוכנה, והמכשול היחיד לממשלת אחדות - החסינות לנתניהו

ל"גלובס" נודע כי בין כחול לבן והליכוד יש כבר טיוטת הסכם ממשית, הקובעת כי נתניהו יהיה רה"מ עד חודש מאי, ואח"כ יפרוש ולא יכהן בתפקיד מיניסטריאלי או יהיה חבר בקבינט, אך יקבל עדכונים ביטחוניים ומדיניים ויוגדר "ראש ממשלה בנבצרות" ● בינתיים נתניהו לא מתייחס לסוגיית החסינות

משפחת שריד, בעלי חברת שיח / צילום: יח"צ

בעלי חברה משפחתית? תתכוננו לשלם יותר ביטוח לאומי

בחוזר פנימי קצר הסביר המוסד לביטוח לאומי כי הוא חוזר בו מחוות-דעת שלו עצמו, וצפוי להוציא לבעלי מניות בחברות משפחתיות חיובים - גם על הכנסות שאילו היו מופקות ישירות ע"י אותם יחידים היו פטורות ממס

מטוס הדרימליינר העשירי של אל על הנקרא אילת  / צילום: יוחאי מוסי

כמה תעלה לכם טיסת הניסוי בקו החדש של אל על לאוסטרליה?

ההודעה ההיסטורית על בחינת הפעלת הקו הישיר לאוסטרליה יצאה עם פרסום דוחות אל על לרבעון השלישי ● אלה לוחות הזמנים והמחירים של הקו הניסויי החדש

נוחי דנקנר / צילום: רפי קוץ

בית המשפט התיר לפרסום: נוחי דנקנר הועבר מכלאו בשל חקירה פלילית שנפתחה נגדו

על מהות החשד ויתר הפרטים עדיין מוטל צו איסור הפרסום ● החקירה הפלילית מגיעה בזמן רגיש עבור דנקנר, יו"ר אי.די.בי לשעבר, שמקווה לקבל חנינה מנשיא המדינה ● בעקבות החקירה, המשטרה מבקשת מהנשיא ריבלין להקפיא את ההחלטה בבקשת החנינה

נדב פרסמן - מקאן תל אביב /צילום: תמר מצפי

במקאן בונים את ההנהלה מחדש ומציגים את "מקאן 2025"; אמיר וייס ודן אלעזרי ישמשו כמשנים למנכ”ל

ל"גלובס" נודע כי מנכ"ל הקבוצה עמית משיח צפוי להודיע לעובדים על תוכנית אסטרטגית שכוללת שורת צעדים ארגוניים, לרבות מינויים חדשים בהנהלת הקבוצה וכניסה לתחומים חדשים, בהם עולם הדאטה ● נדב פרסמן ימונה למנכ"ל משרד הפרסום

אלן דאבקין / צילום: יוסי כהן

עוד בנק השקעות זר פותח נציגות מקומית: סטיפל האמריקאי נכנס לישראל

אלן דאבקין מונה למנכ"ל הסניף החדש בישראל של הבנק ● על הכוונת של הגוף האמריקאי נמצא תחום עסקאות הרכישה ומיזוגים בישראל

לוגו: האח הגדול

הוט שידרו פורנו בערוץ "האח הגדול" - במה יפוצו הצופים?

הפיצוי - במסגרת פשרה בתביעה ייצוגית שהוגשה נגד הוט, בעקבות מחדל שבו באמצע שידורי ערוץ "האח הגדול" שודר בטעות סרט פורנו, ועברו מספר דקות עד שהתקלה תוקנה

קניות באמזון  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המסחר באמזון מגיע לבורסה בת"א בדלת האחורית: צירון רוכשת פעילות שמספקת שירותים לסוחרים

צירון חתמה על הסכם מיזוג והחלפת מניות לרכישת חברה המאגדת פעילות של שירותים לסוחרים בפלטפורמה של אמזון ● תעמיד לחברה המתמזגת הלוואה של 1.2 מיליון שקל

גאיה / צילום: תמונה פרטית

רשת הקוסמטיקה גאיה קוסמטיקס סוגרת את החנויות ותישאר באונליין בלבד

הרשת שמנתה עשרה סניפים סגרה לאחרונה שישה מתוכם וצפויה לסגור גם את הארבעה שנותרו לה • נועה תשבי, שהחזיקה במניות הרשת עד לאחרונה, נפרדה ממנה

סמסונג סאני / צילום: יחצ

ההסתדרות הכריזה על סכסוך עבודה בסאני יבואנית סמסונג

לדברי העובדים, המשבר בסאני נגרם נוכח מבוי סתום וגרירת רגליים של ההנהלה במשא-ומתן להסכם קיבוצי ראשון בחברה, תוך ביזוי מתמשך של נציגות העובדים וניסיונות להכשיל את התאגדותם בהסתדרות

אבי כץ / צילום: יונתן בלום

רשות ני"ע הטילה קנס מינהלי של 300 אלף שקל על קרן הגשמה

הרשות קבעה כי הקרן הציעה לציבור "ניירות ערך בשותפויות הקבוצה ללא תשקיף, בניגוד לחוק ניירות ערך וכן בניגוד לפטורים שנקבעו בחוק לחובת פרסום תשקיף"

מרכז ביג באירופה / קרדיט צילום: ביג

ביג רוכשת מרכזים לוגיסטיים בסרביה ומנהלת מו"מ לרכישת הקניון שבנתה אביב ארלון במדינה

חברת הנדל"ן המניב ממשיכה להרחיב את פעילותה בסרביה ותשקיע כ-43 מיליון אירו בשלוש עסקאות חדשות

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

אדם נוימן שוקל למכור את הפנטהאוז שלו במנהטן

לפי דיווח של "בלומברג", נוימן שכר משרד תיווך כדי למצוא קונה לפנטהאוז באזור פארק גראמרסי ● מדובר בשתי יחידות דיור, שנרכשו בכ-28 מיליון דולר ב-2017 ואוחדו לדירה אחת

ברודקום / צילום: רויטרס, Mike Blake

מאבק על עשרות מיליוני דולרים: ענקית השבבים ברודקום ניצחה את רשות המסים

רשות המסים דרשה מברודקום לשלם מס של כ-150 מיליון שקל בגין רכישת Dune ● המחוזי קיבל את ערעור ברודקום נגד דרישת רשות המסים וחייב את הרשות בהוצאות ● בדרך משרטט השופט את גבולות המס שיוטל על עסקאות אקזיט שבהן נעשה "שינוי מודל עסקי"

עבודה מהבית / צילום: shutterstock

להקים עסק? הנשים בארה"ב מעדיפות זכיינות

לנשים יש נציגות בולטת כזכייניות בעסקים של שירותים לילדים, שירותים לעסקים, טיפול בקשישים, נסיעות ונדל"ן