מס דירה שלישית? "רשות המסים לא ערוכה לזה בכלל"

חי אוחנה, לשעבר מנהל תחום שומה מיסוי מקרקעין מרכז וכיום במשרד ירון אלדר פלר שורץ, חושב שלא רק שחוק מיסוי דירה שלישית מורכב מדי - הוא גם פוגע בבעלי הדירות וגם לא יעזור

חי אוחנה / צילום: איל יצהר
חי אוחנה / צילום: איל יצהר

ביום ראשון שעבר זה קרה: מס דירה שלישית נכנס לתוקף. אחרי תקופה ארוכה של טענות כנגד החוק ובצל 4 עתירות שונות שהוגשו לבג"ץ (ראו בהמשך), ממתינים כעת משקיעי הנדל"ן לראות מה יקבע בית המשפט ומחכים לרשות המסים שתפרסם מחשבון ייעודי כדי שידעו כמה מס הם יצטרכו לשלם.

""אני מכיר היטב את חוק מיסוי דירה שלישית. סיפקנו נתונים לקראת הכנת החוק למטה ברשות המסים שהעבירו את הנתונים הלאה לאוצר", אומר חי אוחנה (34), לשעבר מנהל תחום שומה מיסוי מקרקעין מרכז (שמאי מחוז מרכז) ברשות המסים. אוחנה סיים לפני חודשים אחדים את עבודתו ברשות והצטרף למשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', משרד שהוקם על ידי נציבת מס הכנסה לשעבר, עו"ד טלי ירון אלדר.

"לעומת צעדים קודמים בתחום המיסוי, כמו פטור ממס שבח, העלאת מס הרכישה, ביטול הפטור שהיה פעם בארבע שנים והחישוב הליניארי - צעדים שלא עזרו, החוק החדש נראה שלם יותר. יש לו גם מקל וגם גזר יחד. המקל הוא המס עצמו והגזר הוא המענק שניתן יהיה לקבל כהחזר על מס השבח והאפשרות להשקיע הכסף בקופת גמל ייעודית למשקיעים".

- אז מה הבעיה?

"יש כמה בעיות: האחת, שהחוק שעבר הוא מאוד מורכב, ואני לא רואה איך אזרחים יתגוננו מפניו. הבעיה השנייה שאני לא רואה איך הרשות ערוכה לזה בכלל".

לדברי אוחנה, המורכבות מתחילה בכך שעד ה-31 במארס האזרח צריך להגיש הצהרה. "בשנה הראשונה, ב-2017, אין חובה למנהל מיסוי מקרקעין לשלוח הודעות לחייבים במס לפי החוק הזה. הם צריכים להצהיר בעצמם. זו כבר בעיה. איך אזרח יודע אם הוא חייב או לא חייב?

"הדיווח עצמו יהיה כנראה מקוון. זה משהו שיודעים לעשות המייצגים (עו"ד ורו"ח), אבל איך אדם מהשורה יידע לעשות את זה? הייתי מצפה שברשות המסים ישלחו הודעות לחייבים הפוטנציאליים.

"בכלל, החוק מאוד מורכב: נוסחה מורכבת, תקרה, חלקי דירות, דירה בדיור מוגן, דירה במתנה, חריגים, ובנוסף צירפו הליכי שומה הדומים להליכים ברכישה ועוד. אדם לא מיוצג יתקשה מאוד להתמודד מול הרשות. המס לא גבוה, תקרה של 18 אלף שקל בשנה. משום כך, במקרים רבים לא כדאי כלכלית לקחת ייצוג, והתוצאה היא שיש אזרח שלא יכול לעמוד על הזכויות שלו. זה מה שרצו להשיג? גבייה שרירותית ללא יכולת של אדם להתגונן?

"ניקח למשל אדם שחושב שצריך לשלם 14 אלף שקל ולא 18 אלף שקל. האם בשביל זה ייקח ייצוג? יגיש ערר? אני לא רואה את זה קורה. אם החוק היה פשוט וקל להבנה, זה משהו אחר, אבל זה לא המצב. אני חושש לזכות האזרח להתגונן".

 

"רק יוביל לעוד עומס"

מהיכרותו את המערכת מבפנים, תוהה אוחנה כיצד גם אנשי הרשות יוכלו לעמוד בעומס הצפוי. "ברשות המסים יש עובדים נפלאים, אבל גם ככה ברוב משרדי מיסוי מקרקעין כבר היום הם טובעים בעבודה. אני מקווה שבאוצר יתנו משאבים ועובדים כדי ליישום החוק הזה כי אם לא העומס הזה יפגע גם בעסקאות הנדל"ן הרגילות. יש לפעמים רצון של משרד האוצר לעשות מהלך, ואז מגיעה הנחתה על רשות המסים. אף אחד לא שואל אם אפשר ליישם, אף אחד לא עושה בדיקות, אולי היה צריך בכלל שהחוק ייכנס לתוקף ב-2018?"

לאוחנה דוגמא נוספת לעומס הצפוי, שהולך להתגבר בשל שינוי אחר שקיבל אישור בלי שום קשר למס דירה שלישית: "לפני כמה ימים פרסמו ברשות המסים שמשך הזמן לדיווח על עסקת נדל"ן יקוצר מ-40 יום ל-30 יום.

"לקצר את הזמנים זה טוב, אבל כבר היום יודעים שהמהלך הזה יביא להצהרות חסרות, אנשים לא יצליחו לייצר את כל הפרטים בעסקה ויתחילו להגיש בקשות לתיקון ההצהרה. רק זה יוביל לעוד עומס לצד המס על דירה שלישית. אומנם אנחנו מדברים כאן רק על קיצור של 10 ימים, אבל זה יכול להיות משמעותי, זה רק מעיד על העומס שהאנשים עומדים בפניו ברשות".

בתגובה לדברים נמסר מרשות המסים כי: "בהתאם לסיכום עם אגף תקציבים כחלק מההיערכות ליישום החוק, תקלוט הרשות כוח אדם נוסף לצורך הטיפול בחוק, עד לקליטת העובדים יוקצו עובדים קיימים לטיפול בנושא.

"ככלל, הפעלת החוק תתבסס על כלים טכנולוגיים מתקדמים ולכן לא תצריך תוספת כוח אדם משמעותית. המחשבון יעלה לאתר רשות המסים בחודש הקרוב, לאחר שוועדת הכספים תאשר את השינויים בנוסחת חישוב המס, והוא יאפשר לציבור לבחון את החבות במס בהתאם לחוק. החוק פשוט ליישום וככלל אינו מצריך מייצגים. עם זאת מוקד המידע יתוגבר ונערך למתן מידע, הדרכה ותשובות לפונים בנושא".

עוד לא נאמרה המילה האחרונה: דיון בבג"ץ עד סוף פברואר

רגע אחרי שהחוק למיסוי דירה שלישית אושר בכנסת, הוגשו 4 עתירות לבג"ץ כנגד החוק. בית המשפט קבע כי העתירות יאוחדו לאחת, וכי על הממשלה והכנסת להעביר את תגובתן לעתירות עד שבועיים לפני הדיון. מועד הדיון טרם נקבע, אולם שופטת בית המשפט העליון אסתר חיות כתבה בהחלטתה כי: "העתירות תבאנה לדיון בפני הרכב בהקדם ולא יאוחר מסוף חודש פברואר 2017".

העתירות השונות הוגשו כאמור על ידי חברי כנסת מהאופוזיציה לצד שתי קבוצות של בעלי דירות להשקעה. לעתירות בסיס משותף שתוקף קודם כל את הליך אישור החוק בטענה שהוא לא היה תקין. טענה זו נתמכת בין היתר במכתב ששלח היועץ המשפטי לכנסת, אייל ינון, לאחר אישור החוק בו התריע שההליך היה בעייתי.

טענות נוספות שעל בית המשפט יהיה לדון בהן עוסקות בזכות הקניין ובאי בהירותו של החוק. כך למשל נטען כי תחולתו הרטרואקטיבית של החוק פוגעת בזכות הקניין ובאנשים שתכננו מהלכים כלכליים כדי ליצור לעצמם פנסיה. בנוסף נטען כי מי שייפגע בעיקר מהחוק הם בני מעמד הביניים המחזיקים דירות זולות יחסית וכי מדובר בהטלת כפל מס. עוד נטען בעתירות כי הנוסחה שנקבעה איננה ברורה ואף ניתנת לשינוי, מה שמהווה מרכיב של אי ודאות קשה כלפי בעלי הדירות וכי הוראות החוק יובילו לפגיעה בזכויות יסוד באופן בלתי מידתי ועל כן אינם עומדים בפסקת ההגבלה של חוק יסוד כבוד האדם.

"התוצאה שלפיה המחוקק מחליט בבוקרו של יום להעמיד עשרות אלפי אזרחים עם הגב אל הקיר רק משום שהם מחזיקים בנכסים אותם רכשו במיטב כספם, ודוחק בהם למכור את דירותיהם שאחרת ייקנסו במס כבד, אינה סבירה בעליל, ומנוגדת לעקרונות של מדינה דמוקרטית, אשר אמורה להגן על זכויות הקניין של אזרחיה", כך נכתב באחת העתירות.

במסגרת העתירות, התבקש בית המשפט לתת צו ביניים שיורה בינתיים למדינה על הקפאת יישום החוק - בקשה שלא התקבלה. יש מי שסבור שעצם העובדה שבית המשפט לא נאות להסכים לבקשה זו מרמזת על ההחלטה הצפויה. כך או כך, הדיון עתיד להיות מעניין ולקבוע את עתידו של החוק השנוי במחלוקת.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא יומן קורונה?
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988