דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין

שותפות רשומה שכרה בשנות העשרים או השלושים של המאה הקודמת מתחם בדרום בתל אביב בשכירות קצרת טווח אשר הייתה מתחדשת מעת לעת. השותפות שכרה את הנכס ממשפחה אשר נפקדה לאחר מלחמת השחרור ובעקבות כך, הבעלות בנכס הועברה לרשות הפיתוח. האחרונה החכירה לשותפות את הנכס בשנת 1948 לחודשים בודדים.

ברם, השותפות המשיכה להחזיק במתחם שנים רבות לאחר מכן ובשלב כלשהו הפכה ל"דיירת מוגנת" במתחם. במרוצת השנים, בנתה השותפות מבנים במתחם והשכירה חלק מהם בשכירות משנה. פעולות אלו, נעשו על ידי השותפות על דעת רצונה, ומבלי שהשותפות נזקקה לקבלת אישורה של רשות הפיתוח. בשנת 2001 רכשה השותפות את זכות הבעלות במתחם בתמורה לסך של כ-5 מיליון ₪ ובשנת 2008 מכרה את המתחם כולו בתמורה לסך של כ-52 מיליון שקל.

במסגרת המכירה, טענה השותפות כי היא זכאית לשיעור מס היסטורי, שכן היא מחזיקה במתחם ונוהגת בו מנהג בעלים מזה עשרות שנים ולמעשה לפני שנת 1948. לפיכך, לטענת השותפות, יש לראות בזכות ל"דיירות מוגנת" שהייתה לה מאז שנות ה- 20 כזכות שהשתכללה לכדי "זכות במקרקעין" נוכח חופש הפעולה שהיה לה בייחס למתחם.

לחלופין, הציגה השותפות חוות דעת שמאית, על פיה התמורה ששילמה בגין רכישת זכות הבעלות בשנת 2001 שיקפה 30% בלבד משווי השוק של המתחם כולו. לכן, לטענת השותפות, שווי רכישת הזכויות על ידה מעיד על כך ש-70% מן המתחם כבר היה שייך לה מקדמת דנן, ולכן ביחס אליו היא זכאית לשיעור המס ההיסטורי.

לחלופי חילופין, טענה השותפות, כי ממילא מגיעה לה הנחה בשיעור 20% מהמס וזאת בהתאם לקבוע בסעיף 48א(ד1)(1) לחוק. טענה זו, הועלתה על ידי השותפות בשלב הערעור.

בפסק הדין, קבע בית המשפט העליון, כי זכותה של השותפות הייתה ונותרה זכות של "דיירות מוגנת" ומעולם לא שודרגה לכדי זכות בעלות. בהקשר הזה, בית המשפט קבע כי החופש שניתן לשותפות לבנות על המתחם ולהשכיר את המבנים שבנתה לצדדים שלישיים לא שינה את מעמדה של השותפות ממעמדה המשפטי כדיירת מוגנת ופעולות אלו שנעשו על ידה במתחם לא חרגו מן הפעולות שיכולות להיעשות על ידי דייר מוגן.

משקבע בית המשפט כי זכויותיה של השותפות היו זכויות של דיירות מוגנת, נבחנה השאלה, האם משמעות הדבר כי בהכרח לא היתה בידיה "זכות במקרקעין" עובר לשנת 2001. על שאלה זו השיב בית המשפט בחיוב וקבע בהתאם להלכה המנחה בעניין, לפיה, דיירות מוגנת אינה עולה כדי זכות במקרקעין.

זאת ועוד, בית המשפט התבקש להתייחס להלכת בלוך (רע"א 725/05), שם נקבע שיש לחייב בהיטל השבחה, אשר חל על בעלים או חוכר של נכס - גם בר רשות וזאת בשל התוכן הכלכלי של הזכות שהייתה לו אשר הפכה אותו ל'מעין חוכר'. השותפות טענה שגם בעניינה יש להחיל דין זהה ולראות בזכות הדיירות המוגנת שהייתה לה מעין זכות בעלות בשל האופי שניתן לה. בית המשפט קבע כי בעניין בלוך הוקנו זכויות מכוח חוזה ואילו לדייר מוגן מוקנות זכויות מכוח חוק, ועל כן נעדר היסוד ההסכמי אשר לצד צורתו, יכול להעיד לעיתים על כוונה של הצדדים ליצור זכות אחרת מזו המוגדרת בחוזה. בהתאם לכך, בית המשפט הוסיף, כי אילו הייתה מוכחת כוונה של רשות הפיתוח להעניק לשותפות זכויות חכירה או בעלות, הרי שאז היה מקום לטעון שזכות הדיירות המוגנת הייתה רק הצורה ובהתאם לתכלית הכלכלית, הייתה לשותפות זכות שהיא מעין זכות חכירה. במצב כזה, הייתה יכולה השותפות "לזכות" בשיעור המס ההיסטורי.

לשאלה האם יש מקום לתת ביטוי לשווי הכלכלי של הדיירות המוגנת במסגרת העסקה שנעשתה ב-2001, כך ששיעור המס ההיסטורי יחול ביחס ל-70% מן הנכס, ענה בית המשפט בשלילה וזאת מן הטעמים הבאים: ראשית, כיוון שלא הוכח שמחיר הרכישה הנמוך נבע בהכרח משווי זכות הדיירות המוגנת ומימלא, השותפות לא הוכיחה מה שווי זכויות אלה. שנית, כיוון שהנכס נמכר על ידי רשות הפיתוח, שמטרותיה אינן דווקא השאת רווחים ולכן יש קושי בניסיון להעניק לעסקה מימד כלכלי. שלישית, משום שאין פגיעה בציפיותיה של השותפות, אשר במועד הרכישה ידעה שלצד ההשלכות המיסויות היא זוכה למחיר נמוך ובפטור ממכרז.

לבסוף, קבע בית המשפט, בייחס להנחה שהתבקשה שלא יהא זה נכון לפתוח את יריעת המחלוקת ולדון בטענה זו בשלב הערעור.

כפי שעולה מפסק הדין, אין ספק שזכויותיה של השותפות לאורך השנים היו רחבות מאוד עד כדי כך שהשותפות ראתה את עצמה כבעלים של ממש בנכס. על ההרשאות המיוחדות שניתנו לשותפות שהיו חריגות ביחס להרשאות הניתנות לדיירים מוגנים "רגילים" אף העיד נציג מטעם רשות הפיתוח. לפיכך, לדעתנו ספק אם פסיקה זו של בית המשפט עולה בקנה אחד עם המגמה הרווחת הנוטה לפרש בהרחבה את המונח "זכות במקרקעין", כפי שפירוש זה הורחב לדוגמא לעניין החיוב בהיטל השבחה בעניין בלוך המוזכר לעיל.

להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות'

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988