Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס

מהי הלוואה כנגד שעבוד נכס וכיצד מגייסים אותה?

לא חייבים לפנות לבנק כדי לקבל הלוואה לכל מטרה. תמורת שיעבוד נכס קיים כביטחון, ניתן לקבל היום הלוואה במימון חוץ בנקאי, לתקופה ארוכה או קצרה, בהחזרים נוחים ובריבית אטרקטיבית
בן קרני - 09.01.2017, 12:33
אפיקי
אפיקי מימון מגוונים ללקוחות ותשואות גבוהות למשקיעים. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה מטעם גישור משכנתאות

הריבית האפסית בשווקים מעלה את קרנו של פתרון נטילת החוב, שכן אנו נמצאים בתקופה בה הריבית, למרות העלייה המינורית של התקופה האחרונה, נמצאת בשפל חסר תקדים לעומת ציטוטי העבר. ככל שהאינטרס של הלווים עולה ומכסת הבנקים קרבה לקצה, רבים מבין הלווים הפוטנציאליים מחפשים מקורות מינוף נוספים ולשם כך קיים העולם החוץ בנקאי, אשר המודעות אליו כאל פתרון אלטרנטיבי לגיטימי עולה בשנים האחרונות. עיקר החוב המגויס באפיק זה מקורו בשוק ההון הישראלי, קרי גיוסי אג"ח דרך הבורסה וכן שחקנים מוסדיים וחברות ביטוח, שנכנסו למשחק כמלוות באופן ישיר ועקיף. כמו כן קמו קרנות חוב, בעיקר בתחום הנדל"ן, שנותנות אף הן מענה לסוג מסוים של לווים, בעיקר לאלו המחפשים מקורות מימון להונם העצמי (הלוואות מזנין).

 

נישה מימונית נוספת אשר קורמת עור וגידים היא בתחום משכון נכסי נדל"ן לצורך קבלת הלוואות בשוק החוץ בנקאי. מלבד הבנקים הממעטים באופן יחסי לעסוק בתחום, ישנן חברות כגון eloan, פנינסולה, בלנדר ועוד ולצידן קרנות כגון קרדיט יוניון, דלתא קפיטל, בונוס ועוד, שמעניקות הלוואות כנגד שעבוד בטוחות נדל"ן קיימות. כך לדוגמה, לקוח המעוניין לרכוש רכב, מעמיד את דירתו כבטוחה לקרנות בתמורה לקבלת הלוואה. חיליק טפירו, בעל ניסיון עשיר בעולם המימון החוץ בנקאי אומר, "מדובר באפיק המאפשר גיוון אפיקי מימון ללקוחות מחד, ומנגד מאפשר למשקיעים בקרנות השונות להגיע לתשואות גבוהות, שהינן חריגות בעולם הריבית האפסית של היום, הבולטות במיוחד לאור העובדה כי הסיכון בעסקה מבחינתו יחסית קטן ומגודר".

חיליק טפירו, מומחה לפתרונות מימון חוץ בנקאיים / צילום: שלמה שוהם
חיליק טפירו, מומחה לפתרונות מימון חוץ בנקאיים / צילום: שלמה שוהם

גיוס כספים מלקוחות פרטיים וחברות בתנאי להעמדת הנכס כבטוחה

אז איך בפועל המודל עובד? לדברי טפירו, הקרנות מגייסות כספים מלקוחות פרטיים וגופים אחרים ומעמידות הלוואה ללקוחות, בתנאי שאלו יעמידו כבטוחה את נכס הנדל"ן שברשותם, כאשר היקף ההלוואה לרוב יעמוד על שיעור ממוצע של 60% מגובה הנכס, בכפוף למאפייני מבקש ההלוואה. אדם שבבעלותו דירה בשווי מוערך של כמיליון שקלים, במידה וישעבדה לקרן, יזכה להלוואה של כ-600 אלף שקל בממוצע בגינה. במידה ולאדם עמדה משכנתא של חצי מיליון שקל כנגד הנכס, אותו לווה פוטנציאלי יקבל מהקרן סכום הלוואה משוער של כ-100 אלף שקל, קרי 60% משווי הנכס.

למרות שהנישה החוץ בנקאית מתפתחת עם הזמן, הלקוח, ברוב רובם של המקרים, יעדיף ראשונה את האופציה בנקאית. "הריבית הבנקאית נוחה יותר, מה גם שהמערכת בכללותה גמישה יותר לשינויים לאורך תקופת ההלוואה, והמח"מ (משך חיים ממוצע) לתקופת ההלוואה לרוב גדול יותר. זאת בניגוד להלוואות בשוק החוץ בנקאי, המהוות למעשה הלוואות גישור לטווח קצר בלבד. יחד עם זאת במקרים רבים יזכה המבקש לתשובה שלילית מהמוסד הפיננסי, שאיננו שש להעניק הלוואות כגון אלו מסיבות שונות", מסביר טפירו ומדגים, "כך למשל, כאשר איש עסקים עתיר אובליגו יפנה לקבלת הלוואה, הבנק לעיתים יסרב להגדיל את החוב ולהיחשף יותר לאותו לקוח. כמו כן, הבנק בודק בציציות כל לקוח לפני מתן הלוואה, ומה לעשות, ההיסטוריה של רבים מהלקוחות הפונים לקבל הלוואה, איננה נקיה, כך שאם בעבר חזר לו צ'ק או הוגבל חשבונו מסיבה זו או אחרת, באופן כמעט אוטומטי יסורב על ידי הבנק. לעומת זאת, הבדיקות שעושות הקרנות מתייחסות בעיקר לשווי הנכס".

לכל מטרה - שעבוד נכסי נדל"ן לצורך קבלת הלוואות בשוק החוץ בנקאי. צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
לכל מטרה - שעבוד נכסי נדל"ן לצורך קבלת הלוואות בשוק החוץ בנקאי. צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מהו שיעור הריבית הממוצעת שתגבה הקרן מהלווה, ומהם הפערים לעומת הלוואה בנקאית בעלת אותם מאפיינים?

כמובן שהכל תלוי במאפייני הלקוח, אך באופן כללי אומר כי שיעור הריבית השנתית הממוצעת תעמוד על כ-8-13%, בעוד שריבית בנקאית על הלוואה כזו תעמוד על כ-6-10%, בכפוף לרמת הסיכון של הלקוח.

ומה באשר למשקיעי הקרנות? מה הריבית שהם יקבלו?

התשואה הממוצעת של המשקיעים בקרנות תעמוד על כ-7-10% בשנה בממוצע, קרי הריבית שגובים מהלקוח בניכוי דמי הניהול של הקרנות עצמן. כמו כן שיעור הריבית לה יזכו המשקיעים תלויה במבנה הקרן ובאופן בו מעמידים לטובתם את הבטוחות. כך למשל, כאשר המשקיעים מקבלים שעבוד שוטף על כלל בטוחות הקרן, לרוב הסיכון שלהם קטן יותר ומכאן שהתשואה מעט נמוכה יותר, זאת לעומת שיעבוד ספציפי שהועמד להלוואה ספציפית, שם הסיכון גבוה יותר, ושיעורי התשואה בהתאם.

התשואה הממוצעת של המשקיעים בקרנות תעמוד על כ-7-10% בשנה. צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
התשואה הממוצעת של המשקיעים בקרנות תעמוד על כ-7-10% בשנה. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

כיצד אתה צופה את המשך התפתחות התחום?

באשר לעולם החוץ בנקאי ככלל, אנו רואים כי ככל שהוא הופך ליותר ממוסד, כך ההבנה בציבור שמדובר על אפיק לגיטימי גוברת ולכן אני צופה התפתחות מהירה, שכן טרם מימשנו אפילו חלק קטן מהפוטנציאל. אם ניקח למשל את השוק החוץ בנקאי בארה"ב, הרי ששיעורם של הגופים החוץ בנקאיים מהיקף ההלוואות הכולל גבוה משמעותית מאשר בישראל (בעיקר בשל ההפרדה המבנית בין מנהלי השקעות למנהלי אשראי, הפרדה שאינה קיימת בארץ). אם נתייחס באופן פרטני לקרנות הפועלות במתן הלוואות כנגד שיעבוד נכסי נדל"ן, הרי שהן משתכללות והופכות לגופים מוסדרים - בית מרקחת פיננסי, ולדעתי הפתרון האלטרנטיבי שהן מציגות הן ללקוחות והן למשקיעים, יהפוך לפופולרי הרבה יותר, במיוחד לאור תנאי השוק הקיימים".

לאתר החברה >>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ