S&P מעלות: מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות גם ב-2017

חברת הדירוג פרסמה תחזית על הצפוי בשנה הבאה בסקטורים המרכזיים בשוק: רשתות המזון ימשיכו להיפגע מהתחרות הגוברת, הבנקים יגדילו ההפרשות להפסדי אשראי, וחברות הביטוח יידרשו לחזק את ההון

המגדל של אלעד מגורים בבבלי / צילום: תמר מצפי
המגדל של אלעד מגורים בבבלי / צילום: תמר מצפי

על רקע המשך סביבת הריבית הנמוכה, לצד עלייה מסוימת בקצב הצמיחה במשק, והתפתחויות דרמטיות בעולם עם בחירתו של דונלד טראמפ לנשיאות ארה"ב, פרסמו כלכלני חברת S&P מעלות את הסקירה השנתית שלהם לסקטורים המרכזיים בבורסת תל-אביב, לצד תחזיות לשנה הבאה.

מהתחזיות עולה, בין היתר, כי עליית מחירי הדירות צפויה להימשך גם בשנה הקרובה, אם כי בטווח הבינוני העלייה עשויה להתמתן אם נראה עלייה משמעותית בקצב שיווק הדירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". הבנקים יגדילו את ההפרשות להפסדי אשראי, אם כי "ההפרשות צפויות עדיין להיות ברמה הניתנת להכלה".

בתחום קמעונות המזון צפויות הרשתות לחוות "שחיקה פרמננטית ברווחיות ובביצועים התפעוליים", ואילו כיל תמשיך לסבול ממחירי אשלג נמוכים גם ב-2017.

ביטוח

הענף יידרש למהלכים של חיזוק ההון העצמי

"סביבת ריבית נמוכה, יחד עם המשך השפעה של מהלכים רגולטוריים, צפויים להמשיך ולהשפיע על ענף הביטוח במהלך 2017. במקביל, הענף יידרש לחזק את ההון העצמי לקראת יישום הדרגתי של משטר כושר הפירעון מבוסס סולבנסי 2 החל מינואר 2017", כותבים במעלות.

"אנו מעריכים כי אם נראה עליית תשואות באג"ח הממשלתיות, הדבר צפוי להיטיב עם הענף, שכן נוכל לראות שחרור של הכספים שהופרשו לצורך הגדלת העתודות חזרה לשורת הרווח. השפעה זו עשויה לגבור על השפעת הפסדי ההון בצד הנכסים, שגם היא תהיה תוצאה של עליית הריבית, וזאת בשל מח"מ התחייבויות ארוך יותר".

עוד כותבים במעלות, כי "רווחיות ענף הביטוח צפויה להמשיך להיות מושפעת ממהלכים רגולטוריים, שמטרתם להגביר את השקיפות והתחרותיות בענף. הכנסת פוליסת ניתוחים אחידה בביטוחי הבריאות, הפחתת תעריפים בביטוח רכב חובה והשקת קרנות פנסיה 'ברירת מחדל' בדמי ניהול נמוכים מאוד, עלולות לפגוע ברווחיות של ענפים אלו.

"ההשפעה של השקת קרנות פנסיה ברירת מחדל היא מהותית, להערכתנו, וצפויה להוביל לירידה בגובה דמי הניהול הממוצעים בענף, הנגבים כשיעור מהיקף הנכסים קיים".

כימיקלים

גל של מיזוגים ורכישות שיגדיל את האי-ודאות

"על רקע תנאי השוק המאתגרים, אנו עדים לגל יוצא דופן בהיקפו של מיזוגים ורכישות (M&A) בענף הכימיקלים והאגרו-כימיה בין חברות המייצרות זרעים, דשנים וכימיקלים אחרים לחקלאות, אשר להערכתנו עשוי לשנות את פניו של ענף האגרוכימיה הגלובלי", כותבים במעלות.

מהלכי ה-M&A עשויים לתמוך באיכות האשראי של חלק מהחברות, אך הם יגדילו את האי-ודאות בחברות אחרות. היות שבעסקאות ה-M&A המתוכננות מעורבות כמה מהשחקניות הגדולות בענף, "אנו עשויים לראות בסופו של הגל מספר קטן יותר של חברות מובילות בשוק הגלובלי, אך חזקות וממוקדות יותר. המיזוגים עלולים להגביר את הפיקוח הרגולטורי, להקשות על כניסה לשוק של חברות חדשות או קטנות יותר, ולהגביר את הלחץ התחרותי על חברות קטנות ומקומיות.

"אנו מעריכים שחוסר האיזון בין ההיצע לביקוש באשלג צפוי להימשך, ולכן סבורים שהמחירים לא יעלו משמעותית עד 2018. בתגובה לתנאי השוק המאתגרים החליטה הנהלת כיל לנקוט מספר צעדים, ביניהם צמצום חלוקת הדיבידנדים, קיצוץ בעלויות והפחתת השקעות הוניות (capex). ייתכן שהפעולות יתרמו להורדת רמת המינוף שלה".

תקשורת

המשך שחיקה ברווחיות; התמתנות בקצב הנטישה

בתרחיש הבסיס צופים כלכלני מעלות, כי ב-2017 לא תחול ירידה נוספת במחירים בתחום הסלולר, ושההכנסה הממוצעת פר לקוח (ARPU) תתייצב ברמתה הנוכחית. "תוצאות סלקום עשויות להיפגע בטווח הקצר, בשל אובדן הכנסות מגולן טלקום במרבית התרחישים האפשריים (רכישה מלאה או חלקית של גולן על-ידי שחקן חיצוני ו/או מחיקת החברה).

"אנו מעריכים גם כי יציאה אפשרית של גולן טלקום מהמשחק - ובמקביל כניסה אפשרית של שחקן נוסף לשוק - לא יביאו למהפכת מחירים משמעותית בטווח הבינוני".

בתחום התקשורת הקווית והתשתיות מניחים במעלות, כי החלת השוק הסיטונאי על הטלפוניה תתרחש באמצע 2017. "החלת רפורמת השוק הסיטונאי הקטינה אמנם במידה מסוימת את מספר לקוחותיה של בזק, אך היא מיטיבה עמה בעקיפין - עם קבלת תשלום עבור השימוש בתשתית, ובשל הצפי לירידה בהוצאות עם ביטול ההפרדה המבנית. תרחיש הבסיס שלנו מניח חיסכון עלויות בקבוצת בזק כתוצאה מביטול ההפרדה המבנית בחברה, בהדרגה עד שנת 2018".

בתחום הטלוויזיה, "כניסתה המתוכננת של פרטנר לתחום ב-2017 לא צפויה, להערכתנו, להביא בשורה של ממש לשוק, או להגביר באופן ניכר את התחרות".

בשורה התחתונה, לכן, מעריכים במעלות כי שוק התקשורת ימשיך להתאפיין בחוסר יציבות ב-2017, כתוצאה מתחרות מתמשכת בכל מגזרי הפעילות והמשך פיקוח רגולטורי. "אנו רואים צורך בהשקעות, בין היתר לצורכי תשתיות, הגדלת רוחבי פס ותוכן בידורי. יחד עם זאת, אנו מניחים כי החברות ישקיעו בעיקר בתוכן הטלוויזיוני, ופחות בצרכים טכנולוגיים. בהמשך נראה גם השקעות בטכנולוגיות מהירות גלישה".

בנקים

הדיבידנדים יחזרו; עלייה בהפרשה להפסד אשראי

הבנקים הגדולים, מציינים במעלות, הציגו שיעורי צמיחה נמוכים יחסית ב-2016, בין היתר בשל הצורך לעמוד ביחסי הון רגולטוריים מוגדלים בתחילת 2017, דבר שנוצל על-ידי הבנקים הבינוניים לצמיחה מואצת יחסית באשראי לחברות קטנות ובינוניות.

"כלל הבנקים המשיכו להגדיל את חשיפתם לאשראי קמעוני ומשכנתאות, מגמה שלהערכתנו צפויה ללוות אותנו גם ב-2017. נוסף על כך היינו עדים להמשך מאמצי התייעלות התפעולית של המערכת, בין השאר לאור האפשרות לקבל הקלות לעניין יחס ההון הרגולטורי כתלוי בהתייעלות הבנקים, דבר שלהערכתנו ימשיך להיות במוקד גם ב-2017".

בהינתן העמידה בדרישות ההון המוגדלות, במעלות צופים שבשנת 2017 יחזרו חלק מהבנקים לחלק דיבידנדים, גם אם בשיעור נמוך יחסית, ובנקים המחלקים דיבידנדים יגדילו את שיעור החלוקה שלהם.

רווחיות המערכת הבנקאית תמשיך להיות מושפעת ב-2017 מתנאי המאקרו המאתגרים ומסביבת הריבית הנמוכה, עם תשואה חד-ספרתית או דו-ספרתית נמוכה על ההון. נוסף על כך, "על רקע הצמיחה הגבוהה בהיקף המשכנתאות בשנים האחרונות, האטה מהותית יותר בכלכלה - אשר עלולה להוביל לגידול בשיעור האבטלה ולשחיקה ביכולת החזר החוב של משקי הבית - עשויה ליצור לחץ שלילי נוסף על המערכת הבנקאית".

עוד מעריכים בחברת הדירוג, כי ההפרשות להפסדי אשראי יגדלו בשנת 2017 בהשוואה לרמה הנמוכה יחסית שנרשמה בשנים 2015 ו-2016, בין השאר "משום שאיננו סבורים שקצב הגבייה הנוכחי של המערכת הוא בר-קיימא. ההפרשות צפויות עדיין להיות ברמה הניתנת להכלה".

בהשוואה גלובלית, חוסנם של הבנקים הישראליים ממשיך להיות ממוצע. המערכת הבנקאית המקומית היא מערכת בשלה, בעלת כוחות תחרותיים יציבים יחסית ורמת פיקוח הדומה - להערכת מעלות - למקובל במדינות המפותחות. "הסביבה הכלכלית המאתגרת, אשר מקשה על הבנקים להגדיל את הכנסותיהם, תוביל להמשך התמקדות של המערכת הבנקאית בצמצום הוצאות בתקופה הקרובה. עם זאת, להערכתנו, השיפור המתמשך בבסיס ההון בעקבות החמרת הדרישות הרגולטוריות תורם לחוסנם של הבנקים המקומיים, וליצירת כרית הולמת לספיגת הפסדים".

קמעונות

שחיקה ברווחיות ובביצועים התפעוליים

שיעור ה-EBITDA (רווח לפני מסים, פחת והפחתות) המדווח של רשתות הדיסקאונט לא יחזור לרמות שראינו בשנים 2011-2014. הוא יישאר נמוך מ-4%, כך כותבים כלכלני מעלות.

הם מוסיפים, כי "ההתרחבות המסיבית של רשתות הדיסקאונט תצריך מוטת ניהול רחבה יותר, שתביא לגידול בהוצאות הנהלה וכלליות.

"מצד שני, בשנים 2017 ואילך צפוי להתמתן קצב פתיחת הסניפים של רשתות הדיסקאונט, בעיקר בשל רוויה בשוק, אך גם בשל שינוי מסוים בדפוסי הקנייה של הצרכנים (מעבר לרכישה מקוונת וצמצום סל הקניות), דבר שיקזז במידת מה את קצב ההוצאות לעומת השנים 2015-2016".

לגבי קטגוריית סניפי העיר, מניחים במעלות כי "השחקן השני בגודלו כיום בשוק, יינות ביתן, שרכש את פעילות מגה, יידרש להשקיע משאבים רבים במיזוג החנויות, בין היתר בשיפוץ הסניפים ובשיפור המיתוג הנוכחי של החנויות.

"כמו כן, הוא מחויב להסכמי ההעסקה והשכירות הקיימים, שאין ביכולתו להוזיל. לכן, להערכתנו, לא צפויה בשנה הקרובה מלחמת מחירים אגרסיבית במגזר סניפי העיר, שבו דמי השכירות למ"ר יקרים יותר מאשר ברשתות הדיסקאונט, ושיעורי הרווחיות בקטגוריה זו יהיו מעט יותר יציבים.

"יחד עם זאת, אנו מעריכים כי בטווח הבינוני נראה התרחבות של חברות דיסקאונט לתוך הערים, שינוי שיוסיף נדבך חדש לתחרות בענף, בעיקר עבור שופרסל ויינות ביתן, השחקנים הגדולים ביותר בקטגורית סניפי העיר".

נדל"ן

נדל"ן מניב: לחץ שלילי על ההכנסה התפעולית

במעלות מעריכים, כי "החברות ישמרו על יחסי כיסוי ריבית ויחסי מינוף מספקים בטווח הקרוב". לכן, תחזית הדירוג שלהם לענף הנדל"ן המניב לשנה הקרובה ממשיכה להיות יציבה.

שיעורי התפוסה במרכזים איכותיים המשיכו להיות גבוהים בתשעת החודשים הראשונים של השנה, ועמדו על כ-97%-100%, ובמרבית החברות "אנו ממשיכים לראות תנופת השקעות, הן במשרדים והן בשטחי מסחר. אנו עדים גם לשיעורי השכרה מהירים של שטחים שבבנייה, אף מעבר למצופה, וגם באזור המרכז הרווי.

"יחד עם זאת, אנו סבורים כי בטווח הבינוני עודף שטחי מסחר ומשרדים ועלייה בשיעור הרכישות המקוונות עלולים ליצור לחץ שלילי על ה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה), ולהגביל את העלייה בדמי השכירות. בטווח הארוך אנו מעריכים כי העולם המקוון יביא לשינוי פני הענף, ואנו רואים כי חלק מהחברות פונות למנועי צמיחה חדשים, או לפעילויות משלימות".

עוד הם מציינים, כי בחודשים האחרונים חלה עלייה בתשואות איגרות החוב של חברות הנדל"ן, שמובילה לגיוסי חוב בריביות אפקטיביות גבוהות יותר. יחד עם זאת, "אנו מעריכים כי לכשתהיה העלאת ריבית בישראל, היא תיעשה באופן מתון, ולא תשפיע משמעותית על שיעורי ההיוון של הנכסים, כשם שסביבת הריבית הנמוכה בשנים האחרונות לא הביאה לירידה מהותית שלהם".

נדל"ן למגורים: עליית המחירים צפויה להימשך

להערכת כלכלני מעלות, נתוני הרבעון השלישי לשנת 2016 אינם מצביעים על עצירה של מגמת עליית המחירים בעקבות תוכנית "מחיר למשתכן". מכיוון שנכון להיום קצב התחלות הבנייה ב-2016 הוא כ-48 אלף לשנה, בדומה לקצב הגידול של משקי הבית, "איננו רואים לחץ לירידת מחירים מצד ההיצע. אם תימשך מגמה של האטה בהתחלות הבנייה, ייתכן כי אף נראה לחץ לעליית מחירים, בין היתר בשל ביקוש קשיח לדיור".

הם מעריכים, כי "הפעילות המשקית והאינפלציה הנמוכה ימשיכו לתמוך במדיניות מוניטרית מרחיבה של בנק ישראל, הכוללת שיעור ריבית נמוך. למרות העלייה בריבית המשכנתאות, עלויות האשראי עדיין ייוותרו נמוכות בהשוואה היסטורית, וימשיכו לתמוך בביקוש לדיור בשנת 2017. כמו כן, בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 ניתנו היתרי בנייה בהיקף של כ-38 אלף יחידות דיור, כ-4.5% יותר מבתקופה מקבילה אשתקד, דבר שצפוי לתמוך בהרחבת ההיצע העתידי.

להערכת הכלכלנים, תוכניות הממשלה להקל על מחוסרי דיור לרכוש דירה ראשונה, בין היתר על-ידי מיסוי משקיעים, עשויות למתן במידה מסוימת את קצב עליות המחירים בטווח הזמן הבינוני, אם נראה עלייה משמעותית בקצב שיווק הדירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". יחד עם זאת, "אנו מעריכים כי בשנה הקרובה עדיין נראה מגמה של המשך עליות מחירים". זאת "בשל תהליכי התכנון והרישוי הארוכים עדיין - אשר משפיעים לשלילה על קצב מתן היתרי הבנייה, המחסור הקיים בפועלי בניין וקריסת חברות ביצוע - אשר מובילים להתארכות זמן הבנייה, וסביבת הריבית הנמוכה - התומכת בביקושים".

בהיבט הדירוגי, האנליסטים צופים שחיקה מסוימת בשיעורי הרווחיות של החברות היזמיות בטווח של שלוש-ארבע שנים, לנוכח העובדה שמרבית הקרקעות משווקות תחת תוכנית מחיר למשתכן, המאופיינת בשיעורי רווחיות נמוכים יחסית.

תחזית מעלות S&P לסקטורים המרכזיים
 תחזית מעלות S&P לסקטורים המרכזיים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988